臺中簡易庭101年度中簡字第3110號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 101年度中簡字第3110號

原告

耀輝不動產有限公司

法定代理人

吳明芳

訴訟代理人

林軍男律師

被告

梁碧珠

訴訟代理人

姜照斌律師

上列當事人間給付報酬事件，本院於民國一○二年三月十二日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書為之。民事訴訟法第二十四條定有明文。本件兩造於不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第十三條第六款約定「如有爭議涉訟時，雙方合意以房地所在地之法院為第一審管轄法院，本買賣契約縱經解除，亦不影響本條款之適用」而本件買賣標的物為臺中市○○區○○段○○○地號土地（權利範圍全部），及其上同段二六八建號建物（權利範圍全部，門牌號碼臺中市○○區○○○街○○巷○○號）（下稱系爭不動產），為兩造所不爭執，復有系爭買賣契約書在卷可參。是本件被告住所地雖為彰化縣，惟本院對之仍有管轄權，合先敘明。

貳、實體事項：

一、原告主張略以：

(一)原告為永慶不動產「臺中一中加盟店」，經營不動產仲介業務，於民國一○一年四月三十日與被告簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），受被告即買方之委託，居間以承買總價款新臺幣（下同）八百九十四萬元，向賣方即訴外人林信宏購買系爭不動產，兩造並於同日簽訂買方給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書），被告承諾應於買賣契約成立時，給付買賣總價款百分之二之服務費予原告。透過原告之居間仲介，被告與林信宏達成買賣合意，遂於一○一年五月六日簽訂系爭買賣契約書，詎原告請求被告給付服務費，被告卻以系爭不動產買賣存有爭議，將解除系爭買賣契約請求賠償為由，拒絕給付。惟依臺灣高等法院八十七年度上易字第三號判決意旨，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，縱其後契約因故解除，於其報酬請求並無影響，是被告向林信宏解除系爭買賣契約縱有理由，亦不影響原告之本件請求，爰依居間契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告二十一萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(二)對被告所為抗辯之陳述：

1.兩造簽約前及簽約時，原告並未發現系爭不動產之隔壁工廠即訴外人美葛儂妮化妝品股份有限公司（門牌號碼臺中市○○區○○○街○○巷○○號，下稱美葛儂妮公司）有空氣污染之情形，而被告及其配偶即訴外人廖欽生於兩造簽約前及簽約時，從未向原告詢問或反應美葛儂妮公司之問題，原告之員工即訴外人陳麗華並未向被告或廖欽生表示或保證美葛儂妮公司並無噪音與污染之情形，亦未向渠等施用詐術。且臺中市政府環境保護局（下稱環保局）於兩造簽約後，至美葛儂妮公司檢測，亦未發現有違法之情形。倘被告認美葛儂妮公司有無噪音與污染係重要之點，何以未要求賣方林信宏委託之仲介即訴外人大昱山房屋仲介有限公司（以稱大昱山公司）載明於標的物現況說明書，且不動產買賣契約書上亦無相關之記載？

2.對於被告所提被證七之電話錄音譯文形式上真正不爭執，惟陳麗華針對被告：「我自己的身體我清楚，所以我在當初看屋的時候跟你問：這間工廠是做什麼的？妳是不是跟我說『包裝』，對不對？」之問題，回答：「嗯。」，僅係語助詞，意在安撫被告之情緒，並非「承認」伊有向被告告知美葛儂妮公司係包裝工廠或有無噪音與污染。縱陳麗華確有向被告表示美葛儂妮公司係包裝工廠，亦不得逕據此推論被告曾向陳麗華詢問美葛儂妮公司有無噪音與污染。

3.嫌惡設施調查義務係兩造有約定時，原告始須調查，原告之調查義務不得無限上綱，原告並無調查工廠有無惡臭（空氣污染）之義務，自無違反調查義務可言。

二、被告抗辯略以：

(一)被告經由原告之仲介，於一○一年五月六日與林信宏簽訂系爭買賣契約，買賣價金為八百九十四萬元，被告按期先給付林信宏簽約金九十萬元。簽約前，被告配偶廖欽生、被告分別於一○一年四月九日、一○一年四月十日由原告之員工陳麗華陪同看屋，另有林信宏委託之大昱山公司之員工即訴外人陳秀娟陪同看屋。因被告於九十九年間於彰化基督教醫院鹿基分院檢查照胸腔X光後，曾被診斷出呼吸系統有疑似癌症之不明腫塊（Neoplasm of unspecified nature ofrespiratory system），必須追蹤觀察，醫師並告誡平日應注意遠離空氣污染源，避免惡化。而被告購屋係為長久自住，因此特別注意居家環境有無空氣污染，故當被告一○一年四月十日前往看屋時，發現系爭不動產旁有一大型工廠（即美葛儂妮公司），被告特別向陳麗華及陳秀娟詢問：該工廠是什麼工廠？是否會產生噪音與污染？兩人均表示：該工廠為化妝品「包裝廠」，不是生產工廠，不會有噪音與污染，請被告放心云云，被告則表示：如果是這樣，那就OK。事實上，廖欽生於一○一年四月九日前往看屋時，亦曾詢問過相同問題，當時陳麗華亦同樣強調該工廠無污染情事。被告居住彰化縣和美鎮，對臺中當地環境不熟悉，經陳麗華多次保證該工廠無噪音或任何污染後，被告信以為真，始同意與林信宏簽約購買系爭不動產。詎被告於一○一年五月十一日至系爭不動產時，始發現該工廠靠近系爭房屋方向之二個排氣口，正排放刺鼻難聞之化學溶劑廢氣。嗣後瞭解，該工廠為「生產工廠」，美葛儂妮公司於七十五年九月一日核准設立，「指甲油」等化妝品為主要生產產品。廖欽生於一○一年六月六日向環保局檢舉，當日會同環保局稽查員至現場勘查，環保局確認所排放之氣味為化妝品製程所產生之丙酮、酒精味，且其排放口設置不當，已諭令該工廠改善，並正式以書面函覆在案。而「丙酮」常見的用途是用作卸除指甲油的去光水，對人體具有肝毒性，對於氣管黏膜有一定的刺激性，吸入其蒸氣後可引起頭痛、支氣管炎等癥狀，長期吸入更有致癌之高危險。嗣環保局更進一步至該工廠排放口周界進行異味污染物採樣，送檢驗機構經科學儀器檢驗後，採樣品檢驗數值為42，超過固定污染源排放周界異味標準10，違反空氣污染防制法第二十條第一項規定，環保局將依法告發處分並限期改善。可知，該工廠排放之污染異味經檢驗竟超過標準數值達四倍之多，顯然該工廠有空氣污染情事，影響周邊住家居住空氣品質。

(二)被告發現美葛儂妮公司有汙染情事後，於一○一年五月二十二日下午五時七許分致電陳麗華，當中雙方應答：「（被告）但是我真的很苦悶。當我五月十一號發現的時候（指工廠有廢氣污染），我真的很震驚。怎麼會是這樣？」、「（陳麗華）沒錯，任何一個人遇到都會如此。」、「（被告）我自己的身體我清楚，所以我在當初看屋的時候跟你問：這間工廠是做什麼的？妳是不是跟我說『包裝』，對不對？」、「（陳麗華）嗯。」、「（被告）對啊。我不疑有他，我真的不疑有他…」，顯見陳麗華自承於帶看房屋時確有為美葛儂妮公司為包裝廠而無汙染之保證。由於陳秀娟與陳麗華同時於看屋時對於被告有關鄰近化妝品生產工廠有無汙染之詢問，意圖隱匿其有飄散超標有毒化學溶劑廢氣之污染事實，致被告誤信而締約，結果亦欠缺「鄰近工廠無污染」（無嫌惡設施）之保證品質。因此，被告以林信宏欠缺其仲介人員（代理人）所為保證之品質、系爭不動產有物之瑕疵為由，於一○一年五月十六日發函解除系爭買賣契約，另委託律師於一○一年六月十五日發函，以被告意思表示遭詐欺與錯誤為由，撤銷系爭買賣契約締約之意思表示。被告並於一○一年七月十六日另案向鈞院起訴，請求林信宏返還簽約金及損害賠償（一○一年度訴字第一九八六號），同時，被告以陳麗華執行仲介業務過程同有上述惡意隱匿污染事實之行為，致被告誤簽系爭買賣契約而受有損害，依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項，於同一訴訟中起訴請求陳麗華負侵權行為賠償責任，並以原告違反居間人之「據實報告義務」與「調查義務」（民法第五百六十七條）為由，請求原告應負不完全給付之損害賠償責任。

(三)兩造訂有系爭意願書，性質屬於「居間契約」與「委任契約」之混合契約，依民法第五百六十七條規定，原告關於訂約事項，應負有「據實報告義務」與「調查說明義務」。惟陳麗華知悉美葛儂妮公司為化妝品工廠，並沒有表示不知該工廠為何種工廠，而是表示為化妝品「包裝廠」，而不是「生產工廠」，顯係為賺取成交佣金，故意誤導隱匿該化妝品「生產工廠」且可能飄散有毒化學溶劑廢氣之污染事實，致被告陷於錯誤而購買系爭不動產，違反「據實告知義務」。又陳麗華身為該地區不動產經紀業經紀人員，對於該地區不動產及鄰近環境概況本應加以了解，陳麗華對於被告有關美葛儂妮公司有無汙染之詢問，攸關病體微恙之被告是否願意買受系爭不動產之關鍵，係屬重要締約事項，陳麗華縱不確知美葛儂妮公司有無汙染，亦應善盡調查後才能向被告說明，因此違反「調查說明義務」。而陳麗華為原告之員工，係原告之使用人，原告就陳麗華執行仲介業務時違反「據實報告義務」及「調查說明義務」之行為，應負同一責任。因此，原告（居間人）違反其對於被告（委託人）之義務，而為利於委託人之相對人（林信宏）之行為，依民法第五百七十一條規定，原告不得向被告請求報酬及償還費用，原告之訴顯無理由等語，資為抗辯，聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

（一）原告為永慶不動產「臺中一中加盟店」，經營不動產仲介業務，於一○一年四月三十日與被告簽訂系爭意願書，受被告即買方之委託，居間以承買總價款八百九十四萬元，向賣方林信宏購買其所有系爭不動產，兩造並於同日簽訂買方給付服務費承諾書，被告承諾應於買賣契約成立時，給付買賣總價款百分之二之服務費予原告，嗣被告於一○一年五月六日簽立系爭確認單，同意給付原告二十一萬元作為服務費（含仲介服務費及代書費）。透過原告之居間仲介，被告與林信宏達成買賣合意，遂於一○一年五月六日簽訂系爭買賣契約。

（二）被告於九十九年間於彰化基督教醫院鹿基分院檢查照胸腔X光後，曾被診斷出呼吸系統有疑似癌症之不明腫塊（Neoplasm of unspecified nature of respiratory system）。

（三）被告配偶廖欽生、被告分別於一○一年四月九日、一○一年四月十日由原告之員工陳麗華陪同看屋，另有林信宏委託之大昱山公司之員工陳秀娟陪同看屋。

（四）被告於一○一年五月十一日至系爭不動產時，發現美葛儂妮公司靠近系爭房屋方向之二個排氣口，正排放刺鼻難聞之化學溶劑廢氣。被告配偶廖欽生於一○一年六月六日向環保局檢舉，當日會同環保局稽查員至現場勘查，環保局確認所排放之氣味為化妝品製程所產生之丙酮、酒精味，且其排放口設置不當，已諭令該工廠改善，並正式以書面函覆在案。嗣環保局更進一步至該工廠排放口周界進行異味污染物採樣，送檢驗機構經科學儀器檢驗後，採樣品檢驗數值為42，超過固定污染源排放周界異味標準10，違反空氣污染防制法第二十條第一項規定，環保局將依法告發處分並限期改善。

四、兩造之爭點：

（一）原告主張依居間契約之法律關係，請求被告應給付原告服務費二十一萬元及法定遲延利息，有無理由？

叁、法院之判斷

一、按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，固於其所得報酬並影響，惟當事人間若另行約定以某一事實之發生，即應為報酬返還之條件，法律既無禁止之規定，本於契約自由原則，自不能謂其不發生法律上之效力（最高法院七十年度台上字第七八七號判決參照）經查，兩造系爭承諾書被告承諾「應於契約成立時，給付買賣總價款百分之二之服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議。若可歸責於本人之因素致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付與受託人」依系爭承諾書之反面解釋，如不可歸責於被告之事由，致契約解除時，被告自毋庸給付服務費予原告。且就訂約常態言之，如因不可歸責於契約當事之一方致契約不成立或解除，其不可歸責之一方當事人仍須給付服務費，則顯與訂約之誠實信用與交易公平原則相違。再者，民法第五百七十一條亦規定「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實信用及方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」是居間人之報酬請求權，顯非僅於契約經其媒介而成立時，即無條件得任意請求。是本件原告主張系爭買賣契約已因其媒介而成立，其後契約因故解除，於其報酬並無影響等語，自非可採。從而，本件爭點厥為被告主張系爭買賣契約之解除，是否可歸責於被告？如可歸責於被告，則被告自應依約給付系爭服務費予原告；反之，則被告自無給付之義務。

二、系爭不動產隔鄰之美葛儂妮公司，經被告配偶於一０一年六月六日向台中市政府環境保護局（下稱環保局）檢舉，環保局於同日前往現場採樣檢測結果，確認所排放之氣味為丙酮、酒精味，且其排放口設置不當，已建請該公司將排放口移至適當處所。環保局再於一０一年六月二十六日前往美葛儂妮公司稽查檢測結果，採樣品檢驗數值為42，超過固定污染源排放周界異味標準10，已違反空氣污染防制法第二十條第一項規定，環保局依法告發處分並限期改善等情，有環保局一０一年六月十四日中市環稽字第一０一００五一七九０號函（參被證五）及一０一年七月十一日中市環空字第一０一００六０八九三號函（參被證六）各在卷可憑，亦為兩造所不爭執，是系爭不動產隔鄰之美葛儂妮公司所排放之氣體，顯已造成系爭不動產嚴重之空氣污染，參以被告罹患呼吸系統相關疾病（Neoplasm of unspecified nature of respiratory system），有財團法人彰化基都教醫院鹿港分院病歷在卷可參（參被證二）是被告如於系爭買賣契約簽訂前知悉前開空氣污染之事實，自不可能簽訂系爭買賣契約。

三、被告及其配偶廖欽生於系爭買賣契約簽訂前已對美葛儂妮公司之性質詢問原告業務員陳麗華，業具證人廖欽生到庭結證屬實，原告對於被告及其配偶之前開詢問並不爭執，僅爭執陳麗華意在安撫被告之情緒，並非承認有向被告告知美葛儂妮公司係包裝工廠或有無噪音與污染等語。姑不論被告或其配偶之詢問內容是否具體「包裝工廠噪音與污染之有無」，惟被告及其配偶廖欽生於簽訂系爭買賣契約前，對與系爭不動產相鄰之美葛儂妮公司之性質為何，已向原告為詢問並質疑，則屬實情。

四、按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查義務」民法第五百六十七條定有明文。再者，前開條文第二項係於八十八年四月二十一日修正公布所增訂，其增訂之利法理由為「目前社會上，以居間為營業者日多，為保障當事人權益及維護交易安全，爰增訂第二項，明定此種以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，益徵以居間為營業者，對於相關訂約相關事項，自較一般居間人（即同條第一項）負有更為積極之調查義務。蓋該條第一項所指之一般居間人僅「應就其所知，據實報告」，惟第二項所指以居間為營業者，則負有調查之義務。本件原告係以居間仲介為營業，具房地買賣之專業知識，且針對其所為之居間行為，既向消費者收取相當之佣金（服務費），自應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（最高法院八十四年度台上字第一○六四號判決參照）。參以系爭不動產與排放超過標準值10之污染氣體之美葛儂妮公司相鄰，且其排放污染氣體之排放口就系爭不動產之位置而言，亦屬設置不當。原告既為系爭不動產之仲介業者，且系爭不動產係做為居家使用，原告對於前開可能造成空氣污染之危險，應可預見，且應善盡其調查之義務。況被告及被告配偶廖欽生於簽訂系爭買賣契約前，對於相鄰之美葛儂妮公司營業性質已二次向原告詢問及質疑，姑不論被告及其配偶是否有明確提及美葛儂妮公司排放污染氣體之具體事實，原告本於消費者之詢問及質疑，更應盡其仲介業者之積極調查義務，實難以原告員工陳麗華並未向被告表示或保證美葛儂妮公司並無噪音與污染之情形，而主張免其調查之義務。參以系不動產與排放污染氣體之美葛儂妮公司係相鄰及被告對美葛儂妮公司之性質已二次詢問及質疑，原告本於仲介業者之地位，其為前開調查，應非難事，課以原告就前開事項之調查義務，尚非無限上綱。是原告主張嫌惡設施調查義務係兩造有約定時，原告始須調查，原告之調查義務不得無限上綱，原告並無調查工廠有無惡臭（空氣污染）之義務，顯難採認。

五、綜上，原告係本件不動產賣賣之居間人且以居間為營業，具房地買賣之專業知識，且就其居間仲介行為，既向被告收取相當之服務費，自應就其所從事之業務負善盡預見危險及主動調查之義務。參以系爭不動產與美葛儂妮公司係相鄰、美葛儂妮公司排氣口已設置不當、被告及其配偶已二次於現場看屋時對原告業務員就美葛儂妮公司之性質向原告業務員詢問、質疑及前開排氣口係排放何種氣體之調查尚非難事等情以觀，揆諸民法第五百六十七條規定及增訂第二項課以居間為營業者之積極調查義務，及前開最高法院判決意旨，本院認美葛儂妮公司排放污染氣體之有無，自屬原告應為調查之義務。

六、本件買賣契約之解除既可歸責於原告前開未盡調查義務之事由，依兩造系爭承諾書之反面解釋，其解除契約之事由既非可歸責於被告，被告自無給付系爭服務費予原告之義務。從而，原告主張被告應給付原告二十一萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。為無理由，應予駁回。

七、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

以上為正本，係照原本作成。