民法 第 567 條（居間人據實報告及妥為媒介義務）

舉證責任在仲介身上。居間人報告義務實務上要求有可追蹤紀錄（書面、通訊軟體、錄音）。仲介主張口頭告知卻提不出任何紀錄，法院通常不採信。實務上重要告知事項都應要求寫進不動產說明書或契約附件，有爭議時是決勝證據；仲介不願寫進去的，多半就是心虛之處。

規範居間人義務：所有仲介須據實報告，房仲等營業仲介另負主動調查義務，是消費者向仲介求償的法律基礎。

報告義務是「就所知告知」所有仲介都有；調查義務是「主動查證」只有營業仲介才有，這個差別決定能不能用「不知道」免責。

以居間為常業並取得對價者，如房仲、保險經紀、婚仲、代書、商業介紹所，判斷關鍵不是名片而是是否常業並收報酬。

88 年修法由「支付能力」擴大為履行能力，涵蓋付款、交貨、施工、服務等所有履約面向，不只是有沒有錢。

整理委託關係證據→蒐集凶宅網等可查瑕疵→寄存證信函引用 567 條第 2 項→民事求償加行政申訴雙軌進攻。

證明「只要調查就能發現」即可，如凶宅網、謄本、建物履歷、實價登錄，比證明對方主觀惡意容易十倍。

可請求實際損害賠償並要求退還已付佣金，仲介若屬不動產經紀業另可能受行政裁處。

契約違約責任適用一般時效 15 年（民法 125），侵權責任 2 年內須提告（民法 197），從知道損害與加害人時起算。

營業居間負報告＋調查雙重義務，應查而未查即違約；偶發無償介紹只負報告義務，沒刻意隱瞞所知通常免責。