臺灣高等法院 臺中分院104年度抗字第209號

臺灣高等法院臺中分院民事裁定　104年度抗字第209號

抗告人

林慶堂

相對人

華南商業銀行股份有限公司

即債權人

法定代理人

楊豊彥

代理人

徐慧媚

相對人

陳漢民

即債務人

0號

上列抗告人因與相對人等間聲明異議事件，對於民國104年4月17日臺灣苗栗地方法院104年度執事聲字第9號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、抗告意旨略以：抗告人確實於民國九十六年四月初開始僱工裝潢、增設門窗，直至同年月二十一日下午六時舉行新居落成喜宴，席開五十五桌、三百多親友到場，外燴亦是由債務人陳漢民所承辦，依民俗當日並有許多人參觀新房子，其與債務人陳漢民成立使用借貸關係係於抵押權設定前。況抗告人於九十六年六月至九十九年六月房屋查封止，共代繳房貸約新臺幣（下同）43萬7476元，原法院未查，竟依債權人華南商業銀行股份有限公司（下簡稱華南銀行）聲請除去其使用借貸關係，顯屬不妥，因而請求廢棄原裁定等語。

二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定，民法第八百六十六條定有明文，而該條第三項所稱「成立第一項以外之權利者」，例如成立使用借貸關係等債之關係（見該條項增訂理由三）。又所謂「抵押權受影響」，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而得除去使用借貸關係。經查：

㈠、抗告人主張：伊係於九十六年四月初開始僱工裝潢、增設門窗，直至同年月二十一日下午六時舉行新居落成喜宴，伊與債務人陳漢民成立使用借貸關係係於抵押權設定前等語，並提出喜帖及里長林慶源證明書等證物為證。惟查，債務人陳漢民於九十六年五月八日將坐落苗栗縣○○鎮○○段000000地號土地、同段574建號建物（下合稱系爭不動產）設定本金最高限額830萬元之抵押權予債權人華南銀行，有債權人華南銀行提出土地及建物登記謄本、抵押權設定契約書資料為證（見本院99年度司執字第18727號卷第七至十、一二０至一二一頁，下稱前案卷）。而債務人陳漢民於設定本金最高限額抵押權時，即切結其於提供設定抵押權之時，確無任何使用借貸、租賃關係存在之情形，亦有債權人華南銀行提出債務人陳漢民九十五年五月三日切結書影本附前案卷可稽（見前案卷第八十九頁）。且債務人陳漢民於前案強制執行程序中到原法院陳稱「（債權人代理人：．．但債務人與我們銀行的簽定抵押權是在96年5月8日，第三人〔意指抗告人，下同〕是在銀行與債務人簽訂抵押權後才交付第三人使用。）沒有意見，房子是我跟柏羽建設有限公司（下簡稱建設公司）買的，第三人是我的好朋友，當初房子是建設公司的，第三人本來住在對面的矮房子，後來他說沒有房子住，他就要求我暫時讓他先住，我就答應讓他住。」、「．．我是貸款之後才取得房子之占有，第三人林慶堂是我的好朋友．．。當時我借他住，沒有向他收取任何租金，係無償使用，房子利息也是我在繳，第三人說是他在繳息，非事實。」、，「房子是我的，第三人為何要花費百萬裝潢房子，實在難以想像，若說花費數十萬還可以理解。」、「當初房子是我無償借給他使用，我請求第三人搬遷未果，現在債權人要求除去使用關係，我沒有意見。」等語（見前案卷第一四六-一四八頁）。又柏羽建設有限公司係於九十六年五月十日始將系爭不動產現場點交予債務人陳漢民，有債權人提出買賣雙方簽訂之不動產買賣契約書一份附於前案卷可稽（見前案卷第一五四至一五七頁），依該買賣契約書第二條約定總價920萬元之付款方式：第一、二次各付款100萬元，餘額720萬元約定「於辦妥產權移轉登記及交屋同時，由甲方（即債務人陳漢民，下同）支付乙方（即柏羽建設有限公司）」、第四條約定「本約不動產訂於民國96年5月10日現場點交甲方管理使用」，則系爭不動產先於九十六年四月十日登記為債務人陳漢民時，尚有高達720萬元尾款未付，則在債務人陳漢民尚未依約交付尾款，本於債權確保之利益，柏羽建設有限公司豈有願將系爭不動產交付債務人陳漢民？故縱抗告人於本院提出柏羽建設有限公司出具證明書稱，該公司於九十六年三月三十一日即交付系爭不動產鑰匙給抗告人等語，然此尚不能遽認抗告人於九十六年四月初即占有系爭不動產。再者，債務人已否認抗告人有裝潢系爭房子之事實，且依原法院依職權調取之抗告人戶籍資料顯示（見前案卷第一三四頁），抗告人係於九十六年六月二十五日始遷入系爭房子（見前案卷第一三四頁）。準此，抗告人並非系爭不動產之所有權人，僅是借住人而已，隨時可能被終止使用，竟然設宴廣邀親友及浩蕩舉辦入厝，實難認與常情相符，從而抗告人所提之喜帖及里長林慶源證明書等，尚不足以證明其於九十六年四月初即借住在系爭不動產。故由上述資料足稽，債務人陳漢民係於九十六年五月十日取得系爭不動產之占有，之後始將之借用予抗告人。則抗告人占有系爭不動產必於九十六年五月十日以後，亦必於最高限額抵押權設定即九十六年五月八日之後。是抗告人主張伊與債務人陳漢民成立使用借貸關係（或其後於異議狀內主張以繳付房貸代租金之租賃關係）係於抵押權設定前云云，顯不足採。

㈡、再，系爭建物於九十七年二月四日由柏羽建設有限公司申請新設用電迄今，用電戶名未曾變動；九十七年三月二十六日申請、同年四月十四日裝表啟用迄今未有停用及過戶異動，有台灣自來水股份有限公司第三區管理處○○頭份營運所一百年八月十一日台水三南字第00000000000號函、台灣電力股份有限公司苗栗區營業處一百年八月十七日D苗栗字第00000000000號函附卷可稽（見前案卷第一四二、一七八頁）。是系爭建物自九十七年二、三月間始申請裝設水電，抗告人主張伊於九十六年四月二十一日下午六時舉行新居落成喜宴，依民俗當日並有許多親友參觀新房子云云，亦屬可疑，並有違一般社會常情，實不足採。抗告人雖於本院再提出柏羽建設有限公司出具證明書，證明該公司於九十六年三月三十一日與債務人簽訂系爭不動產買賣時，當時即應其要求，將臨時電移交其使用，並由其繳費等語，惟柏羽建設有限公司係於九十六年五月十日始將系爭不動產交付債務人占有使用，已如上述，此際，債務人陳漢民即尚未使用，且依上開債權人所提出買賣雙方簽訂之不動產買賣契約書所載，並無約定交付占有前即由買方即債務人陳漢民支付水電費等情，益徵柏羽建設有限公司所出具證明書，稱該公司於九十六年三月三十一日與債務人簽訂系爭不動產買賣時，將臨時電移交由抗告人使用，並由其繳費云云，尚與實情不符，為不足取。此外，抗告人復未就其與債務人陳漢民間於系爭抵押權設定前即已成立使用借貸或租賃之法律關係而占有系爭不動產乙節，提出其他證據以實其說，從而堪認抗告人應係於系爭不動產設定抵押權後始與債務人陳漢民間成立使用借貸或租賃關係。抗告人上開主張：伊係於九十六年四月初即持續占用系爭不動產云云，要難採信。

㈢、債務人於抵押權設定後，與第三人訂立租賃、使用借貸或其他類此之占有使用法律關係，則因拍賣之標的物，為第三人承租、使用占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，拍定人即須承擔前手與第三人之使用關係，且無法現實占有使用標得之不動產，勢將影響購買標的之意願，此為社會上一般稍具常識者所週知之事實；果此情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將迭次降低，甚至因無人應買而需依強制執行法第九十五條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除去該占有使用關係而為拍賣之必要性。本件抵押債權實際金額約為748萬8000元。惟系爭不動產於一百零三年十月十四日原法院實施第一次拍賣、拍賣底價930萬元、一百零四年一月二十日實施第二次拍賣、拍賣底價744萬元時，均無人投標，有拍賣筆錄在卷可稽。足認抗告人與債務人陳漢民間使用借貸關係之存在，確已降低一般投標者出價購買之意願，自難謂對債權人華南銀行抵押權之受償權利未受影響。因此，原法院民事執行處司法事務官依債權人華南銀行之聲請除去上開使用借貸法律關係，即無不合。抗告人不服，以上揭事由聲明異議，求為撤銷原處分，原法院駁回抗告人之聲明異議，於法並無不合，抗告人據以對原裁定聲明不服，不能認為有理由，應駁回其抗告。

三、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。