臺灣高等法院 臺中分院104年度上字第413號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　104年度上字第413號

上訴人

黃千恬

上訴人

○○○○○

訴訟代理人

吳光陸律師

複代理人

蔡孟儒律師

複代理人

受 告知人 蕭許碧珠

被上訴人

即追加原告

何新琦

即追加原告

張志鍠

即追加原告

黃文賢

共同訴訟代理人

林殷世律師

　　　　　　林佳怡律師

　　　　　　王翼升律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104 年6月16日臺灣南投地方法院101 年度重訴字第58號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於105年5月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序事項：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1 項、第255 條第1 項第2 款規定自明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。被上訴人即追加原告（下稱被上訴人）於原審就上訴人即追加被告（下稱上訴人）應將坐落南投縣埔里鎮○○段000 地號土地（下稱664 地號土地）上如原判決附圖一所示編號664 ⑷鐵皮屋拆除，並將土地返還被上訴人；就相當於租金之不當得利之部分，經先後多次擴張、減縮後，最後請求上訴人應自民國101 年2 月23日起101 年12月20日止，給付被上訴人每月新臺幣（下同）8,545 元（見原審卷㈡第110-111 頁）。被上訴人於本院追加聲明：㈠上訴人應將坐落南投縣埔里鎮○○段000 地號土地（下稱663 地號土地）如原判決附圖二所示編號Ｂ1 面積91.27 平方公尺之鐵皮屋，及664 地號土地編號Ｂ2 面積210.20平方公尺之鐵皮屋拆除，並將土地返還被上訴人，㈡上訴人應自101 年2 月23日起至101 年12月20日止，給付相當於租金之不當得利每月10,347元（見本院卷第259 頁反面、第261 頁、295 頁）。經查，被上訴人於原審已訴請原審共同被告黃傳德、林靜燦、祝儷玲拆除原判決附圖二所示編號Ｂ1 、Ｂ2 之鐵皮屋並返還所坐落之土地及相當於租金之不當得利，經原判決駁回。是被上訴人於本院所為追加之訴，同係以Ｂ1 、Ｂ2 之鐵皮屋坐落之土地遭無權占有而請求占用之人拆除鐵皮屋後返還土地及相當於租金之不當得利，其請求之基礎事實自屬同一，且訴訟資料得以援用。揆諸前開規定，毋庸得被上訴人之同意，應予准許。

乙、實體事項：

壹、被上訴人主張：

一、663 地號及664 地號土地，原為上訴人之父即訴外人黃傳德所有，嗣經臺灣南投地方法院100 年度司執字第11562 號清償借款之強制執行案件執行拍賣，由被上訴人三人於101 年2 月15日拍定取得所有權，應有部分各三分之一。

二、坐落於664 地號上之南投縣埔里鎮○○段000 ○號建物，即原判決附圖一南投縣埔里地政事務所複丈日期為103 年8 月4 日之土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示編號664 ⑷面積68.07 平方公尺，門牌號碼為南投縣埔里鎮○○路000 號之鐵皮屋（下稱245 建號建物），於82年間起造，起造人為上訴人之兄即訴外人黃大瑋，82年9 月10日以黃大瑋為第一次所有權登記之所有權人，於99年5 月18日買賣移轉給上訴人，被上訴人於101 年10月17日起訴時，245 建號建物之所有人仍為上訴人，惟上訴人於原審訴訟繫屬中，於101 年12月21日以買賣為原因，將245 建號建物所有權移轉登記予受告知人蕭許碧珠，現仍尚存而未滅失。245 建號建物並非黃傳德借名登記於黃大瑋名下。黃傳德於黃大瑋申請建築245 建號建物時出具土地使用權同意書，其二人間固然成立使用借貸契約，惟被上訴人於投標時，依拍賣公告無從得知245 建號建物占有664 地號土地之部分係有使用借貸之債權契約存在，故被上訴人自不受該使用借貸契約之拘束，縱使上訴人自黃大瑋取得系爭245 建號建物時，亦同時受讓該使用借貸契約之債權人地位，上訴人亦不得援引該使用借貸契約對抗被上訴人。又245 建號建物於興建之初，其與坐落之基地即分屬黃大瑋及黃傳德所有，不符合民法第425 條之1 第1 項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件，尚難認245 建號建物對於664 地號土地有租賃關係存在。是245建號建物對於664 地號土地為無權占有，上訴人自應拆除，並將土地返還被上訴人全體。

三、664 地號土地上除245 建號建物外，尚有原判決附圖二即南投縣埔里地政事務所複丈日期為104 年2 月16日之土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示Ｂ2 之未辦保存登記之鐵皮屋，663 地號土地上亦有附圖二所示Ｂ1 之未辦保存登記之鐵皮屋。附圖二所示編號Ｂ1 、Ｂ2 之鐵皮屋（下稱Ｂ1 、Ｂ2建物），係245 建號建物建築完工後，由黃傳德出資興建，惟因245 建號建物之內部廚房、浴廁隔牆，騎樓外牆等均已拆除，其與Ｂ1 、Ｂ2 建物無論外內部鋼樑主結構、屋頂，均無從區分，內部亦無任何隔間，Ｂ1 、Ｂ2 建物亦無獨立出入口，故不具構造上及使用上之獨立性，而屬附合於245建號建物之附屬建物，應歸245 建號建物所有人所有，故Ｂ1 、Ｂ2 建物即便由黃傳德出資興建，黃傳德自始並未取得事實上處分權，Ｂ1 、Ｂ2 建物對664 地號土地，亦為無權占有。上訴人自應拆除，並將土地返還被上訴人全體。

四、663 、664 地號土地之租金，經原審囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定，每月租金分別為14,460元、35,818元，上訴人無權占有上開土地，應依此金額給付相當於租金之不當得利。縱認上開金額過高，亦得按土地法第97條第1 項、第105 條規定，請求按上開土地價額百分之十計算，故上訴人應自101 年2 月23日起至101 年12月20日止，給付被上訴人關於無權占有上開鐵皮屋坐落之土地之相當於租金之不當得利每月10,347元。

貳、上訴人則以：

一、245 建號建物所坐落之系爭664 地號土地，原係黃傳德所有，當初經黃傳德同意始為建築，雖該建物於82年間登記為黃大瑋所有，然斯時黃大瑋僅26歲，並無資力建築，實為黃傳德借用其名義出資興建。該建物有設定抵押權，擔保黃傳德之借款債務，並以黃傳德所有之同段606 、663 、664 地號土地作為共同擔保之標的。抵押權歷經數次移轉，亦為黃傳德擔任代理人所完成。嗣黃大瑋移轉予上訴人，亦由黃傳德決定，可證245 建號建物係由黃傳德管理、使用、處分，而為實際所有權人。則在黃大瑋事後移轉登記予上訴人時，因土地尚未移轉而仍為黃傳德所有，依民法第425 條之一第1項規定，應有租賃關係存在。

二、縱認非借名登記，245 建號建物為黃大瑋出資建築，但既經黃傳德同意使用664 地號土地以建築，其二人間應有借用借貸關係，且未約定使用期間，依民法第470 條第1 項規定，在上訴人受讓後，仍應認在該建物不堪使用前可繼續使用該土地。況245 建號建物本係獲得664 地號土地所有人黃傳德之同意而有權占有土地，基於占有連鎖理論之同一法理，應認上訴人係有權占有。且房屋所有人對土地所有人原已取得基地合法使用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，亦可類推適用依民法第425 條之一第1 項規定，應有租賃關係存在。

三、245 建號建物之拍賣公告既已載明為上訴人所有，其占有土地之法律關係應由被上訴人自理，系爭土地係由第三人占有使用，拍定後不點交等語，被上訴人卻仍執意拍定取得該地，足見被上訴人並非善意，則其請求上訴人拆除245 建號建物，顯與最高法院95年度第16次民事庭會議決議所揭櫫之不得權利濫用、違反誠信原則及損及公共利益之意旨相違，自應駁回其請求。

四、Ｂ1 、Ｂ2 建物係在245 建號建物興建完畢，已具構造與使用上之獨立性後，始由黃傳德在該建物東、西、南三側另行建築，即在245 建號建物已有獨立出入口外，就此另行建築部分亦有出入口，僅事後為使用方便始打通隔間，應為構造與使用上獨立之鐵皮建物，並非245 建號之附屬建物。且Ｂ1 、Ｂ2 建物已由訴外人林靜燦取得事實上處分權，縱認林靜燦未取得事實上處分權，但被上訴人既已承認係由黃傳德出資興建，本屬黃傳德所有，則在被上訴人拍定取得663 、664 地號土地所有權時，仍有民法第425 條之一之適用，並非無權占有。另一方面Ｂ1 、Ｂ2 建物如係附合於245 建號建物，依上所述，245 建號建物既得合法占用664 地號土地，Ｂ1 、Ｂ2 建物亦應有權占用系爭663 、664 地號土地。

五、關於相當於租金不當得利之部分，依土地法第105 條準用第97條第1 項之規定，應土地之申報地價為基礎，在年息百分之十範圍內核定之。華聲科技不動產估價師事務所之估價報告，僅以派員調查附近租金行情為論斷，然其報告內並無所稱區域內面臨八德路、仁愛路之土地每月租金每坪約300 元至500 元之依據，自非可採。被上訴人請求不當得利之金額自屬過高，請求鈞院從低計算之。

參、原審審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人應將664地號土地上如附圖一所示編號664 ⑷鐵皮屋（即245 號建物）拆除，並將土地返還被上訴人，上訴人並應自101 年2 月23日起101 年12月20日止，給付被上訴人每月8,545 元之不當得利，為有理由，逾此部分為無理由，而為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。上訴人對之聲明不服，提起上訴，求為：原判決不利於上訴人部分之裁判均廢棄，前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回，被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人復於本院追加聲明：㈠上訴人應將坐落663 、664 地號土地Ｂ1 、Ｂ2 之鐵皮屋拆除，並將土地返還被上訴人，㈡上訴人應自101 年2 月23日起至101 年12月20日止，給付被上訴人關於原判決主文第一項所示編號664 ⑷鐵皮屋及Ｂ1 、Ｂ2 之鐵皮屋無權占有土地之不當得利每月10,347元，㈢願供擔保，請准宣告假執行。上訴人則答辯聲明：㈠追加之訴及假執行之聲請均駁回，㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

肆、兩造爭執及不爭執事項：

一、兩造不爭執事項：

（一）南投縣埔里鎮○○段000 ○000 ○000 地號土地原為黃傳德所有，於100 年6 月17日經蕭許碧珠以臺灣南投地方法院92年度執字第8154號債權憑證為執行名義聲請強制執行，而於101 年2 月15日由被上訴人3 人拍定取得，應有部分各三分之一。

（二）663 地號土地上坐落有附圖二所示Ｂ1 、Ａ2 之未辦保存登記建物，664 地號土地上坐落有同附圖所示Ｃ之245 建號建物（即附圖一所示664 ⑷），及Ｂ2 之未辦保存登記建物。

（三）245 建號建物門牌號碼為南投縣埔里鎮○○路000 號，於82年間起造，經當時664 地號土地所有人黃傳德出具土地使用權同意書，房屋起造人為其子黃大瑋，82年9 月10日以黃大瑋為第一次所有權登記之所有人，於99年5 月18日買賣移轉給上訴人，上訴人於被上訴人101 年10月17日提起本件訴訟後之101 年12月21日，再買賣移轉與蕭許碧珠。

（四）Ｂ1 、Ｂ2 建物，係245 建號建物建築完工於82年8 月2日使用執照核發後，由黃傳德出資興建。

（五）245 建號建物仍然存在，如南投縣建築師公會103 年10月30日鑑定報告書所示之Ａ柱線、Ｂ柱線、騎樓外牆、2 柱線外牆、廚房、浴室、廚房浴室隔牆均已拆除，並於1 柱線及地界線增做外牆。245 建號建物與Ｂ1 、Ｂ2 建物之間，於內部空間目前並無間隔，與外部聯絡亦僅共用一個出入口，而無各自獨立之出入口。

二、兩造爭執事項：

（一）245 建號建物之所有人為何人？

（二）Ｂ1 、Ｂ2 建物之未辦保存登記建物，是否為245 建號建物之附屬建物？

（三）245 建號建物及Ｂ1 、Ｂ2 建物之所有人或事實上處分權人，就664 、663 地號土地，可否對被上訴人主張有權占有？

（四）若係無權占有，相當於租金之不當得利金額若干？

伍、得心證之理由：

一、245 建號建物之所有人為何人？黃大瑋與黃傳德有無借名登記關係存在？

（一）245 建號建物為黃大瑋於82年5 月26日向南投縣政府建設局取得建築執照興建，並取得南投縣政府建設局核發之使用執照，而向南投縣埔里地政事務所辦理第一次建物保存登記，原始取得其所有權，現仍尚存而未滅失，黃大瑋嗣於99年5 月18日以買賣為原因，移轉所有權予上訴人，上訴人嗣於本件訴訟繫屬中，於101 年12月21日以買賣為原因，將245 建號建物所有權移轉予受告知人蕭許碧珠等節，為兩造所不爭執，並經原審向南投縣政府建設局調取245 建號建物之使用執照及建築執照卷，並囑託南投縣建築師公會鑑定屬實，且有南投縣政府建設局82年5 月26日( 82)投縣建管( 造) 字第1272號建築執照、82年8 月2日( 82) 投縣建管( 使) 字第1541號使用執照影本、245建號建物之建物登記第二類謄本在卷可按（見原審卷後附建築師公會鑑定報告書第16頁、原審卷㈡第15頁、卷㈠第21頁、卷㈡第10頁）。故被上訴人於101 年10月17日起訴時，245 建號建物之所有人為上訴人。

（二）上訴人辯稱245 建號建物係黃傳德所出資興建而借名登記於黃大瑋名下，實係黃傳德所有，惟為被上訴人所否認，自應由上訴人負舉證責任。證人即上訴人之母張秋嬌固於本院到庭證稱：「245 建號建物是黃傳德去找師傅來蓋的，因那時候我們自己有在蓋房子」、「（為何245 號建物登記名義人為黃大瑋而非出資人黃傳德？）因為黃大瑋是我的兒子，將來他出社會後，有不動產的話，能夠靈活運用，講話比較有力量」、「（黃傳德是否有要將245 建號建物贈與給黃大瑋？）只是登記名義而已，可能還沒有贈與的意思」、「（黃傳德有說什麼時候要贈與給黃大瑋？）沒有說什麼時候，應該還是很久以後的事情」等語（見本院卷第128 頁、130 頁反面），惟245 建號建物既係由黃傳德於82年間出資興建，倘係借名登記而無於完工時贈與黃大瑋之意思，黃傳德當不致以迂迴之方式出具土地使用權同意書，同意黃大瑋使用黃傳德所有之664 地號土地，又以黃大瑋為起造人，使黃大瑋成為第一次所有權登記之所有人。此外，245 建號建物於99年間以買賣為原因移轉所有權予上訴人，苟245 建號建物係黃傳德借名登記於黃大瑋名下，則於245 建號建物轉售予上訴人時，黃傳德應先終止借名登記，並以245 建號建物真正所有權人名義，將245 建號建物過戶予上訴人，然黃傳德非但未終止借名登記契約，並將建物回復在自己名下後，再以真正所有權人名義將245 建號建物過戶予上訴人，而係由黃大瑋直接將245 建號建物轉售予上訴人，已與一般借名登記之常情不符。何況黃大瑋將245 建號建物出售予上訴人時，上訴人亦有支付買賣價金等情，亦據證人張秋嬌到庭證稱：「黃千恬有給哥哥（即黃大瑋）錢，多少錢我忘記了」等語（見本院卷第132 頁反面），益見黃大瑋實為245 建號建物之所有人，與黃傳德之間並無借名登記關係。上訴人雖再以黃大瑋曾以245 建號建物設定抵押權，用以擔保黃傳德之債務，抵押權歷經數次移轉，亦為黃傳德擔任代理人所完成云云置辯，惟土地所有人提供土地擔保他人之債務，甚為普遍，自不足為有利於上訴人之認定。堪認黃傳德於出資興建245 建號建物完工之同時，已贈與黃大瑋而使黃大瑋自始成為245 建號建物之所有人。故上訴人主張245 建號建物係黃傳德借名登記於黃大瑋名下云云，要無可取。

二、Ｂ1 、Ｂ2 建物之未辦保存登記建物，是否為245 建號建物之附屬建物？

（一）動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811 條定有明文。所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷（最高法院100 年度台上字第4 號判決意旨參照）。

（二）245 建號建物之現狀，其長度、寬度及屋脊高與使用執造圖說許可卷尚符，其柱、樑、Ｐ１構件現況外觀與竣工照片外觀尚符，僅其騎樓簷高現場量測高度為320cm ，可能因現場地坪抬高，產生現場量測高度與使用執造圖說許可卷標示高度為350cm 不符，及其Ａ柱線、Ｂ柱線及騎樓外牆均已拆除，以及１柱線增做外牆，２柱線外牆已拆除於地界線增做外牆，而廚房與浴廁隔牆均已拆除，浴廁設備已拆除而有所不符，故245 建號建物現仍尚存乙節，為兩造所不爭執，並據原審囑託南投縣建築師公會鑑定，有該會103 年10月30日投建師鑑000000000-0 號鑑定報告書（下稱建物鑑定報告）在卷可憑，自堪認定。

（三）245 建號建物經埔里地政事務所於82年8 月20日測量之建物測量成果圖所示之位置，現為附圖一所示編號664( 4)面積68.07 平方公尺標示之位置（亦即為附圖二所示編號Ｃ部分）；Ｂ1 、Ｂ2 建物圍繞於245 建號建物之東、南、西側，245 建號建物與Ｂ1 、Ｂ2 建物於內部空間目前並無間隔，與外部聯絡亦僅共用一個出入口，而無各自獨立之出入口等情，亦為兩造所不爭執，並經原審於103 年8 月4 日、104 年2 月16日履勘現場及囑託埔里地政事務所測量，有勘驗測量筆錄、現場照片9 幀及附圖一、附圖二之土地複丈成果圖在卷（見原院卷㈡第73- 78頁、第139-148 頁），復與建物鑑定報告內容相符，亦堪認定。

（四）Ｂ1 、Ｂ2 建物，係245 建號建物建築完工於82年8 月2日使用執照核發後，由黃傳德出資興建等情，為兩造所不爭執，復據證人張秋燕到庭證稱：245 建號建物之使用執照出來後，馬上延伸旁邊的地方蓋起來（指附圖二編號Ｂ1 、Ｂ2 、Ａ1 、Ａ2 建物），把664 地號、663 地號、606 地號都蓋了等語（見本院卷第128 頁反面）互核相符。證人張秋燕雖又證稱：Ｂ1 、Ｂ2 、Ａ1 、Ａ2 建物之鐵皮屋跟24 5建號建物蓋完後，就出租給別人做餐廳，餐廳的範圍包含245 建號建物及搭建的鐵皮屋全部，餐廳開不到2 年，後來分二部分，一部分是動物醫院，一部分是KTV ，KTV 有二個出入口，都在八德路上，大門是在245建號建物等語（見本院卷第129 頁）。惟查，245 建號建物及Ｂ1 、Ｂ2 建物目前僅共用一個出入口，並無各自獨立之出入口，已如前述，依卷附之現場照片亦僅得見一個出入口。而依證人張秋燕之證詞，雖得證明Ｂ1 、Ｂ2 係於245 建號建物完工後依附於245 建號建物而接續興建完成，其內部空間與245 建號建物並無間隔，而與245 建號建物一併做為餐廳營業使用等情，惟無從知悉其所稱之二個出入口之實際位置，或其存在之確定時期，自難證明Ｂ1 、Ｂ2 建物自始即有獨立於245 建號建物之出入口。上訴人就其主張Ｂ1 、Ｂ2 建物自始有獨立出入口，僅事後為使用方便始打通隔間，應為構造與使用上獨立之鐵皮建物等情，亦未舉證以實其說，核無可取。準此，Ｂ1 、Ｂ2 建物既於245 建號建物完工後依附於245 建號建物而接續興建完成，其內部空間與245 建號建物並無間隔，而與245 建號建物一併做為餐廳使用，又無證據證明Ｂ1 、Ｂ2 建物自始即有獨立之出入口，顯見Ｂ1 、Ｂ2 建物自始於構造及使用上均欠缺獨立性，堪認Ｂ1 、Ｂ2 建物於完工後即為245 建號建物之附屬建物，而於245 建號建物合為一體使用。被上訴人雖於原審曾自認245 建號建物與Ｂ1 、Ｂ2 建物互為獨立之建物（見原審卷㈡第198 頁），惟既已證明與事實不符，則其依民事訴訟法第279 條第3項規定撤銷自認（見本院卷第87頁反面），於法自無不合。被上訴人於本院主張Ｂ1 、Ｂ2 建物自始為245 建號建物之附屬建物，核屬有據。

（五）Ｂ1 、Ｂ2 建物係由黃傳德出資興建，固為兩造所不爭執，惟其自始既為245 建號建物之附屬建物，依民法第811條之規定，Ｂ1 、Ｂ2 建物之所有權自始屬於245 建號建物之所有權，而為245 建號建物之所有人即黃大瑋所有。上訴人主張Ｂ1 、Ｂ2 建物與245 建號建物互相獨立，其事實上處分權人應為黃傳德，嗣後並移轉予林靜燦云云，要無可取。

（六）245 建號建物之所有人自始即為黃大瑋，Ｂ1 、Ｂ2 建物自始即附屬於245 建號建物而同為黃大瑋所有，已如前述。則黃大瑋於99年5 月18日出售245 建號建物及附屬之Ｂ1 、Ｂ2 建物予上訴人，上訴人因而取得245 建號建物及附屬之Ｂ1 、Ｂ2 建物之所有權。是245 建號建物及Ｂ1、Ｂ2 建物從未屬於黃傳德所有，亦堪認定。

四、上訴人就663 、664 地號土地是否有權占有？

（一）土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之一第1 項定有明文。245 建號建物之所有人自始即為黃大瑋，而Ｂ1 、Ｂ2 建物自始即附屬於245 建號建物而同為黃大瑋所有，並均於99年5 月18日出售予上訴人，而由上訴人所有，已如前述。是663 、664 地號土地雖於101 年間由被上訴人拍賣取得前為黃傳德所有，惟245 建號建物及Ｂ1 、Ｂ2 建物從未屬於黃傳德所有，自與民法第425 條之一「同屬一人所有」之規定不符。是上訴人主張245 建號建物及Ｂ1 、Ｂ2 建物，依民法第425 條之一之規定，對663 、664 地號土地有租賃關係云云，委無足採。

（二）上訴人辯稱245 建號建物於82年間起造，經當時664 地號土地所有權人黃傳德出具土地使用權同意書等情，有該土地使用權同意書在卷可佐（見原審卷㈠第81頁），是其二人間已成立使用借貸契約，固堪認定。惟使用借貸契約為債之關係，僅於契約當事人間有效；地主出具供建商申請建造執照之『土地使用同意書』，為債之一種，其對出具土地使用同意書者固有效力，但嗣後買受該土地之第三人並不當然受拘束；拍賣公告上固記載：「地上物占有基地之法律關係，由拍定人自理，拍定後不點交」等語，然該拍賣公告並未標明拍賣之土地與其上之房屋存有借貸、租賃、或其他使用權源，僅說明拍定人應自行處理該地上物之占用而已，拍定人於拍得系爭土地後，依物上請求權訴請拆屋還地，乃權利之正當行使，無承受原使用借貸關係之可言，最高法院99年度台上字第1759號判決意旨可資參照。被上訴人於臺灣南投地方法院100 年度司執字第11562 號執行案件之第2 次拍賣，因拍定取得系爭土地，該次之拍賣公告記載：「據地政人員稱：拍賣之三筆土地相鄰，606 、663 地號土地上有一門牌號碼：南投縣埔里鎮○○路000 號之未辦保存登記鐵皮平房；664 地號土地上有一鐵皮平房（即○○段000 ○號建物）。另據債權人代理人稱：前開未辦保存登記建物係債務人（即被告黃傳德）所有，惟已移轉與第三人，現由第三人祝儷玲占有使用；另245 建號建物為空屋，係第三人黃千恬所有，請求均僅就土地部分執行等語。地上物未一併估價拍賣，地上物占用土地之法律關係由拍定人自理。標的物係由第三人占有使用，拍定後不點交。」等語，業據本院調閱臺灣南投地方法院100 年度司執字第11562 號執行案卷查核屬實。則依上開拍賣公告之記載，被上訴人於投標時，實無從得知663 、664 地號土地，與245 建號建物及Ｂ1 、Ｂ2 建物之間，有使用借貸、租賃、或其他使用權源存在。揆諸前揭說明，黃傳德與黃大瑋間就系爭245建號建物固有使用借貸契約，然係屬債權契約，除法律有特別規定外，僅於其二人間發生其法律上之效力，被上訴人於取得系爭土地時，並未知悉245建號建物之占用664地號土地，係有上開使用借貸契約存在，並非惡意之受讓人。再者，245建號建物及Ｂ1、Ｂ2建物原係供出租作為餐廳營業使用，餐廳停業後，再作為KTV使用，惟KTV於九二一地震後已停業等情，亦據證人張秋燕到庭證述屬實（見本院卷第129頁），足見上開建物無人使用已久，且被上訴人亦係經法院拍賣而取得，爰斟酌本件當事人之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，堪認被上訴人以土地所有權人之身分行使所有權，係正當權利之行使，並未違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，依最高法院95年度第16次民事庭會議決議意旨，被上訴人自不受黃傳德及黃大瑋之間使用借貸關係之拘束。上訴人於取得245建號建物時，縱同時受讓該使用借貸契約之債權人地位，仍不得援引該使用借貸契約對抗被上訴人。故上訴人主張245建號建物及Ｂ1、Ｂ2建物，對於663、664地號土地有使用借貸關係之合法占有權源云云，亦無可採。

（三）房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用民法第425 條之一之規定，有最高法院93年度台上字第1328判決意旨可資參照，可知上開得類推適用民法第425 條之一之規定者，仍以房屋所有權人與土地所有權人同屬一人為前提。663 、66 4地號土地雖於101 年間由被上訴人拍賣取得前為黃傳德所有，惟245 建號建物及Ｂ1 、Ｂ2 建物從未屬於黃傳德所有，並無建物及土地同屬黃傳德一人所有之情形，已如前述。依上開說明，自無類推適用民法第425 條之一規定之餘地。上訴人以此辯稱對663 、664 地號土地有租賃關係之合法占有權源，亦無足取。

（四）民法第767 條第1 項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467 條第2 項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事，最高法院101 年度台上字第224 號判決意旨可資參照。是占有連鎖中之直接占有人，固得超越其與前手間之債之關係，而對原所有人主張有權占有；惟若原所有人已將所有物移轉於新的所有人，除非新的所有人明知有上開占有連鎖之事實，或有同時承受原所有人與直接占有人之前手間之權利義務關係之情形，否則直接占有人仍不得以占有連鎖之事實對抗新的所有人，而主張有權占有；換言之，直接占有人以占有連鎖之事實得主張有權占有之對象，原則上應僅及於原構成占有連鎖範圍之人（即原所有人及其他間接占有人），對於新的所有人，仍應受債之相對性之規範，而無從以之對抗新的所有人，新的所有人亦不受占有連鎖之拘束。本件上訴人合法自黃大瑋買受245 建號建物及Ｂ1 、Ｂ2 建物，固得依占有連鎖之事實，就664 、663 地號土地對原所有人黃傳德主張有權占有，惟664 、663 地號土地所有權既已合法另由被上訴人取得，又查無被上訴人明知上開占有連鎖之事實，或有同時自黃傳德承受其與上訴人之前手間之權利義務關係之情形，上訴人自無從以占有連鎖之事實，對被上訴人主張合法占有。故上訴人依占有連鎖之事實，就663 、664 地號土地對於被上訴人主張有合法占有權源云云，仍非可採。

（五）從而，上訴人主張245 建號建物及Ｂ1 、Ｂ2 建物，就663 、664 地號土地，對於被上訴人有合法占有權源云云，均非可採。被上訴人主張上訴人係無權占有，洵屬有據。

五、上訴人應返還相當於租金之不當得利金額若干？

（一）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。是被上訴人請求上訴人就上開無權占有之土地返還相當於租金之不當得利，自屬正當。

（二）城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息10% 為限。上開規定於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條亦有規定，而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法所申報之地價。又所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

（三）上訴人所有245 建號建物及附屬之Ｂ1 、Ｂ2 建物，無權占用664 地號土地及663 地號土地如附圖二所示編號Ｃ（面積68.07 平方公尺）、編號Ｂ2 （面積210.20平方公尺）及編號Ｂ1 （面積91.27 平方公尺）之土地，自受有相當於租金之不當得利。被上訴人請求上訴人返還，自屬有據。664 、663 地號土地位於南投縣埔里鎮都市計畫區內，663 地號土地編定為道路用地、664 地號土地編定為住宅區，其坐落在南投縣埔里鎮八德路、仁愛路之交叉路口，位於南投縣埔里鎮中心地帶，公共設施主要集中於此區域，主要公共設施有國小、國中、體育場、政府機關等設施，此區域土地呈高度開發狀態，其區域發展係以住宅及商業為主，主要商業活動集中於信義路、八德路周遭，大部分建築物均作為住宅、商業使用，系爭土地屬住宅、商業混合之經濟機能等情，有原審囑託華聲科技不動產估價師事務所估價報告書在卷可按（見該估價報告書第8 、12頁）。663 地號、664 地號土地之每月租金，雖經該事務所鑑定為14,460元、35,818元，惟該估價報告所參考比較之標的，為屋齡約7 年之鋼骨鋼筋混凝土造連棟透天5 樓建物之一樓店面之承租價格、屋齡約42年之鋼筋混凝土加強磚造連棟透天3 樓建物之一樓店面之承租價格、屋齡約1 年之鐵架造平房之待租價格（見該估價報告書第18頁），與本件245 建號建物及Ｂ1 、Ｂ2 建物為屋齡約22年之鋼架造建物及鐵皮屋，且早已無人使用等情況差距頗大，自難據為本件審酌不當得利金額之參考。又埔里地區自從國道六號通車後，繁榮程度不若以往，本院斟酌系爭土地坐落位置、經濟繁榮程度、經濟用途，及被上訴人拍定取得663 、664 地號土地之價格等，認以663 、664 地號土地之申報地價年息7%計算上訴人相當於租金之不當得利之金額為適當。

（四）663 、664 地號土地之申報地價均為每平方公尺3,360 元，有南投縣埔里地政事務所102 年1 月30日埔地三字第0000000000號函在卷可按（見原審卷㈠第82頁）。245 建號建物占有664 號土地之面積為68.07 平方公尺，Ｂ1 、Ｂ2 建物分別占有663 、664 地號土地之面積各為91.27平方公尺及210.20平方公尺，是上訴人於上開土地每月所受有相當於租金之不當得利之金額合計為7,243 元（計算式：[ 68.07+91.27+210.20] ×3,360 ×7 ％÷12＝7,243 ，小數點以下四捨五入）。則被上訴人請求上訴人自被上訴人取得上開土地之翌日即101 年2 月23日起，至上訴人移轉予蕭許碧珠之前一日即101 年12月20日止，每月給付相當於租金之不當得利7,243 元，核屬有據，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

陸、綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求上訴人應將664 地號土地上如附圖一所示編號664 ⑷面積86.07 平方公尺鐵皮屋拆除，並將土地返還被上訴人，並應自101 年2 月23日起至101 年12月20日止，給付被上訴人每月7,243 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。另就被上訴人於本院追加之訴，請求上訴人應將663地號土地上如附圖二所示編號Ｂ1 面積91.27 平方公尺之鐵皮屋，及664 地號土地上編號Ｂ2 面積210.20平方公尺之鐵皮屋拆除，並將土地返還被上訴人，為有理由，應予准許；其餘追加之訴，為無理由，應予駁回。又被上訴人就追加之訴勝訴部分，及原審判決主文第一項判准被上訴人拆屋還地之部分，於本院聲請供擔保請准宣告假執行，上訴人亦於本院聲請供擔保請准宣告免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於被上訴人追加之訴敗訴部分，既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

柒、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。

捌、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第463 條、第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。