臺灣高等法院 臺中分院101年度上易字第224號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　101年度上易字第224號

上訴人

王信傑

上訴人

范桂香

共同訴訟代理人

謝秉錡律師

被上訴人

許榮任

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年3月30日臺灣臺中地方法院100年度訴字第275號第一審判決提起上訴，本院於民國101年10月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造之聲明

一、上訴人之上訴聲明

（一）原判決廢棄。

（二）上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人王信傑、范桂香各新臺幣（下同）695,749元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。〈原審共同原告柯貴綢就其於原審敗訴部分，雖於民國（下同）101年4 月11日提起上訴，惟嗣於101年5月1日依民事訴訟法第459 條第1項規定撤回上訴，已告確定，不在本院審理範圍，先此敘明。〉

（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、被上訴人之答辯聲明

（一）上訴駁回。

（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。

貳、兩造之陳述

一、上訴人於原審起訴主張：

（一）上訴人與被上訴人分別簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被上訴人購買位於臺中市太平區（改制前為臺中縣太平市，下同）福星段939之1、939之2地號及其上建物即太平公園大鎮之社區一部（簽約時間、標的、面積及買賣價額詳如附表所示）。上訴人所購買之房屋樓層，依其平面圖所顯示具有浴室、廚房、餐廳、客廳及停車位等坪數空間及其他樓層，在被上訴人褒讚所購買之地理位置優勢及系爭契約所保障之權利情形下，上訴人分別與被上訴人簽約購買之。

（二）系爭契約建物標示：「建物面積：本房屋面積共計158.4平方公尺，包含主建物面積計140.17平方公尺，附屬建物面積計18.23平方公尺（陽台、雨遮）」（上訴人王信傑部分）、「建物面積:本房屋面積共計224．8平方公尺，包含主建物面積計208.24平方公尺，附屬建物面積計16.56平方公尺」（上訴人范桂香部分），足見上開房屋售坪部分，係包含系爭契約房屋全部之面積甚明。嗣因其他住戶認所購買之房屋有違建之事由而向被上訴人提起刑事訴訟案件，經他案偵查中調閱改制前臺中縣政府94年度府工建字第1193號竣工圖觀之，發現竣工圖之圖示與系爭契約有異，經由他案告訴人陳述，上訴人始得知依改制前臺中縣政府所核准之竣工圖所示，被上訴人所交付上訴人房屋之1樓客廳竟為停車位。依建築法第102條之1，建築技術規則建築設計施工編第59條、第59條之1、第136條規定，停車空間為建築法與建築技術規則建築設計施工編要求起造人興建住宅時必須預留之空間，起造人設立停車空間後，該停車空間不計入容積。再者，停車空間設立位置亦有嚴格規定，無法任意變換。無論業者或住宅繼受人，欲將停車空間變換為客廳或將客廳變換為停車空間，均非法律所許，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任。上訴人訴訟代理人委請現任管委會向臺中市太平區公調閱該會首次報備資料及點交紀錄影本，發現第1屆主委即為被上訴人，該次報備紀錄中，附有3張竣工圖，被上訴人均蓋章於上，顯見被上訴人早已知悉房屋現狀與竣工圖不符；惟被上訴人出售新成屋予上訴人時，竟隱瞞此一事實，故意不告知瑕疪，反主張上訴人有重大過失，洵無足採。

（三）被上訴人未擔保房屋之品質及未告知其房屋存在之瑕疵，致上訴人受有減少使用坪數之權利損害。賠償金額依據建築技術規則第60條第1項第1款之規定，依法定停車位空間為15平方公尺（寬2.5公尺×長6公尺＝15平方公尺），換算坪數為4.5375平方公尺，再依現有其他相近地段房屋市價每坪約153,333元計算，上訴人每人所請求損害賠償之範圍為695,749元。

二、上訴人於本院補充陳述略以：

（一）原審稱系爭建物作客廳使用，市價反高，故上訴人未有損害云云，惟上開估價報告因不動產估價技術規則第102條規定，以「在建物可合法作為客廳時，市價為何？」為設定前提，則系爭建物之客廳乃屬違反建築法規之違建物，即令存在，亦應略去不論。又原審引用之最高法院判決，其理由及事實均與本件迥異，且依兩造交易內容，上訴人欲買受者為合法建物，現被上訴人交付者為隨時存在拆除風險之客廳，豈能稱合於債之本旨給付？

（二）上訴人業於原審程序中表明，申請建築圖說需所有權人為之，系爭建物未過戶至上訴人名下之前，上訴人如何申請？故上訴人並不存在重大過失之問題。又系爭契約第17條「現況交屋」之約定，所免除者乃出賣人之不完全給付責任，並非物之瑕疵擔保責任；且依第9條第5款約定，被上訴人所負之物之瑕疵擔保範圍係以例示事項明定，非以列舉事項約定，則違建、增建是否屬之，容有探究必要。

三、被上訴人於原審答辯略以：

（一）被上訴人向總瑩公司購買系爭房地時，已是成屋，而於交屋之後，被上訴人根本未曾就系爭房屋為任何之變動，而上訴人於向被上訴人購屋時，被上訴人多次陪同上訴人至現場看屋，經上訴人對於現況感到滿意後，雙方簽定買賣契約書，並隨即交屋。被上訴人係向總瑩公司購買系爭房地，關於其中客廳變為停車空間亦非被上訴人所知悉；且上訴人向被上訴人購買當時，亦未對於系爭房屋之格局提出任何質疑，被上訴人亦未隱瞞任何情事，上訴人於交屋後始主張瑕疵，其行為實令人費解。

（二）兩造間於「不動產買賣契約書」第17條、特別約定事項：約定「㈠依簽約日現況交屋，不再做任何改裝或修補」等語，則被上訴人既未保證系爭房屋有違建之情形，且上訴人亦可向相關機關調取資料，上訴人難謂無重大過失，其向被上訴人請求瑕疵擔保顯無理由。

（三）本事件經原法院委請「捷丞不動產估價師事務所」為鑑定，認為其中有所差價。然查該鑑定報告之依據僅依減少之面積為計價，不符合每位購買者之需要，而上訴人與被上訴人成立買賣之時，應認為現況係為上訴人所滿意故為購買，若上訴人不滿意，應即要求被上訴人為修正抑或拒購買，豈有於購買之時無任何意見於事後再為與使用執照不符要求減價之理。再者，依該鑑定報告，若欲回復竣工平面其費用僅64,500元，亦非如上訴人所稱之金額。縱使系爭建物曾為二次施工，有違行政手續，然被上訴人於交付時，並無不能為通常之使用，上訴人目前亦仍為使用。而兩造於買賣看屋之際，上訴人未請求被上訴人交付竣工圖，難謂無重大過失，其向被上訴人請求瑕疵擔保，即無理由。

參、兩造經原審協議簡化爭執及不爭執事項如下（見原審卷第230頁及反面）：

一、兩造不爭執事項（有不動產買賣契約書影本2份、臺中市政府100年4月28日中市都建字第1000068253號函覆之建造執照及使用執照等資料附原審卷第4至5、11至15頁、第63頁為憑）：

（一）上訴人王信傑於97年3月10日與被上訴人簽立買賣契約，以485萬元向被上訴人購買臺中市○○區○○段939之2地號土地及其上門牌號碼臺中市太平區○○○街30號建物。

（二）上訴人范桂香於97年1月4日與被上訴人簽立買賣契約，以770萬元向被上訴人購買臺中市○○區○○段939之1地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○街89號建物。

（三）兩造交屋時，上開建物1樓使用現況均係供客廳使用，停車空間在建物前方法定空地上。

（四）依改制前臺中縣政府94年度府工建字第1193號竣工圖，上開建物之1樓應為室內停車空間，依竣工圖所示面積分別為7.71坪、8.14坪。

二、兩造爭執事項：

（一）被上訴人出賣上開土地、建物時，上開建物1樓現況係供客廳使用，是否具有瑕疵？即上開建物1樓現況供客廳使用是否減損建物之價值？

（二）被上訴人出賣上開土地、建物予上訴人時，是否知悉上開建物1樓均應供室內停車使用？

（三）上訴人主張依瑕疵擔保請求被上訴人各給付上訴人每人695,749元，是否有理由？

肆、法院得心證之理由

一、被上訴人出賣上開土地、建物時，上開建物1樓現況係供客廳使用，是否具有瑕疵？即上開建物1樓現況供客廳使用是否減損建物之價值？

（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依『通常交易觀念』或『依當事人之決定』，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院73年台上字第1173號判例要旨可資參考。

（二）查，兩造交屋時，上訴人所購買系爭建物1樓使用現況均係供客廳使用，停車空間在建物前方法定空地上；而依改制前臺中縣政府94年度府工建字第1193號竣工圖，上開建物之1樓應為室內停車空間，依竣工圖所示面積分別為7.71坪、8.14坪等情，為兩造所不爭執。而有關停車空間供作客廳使用及其設置門窗牆面，屬違反建築法第73條第2項規定「擅自變更原使用用途」等情，此有台中市政府都市發展局101年1月20日中市都管字第1010010015號函附卷可參（見本院卷第28頁，此為台中市政府都市發展局函覆本院他股相同案例）。足認，上訴人所買受之系爭建物一樓客廳，具有未能合法使用之瑕疪。又系爭建物經原法院囑託捷丞不動產估價師事務所鑑定，鑑定結果為：「勘估標的於民國97年3、4月間一樓規劃為停車空間時市場價格如下：┌──────┬──────┬────────┬─────┐│門 牌 號 碼│建物面積(坪)│建坪單價(元/坪) │總 價 │├──────┼──────┼────────┼─────┤│長億九街30號│ 47.92│ 90,000│ 4,312,800│├──────┼──────┼────────┼─────┤│永安街89號 │ 68.00│ 105,000│ 7,140,000│└──────┴──────┴────────┴─────┘（備註：一樓規畫為停車空間使用時，所受影響面積依竣工圖所示資料分別為7.71坪、8.14坪，一樓已無住家使用收益，故依集合住宅方式以近鄰地區之車庫別墅進行評估，以建坪單價計算）勘估標的於民國97年3、4月間一樓規劃為客廳使用時市場價格如下：┌──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬─────┐│門牌號碼 │建物面積(坪)│單價(元/坪) │土地面積(坪)│單價(元/坪) │總 價│├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤│長億九街30號│ 47.92│ 41,452│20.51 │ 133,000│ 4,714,209│├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤│永安街89號 │ 68.00│ 41,452│38.54 │ 131,000│ 7,867,476│└──────┴──────┴──────┴──────┴──────┴─────┘（備註：一樓假設為客廳使用，具有完整透天厝特性，得合法登記作為公司登記或營業使用，故依近鄰地區之透天型態住宅進行評估，以土地地價加計建物造價合併計算合理市場價值）是依上開鑑定結果，系爭建物於97年3、4月間依1樓現況規劃為客廳使用時之市場價格，確實高於1樓依竣工圖原規劃為停車空間時之市場價格。而本件上訴人係依系爭建物現況規劃為客廳使用之價格向被上訴人買受，而系爭建物1樓依竣工圖原規劃為停車空間時之市場價格，既低於1樓現況規劃為客廳使用時之市場價格，上訴人所買受之系爭建物1樓即具有未能合法使用之減損價值。

二、被上訴人出賣上開土地、建物予上訴人時，是否知悉上開建物1樓均應供室內停車使用？

（一）被上訴人係於96年3月22日與建商總瑩建設股份有限公司簽訂「房屋預定買賣合約書」，購買系爭建物，此有被上訴人所提出之「房屋預定買賣合約書」附卷可參（見原審卷第146至155頁、169至176頁）；被上訴人對於當初係向建商買受預售屋，亦不爭執（見本院卷第43頁）。而證人即系爭建案預售當時代銷公司派駐銷售現場之陳濟盟，於本院101年度重上字第67號請求損害賠償等事件到庭證稱：「當時因房子還沒有蓋，所有的尺寸，所有的規格依據，都要依據藍曬圖，藍曬圖就是建築執照申請圖，所以現場都會擺這份藍曬圖，比如說要查房子跟房子的棟距，或隔壁跟你之間的距離，陽台的造型等等，因客戶會問陽台深度多少？寬度多少？這一定要從藍曬圖才能量出尺寸，其他地方沒有辦法量到，所以現場一定要擺放一份藍曬圖。銷售小姐會跟客戶提這個部分，在申請建築執照的時候，是停車空間申請，但是以後公司會統一把牆做到外面，變成室內，二次施工一定要跟客戶講，我們也會要求小姐二次施工一定要跟客戶講，只要二次施工的部分銷售小姐一定會講，因跟建造圖不一樣，要使用執照拿到後才能施作的，市政府檢查按圖施工後，才可以把牆弄到外面去，一定要有這個過程」等語，此有上開證人筆錄附卷可參（見本院他案卷第152、153頁），並經本院調取本院101年度重上字第67號請求損害賠償等事件民事卷審閱無訛；被上訴人亦自承總瑩建設股份有限公司就二次施工有向客戶說明之義務（見本院卷第94頁）。且證人陳濟盟僅係銷售公司之人員，並無利害關係，其所為證詞，應可採信。衡諸被上訴人同時購買多戶，對於系爭建物1樓原規劃為停車空間，經二次施工後供作客廳使用乙節，自難諉為不知。再參以，上訴人主張被上訴人曾任系爭建物所在社區（公園大鎮）第1屆管理委員會主任委員，曾在系爭社區竣工圖上以管理委員會主任委員名義簽名等情，業據其提出蓋有「公園大鎮社區管理委員會」及「許榮任」印文之竣工圖為證（見本院卷第48頁）。被上訴人亦於本院自承：「管委會確實有保管竣工圖…會在竣工圖上蓋我的印章，可能是當初申請成立管委會時主委必須要做的手續，竣工圖上我的印章是管委會統一刻的，當初是有經過我的同意」等語（見本院卷第43頁）。而「公園大鎮」社區第一屆管理委員之任期係自96年12月16日至97年12月31日止，此亦有上訴人所提出之「公園大鎮」社區第一屆第二次區分所有權人大會會議紀錄為證（見原審卷第236至237頁）。足認，被上訴人於出售系爭建物與上訴人之前，已擔任「公園大鎮」社區第一屆管理委員會之主任委員，而保管持有竣工圖；觀諸上訴人於本院所提出蓋有被上訴人印文之同比例竣工圖影本（見本院卷第48頁），一望即可看出一樓部分係規畫為停車空間、餐廳及廚房；益徵，被上訴人出賣上開土地、建物予上訴人時，確已知悉系爭建物1樓原規劃為室內停車空間，係經二次施工後供作客廳使用。惟被上訴人並未將此事實告知上訴人，且係以系爭建物1樓現況規劃為客廳使用之價格，出售與上訴人。是被上訴人顯係故意未告知上訴人系爭建物一樓客廳，具有未能合法使用之瑕疵。

三、上訴人主張依瑕疵擔保請求被上訴人各給付上訴人每人695,749元，是否有理由？

（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；民法第359條、第360條分別定有明文。本件被上訴人出賣系爭建物與上訴人時，故意未告知上訴人系爭建物一樓客廳，具有未能合法使用之瑕疵，已如上述。則上訴人依民法上開規定，自得請求被上訴人減少價金或請求損害賠償。

（二）上訴人主張：因被上訴人未告知其房屋存在之瑕疵，致上訴人受有減少使用坪數之權利損害，賠償金額依據建築技術規則第60條第1項第1款之規定，法定停車位空間為15平方公尺（寬2.5公尺×長6公尺＝15平方公尺），換算坪數為4.5375平方公尺，再依現有其他相近地段房屋市價每坪約153,333元計算，上訴人每人所請求損害賠償之範圍為695,749元等語。查，本件上訴人向被上訴人所購買之系爭房屋面積並無短少情事，而係具有未能合法使用減損價值之瑕疵。本院審酌上訴人王信傑、范桂香向被上訴人分別購買門牌號碼長億九街30、永安街89號房地，如依一樓原規劃為停車空間使用，其市場價格分別為4,312, 800元、7,140,000元，；此有捷丞不動產估價師事務之鑑定報告可參；上訴人王信傑、范桂香係分別以485萬元、770萬元向被上訴人買受上開房地，其間價差分別為537﹐200元、560﹐000元；另系爭建物一樓客廳，固具有未能合法使用之瑕疵；然於現狀未變更前，上訴人事實上亦受有供作客廳使用之利益等情；認上訴人各請求被上訴人賠償之金額以40萬元為適當；逾此金額之請求，應予駁回。

四、綜上所述，上訴人主張被上訴人出售系爭建物，顯有故意未告知上訴人系爭建物一樓客廳，具有未能合法使用之瑕疵，為可採信。從而，上訴人依瑕疵擔保之法律關係，請求被上訴人給付上訴人王信傑、范桂香各400﹐000元及均自起訴狀繕本送達翌日即100年1月27日起至清償日止，按年息百分之5計算利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。