臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決

法定代理人

吳柏翰

被告

龔珠英

上列當事人間請求給付房屋價款事件，經本院於民國100年10月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

（一）被告於民國（下同）97年4月20日，以新臺幣（下同）840萬元，向訴外人江堃揚購買新營區○○段第839之111地號土地，即「京都」編號B棟壹戶之土地，並以360萬元向原告購買其上之房屋，此有房屋及土地買買契約書可稽，其後兩造因房屋建築之瑕疵，先於98年6月29日成立補充約定書，約定因原告之房屋結構瑕疵減少價金238萬元，並由分期給付之價款中扣除之，其後被告又以原告有履約遲延及其他房屋瑕疵等21點問題為由，向台南縣政府請求消費爭議調解，案經兩造於99年4月9日就其中問題除1、6點以外，達成調解，其中被告未付之房地價款共330萬元再減價12萬元，其中5萬元保留為原告取得房屋周圍圍牆雜照後給付，扣除追減款54萬元後，餘款259萬元中，保留50 萬元於訴訟解決1、6點問題後增減給付，該調解並經鈞院於99年4月26日核定在案。

（二）再，被告另主張其可以合法在3樓陽台違章，因原告未設置短柱以連結女兒牆，使其無法依法增建15坪房屋為其損害云云，經查，系爭房屋先經結購計算後始設計為3樓之建築物，設計陽台時並未預設要增建15坪房屋，故此被告應舉證雙方有合意原告興建之系爭房屋3樓陽台需可以增建15坪房屋，且該增建15坪房屋為法之所許，否則無理由可以認定未增建15坪房屋為其損害，再者，被告需舉證增建15坪房屋可以增加240萬元之價值，且被告僅主張增加其價值，未扣除其興建成本，亦顯違常理。

（三）本件另一爭執點應在於原告遲延開工及交屋之利息（違約金）為若干：

1.遲延開工及完工之違約金：系爭房屋契約第7條第1項約定，本預售屋之建築工程應於97年6月30日之前開工，自開工日起360個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以經建築主管機關核發使用執照為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：(一)買方未依規定付款其交付本契約所載各期房地價款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費其遲延期間。(二)買方未依第八條第一項規定之期限內要求變更設計或增加室內裝修工程，致影響工程之進度，其影響期間。(三)因天災地變等人力不可抗拒之事由，致賣方不能施工者，其停工期間……第二項，賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之二計算遲延利息予買方。另系爭土地契約第7條約定除前開第1項第(二)款外，亦大致相同。被告固不爭執系爭房屋於契約預定開工日為97年6月30日，取得建造執照為97年9月11日，故遲延開工日計有73天。至於應自開工日起360個日曆天取得建築主管機關核發使用執照日，為免重覆計算，自應自97年9月11日起算360個日曆天，故此應於98年9月5日以前完工，而原告於98年10月29日始取得建築主管機關核發使用執照，故此遲延完工日計有54天。然原告依第7條第1項仍得主張下列事由免計工期：

(1)因天災地變等人力不可抗拒之事由：依據中央氣象局颱風警報發布概況表，其颱風發生時間在開工以前者分別有卡玫基(KALMAEGI)，發佈陸上颱風警報2008年7月17日2時30分，解除陸上颱風警報:2008年7月18日20時30分，影響2天；鳳凰(FUNG-WONG)發佈陸上颱風警報2008年7月27日2時30分，解除陸上颱風警報2008年7月29日11時30分，影響3天，綜上前段共影響5天；發生在開工後完工前者分別有辛樂克(SINLAKU)發佈陸上颱風警報2008年9月12日5時30分，解除陸上颱風警報2008年9月15日20時30分，影響4天；蓮花(LINFA)發佈陸上颱風警報2009年6月20日23時30分，解除陸上颱風警報2009年6月22日8時30分，影響1天；莫拉克(MORAKOT)發佈陸上颱風警報2009年8月6日8時30分，解除陸上颱風警報2009年8月10日5時30分，影響4天。綜上後段共影響9天。該部份得依契約第7條第1項（三）款為天災不可抗拒事由而扣除。

(2)買方未於期限內要求變更設計或增加室內裝修工程：依房屋買賣契約第8條第1項，買方若有要求室內隔局變更時，一律於買賣雙方簽約之日起45日內為限定期限，並於賣方所提供之工程變更上簽認為據，如買方以口頭或電話提出申請辦理者，對賣方不生效力，且此項變更申請以一次為限，辦理變更時，買方需經親自簽認，並附詳圖配合本工程辦理之，且不得有違建管法令之規定……，如買方未依第8條第1項規定之期限內要求變更設計或增加室內裝修工程，致影響工程之進度，其影響期間不計入遲延。故此被告至遲應於97年6月3日以前完成變更設計或增加室內裝修等工程，然被告竟遲遲未確認水電工程，含水電管路、電信管路、空調管路及防盜保全系統管路，其詳為97年6月21日初圖確認，水電、電信管路圖，97年7月21日修改水電、電信管路圖，並追加天然瓦斯工程；97年8月5日修改水電、電信、空調管路圖；原告開工後即97年10月21日修改防盜保全系統、水電、空調管路圖；97年10月24日修改水電、電信、空調管路圖；最後一次在97年11月5日修改水電、空調管路圖。又被告於97年10月15日始確認有關樓梯之面及扶手不作、廚房地磚由屋主提供以施工、全棟衛浴不要、室內門框及門扇不要、一樓入口及屋旁入口階梯改斜坡等等，其後又於97年12月9日變更後方廁所之落地窗、二樓廁所及主臥牆面開窗；97年12月10日變更拆除一樓廚房牆面、二樓主臥及後方套房牆面補平、三樓牆面拆除。故此原告其餘遲延開工68天，遲延完工45天應免予計入遲延天數。

⑶綜上天災不可抗力影響工期9日及被告未於期間內變更設計而影響工期45日，合計為54日，該54日不能計入工期而扣除後，原告根本未遲延完工。

2.遲延交屋之利息（違約金）：系爭契約除完工期限以外，僅於房屋契約第10條第1款約定有，使用執照核發後三個月辦理所有權移轉登記及於第二款約定其違約罰則等，然系爭房屋於98年10月29日經建築主管機關核發使用執照，起後於99年1月14日完成所有權移轉登記，故此並未遲延。另就交屋並未約定交屋期限及罰則，故此被告自無從主張原告應給付交屋遲延之違約金。

3.系爭房屋契約第7條第2項約定，賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之二計算遲延利息予買方，故此就逾期開工部分之違約金，為97年9月11日以前已繳之房地價款新台幣110萬元之萬分之二，即每日220元。另就逾期完工部份之違約金，則為98年10月29日以前已繳之房地價款572萬元之萬分之二，即每日1144元，併予敘明。

（四）對告抗辯之主張：

1.系爭房地買賣契約為壹式貳份，由買賣雙方各執壹份為憑，被告主張其所持有房屋買賣契約第7條第2項係約定，賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價萬分之五計算遲延利息予買方。土地買賣契約則因訴外人江堃揚漏未修改，仍約定為每逾一日應按已繳房地價款萬分之二計算遲延利息，然經查，原告所持有之系爭房地買賣契約，關於遲延利息均約定為每逾一日應按已繳房地價款萬分之二計算遲延利息，被告所有則僅在房屋買賣契約有此一塗改成萬分之五之文字，且其上均無買賣雙方之簽章，故此對照以觀，遲延計算為契約重要事項，苟有修改，豈有未慎重其事由買賣雙方會同簽章之理，且房、地共有四份契約，竟僅有取得建照日期或使用執照所載開工日？一份有塗改成萬分之五之文字，自此可證被告有變造契約之嫌。

2.被告主張申報開工不可能受天候影響，遲延天數不得扣除颱風天等，乃對法令認識有錯誤，說明如下：

⑴按「起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為三個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。第一項施工計畫書應包括之內容，於建築管理規則中定之。」建築法第54條定有明文；又按「內政部六十三年十二月三日台內營字第六○八五二八號函略以：『建築法第五十四條所稱『開工』，係指起造人會同承造人、監造人依建築法之規定向該管主管建築機關申報開工，並在現地實際開始工作，如挖土、整地、打樁、從事安全措施等而言，其僅搭建工寮或圍籬及呈報開工報告而尚無其他實際工作者，不得視為開工。』核其函釋內容，係就建築法第五十四條所指申報開工及認定開工之標準，為具體明確之闡釋，並無牴觸建築法可言。」參最高行政法院88年度判字第3296號判決要旨。依前揭規定及內政部函及最高行政法院等見解，均認為所謂建築法第54條之申報開工，非僅搭建工寮或圍籬及呈報開工報告，而需有挖土、整地、打樁、從事安全措施等實際工作行為。故被告認為申報開工僅為申請核發建築執照、申報開工等行政行為，顯然認知所誤。

⑵系爭房屋契約第7條第1項約定：「開工及完工驗收期限

一、本預售屋之建築工程應於97年6月30日之前開工，自開工日起360日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以經建築管機關核發使用執照為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：（一）買方未依規定付其交付本契約所載各期房地價款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費，其遲延期間。（二）買方未依第八條第一項規定之期限內要求變更設計或增加室內裝修工程，致影響工程之進度，其影響期間。(三)因天災地變等人力不可抗之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。二、賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地款萬分之二計算遲延予賣方。」。查原告於系爭契約上約定應於97年6月30日申報開工，原告於97年9月11日取得建築執照，9月23日申報開工，雖遲延申報開工，但應考量天候影響無法施工而應扣除，如97年7月17日至18日二日逢卡玫基颱風，同年月27日至29日三日逢鳳凰颱風，同年9月12日至15日四日辛樂克颱風等，共計九日颱風天無法施工，是以應有九日颱風天不能列入遲延天數。

⑶買方未於期限內要求變更設計或增加室內裝修工程：依房屋買賣契約第8條第1項，買方若有要求室內隔局變更時，一律於買賣雙方簽約之日起45日內為限定期限，並於賣方所提供之工程變更上簽認為據，如買方以口頭或電話提出申請辦理者，對賣方不生效力，且此項變更申請以一次為限。辦理變更時，買方需經親自簽認，並附詳圖配合本工程辦理之，且不得有違建管法令之規定……，如買方未依第八條第一項規定之期限內要求變更設計或增加室內裝修工程，致影響工程之進度，其影響期間不計入遲延。故此被告至遲應於97年6月3日以前完成變更設計或增加室內裝修等工程，然被告竟遲遲未確認水電工程，含水電管路、電信管路、空調管路及防盜保全系統管路，其詳為97年6月21日初圖確認，水電、電信管路圖，97年7月21日修改水電、電信管路圖，並追加天然瓦斯工程；97年8月5日修改水電、電信、空調管路圖等，因此致使原告遲延開工68天。該部份雖雖舉另案證人賴淑鶯之證述，表示申請建照時並不需附完成水電圖及電信圖等以為抗辯，但證人賴淑鶯同時證述：「建商拿到建照之後，須要再向建管課申報開工，申請開工之前，需要先向水電主管提供水電圖，供水電主管機關預審，附在開工報告申報開工。」，可證申請開工確實需要水電圖及電信圖，且依建築法第54條第1項規定建照申請後六個月內要申報開工，因此雖申請建照時不須檢附完整的水電、電信圖，但礙於前揭行政規定，建商通常會待水電、電信圖確定後才申請建照，然被告於97年8月5日仍在修改水電、電信、空調管理，因此在97年8月5日之前無法申報開工，實為被告尚在修改水電、電信圖所致，且影響工期，是以該68日為被告修改建物之水電、電信管路圖所致，且非可歸責於原告，依房屋契約第7條第1項（二）款自應扣除。

⑷再查，被告請求遲延違約金部份，應將遲延分成遲延開工、遲延完工兩段，然就預定開工日97年6月30日，算至使用執照所載開工日為97年9月23日遲延開工之日數，其已收價金僅為110萬元（不含97年10月9日所收80萬元），此有起訴狀之證物一可茲為據，被告故意誤寫190萬元。再者，依前述被告主張97年6月30日，算至使用執照所載開工為97年9月23日遲延開工之83日，再扣除前揭9日之颱風天，再扣除被告未於契約第8條期間內變更設計遲延68 日，應餘6日，再以當時所繳納110萬價金為計算基準，其萬分之二，即逾期開工每日違約金為220元（110萬×2/10000＝220），則6日之違約金應為1320元（220×6＝1320元）。

3.被告就原告主張系房屋契約第7條第1項第（三）款，因天災地變等人力不可抗拒之事由，致賣方不能施施工者，其停工期間不計入360日曆天，係以99年度營簡字第12號之判決未主張為抗辯，然本案與該案當事人不同，自無既判力或爭點效等問題，更何況民事訴訟為當事人進行主義，原告雖未於該案為不可抗力之主張，自無不得於本案為主之理，被告應就原告主張因天災地變等人力不可抗拒之事由之有無及其影響期間為抗辯。

4.被告主張其已對於原告為告發，及以陳報狀含沙影射主張其屋內財物為原告毀損，實則在系爭房地買賣，於98年6月29日成立補充約定書即減少房地價金238萬元，其後食髓知味，才會再以其他房屋建築之瑕疵請求消費爭議調解，希冀能再減少價金，而99年4月9日之消費爭議調解，原告同意自被告未付之房地價款330萬元再減價12萬元，其中保留50萬元於訴訟解決1、6點問題後增減給付，自此以後兩造處於敵對狀態，而前揭告發及陳報狀無非再以無關訴訟之主張醜陋惡化原告。

（五）對鑑定報告書無意見。並聲明：①被告應給付原告50萬元整，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之5計算之法定利息。②訴訟費用由被告負擔。③原告願供擔保請准假執行。

二、被告抗辯略以：

（一）查，被告係以與訴外人江堃揚簽訂土地買賣契約書，同時與原告高林公司簽訂房屋買賣契約書之方式，購買本件系爭房地，此為兩造所不爭執。就原告高林公司所興建之系爭房屋，發生樑柱規格不符之瑕疵，被告與原告高林公司、訴外人江堃揚、訴外人吳柏翰（即原告高林公司法定代理人），於98年6月29日簽訂補充約定書，原告高林公司同意減少價金238萬元，被告則同意各該樑柱規格不符之瑕疵無需再為修補定，此外，原告高林公司、訴外人江堃揚於此補充約定書中明文「擔保」系爭房屋除各該樑柱規格不符之瑕疵外，別無其他不符合系爭預定房屋買賣契約書所定規格、品質、數量之瑕疵，亦無施工方法不當、不良之瑕疵，訴外人吳柏翰且承諾願就原告高林公司、訴外人江堃揚之買賣契約書、補充約定書所約定義務，負連帶保證之責任。

1.嗣至99年4月9日，被告就本件系爭房地相關消費爭議，申請由台南縣消費爭議調解委員會進行調解時，被告依房屋買賣契約書約定，應給付原告高林公司之房屋買賣價金360萬元，於扣減98年6月29日補充約定書所示之減少價金238萬元後，其餘款款62萬元業已全部付訖，別無應付原告高林公司之任何款項。另被告依土地買賣契約書約定，應給付訴外人江堃揚之土地買賣價金840萬元，已給付510萬元，僅餘交屋款330萬元部分，因未完成交屋，且有瑕疵爭議，尚未給付（但先已由被告簽發交付面額330萬元之本票）。

2.被告與原告高林公司間，固於99年4月9日成立如原證3即被證2調解書所示之調解內容，但如上所述，當時被告並無尚未給付原告高林公司房屋款項之問題（僅有被告應否給訴外人江堃揚土地款項之「交屋款」330萬元問題）。惟因99年4月9日台南縣消費爭議調解委員會進行調解時，僅有被告及原告高林公司到場，訴外人江堃揚則未到場，原告高林公司於調解當時，且以得全權代理訴外人江堃揚處分有土地買賣契約書有關權利義務之地位自居，被告為儘速解決系爭房屋之交屋爭議，並信原告高林公司得代訴外人江堃揚處分相關事宜，遂逕與原告高林公司達成如原證2所示之調解。

（二）原告高林公司起訴請求被告給付50萬元，如係以⑴「被告與原告高林公司間房屋買賣契約」之房屋價金請求權，請求被告給付原告高林公司，為無理由，因被告應付原告高林公司之系爭房屋買賣價金，業已全部付訖；⑵「被告與訴外人江堃揚間土地買賣契約」之土地價金請求權，請求被告給付訴外人江堃揚，此一請求，恐有當事人不適格之問題；⑶「被告與訴外人江堃揚間土地買賣契約」之土地價金請求權，請求被告給付原告高林公司，為無理由；原告高林公司起訴之請求權基礎等事項，有上述不甚明確之情形，有待原告高林公司先行詳細陳明。

（三）系爭房屋3樓陽台短少支撐柱1支問題：

1.原告高林公司、江堃揚出售予被告之系爭房地，依買賣契約書之約定，原告高林公司等所設計並呈送主管機關台南縣政府核准之建造執照結構平面圖，該房屋3樓陽台女兒牆應有支撐柱1支，惟系爭房屋興建完成並獲發使用執照之時，竟缺該3樓陽台女兒牆支撐柱1支，事後原告高林公司等再以植筋方式補作，此一植筋補作之支撐柱，未有原設計應有之強度，致使整體房屋結構安全降低，並使被告日後無從依法申請增建，造成被告莫大之損害。

2.原告高林公司所謂系爭房屋3樓陽台短少支撐柱1支問題，以「被告不懂建築技術規則及房屋結構」、「原告高林公司本有就建築物外觀保有修正權利」、「事後已補作」等推諉其責任，然查：

⑴系爭房屋3樓陽台短少支撐柱1支，絕非原告高林公司等所稱之欄杆扶手高度問題，若僅為欄杆扶手問題，原告高林公司等何至於建造執照結構平面圖中明載此一支撐柱？原告高林公司等又何至於事後補作此一支撐柱？其如此顧左右而言他，無非規避責任之說辭，不足採信。

⑵系爭房屋3樓陽台支撐柱，對於系爭房屋2樓部分之結構安全影響如何？未經專業鑑定，被告不敢妄言必有影響，但對於系爭房屋3樓陽台女兒牆之結構安全，僅以常識而言，必有不利之影響。原告高林公司等所謂無結構支撐作用云云，係無稽之說。

⑶系爭房屋3樓陽台支撐柱，非屬外觀修正問題，原告高林公司等無任意增減支撐柱，不依建造執照結構平面圖施工之權。

⑷原告高林公司等事後另為植筋補作之支撐柱，僅有「柱之外形」，而無「支撐柱之實質功能」，與應依建造執照結構平面圖所示應行施作之支撐柱不可同日而語。此一事後補作、徒有柱之外形之柱，究竟有何功能，未經證明。

3.查原告高林公司等如按兩造之約定，以及原告高林公司等所設計並呈送主管機關台南縣政府核准之建造執照結構平面圖施工，系爭房屋3樓陽台女兒牆應有支撐柱，被告日後得依法申請於系爭房屋3樓陽台部分增建房屋，所得增建房屋之面積為15坪；但因系爭房屋3樓陽台支撐柱短少1支，其結構不完全，被告再無於系爭房屋3樓增建房屋之餘地。上述被告日後本得依法申請增建15坪房屋之價值，與被告向原告高林公司、訴外人江堃揚所購房屋之價值，應為等值，無所差異，該增建之15坪房屋於增建完成時，有240萬元之價值（計算式：系爭房地總價1200萬元÷75坪×15坪＝240萬元），扣減被告日後依法申請增建15坪房屋之建造成本（從高以每坪造價5萬元計算）合計75萬元（計算式：每坪造價5萬元×15坪＝75萬元），則被告因該短少支撐柱1支所致被告之損害，為165萬元。

4.就被告因系爭3樓陽台支撐柱短少1支所受上述165萬元之損害，被告所得向原告高林公司等行使之損害賠償請求權，被告以本答辯狀之送達代通知，向原告高林公司主張抵銷。

5.就上述系爭房屋3樓陽台是否有短少支撐柱1支？原告高林公司等所設計並呈送主管機關台南縣政府核准之建造執照相關圖說是否包括該支撐柱？該支撐柱是否如原告高林公司等所稱「無結構支撐作用」？該支撐柱之短少是否影響被告日後依法增建？

6.被告與訴外人江堃揚簽訂土地買賣契約書，同時與原告高林公司簽訂房屋買賣契約書之方式，向訴外人江堃揚、原告高林公司購買系爭房屋，依土地及房屋買賣契約書所載，被告應付之土地買賣價金，應給付訴外人江堃揚，被告應付之房屋買賣價金，應給付原告高林公司，訴外人江堃揚、原告高林公司對於被告之價金請求權，係各別存在。惟另依原證1土地及房屋買賣契約書所載，就賣方應為之給付，包括準時開工興建系爭房屋、準時完成系爭房屋之興建、移轉系爭房地所有權予被告、交付系爭房屋予被告等，則為訴外人江堃揚、原告高林公司共同之義務，訴外人江堃揚與原告高林公司，為被告之共同債務人，應依不真正連帶關係，對被告負其責任。上述系爭房屋3樓陽台女兒牆短少支撐柱1支，為可歸於原告高林公司、訴外人江堃揚之事由，所致之不完全給付，被告得請求訴外人江堃揚與原告高林公司各為全額之損害賠償（但其中一人為給付者，另一人於其給付之範圍內，免給付之義務）（下述系爭房屋遲延開工及遲延完工問題，亦同），併此說明。

（四）系爭房屋遲延開工及遲延完工問題：依房屋及土地買賣契約書之約定（第7條第1款）原告高林公司、訴外人江堃揚所出賣予被告系爭房屋之建築工程，應於97年6月30日之前開工，自開工日起算360個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日；又依房屋買賣契約書第7條第2款約定，賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方（另土地買賣契約書第7條第2款則係載為「萬分之二」，此部分為誤載），但原告高林公司、訴外人江堃揚，則遲至97年9月23 日始行開工、並遲至98年10月29日始獲發使用執照，計遲誤開工日數83日（97年7月1日起至97年9月22日止），遲誤完工日數125日（98年6月26日起至98年10月28日止）。

1.系爭房屋遲延開工部分：

⑴原告應依法申請建築主管機關核發建造執照，向建築主管機關申報開工，原告所應為之申請核發建造執照、申報開工，並無任何可能受天候影響之情形，原告所謂因卡玫基颱風（2008年7月17日至18日）、鳳凰颱風（2008年7月27日至29日）、辛樂克颱風（2008年9月12日至15日）、蓮花颱風（2009年6月20日至22日）、莫拉克颱風（2009年8月6日至10日）之影響，為天災地變等人力不可抗拒之事由，其因此所致之停工日數，不予計入部分，應與開工與否無關。

⑵原告所主張其因被告於97年6月21日初圖確認水電、電信管路圖…影響云云，與設計人、監造人蘇振銘就系爭房屋之設計、申請建造執照無關（原告所主張者均為水電圖、電信圖，與申請建照時應提出之設計圖不同）。

②系爭房屋於97年9月11日始獲發建造執照，與被告是否於97年6月21日初圖確認水電、電信管路圖…等無關。

⑶原告於97年9月11日獲發建造執照，而於97年9月23日申報開工，亦未見與被告是否於97年6月21日初圖確認水電、電信管路圖…等有何關聯。

⑷窗戶尺寸變更部分，不影響施工現場之施作，於開工更無影響。

⑸原告應於97年6月30日開工而未開工，延至97年9月23日始開工，此一實際開工日，不得作為其遲誤完工日數之基準日。

2.系爭房屋遲延完工部分：

⑴自原告應開工之97年6月30日，至原告實際開工之97年9月23日，其間原告並未開工，不生停工與否之問題，原告主張卡玫基颱風（97年7月17日至18日）、鳳凰颱風（97年7月27日至29日）、辛樂克颱風（97年9月12日至15日）影響施工，此部分無據。

⑵再者，自原告應開工之97年6月30日，計至原告應完工之98年6月25日，除有上開絕不影響原告施工之卡玫基颱風（97年7月17日至18日）、鳳凰颱風（97年7月27日至29日）、辛樂克颱風（97年9月12日至15日），無所謂扣除遲誤完工日數問題，如以原告實際開工日之97年9月23日起算360日，最末日為97年9月18日，其間固有蓮花颱風（98年6月20日至22日）、莫拉克颱風（98年8月6日至10日），但此係因原告遲誤開工所致，天災地變等人力不可抗拒之事由。

⑶故，就上開卡玫基颱風（97年7月17日至18日）、鳳凰颱風（97年7月27日至29日）、辛樂克颱風（97年9月12日至15 日）可能影響施工之日數8日，以及蓮花颱風（98年6月20 日至22日）、莫拉克颱風（98年8月6日至10日）可能影響施工之日數8日，如認均不影響本件系爭房屋之施工有失公平，則二者僅能擇一不計入施工期間。

3.因上開原告高林公司、訴外人江堃揚遲延開工，被告得請求原告高林公司等給付之遲延利息為78850元（計算式：被告於97年6月30日已繳房地價款0000000元×5/10000×83＝78850元）；因上開原告高林公司、江堃揚遲延完工，被告得請求原告高林公司給付之遲延利息為357500元（計算式：被告於97年6月25日已繳房地價款0000000元×5/10000×125＝357500元）。合計被告得請求之遲延開工、遲延完工之遲延利息共為436350元。

4.再，土地買賣契約書第7條第2款所定「每逾一日應按已繳房地價款萬分之二計算遲延利息予買方」，與房屋買賣契約書第7條第2款所定「每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方」，兩者有異，此係因被告與原告高林公司、訴外人江堃揚訂約當時，原告高林開發、訴外人江堃揚漏未依約定真意，將土地買賣契約書計算遲延利息標準，一併修改為萬分之五所致，仍應以契約當事人真意即萬分之五計算遲延利息，併此說明。

5.依土地買賣契約書第9條第1款、房屋買賣契約書第10條第1款約定，原告高林公司、訴外人江堃揚所出賣予被告之系爭房屋，其土地產權、房屋產權之移轉，應於使用執照核發後三個月辦理所有權移轉完畢，如有逾期，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方；而依土地及房屋買賣契約書第7條第1款約定，原告高林公司、訴外人江堃揚，本應於98年6月25日前完工，亦即應於98年6月25日前取得使用執照，因而最遲應於98年9月25日前辦畢土地、房屋所有權移轉登記，但系爭房地係遲至99年1月14日始將土地、房屋所有權移轉登記予被告，遲誤日數計110日（98年9月26日起至99年1月13日止），易言之，原告應於97年6月30日開工而未開工，延至97年9月23日始開工，此一實際開工日，不得作為計算其遲誤完工日數之基準日，又因原告遲誤開工，因而遲誤完工，遲誤取得使用執照，其實際取得使用執照之日，不得作為計算其遲誤辦理系爭房屋之土地、建物所有權移轉登記日數之基準日。而上開遲誤移轉土地、房屋所有權予被告，被告得請求原告高林公司等給付之遲延利息為314600元（計算式：被告於98年9月25日已繳房地總價款0000000元×5/10000×110＝314600元）。

6.就上開被告得請求原告高林公司等給付遲延開工、遲延完工之遲延利息436350元，得請求原告高林公司等遲延移轉土地、房屋所有權之遲延利息314600元，被告以本答辯狀之送達，通知原告高林公司為抵銷。

7.原告高林公司所稱系爭房屋之開工、完工、交屋，未有違反土地買賣契約書之相關約定，或稱應扣除所謂颱風等人力不可抗拒事由所影響日數等等，經查實無理由。查原告高林公司等所興建「京都」建案共有房地4戶，分別銷售予被告及其他3名購屋者，另一向原告高林公司等購買房地之陳玉華，前向鈞院起訴請求高林公司依約給付遲延利息事件，曾經鈞院以99年度營簡字第12號判決確定在案，該訴請給付遲延利息事件之事實、證據等，與本件應相同，請鈞院准調取該99年度營簡字第12號陳玉華對高林公司給付遲延利息事件卷宗，作為本件之佐證。

（五）就台灣省結構工程技師公會100年6月9日台省結技鑑定第2057號9鑑定報告書（以下稱本鑑定報告書），提出意見如下：

1.本鑑定報告書鑑定結果之2載明「依據三樓建築圖附件八，三樓前陽台中間柱應施作與女兒牆同高度（露柱頭）」，又鑑定結果之3，載明「…三樓前陽台中間柱於施工時並無施作與女兒牆同高度（露柱頭）」可見本件原告於興建系爭台南縣新營市○○里○○路300巷81-1號房屋即本件系爭房屋之施工，有被告所抗辯未按圖施工、偷工減料之情形屬實。

2.本鑑定報告書鑑定結果之1，表示「鑑定標的物三樓結構平面圖顯示房屋三樓中間並無結構柱」；又鑑定結果之3、6，表示「…施工時並無施作與女兒牆同高度（露柱頭），此舉雖不符合三樓建築圖附件八，但也無影響原設計之結構行為」部分，係由結構立論，如本件之原結構平面圖確係如此，被告就結構部分無意見。雖然本鑑定報告書鑑定結果之1、3、6，認無影響原設計之結構行為，惟本件仍應考量原告於興建系爭房屋施工時，未施作與女兒牆同高度中間柱，所致該女兒牆正面勁力不足，以及原告補施作中間柱之搭接長度不足及握裹力不足之問題，其詳如下：

⑴本鑑定報告書鑑定結果之2、3，足證系爭房屋三樓陽台女兒牆中間柱應施作與女兒牆同高度（露柱頭），但原告於施工時並無施作與女兒牆同高度之中間柱之事實。

⑵因原告未施作系爭房屋三樓陽台女兒牆中間柱，導致系爭房屋三樓陽台女兒牆之正面勁度不足，於地震時易發生斷裂破壞之情形，此係因原告未按圖施作，偷工減料所致。就此部分（系爭房屋三樓陽台女兒牆正面勁度不足），本鑑定報告書未有敘述。

⑶就原告未施作系爭房屋三樓陽台女兒牆中間柱，於被告發覺並提出反應後，原告所為補作之中間柱，是否符合植筋之正確工序？其植筋深度為何？有無使用適當之黏著劑？本鑑定報告書之鑑定人雖曾函詢原告，但原告係以「無留存相關資料」作答。於此情形，顯可疑為原告補作之中間柱，其施作未符合植筋之正確工序、鋼筋搭接長度不足、未曾依正確工法施用環氧樹脂等黏著劑等，原告補作之中間柱，徒有中間柱之外形，卻無中間柱應有之功能。

⑷本鑑定報告書鑑定結果之5，稱「龔珠英小姐提供三樓前陽台中間柱之植筋及鋼筋綁紮過程之照片顯示高林開發公司有用植筋方式將此柱延伸至女兒牆高度」，此即上述「原告補作之中間柱，徒有中間柱之外形」而已。實則，由被告所提供之照片，明顯可見於原告補作中間柱時，鋼筋綁紮完畢時，該中間柱下方（即已綁紮鋼筋之正下方）之陽台混凝土平面，平整完好，未曾開挖、植入鋼筋，何能稱為「植筋」？更無所謂鋼筋搭接長度是否足夠可言。

3.綜據上述，本件系爭房屋三樓陽台女兒牆，本應施作中間柱而未施作，嗣後原告之補作又未依正確工法施作，補作中間柱毫無功能，此部分仍致生損害於被告。

（六）並聲明：①原告之訴及假執行聲請均駁回。②訴訟費用由原告負擔。③被告如受不利之判決，請准供擔保宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

（一）被告於97年4月20日，以840萬元，向訴外人江堃揚購買新營區○○段第839之111地號土地，即「京都」編號B棟壹戶之土地，並以360萬元向原告購買其上之房屋，此有房屋及土地買買契約書可稽，

（二）其後兩造因房屋建築之瑕疵，先於98年6月29日成立補充約定書，約定因原告之房屋結構瑕疵減少價金238萬元，並由分期給付之價款中扣除之，其後被告又以原告有履約遲延及其他房屋瑕疵等21點問題為由，向台南縣政府請求消費爭議調解，案經兩造於99年4月9日就其中問題除1、6點以外，達成調解，其中被告未付之房地價款共330萬元再減價12萬元，其中5萬元保留為原告取得房屋周圍圍牆雜照後給付，扣除追減款54萬元後，餘款259萬元中，保留50萬元於訴訟解決1、6點問題後增減給付，該調解並經本院於99年4月26日核定在案。

四、兩造爭執事項：

（一）被告抗辯稱被告與訴外人江堃揚間土地買賣契約」之土地價金請求權，而原告請求被告給付訴外人江堃揚，此一請求，恐有當事人不適格之問題云云，然查原告係依據房地買賣契約及99年4月9日調解筆錄，及本案係因被告依據房地買賣瑕疵及交屋延遲受有損害，故此拒絕給付99 年4月9日調解筆錄保留之50萬元，據此，原告嗣予訴外人江堃揚為債權讓與，並以書狀為債權讓與之通知，為被告所不爭執，無當事人不適格，被告之抗辯，自不足採。

（二）本件爭執點應在於原告興建系爭房屋之三樓陽台樑柱是否有問題，如有其應減少價金為若干？

1.又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項前段定有明文，主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。查被告抗辯系爭房屋三樓之支撐或結構柱有短少一支之重大瑕疵，然查被告所抗辯者之處為三樓之欄杆，其以短柱聯結矮牆處少一根柱子，故此主張其有影響結構云云。按，建築技術規則總則編之建築設計施工編第七節樓梯、欄杆、坡道，第38條，設置於露臺、陽臺、室外走廊、室外樓梯、平屋頂及室內天井部分等之欄桿扶手高度，不得小於1.10公尺；十層以上者，不得小於1.20公尺。被告所指欄杆處並為結構之支撐，參考其建築技術規則，僅於總則編之建築設計施工編第七節樓梯、欄杆、坡道，第38條有所規範，又查該短柱原來設計即非延伸二樓結構支稱之樑柱，故此並無結構支撐之作用，且原告依契約特約事項，就建築物外觀保有修正之權利，故此原告本有權就圍牆之立柱，於不防礙安全及效用之情形下修改之，且原告其後於原設計位置已補立短柱，業如上述，三樓陽台中間柱雖於施工時未做與女兒牆同高度（露柱頭），不符合三樓建築圖附件八，但也並無影響原設計之結構行為。故於後來補做該柱與該女兒牆同高度（露柱頭），亦不影響原設計之結構行為。並有台灣省結構工程技師師公會台南辦事處鑑定結構師於100年6月9日系爭房屋結構安全案鑑定報告書及被告所提現場照片影本在卷可證。故此被告抗辯原告未依圖面設置短柱為重大瑕疵云云，故此被告抗辯該部分為房屋瑕疵，應減少價金，自無所據。

（三）本件另一爭執點應在於原告遲延開工及交屋之利息（違約金）為何：

⑴、觀諸房屋預訂買賣契約書第八條所載「一、買方若有要求室內格局變更時，一律於買賣雙方簽約日起45日內為限定期限，並於賣方所提供之工程變更上簽認為準，如買方以口頭或電話提出申請辦理者，對賣方不生效力，且此項變更申請以一次為限。辦理變更時，買方須親自簽認，並附記詳圖配合本工程辦理之，且不得有違建管法令之規定，如需主管機關核准時，賣方應依規定申請之。」等語，可知若被告要求室內格局變更時，一律應於兩造簽約日起45日內為之，並於原告所提供之工程變更單上簽認為準，如被告以口頭或電話提出申請辦理者，對原告不生效力，且此項變更申請以一次為限。原告雖抗辯係因被告就房屋之室內設計多次變更，故遲至97年10月15日始確定房屋建築圖說，被告自斯時始以該確定後之建築圖說向臺南縣政府申請建造執照云云，但被告已否認係其要求變更，且查：被告於97年6月21日初圖確認水電、電信管路圖之情，有97年6月21日水電初圖在卷可證，並為原告所不爭執，又查另案被告訴訟原告等損害賠償事件（臺灣臺南地方法院99年度訴字第1185號），原告亦為相同之主張抗辯，並舉證人即系爭房屋之設計人監造人蘇振銘及其主辦負責人賴淑鶯到庭作證，然據蘇振銘於100年7月25日於該臺灣臺南地方法院99年度訴字第1185號事件具結證稱：「我們是依據高林建設公司交付的任務作設計」；又賴淑鶯於同日同事件具結證稱：「（京都建案四戶之建築執照，是否同時提出申請？）是的」、「（完成設計圖之前，是否會直接跟買方接洽？）不會…」、「(提示97年6月21日平面圖，有無看過這二份平面圖？)第一張平面圖有看過，第二張平面圖沒有看過，第一張平面圖寫廚具要追加，這部分與申請建築執照之設計圖沒有關係，第二張圖幾乎都是水電圖的部分，與我們申請建築執照的設計圖沒有關係，申請建築執照不需要送水電圖」、「（第104 頁平面圖是否屬於水電圖？）屬於配電之部分，但水電圖不在我們受委託設計之範圍內」、「（你在製作京都建案建築執照設計圖過程中，有無參考過此份資料作變更？）沒有」、「（有無看過這幾張平面圖？）沒有看過。這些都是水電圖及電信圖，我確定我都沒有看過。水電圖及電信圖不是申請建築執照要提出來的設計圖，我剛剛看的所有圖面，都是申請建築執照不需要提出的，申請建照時不需要完成水電圖及電信圖的設計圖，水電是建築執照核發後施工期間，由建築公司另外向電力公司、自來水公司申請」、「（修改窗戶尺寸所需要工作天為幾天？）完成變更之平面圖大概需要二、三個工作天，因為窗戶尺寸的修改屬於設計的變更，須要向建管課申請變更設計，送件到核准下來的時間不一定，通常要一個月至一個半月，但窗戶尺寸變更不會影響建築物結構安全，現場還是可以變更施工」、「建商拿到建照之後，須要再向建管課申報開工，申請開工之前，需要先向水電主管單位提供水電圖，供水電主管機關預審，附在開工報告申報開工」等情，業據本院依職權調閱上開卷宗核閱屬實，且為原告所不爭執，依上開證人蘇振銘、賴淑鶯在另案關於同一事項之證述，可見水電圖變更，與設計人、監造人蘇振銘就系爭房屋之設計、申請建造執照無關。且查，事實上被告並未提出工程變更單供原告簽認，則縱真係被告要求變更，對原告本不生效力，原告不依約行使，竟任意接受多次變更，若真因此而影響工程之進度，亦係原告咎由自取，應自負其責，不得適用上開房屋預訂買賣契約書第七條第一項第二款有關扣除完工期間之約定。而原告於97年9月11日獲發建造執照，而於97年9月23日申報開工，原告應於97 年6月30日開工而未開工，延至97年9月23日始開工，被告得請求原告高林公司等給付之遲延利息為78850元（計算式：被告於97年6月30日已繳房地價款0000000元×5/10000×83＝78850元）。

（四）系爭房屋遲延完工部分：

⑴、觀諸房屋預訂買賣契約書第七條所載「一、本預售屋之建築工程應在97年6月30日之前開工，自開工日起算360個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：（1）買方未依規定付款其交付本契約所載之各期房地價款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費，其遲延期間。（2）買方未依第八條第一項規定期限內要求變更設計或增加室內裝修工程，致影響工程之進度時，其影響期間。（3）因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。（4）因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。（5）本預售屋外水、外電、電信、瓦斯等配備及埋設工程，其接通日期悉依各該公用事業單 位之作業和程序而定，不受本條完工期限之約束。二、賣 方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理。」等語，被告抗辯稱：原告應自預訂開工日即97年6月30日起算遲延完工責任，然查原告實際開工之97年9月23日，而遲延開工原告應負遲延開工違約金78850元，業如前述，其間原告並未開工，應以實際開工日即97年9月23日起算自開工日起算360個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日，被告抗辯自97年6月30日起算遲延完工責任，與契約約定意旨不符，自不足採。又原告主張卡玫基颱風（97年7月17日至18日）、鳳凰颱風（97年7月27日至29日）、辛樂克颱風（97年9月12日至15日）因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，應於扣除，然原告實際開工之97 年9月23日，其間原告並未開工，不生停工與否之問題，則原告主此部分無據，不足採信。再者，自原告實際開工之97年9月23日，計至原告應完工之98年9月18日，其間有蓮花颱風（98年6月20日至22日）、莫拉克颱風（98年8月6日至10日），有8日天災地變等人力不可抗拒之事由應於扣除。

⑵、末查，原告主張：兩造所持有之系爭房地買賣契約，關於遲延利息均約定為每逾一日應按已繳房地價款萬分之二計算遲延利息，被告所有則僅在房屋買賣契約有此一塗改成萬分之五之文字，原告應依已繳房地價款萬分之二計算遲延利息云云，再，土地買賣契約書第7條第2款所定「每逾一日應按已繳房地價款萬分之二計算遲延利息予買方」，與房屋買賣契約書第7條第2款所定「每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方」，兩者有異，然原告系爭建案共有四戶，除被告契約書記載萬分之二計算遲延利息外，其餘3戶及被告土地買賣契約書均約定萬分之五計算遲延利息予買方，為原告所不爭執，則探索當事人之真意，應以萬分之五為適當。

⑶、綜上所述，系爭房屋之完工期限應係在98年9月18日，但原告卻遲至98年10月29日始經臺南縣政府核發使用執照而完工，被告遲延完工已達31日至明。又因天雨致系爭房屋無法施工8日，至於兩造所提出之其餘攻擊及防禦方法已不影響本院對被告遲延完工之認定，故不逐一論述。從而，被告主張抵銷遲延23日之利息合計65780元（0000000×23×0.05%＝65780元），此部份應為有理由，應予准許，於此部分，應於駁回。

⑷、另被告依土地買賣契約書第9條第1款、房屋買賣契約書第10條第1款約定，原告高林公司、訴外人江堃揚所出賣予被告之系爭房屋，其土地產權、房屋產權之移轉，應於使用執照核發後三個月辦理所有權移轉完畢，如有逾期，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，原告高林公司、訴外人江堃揚，本應於98年6月25日前完工，亦即應於98年6月25日前取得使用執照，因而最遲應於98年9月25日前辦畢土地、房屋所有權移轉登記，但系爭房地係遲至99年1月14日始將土地、房屋所有權移轉登記予被告，遲誤日數計110 日（98年9月26日起至99年1月13日止），被告得請求原告高林公司等給付之遲延利息為314600元（計算式：被告於98年9月25日已繳房地總價款0000000元×5/ 10000×110＝314600元）云云，然依房屋契約第10條第1款約定有，使用執照核發後3個月辦理所有權移轉登記及於第2款約定其違約罰則等，然系爭房屋於98年10月29日經建築主管機關核發使用執照，起後於99年1月14 日完成所有權移轉登記，為被告所不爭執，故原告對此並未遲延，故此被告自主張原告應給付交屋遲延之違約金，於法無據，不應准許。

五、綜上所述，系爭不動產買賣契約因原告給付遲延，依買賣契約第7條約定，被告得請求違約金78850元、65780元是該部分被告已提出抵銷並無返還義務，從而，原告請求被告給付355,370元，及依本起訴狀送達被告翌日起之利息，即自99年7月15日起，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件除原告支出第一審裁判費用5400元及鑑定費用102960元外，兩造並無其餘費用之支出，是本件訴訟費用額確定為108360元，酌定兩造比例負擔。

七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條但書、第87條第1項、第389條第1 項第3款，判決如主文。

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭