臺中簡易庭107年度中小字第680號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　107年度中小字第680號

原告

江翊股份有限公司

法定代理人

林宛玄

原告

格正投資股份有限公司

法定代理人

黃千芝

共同訴訟代理人

張凱政

共同訴訟代理人

簡宏原

被告

鄭國熊

被告

鄭國鈞

被告

鄭智鴻

被告

鄭歆齡

兼上三被告

共同訴訟代理人

鄭貴隆

上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國107 年9 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、5 、7 款分別定有明文。原告起訴原係主張被告鄭國熊、鄭貴隆、鄭國鈞為訴外人即坐落臺中市○區○○段○○段000號建物所有權人鄭林錦之法定繼承人，而以鄭國熊、鄭貴隆、鄭國鈞為被告，聲明求為判命：「被告鄭國熊、鄭貴隆、鄭國鈞應各給付原告新臺幣（下同）2,040 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息」。嗣於訴狀繕本送達被告後，於民國107 年4 月17日具狀追加以鄭林錦之子鄭國村之子女即鄭智鴻、鄭歆齡為被告，並變更聲明為：「被告應連帶給付原告各2,040 元，及自最後一位被告收受起訴狀繕本翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」（見本院卷第214 至215 頁），復於本院107 年9 月5 日言詞辯論期日減縮利息之起算日為自民事聲請追加被告狀繕本送達最後一位被告翌日起算（見本院卷第245 頁反面），原告上開所為核屬訴之追加及變更，而其請求之社會事實同一，主要爭點亦具共通性，故依前開規定，原告所為上開訴之追加及變更應屬合法，應予准許。

二、原告起訴主張：原告二人於105 年8 月23日經法務部行政執行署臺中分署（下稱行政執行署）拍賣程序，得標買受坐落臺中市○區○○段○○段0 ○0 地號、面積2,039 平方公尺土地（下稱系爭土地），權利範圍各2 分之1 ，行政執行署於105 年9 月7 日核發權利移轉證書予原告，系爭土地上於64年間已興建完成中英大樓一棟，而訴外人鄭林錦自65年8月28日起登記為同段五小段960 建號即門牌號碼臺中市○區○○路0000000000號房屋（下稱系爭建物）之所有權人，即為中英大樓之區分所有權人。嗣鄭林錦於87年2 月7 日死亡，訴外人鄭國龍及被告鄭國熊、鄭貴隆、鄭國鈞，暨鄭林錦之子鄭國村（已於70年4 月16日死亡）之子女鄭智鴻、鄭歆齡為鄭林錦之法定繼承人，而共同繼承系爭建物，惟鄭國龍嗣於96年9 月11日死亡，而鄭國龍又無子嗣，故系爭建物目前即由被告鄭國熊、鄭貴隆、鄭國鈞及鄭智鴻、鄭歆齡共同繼承。則被告等人共同繼承而公同共有之系爭建物未得原告之同意，自原告105 年9 月7 日取得系爭土地所有權起，即無權占用系爭土地。為此爰依不當得利及繼承之法律關係，請求被告連帶給付自105 年9 月7 日起至107 年2 月6 日止共計17個月之相當於租金之不當得利。又系爭土地為於臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校及各公家機關，交通方便，生活機能優，且其使用分區為「第一種商業區」，而系爭土地依不動產估價報告書所載，其價格為653,805,350 元，故原告認以系爭土地申報地價年息10％計算租金，應屬適當，原告自得請求被告應給付105 年9 月7 日起至107 年2 月6日止相當於租金之不當得利共計4,080 元【計算式：2,039×（14.50 ÷9,173.33）×8,953 ×10％×17/12 ＝4,080】及法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告各2,040 元，及自民事聲請追加被告狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：原告到底要告什麼？原告主張不當得利，但臺中市政府因中英大樓曾發生公安事故而禁止其他人進入，故中英大樓住戶均無法主張任何權利，而原告在標售系爭土地之前，即知悉中英大樓已被臺中市政府管制，因此原告要重新開發系爭土地應該事先與大樓所有權人協商，原告不應以訴訟方式為請求等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：

㈠原告主張原告二人於105 年8 月23日經行政執行署拍賣程序，得標買受系爭土地，權利範圍各2 分之1 ，行政執行署於105 年9 月7 日核發權利移轉證書予原告，系爭土地上於64年間已興建完成中英大樓一棟，而訴外人鄭林錦自65年8 月28日起登記為系爭建物之所有權人，即為中英大樓之區分所有權人。嗣鄭林錦於87年2 月7 日死亡，訴外人鄭國龍及被告鄭國熊、鄭貴隆、鄭國鈞，暨鄭林錦之子鄭國村（已於70年4 月16日死亡）之子女鄭智鴻、鄭歆齡為鄭林錦之法定繼承人，而共同繼承系爭建物，惟鄭國龍嗣於96年9 月11日死亡，而鄭國龍又無子嗣，故系爭建物目前即由被告鄭國熊、鄭貴隆、鄭國鈞及鄭智鴻、鄭歆齡共同繼承等情，業據其提出法務部行政執行署臺中分署不動產權利移轉證明書影本、土地登記謄本、建物登記謄本、使用執照、不動產估價報告書摘、除戶戶籍謄本、戶籍謄本、繼承系統表等件為證，並為被告所不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。

㈡原告主張被告繼承系爭建物係無法律權源而占用系爭土地，致原告受有無法使用、收益之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告連帶給付自105 年9 月7 日起至107 年2月6 日止共17個月期間之相當於租金之不當得利云云，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者為被告公同共有屬於中英大樓之一部分之系爭建物，坐落於原告所有之系爭土地上，是否具有法律上之合法權源？及是否構成不當得利？茲析述如下：

⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。惟尚難僅以此項單一條文而規範所有之訴訟事件。而舉證責任之分配，攸關當事人訴訟勝敗，故關於舉證責任之分配，學說紛紜，有待證事實分類說，其下又有積極事實說、外界事實說、原則規定事實說、常態事實說、法律要件分類說、危險範圍說、蓋然性高低說、接近證據難易說等。然上開各說，各有其著重之點，我國迄無全面性舉證責任分配之立法。故法院針對具體個案，應綜合上開各項理論，本於公平誠信，並衡量雙方當事人之利益、社會及經濟政策思想之運用等情，而依個案定其舉證責任分配之歸屬，始為妥適。

⒉又待證之事實，固可以直接證據證明之，但法院仍可應用經驗法則及論理法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以，用供證明應證事實之證據資料，並不以可供直接證明之直接證據為限；凡綜合其他情狀以證明某一事實，再由某一事實而為推理以為證明應證事實，如該間接事實與應證事實間，依經驗法則及論理法則，足以推認有因果關係存在者，即非限於以直接證明其應證事實為必要。是主張有權占有使用他人土地者，就所主張之法律關係（如買賣、租賃、使用借貸…）存在之事實，於他造未自認之情形下，固須就此利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡舉證責任。然如當事人就上揭待證事實，能證明間接事實之存在，且該間接事實，依經驗法則或論理法則，足以推定該待證事實存在者，即非必以直接證明該待證事實為必要（民事訴訟法第282 條規定參照）。

⒊再按，建築法第30條規定，起造人申請建造執照時，除備具申請書、工程圖樣及說明書外，尚須同時提出土地權利證明文件。是於起造人如非兼為建築基地之所有人時，依營建法規，起造人必需取得土地所有人所出具之土地使用同意書後，始得依法請領建造執照，並於按圖施工完成後，始能申領使用執照及憑以辦理建物第一次所有權登記。是依法取得使用執照而興建，並辦畢建物第一次所有權登記之建物起造時，土地所有人於起造時，應確有出具土地使用權利證明文件（如土地使用同意書）予起造人一節，應可認定。

⒋依物權法定原則，上述土地使用同意書所表彰之法律關係，如未依民法物權篇所定之用益物權規定而為登記者，固僅具有債權之效力。另依債權相對性，債權關係原則上僅於立約當事人間有其效力，土地之買受人（後手）並不當然繼受其前手與地上建物所有人間之債權關係。然此一債權相對性，乃係建基於保護「善意」第三人，又法諺有言「任何人不能轉讓超過自己之權利之權利」，是於具體個案，法院應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀而為判斷，倘認土地買受人於受讓取得土地所有權當時，依客觀情事觀之，足認其「明知」或「可得而知」所買受之土地存在有上述土地使用同意書所表彰之法律關係，而仍自其前手受讓取得土地者，即應受該土地使用同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免土地之前後手，以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之行為，而達到土地之後手不需繼受前手對他人所應負之債權義務所拘束之不當結果（最高法院98年度台上字第1424號民事裁判意旨參照）。是「明知」或「可得而知」所買受之土地存在有土地使用同意書或其他土地使用權利文件所表彰之使用關係之土地買受人，於取得土地所有權後本於土地所有人地位行使其所有權時，如有違反誠信原則、公共利益或以損害他人為主要目的，且有悖於上述原土地使用同意書所約定之使用本旨者，法院即非不得駁回其所主張之權利行使，以符事理之平。

⒌又按，土地與建物為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，但建物性質上不能與土地使用權分離而存在，即使用建物必須使用其基地，故土地及建物如原同屬一人，而將土地及建物分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許建物承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。另其因再轉受讓而承受土地所有權之人，亦應有民法第425 條規定之適用，其再因轉讓而繼受建物所有權之人，則除有反對之特約外，亦應推斷土地所有人對之默許得繼續使用土地。故不問其後為轉讓土地或轉讓建物，土地所有權之承受人對建物所有人，或建物所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，而得繼續使用建物所坐落之土地。又民法第425條之1 更增訂：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。此一規範之目的，即係在調和因權利更動而致相異之建物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，對建物所有人及社會經濟造成不利之影響，所側重者乃為建物所有權與基地利用權一體化之體現，並基於「建物既得使用權保護原則」之考量，進一步肯認建物之基地使用權，不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係及債權物權化之趨勢。依「相類事實，應為相同處理」之法理，縱土地之原所有人與建物之原所有人，並非同一人，惟類推適用上揭法文規定，在無其他證據可資認定土地原所有人與建物原起造人間原所合致成立之土地使用關係，業因終止、解除或撤銷等事由，而致不復存在之情形下，即應推定建物之受讓人於建物得使用之期限內，就所坐落之土地，對土地之受讓人仍屬有權占有。

⒍經查：

①依本院調取之本院106 年度小上字第152 號給付不當得利事件卷附之興建合作商場合約書、使用執照及、建築改良物買賣所有權移轉契約書所示，訴外人陳永清前以「立合約人甲方」「臺中市合作商場興建辦事處興建代表人」之身分，先於59年間與「立合約人乙方」即訴外人鄭朝旭、賴天華…等承購戶，個別簽立名為「興建合作商場合約書」之契約文件，約明「共同購地標示為經甲方選定之坐落臺中市中區平等段伍小段第9-1 、9-10、9-14…等土地內，乙方願委由甲方代理設計合併其他共同購地人興建合作商場使用…」。再於60年8 月27日由陳聰銘等人為起造人，而以系爭9-4 地號土地及同段9-10…等地號土地為建築基地，向臺中市政府申請取得建造執照（60中建都建字第0771號），並在系爭土地及其他基地上興建完成RC造七層樓建物，供為合作商場使用，其後並取名為「中英大樓」，且於64年5 月28日取得主管機關所核發之使用執照（64中工建使字第439 號）並據以辦理同段同小段第766 建號等263 戶建物之第一次所有權登記（含被告公同共有之系爭建物在內），嗣再由起造人陳聰銘以「買賣」為登記原因，將承購戶所買受之建物所有權，移轉登記予買受人取得所有。

②系爭土地原登記為訴外人陳元生所有，其於61年7 月3 日在日本國出具委託書委任其母陳簡巧雲為代理人為全權代理人，得代理其為出賣及所有權移轉登記行為，並經我當時之駐日大使館認證在案。又系爭土地嗣於70年10月23日遭債權人彰化商業銀行聲請查封登記，再於71年2 月4 日由原臺中市稅捐稽徵處囑託為禁止處分登記在案，上開查封登記嗣於71年2 月22日辦理塗銷查封登記，惟於73年10月1 日再由原臺中市稅捐稽徵處聲請為查封登記，繼於74年8 月16日辦理塗銷查封登記。其後於105 年間由行政執行署辦理公開拍賣，並由原告於105 年8 月23日共同以5,545 萬元標得系爭土地全部及另以156 萬元標得其上同段同小段第1009至1023建號建物之所有權全部（權利範圍各2 分之1 ），且由行政執行分署於105 年9 月7 日核發不動產移轉證明書予原告及辦竣不動產所有權移轉登記等情，亦有舊土地登記簿謄本、使用執照、電腦作業土地及建物登記謄本、臺中行政執行分署不動產權利移轉證明書等附於本院106年度小上字第152號案卷可稽，此部分事實應堪憑認。

③另中英大樓之建造執照及使用執照原申請案卷，雖因主管機關臺中市政府以106 年11月27日中市都工字第1060205562號函知本院已無該筆檔案可提供而未能調閱到院，亦有本院106 年度小上字第152 號卷附之臺中市政府106 年11月27日中市都工字第1060205562號函附卷足憑。然中英大樓既已由起造人陳聰銘等人依法請領建造執照在先，並申領使用執照在後，且憑以辦理大樓之全部建物第一次所有權登記在案。客觀上應足推認系爭土地之原所有人陳元生在當年應有出具土地使用權利文件如土地使用同意書予系爭建造執照之起造人陳聰銘等人，而表示同意依該建造執照所申請之新建建物（即中英大樓）得興建於系爭土地之上。而依一般社會常情，土地所有人出具土地使用同意書予他人，依當事人間之意思、交易情形及建物必須使用土地等一切情狀，除另行約明使用期限或為其他限制之約定外，客觀上應可推認土地所有人事實上已同意起造人所興建之建物，於建物得使用之合理期限內，有權坐落於所同意供為建築基地使用之土地之上。至於土地所有人出具土地使用同意書之法律上原因，究為有償之合建？買賣？租賃？設定地上權？抑或為無償之使用借貸？甚或另基於其他事由？核屬建物所有人應否依該項使用原因給付土地所有人一定對價之另事，尚無礙於起造人所興建之建物係屬有權使用建築基地之認定。且系爭土地之登記公示資料業已載明土地上計有263 戶之合法建物坐落其上；原告為專業之不動產投資公司，參與行政執行分署就訴外人陳元生所有之不動產所為之公開拍賣，而原告拍定取得之標的物，除系爭土地外，另拍得其上同段同小段第1009至1023建號等15戶建物。足認原告應已明知所買受之系爭土地，確係供為土地上之中英大樓建物之建築基地使用之情。再者，被告公同共有之系爭建物，既係得土地之原所有人陳元生之同意，及依合法之建造執照而行興建，並辦畢建物所有權登記在案，原告復知悉此情，且未提出此項土地使用同意有何期限或使用上限制之證明。揆諸上開各情，本院因認於建物得使用之合理期限內，系爭建物坐落於供為建築基地使用之系爭土地上，對明知至少亦係可得而知上情而仍予買受系爭土地之原告而言，自非無權占有。

⒎按土地所有人主張他人無權占有土地，而依不當得利規定，請求占有人返還不當得利者，應以該占有人無法律上之原因而受利益，致土地所有人受有損害為其要件。雖依社會通常之觀念，無權占有他人土地，固可能獲得相當於租金之利益，然若占有人係本於一定之法律關係而有權占有使用他人土地者，既非無權占有，即無不當利得之可言。本件被告公同共有之系爭建物對自土地原所有人處繼受取得系爭土地所有權之原告而言，既非無權占有，已如前述，則原告主張被告無權占有土地，而依不當得利規定，訴請被告返還不當得利，於法即非有據。

五、綜上所述，原告既知系爭土地上存在有其前手與地上建物起造人間土地使用同意書所表彰之占有使用關係，而仍自其前手處受讓取得系爭土地，自應受該土地使用同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益。是被告所公同共有之系爭建物，對因繼受取得系爭土地所有權之原告而言，尚非無權占有，則原告以被告無正當法律權源而占有為由，依不當得利及繼承之規定，訴請被告應連帶給付原告各2,040 元之不當得利，及自民事聲請追加被告狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論述。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭