臺中簡易庭100年度中簡字第2739號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 100年度中簡字第2739號

原告

惠双實業股份有限公司

法定代理人

呂森瀛

訴訟代理人

呂高秀珍

訴訟代理人

黃翎芳律師

複代理人

洪蕙茹律師

被告

廖子傑

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國101年4月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告之聲明及陳述要旨：

一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）172,500元。

二、陳述要旨：

㈠被告將其所有坐落台中市○區○○段275之77地號土地及其上建號3809建物（門牌號碼為台中市○區○○路342之1號）（下稱系爭不動產）委託原告仲介銷售，兩造並於民國（下同）99年12月13日簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），約定委託期間自99年12月13日起至99年12月31日止，委託銷售價格為1,150萬元。嗣後訴外人吳明儒有意願買受系爭不動產，並於99年12月22日與原告公司簽訂議價委託書，議價金額為950萬元。因買賣雙方就價金金額有所差距，經原告公司屢次努力協調議價後，被告與吳明儒於100年1月9日終達成以1150萬元為買賣價金、被告附贈部分現有家具作為補償之買賣合意，被告與吳明儒並即於當日簽訂買賣契約，後於100年8月31日雙方並完成交屋及交付尾款之契約義務。詎被告於系爭不動產交屋後，竟拒絕依約支付原告按買賣價金1.5%計算之仲介服務費172,500元，爰依兩造間系爭委託契約第5條之約定，請求被告給付服務報酬。

㈡兩造間系爭委託契約所約定之委託期限係於99年12月31日屆至，而原告於委託期限屆至時曾向被告表示再重新簽訂委託銷售契約書，惟被告表示不需要再另行簽訂書面，口頭約定繼續委託原告仲介銷售，委託之約定事項即依照系爭委託契約之約定內容履行，則兩造已有延長委託期限之合意，原告已依約仲介系爭不動產買賣成交，被告即應依約給付服務報酬。縱認兩造委託期限已屆至，且未有延長委託期限之合意，然買方吳明儒係原告公司曾經仲介之客戶，被告於委託期間屆滿後2個月內與買方吳明儒成立買賣契約，則依系爭委託契約第11條第1項第3款約定，被告仍應支付委託銷售價格4%（應為1.5%，此部分應是兩造漏未修改）之服務報酬與原告。

㈢原告公司從未同意被告無須給付服務費，且由被告所使用之0000-000000、00-00000000電話及原告公司所使用之00-00000000、00-00000000電話雙向通聯記錄所示，原告公司及原告所屬營業員呂高秀珍所使用之0000-000000電話，自99年12月13日起至100年1月9日止多次撥打話予被告，且通話時間有長達409秒之久者，乃原告公司是受買主吳明儒之委託，與被告議價，被告稱原告從未跟被告通知買方出價事宜等語，並非事實。

貳、被告之聲明及陳述要旨：

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述要旨：

㈠被告與呂高秀珍係鄰居，而原告公司之負責人為呂高秀珍之夫，呂高秀珍則為原告公司之業務員，被告與呂高秀珍曾打賭約定系爭不動產如能於99年12月13日至99年12月31日期間售出，被告願給付給付成交價額1.5%之服務報酬，然呂高秀珍在約定期間內毫無音訊，被告即以電話告知終止契約，但呂高秀珍於100年1月9日突然來電告知其女兒呂鵑后與女婿吳明儒有意以1,150萬元購買系爭不動產，被告雖同意出售，但要實拿1,150萬元，亦即無服務費，經協商後改以有被告附贈市價達30萬以上之冷氣機、沙發組等電氣、家具，作為補償服務費之用，被告與吳明儒即於100年1月9日當日簽約。後因吳明儒無法順利貸款，系爭不動產延宕至100年8月31日始交屋、付尾款，呂高秀珍於交付尾款時，竟出爾反爾欲扣除成交總價1.5%作為服務報酬，被告不同意，經爭論後，買方始全額交付尾款。

㈡至於兩造之所以會有通聯紀錄係因原告公司其他仲介人員要幫被告仲介購買房屋屋，且兩造是隔壁鄰居，原告公司員工常常將機車停在被告房屋門口擋住出入，故電話往來內容有可能是仲介被告購買房屋，或被告要求原告公司員工移機車，該通話紀錄不表示係原告向被告回報仲介系爭不動產情形。

參、法院之判斷：

一、下列事項為兩造所不爭執，且有專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書等附卷可稽，堪信為真正：

㈠兩造於99年12月13日簽訂專任委託銷售契約書被告將系爭不動產委託原告居間仲介銷售，約定委託期間自99年12月13日起至99年12月31日止，委託銷售價格為1,150萬元，並約定買賣成交時，原告得向被告收取按實際成交價額1.5%計算之服務報酬。

㈡被告與吳明儒於100年1月9日簽訂不動產買賣契約書，將系爭不動產以1,150萬元之價格出售於吳明儒。

㈢原告公司負責人呂森瀛與該公司營業員呂高秀珍為夫妻關係。呂鵑后為呂森瀛、呂高秀珍之女，並為原告公司之經紀人，系爭不動產買受人吳明儒則為呂鵑后之配偶。

二、本件兩造爭執之焦點為：被告應否給付原告系爭不動產之仲介服務報酬？經查：

㈠按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項定有明文。又依民法第529條之規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言（民法第565條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。再依不動產經紀業管理條例第4條第5、7款之規定，仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經紀人員係指經紀人或經紀營業員，經紀人之職務為執行仲介或代銷業務，經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務，而依同條例第16條規定，經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。

㈡原告主張於系爭委託契約約定之期間內，有向被告回報吳明儒出價欲購買系爭不動產，為被告所否認，原告就此利己事實自應負舉證之責任。經調閱被告所使用之0000-000000、00-00000000電話及原告公司所使用之00-00000000、00-00000000電話雙向通聯記錄之結果，於系爭委託契約約定之期間內（即99年12月13日起至99年12月31日止），被告所使用之前述電話固有與原告公司前揭電話及呂高秀珍所使用之0000-000000電話有通話之紀錄，然微論此僅足證明被告與原告公司人員或呂高秀珍有通話之事實，並不足證明通話之內容為何，原告主張有向被告回報買方出價、並與被告進行議價等語，舉證尚有未足。且查，本件依兩造簽訂之系爭委託契約所示，執行系爭不動產仲介之經紀人為呂鵑后，高秀珍（即呂高秀珍）則為營業員，顯見呂高秀珍乃為協助呂鵑后執行仲介系爭不動產業務之人，而系爭不動產買受人吳明儒為經紀人呂鵑后之夫，以呂鵑后、吳明儒夫妻至親關係及呂高秀珍、吳明儒間岳母、女婿關係，原告稱有居間仲介之媒介行為，已與社會常情及經驗法則有違，參之呂高秀珍雖稱吳明儒就系爭不動產之買賣有給其一個12,000元紅包（見本院卷第41頁背面），然此與卷附買方議價委託書所約定買方應於簽訂不動產買賣契約書同時，以現金一次支付買賣總價款2%服務費之約定（見本院卷第13頁）不符，顯見吳明儒所簽立之買方議價委託書、並以吳明儒名義與被告簽訂系爭不動產買賣契約，其目的僅係在規避不動產經紀業管理條例第16條經紀人不得為自己執行仲介業務之規定而已，原告就系爭不動產並無實際之居間仲介行為，堪以認定。原告就系爭不動產既無居間媒介之行為，自不得請求被告給付服務報酬，揆諸前開規定及說明甚明。

三、綜上所述，原告依系爭委託契約請求被告給付服務報酬為無理由，應予駁回。

四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭