臺中簡易庭98年度中簡字第1568號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　98年度中簡字第1568號

原告

偉祺建設股份有限公司

法定代理人

魏錦讓

原告

王錦豊

共同訴訟代理人

黃幼蘭律師

被告

紀廖菊

被告

紀子楨

共同訴訟代理人

林開福律師

上列當事人間請求確認所有權存在事件，本院於民國99年3月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告方面：

一、聲明：1.確認被告紀廖菊對坐落臺中市○區○○路1段100號2樓（門牌號碼：臺中市○區○○路1段100之1號）之房屋（下稱系爭房屋）所有權、使用收益及處分權（事實上處分權）均不存在；2.確認原告偉祺建設股份有限公司（下稱原告偉祺公司）對系爭房屋所有權存在：3.確認原告王錦豊系爭房屋之使用收益及處分權（包括事實上處分權）存在；4.訴訟費用由被告負擔。

二、陳述：

㈠原告偉祺公司於民國（下同）67年出資興建集合式住宅「荔枝園公寓」，並領有建築執照，系爭房屋為該社區之其中一戶。原告偉祺公司於67年6月起，以預售屋方式出售房屋，系爭房屋在興建中途，因原告偉祺公司發生財務困難，經與承買人協調，由承買人支持原告偉祺公司繼續施工，視工程進度付款，始完成上開社區之興建，但上開社區（包括系爭房屋）均未辦理保存登記。原告偉祺公司完成系爭房屋結構體後，於68年5月8日出賣系爭房屋予訴外人莊清吉用以抵償債務，莊清吉於70年7 月16日出賣系爭房屋予訴外人許錕泉，許錕泉再於73年1 月29日出賣系爭房屋予原告王錦豊，自斯時起即由王錦豊及其家人取得系爭房屋占有使用迄今。詎被告紀廖菊之子即被告紀子楨竟於97年4月22日夥同數人，以所有人名義自居，持他案之法院文書欺騙、脅迫原告王錦豊之妻傅杏子與被告紀子楨簽訂系爭房屋之租賃契約，傅杏子於心生恐懼且受騙情況下，簽訂租賃契約，但隨後依法撤銷上開意思表示，未料被告紀子楨竟持上開租賃契約提起遷讓房屋訴訟（97年度簡字第28號、98年度簡上字第30號）。

㈡原告偉祺公司自始未將系爭房屋「出賣」予被告紀廖菊，被告紀廖菊卻對原告王錦豊主張其有合法權源占有系爭房屋，兩造就系爭房屋所有權歸屬等法律基礎事實不明確，致使原告私法上之地位有受到侵害之危險，此項危險並得以對被告之確認判決除去。且有關系爭房屋所有權屬之問題，非另案（鈞院97年度簡字第28號、98年度簡上字第30號）之審理範圍，原告為除去私法上之地位有受到侵害之危險，為此提起本件訴訟。

㈢系爭房屋之房屋稅，初由訴外人即原告偉祺公司董事之一「魏瑚員」繳納，嗣魏瑚員於91年9月29日過世，由繼承人即原告偉祺公司之法定代理人魏錦讓繳納系爭房屋之遺產稅，自此魏錦讓成為系爭房屋之納稅義務人。

㈣系爭房屋由原告偉祺公司出資興建，為原始建築人，自取得系爭房屋之所有權；魏錦水與被告於67年5月2日簽訂「土地買賣契約」，簽約人為當時原告偉祺公司之法定代理人，魏錦水雖以個人名義簽約，但實際上係由原告偉祺公司興建房屋，其後則由以原告偉祺公司名義與被告於68年5月17日簽訂「協議書」；另參照最高法院70 年台上字第2221號民事判例、70年台上字第976號民事判決、87年台上字第907號民事判決、63年第6次民事庭決議意旨，建造執照所載之起造人，非必為建物之原始所有權人。系爭房屋興建途中，原告偉祺公司係為擔保被告紀子楨土地價金債權而將社區部分房屋起造名義人由原告偉祺公司變更為被告紀廖菊，但被告紀廖菊未出資興建系爭房屋，自未原始取得系爭房屋所有權，在系爭房屋未辦理保存登記之情況下，原告偉祺公司亦不可能移轉系爭房屋所有權予被告紀廖菊。被告紀廖菊以其為起造名義人主張其為取得系爭房屋事實上處分權人，洵屬無據。

㈤原告偉祺公司將系爭房屋變更起造名義人為被告紀廖菊所填寫之「同意書」乃制式書面，其上文字均早已印製，當事人僅須就相關部分於空白處填寫，當時雙方之法律關係、真意仍須以雙方另外簽立之契約書（即原證12 ）為據，故被證1同意書上之「讓渡紀廖菊管業」云云，並無當事人協商、真意在內，故被告紀廖菊無從依據「同意書」取得系爭房屋之事實上處分權。事實上處分權之移動與變動，除原證14此份債權契約外，尚須有物權變動之意思表示，即須另外有「基於移轉事實上處分權之意思」而為的物權契約，始能為之，且物權行為係為要式性，須以書面為之，本件未見任何物權契約，益證被告紀廖菊並未取得系爭房屋之事實上處分權。

㈥原告偉祺公司變更起造名義人為被告紀廖菊，係為擔保被告紀子楨土地價金債權。被告偉祺公司當時之法定代理人魏錦水向被告紀子楨買地興建荔枝園社區（單純買地，非合建），嗣因原告偉祺公司發生財務困難，當時房屋未有保存登記無從設定抵押權，但為擔保被告紀子楨出賣土地之價金餘款（840萬元），乃約定以變更社區部分房地之起造名義人為被告紀子楨及紀廖菊作為擔保，並無將系爭房屋之事實上處分權一併轉讓之意。原證14協議書第2條約定，被告紀子楨收受840萬元，即應過戶土地，而其所謂尾款600萬元之相對應條件。「協議書」第4條末句「任由甲方（即被告）自由處分」表示甲方於乙方（即原告偉祺公司）不按期履行（於68年11月20 日給付尾款600萬元），始有可能取得系爭房屋之處分權，而非於變更起造名義人時即取得系爭房屋之處分權，亦即68年11月20日前，系爭房屋之事實上處分權仍歸屬原告偉祺公司，則原告偉祺公司於68年5月8日出賣交付系爭房屋予莊清吉以抵償債務，係屬有權處分，又既於68年5月8日將事實上處分權移轉予莊清吉，被告紀廖菊自無可能於68年11月20日取得系爭房屋之事實處分權。且被告紀子楨未依約過戶土地，且將交付原告偉祺公司之土地所有權狀申請遺失，而遭社區住戶提起偽造文書自訴案件中，被告紀子楨承認已收受價金840萬元之情事。

㈦如原告偉祺公司就系爭房屋因出資而原始取得所有權受到確認，則原告偉祺公司與莊清吉訂立買賣契約並交付系爭房屋，莊清吉又與許錕泉訂立買賣契約並交付系爭房屋，許錕泉與原告王錦豊訂立買賣契約並交付系爭房屋之法律行為，構成占有之連鎖。占有連鎖可超越債之相對性而為主張，故原告王錦豊既係基於占有連鎖而合法占有，原告王錦豊之配偶傅杏子、原告王錦豊之子王新富，各以配偶、子女身分為王錦豊之占有輔助人，自有占有系爭房屋之合法權源，又被告紀廖菊、紀子楨非所有權人，原告王錦豊更能以占有連鎖對抗之。另依原告偉祺公司與被告紀子楨於68年2月27日簽立之補充契約書第6條約定，被告必須承認、接受原告偉祺公司後續之售屋行為，原告偉祺公司將系爭房屋出售予莊清吉、莊清吉轉售予許錕泉、許錕泉轉售予原告王錦豊，效力亦應及於被告。

㈧鈞院98年度簡上字第30號判決雖不得再上訴，該案件之訴訟標的為「傅杏子與被告紀子楨間之租賃法律關係」，其不只與本件兩造當事人全然不同，法律關係更相異，故上開判決於本案並無爭點效之適用。

㈨原證12之「補充契約書」，形式上為真正。兩造之所以簽立之補充契約書，係因原告偉祺公司發生財務困難，為擔保紀子楨地價金債權。且補充契約第7條記載被告紀子楨收取擔保用之票據5紙，被告紀子楨確實收取，且在簽立原證14協議書時，返還其中4紙。

三、證據：原證1：建築執照、原證2：臺灣高等法臺中分院85年度上更（五）字第60號民事判決、原證3：證明書暨和解契約書（即偉祺公司與訴外人莊清吉契約書）、原證4：預定房屋買賣契約書（即訴外人莊清吉與許錕泉契約書）、原證5：預定房屋買賣契約書（即訴外人許錕泉與原告王錦豊契約書）、原證6：魏錦讓財產歸屬資料清單、原證7：魏錦讓遺產稅核定通知書、遺產稅繳納證明書、原證8：系爭房屋房屋稅繳納通知書、原證9：被告紀子楨與訴外人傅杏子簽訂之租賃契約、原證10：傅杏子撤銷租約之意思表示之存證信函、原證11：土地買賣契約、原證12：補充契約書、原證13：最高法院89年台上字第748 號判決、原證14：協議書（即原告偉祺公司與被告紀子楨簽訂之協議書、原證15：本院79年度自字第15號刑事判決、原證16：陳情狀、原證17-1：本院76年度訴字第2754號民事卷勘驗筆錄、原證17-2：台灣高等法院臺中分院77年度上字第165號民事判決、原證18：證人魏錦水於本案之證述、原證19：紀子楨起訴傅杏子之開庭通知書及起訴狀（本院98年度訴字第2163號）。

貳、被告方面：

一、聲明：1.原告之訴駁回；2.訴訟費用由原告負擔。

二、陳述：

㈠系爭房屋雖原由原告偉祺公司出資興建，但已於68年1 月5日將系爭未保存登記房屋讓渡予被告管業，並於68年2月間，向臺中市政府工務局完成起造人變更手續，且經鈞院98年度簡上字第30號確定判決，認定原告偉祺公司自68年1月5日起，系爭房地已無事實上處分權，且目前系爭房屋由被告紀廖菊占有中。被告其後竟以系爭房屋不能登記之弱點可乘，訴請確認其為原始取得所有權，或確認被告紀廖菊就系爭房屋之所有權不存在，即屬無即受確認判決之法律上利益（參照最高法院48年台上字第1812號、50台上字第1236號判例意旨）。

㈡房屋納稅義務人，非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（參照最高法院40台上字第126號判例、70年台上字第3760號判例、86年度台上字第2036號判決意旨）。本件原告提出系爭房屋之稅籍證明書及遺產稅繳清證明書等文件，僅屬行政機關課徵房屋稅之認定依據而已，不足作為系爭房屋所有歸屬之證明。

㈢觀諸被證1「同意書」明載「讓渡紀廖菊管業」等語，足見原告偉祺公司確已將系爭房屋交付予被告紀廖菊占有，現仍由被告紀廖菊占有中，且自臺灣高等法院臺中分院85年度上更五字第60號判決理由觀之，亦證原告偉祺公司確已將系爭房屋交付被告紀廖菊占有。原告提出之「協議書」第4條：「…上開房地於甲方（即紀子楨）持有期間…」之記載，足見原告偉祺公司已交付系爭房屋予被告。

㈣無論同意書，是否為制式書面，如原告偉祺公司不同意該書面內容，則可拒絕簽章，原告偉祺公司既已在該填載完整之書面上蓋章，即表示其已同意該書面之內容，應無疑義。原告於98年6月15日庭呈準備書狀已「自認」系爭同意書係原告偉祺公司所填寫，自屬真正之文書。

㈤原告雖提出「補充契約書」主張原告偉祺公司將系爭房屋等共22戶之起造人名義變更為被告，係為擔保原告偉祺公司積欠被告紀子楨之土地買賣價款餘額840萬元，經被告所否認，原告偉祺公司應負舉證責任。補充契約書提及之「840萬元」金額首次出現於68年5月17日簽訂之協議書，但22戶房屋已在68年1月5日即已讓渡管業，並無擔保被告紀子楨土地價金債權之情事。

㈥本件原告王錦豊、傅杏子及王新富等占有系爭房屋，係本於傅杏子與被告紀子楨之租賃關係而為占有，惟被告紀子楨已為終止租約，此租賃及終止租約之事實業已判決確定（鈞院98年簡上字第30號民事判決）。又原告王錦豊、王新富為傅杏子之占有輔助人，非本於其所謂之「占有連鎖」而為占有。原告王錦豊之配偶傅杏子與被告紀子楨簽訂租賃契約時，其法律上意義為：「訴外人傅杏子已將系爭房屋返還予被告紀子楨，然後再由被告紀子楨將之出租予訴外人傅杏子」（即占有改定），傅杏子原先之占有已不存在，其目前之占有係來自被告紀子楨之交付，即其係本於租賃關係而為占有，非本於其所謂之「占有連鎖」而占有系爭房屋；占有連鎖，僅有債之效力（相對效），至多僅得對抗與之有債之關係之前手或前前手，並不得據以對抗被告。

㈦鈞院98年度簡上字第30號民事確定判決認為原告偉祺公司已於68年1月5日將系爭房屋之所有權及事實上處分權讓與被告紀廖菊，嗣後原告偉祺公司係「無權處分」，原告王錦豊係「無權占有」等情，上開認定之事項，係該案之爭點，應有「爭點效」之適用，故原告王錦豊追加請求確認其就系爭房屋之使用收益及處分權存在，顯無理由。

㈧原告提出之「補充契約書」，除屬影本外，其上之「甲方紀子楨、紀政潭」亦無簽名或蓋章，顯屬虛偽之文件，被告否認該文件之真正。證人魏錦水（即原告偉祺公司之前負責人，為魏錦讓之胞弟）於98年9月14日到庭證稱：「原證12補充契約書被告紀子楨沒有簽字，…被告紀子楨沒有同意原證12，…。」等語，亦證被告紀子楨未於補充契約書簽名或蓋章之事實。

㈨原告偉祺公司主張讓與系爭房屋予被告紀廖菊，係所謂「讓與擔保」云云，被告否認之，惟認縱為所謂讓與擔保，被告紀廖菊亦已取得事實上處分權，僅原告偉祺公司依約清償債務時，得請求被告紀廖菊返還系爭房屋之事實上處分權而已，如認原告偉祺公司就系爭未保存登記房屋有返還請求權，其消滅時效早已完成，益證原告偉祺公司亦無受確認判決之法律上利益。

三、證據：被證1：原告偉祺公司簽立之同意書、被證2：變更起造人申請書、被證3：臺中市政府工務局68中工建字第398 2號函、被證4：臺中縣稅捐稽徵處契稅繳款書、被證5：本院98年度中簡字第1485號民事判決。

參、不爭執事項：

一、系爭房屋起造名義人自原告偉祺公司變更為被告紀廖菊。

二、系爭房屋未辦理保存登記。

三、被告紀子楨與訴外人傅杏子於97年4月22日簽立店房屋租賃契約書。

四、兩造協議對土地買賣契約書（原證11、14）不爭執。

五、魏錦讓為系爭房屋房屋稅繳納義務人。

肆、爭執事項：

一、本件訴訟有無確認利益？

二、依被證1之同意書，原告偉祺公司於68年1月5日將系爭房屋讓渡被告紀廖菊管業，該同意書是否真正？

三、繳納房屋稅之納稅義務人是否即系爭房屋所有權人？

四、起造名義人是否即取得系爭房屋所有權？

五、系爭房屋現由何者占有使用？

六、被告紀廖菊是否取得系爭房屋之事實上處分權？

七、原告偉祺公司變更起造名義人為被告紀廖菊，是否為擔保被告紀子楨土地價金債權？

八、原告提出之補充契約書（原證12）形式是否真正？縱使為真，對被告有何效力？

九、原告偉祺公司與原告王錦豊有無「占有連鎖」之適用？

十、本院98年度簡上字第30號判決於本案是否有爭點效之適用？

十一、原告王錦豊就系爭房屋有無事實上處分權？

伍、本院判斷：

一、按民事訴訟法第247條第1項規定：「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。」本件原告提起確認之訴，首須判定者，厥為原告提起本訴訟，是否有確認利益？經查：

㈠按房屋納稅義務人，並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40台上字第126號判例、70年台上字第3760號判例意旨參照）。故本件原告雖提出系爭房屋之稅籍證明書及遺產稅繳清證明書等文件，僅屬行政機關課徵房屋稅等稅賦之認定依據而已，不足作為系爭房屋所有權歸屬之證明，合先敘明之。

㈡依卷附兩造所不爭執之67年5月2日土地買賣合約書（按即原告所提出之原證11）第一條載有「甲方（按即被告方面）所有坐落‧‧‧土地兩筆‧‧‧售與乙方（按即原告偉祺公司當時之法定代理人魏錦水，雖當時魏錦水係以個人名義與被告簽約，然實際上於系爭土地上建屋之人係原告偉祺公司，此業經原告於本院99年3月22日言詞辯論期日陳述明確，並為被告所不爭執。）為建築集合住宅範圍內，而乙方願承買屬實。」則觀諸該土地買賣合約書所載之內容，可知原告偉祺公司係單純向被告方購買系爭土地，以供原告偉祺公司建築房屋用，而本件系爭房屋係由原告偉祺公司出資興建，其為原始建築人乙節，亦為兩造所不爭執，則系爭房屋日後既未能辦理所有權登記而成為違章建築，則就系爭房屋依法自應由原告偉祺公司原始取得所有權，自無庸贅言。

㈢此有爭議者，原告偉祺公司因出資興建系爭房屋而原始取得系爭房屋之所有權後，其後有無將系爭房屋之事實上處分權轉讓與被告？茲說明如下：

1.按兩造於簽訂67年5月2日之土地買賣合約書後，其後因資金與房屋權利等相關問題，亦有多次協商，依原告所提出之協商資料，有68年2月27日補充契約書（按即原告所提出之原證12）與68年5月17日協議書（按即原告所提出之原證14），就上開二份「補充契約書」與「協議書」，被告則辯稱其並未在68年2月27日之「補充契約書」上簽名，其僅與原告簽訂68年5月17日之「協議書」等語，被告所辯亦經證人魏錦水於到庭證述明確。則就本件而言，兩造間就系爭房屋之權利義務關係，自應依68年5月17日之「協議書」內容認定之，至於68年2月27日之「補充契約書」對被告既不生效力，被告自不受該補充契約書之拘束，本件自無斟酌之其內容之必要。

2.上開兩造所不爭執之68年5月17日之「協議書」第4條約定：「乙方（按即原告偉祺公司買方）付清全部壹仟伍佰萬元及利息後，甲方（按即被告紀子楨賣方）應將其名義下十八戶房屋（按本件起訴之系爭房屋即包含在此所稱之十八戶房屋內）連同基地移轉於乙方或其指定人，上開房地於甲方持有期間及移轉時所生之任何稅捐費用全部由乙方負擔。乙方如不按期履行時，乙方放棄該十八戶房屋及基地之一切權益，任由甲方自由處分。」等語。本件兩造於67年5月2日簽訂「土地買賣合約書」後，由原告偉祺公司在系爭土地上興建房屋（包含本件系爭房屋），業由原告偉祺公司原始取得系爭房屋之所有權乙節，已如前述，且因系爭房屋係屬尚未經所有權登記之建物，客觀上無法辦理所有權移轉登記，原告充其量僅能將房屋之事實上處分權讓與他人而已。而本件自67年5月2日後，兩造復於68年5月17日再簽訂「協議書」並為上開約定，規範彼此間之權利義務關係，顯見自67年5月2日起，至68年5月17日間，雙方就土地買賣契約內容已生有爭執，彼此間為解決問題，乃有為一定之行為造成權利義務關係之變動，其後於68年5月17日再次達成協議而簽定該「協議書」以規範彼此間之權利義務關係。觀諸該「協議書」第4條之內容，其明確載有「甲方應將其名義下十八戶房屋連同基地移轉於乙方或其指定人上開房地於甲方持有期間及移轉時所生之任何稅捐費用全部由乙方負擔」等語，顯見原告偉祺公司於出資興建該18戶房屋（包括本件系爭房屋）並原始取得所有權後，除有將起造人名義登記變更為被告（賣方）外，並已有將系爭房屋移轉交由被告方「持有」，亦即，就本件而言，應認原告偉祺公司於68年5月17日前，已將系爭房屋之事實上處分權讓與給被告。

3.次觀諸卷附原告偉祺公司於68年元月5日所出具為辦理起造人名義變更所用所出具之同意書載有原告偉祺公司「願意讓渡紀廖菊女士（按即被告紀子楨之母）管業」等語，亦足認原告偉棋公司已將系爭房屋之事實上處分權讓與被告。

㈣按「違章建築雖為地政機關所不許登記，但非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般法則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時隨意主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢將無以確保交易之安權，故此情形，即屬所謂無即受確認判決之法律上利益，應予駁回。」（最高法院48年台上字第1812號判例意旨參照）。本件原告偉祺公司出資興建系爭房屋，系爭房屋係無法登記之違章建物，原告偉祺公司係系爭房屋之所有權人，然其已於68年5月17日前將系爭房屋之事實上處分權讓與被告紀子楨一方等情，已如前述，則本件原告偉祺公司提起本件確認訴訟，揆諸上開說明，自係無即受確認判決之法律上利益，應予駁回。

㈤原告偉祺公司既已將系爭房屋之事實上處分權轉讓與被告，則其自不得再將系爭房屋之事實上處分權輾轉讓與原告王錦豊，故原告王錦豊提起本件確認訴訟，洵屬無據，應予駁回。

㈥至於被告依68年5月17日之「協議書」對於原告偉祺公司應負何契約責任，要屬另一問題，不在本件審酌之範圍內，附此敘明。

二、本件原告提起本件訴訟，係屬無即受確認判決之法律上利益，應予駁回。則就其餘爭點，對於本件判決結果，已不生任何影響，自無須一一論述，末此敘明。

三、原告之訴既經駁回，訴訟費用自應由敗訴之當事人負擔。

陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

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