臺灣高等法院 臺中分院105年度上更㈠字第8號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　105年度上更㈠字第8號

變更 之 訴

原告

即

上訴人

許秋芬

訴訟代理人

黃鼎鈞律師

複代理人

李柏松律師

複代理人

何沛蓉

複代理人

林葳欣

複代理人

變更 之 訴

被告

即

被上訴人

施椿蕙

被上訴人

陳財源

被上訴人

陳金鐘

被上訴人

陳進財

被上訴人

陳國勝

被上訴人

陳進興

被上訴人

施麗卿

被上訴人

施麗鳳

被上訴人

施明仁

被上訴人

施張秀盆

被上訴人

施建圳

被上訴人

許錫文

被上訴人

施美玉

被上訴人

施明德

被上訴人

陳癸方（原名陳淑枝）

被上訴人

許榮華

被上訴人

許經

被上訴人

許淑貞

被上訴人

郭許蜀

被上訴人

許順情

被上訴人

陳許蘭

被上訴人

許老案

上六人訴訟代理人

陳盈壽律師

複代理人

柯連登律師

複代理人

變更 之 訴

被告

即

追加 被 告　施文良

　　　　　　施漢棠

　　　　　　施柯錦珍

　　　　　　陳國興

　　　　　　許欽森

　　　　　　陳許

　　　　　　許耀煌

　　　　　　許水交

上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國101年12月28日臺灣彰化地方法院101年度訴字第674號第一審判決提起上訴，後為訴之追加及變更，經最高法院第一次發回更審，本院於106年5月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、上訴人於更審前在本院追加被告施文良、施漢棠、施柯錦珍、陳國興、許欽森、陳許、許耀煌、許水交等人，乃基於其得對全體公同共有人有優先承購權之起訴同一基礎事實，依民事訴訟法446條第1項、第255條第1項第2款之規定；及於追加後，以遺產分割、情勢變更等為由，變更聲明，合於同法第同法446條第1項、第255條第1項第4款之規定其訴之追加、變更，均應予准許。

二、變更之訴被告施椿蕙、陳財源、陳金鐘、陳進財、陳國勝、陳進興、施麗卿、施麗鳳、施明仁、施張秀盆、施建圳、許錫文、施美玉、施明德、陳癸方、許榮華及追加被告施文良、施漢棠、施柯錦珍、陳國興、許欽森、陳許、許耀煌、許水交、均經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依變更之訴原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、變更之訴原告主張：變更之訴被告陳癸方等22人（以下簡稱變更之訴被告）及追加被告於民國100年9月24日，將兩造公同共有坐落彰化縣○○鎮○○段0000○0000○0000地號土地之應有部分各1475分之725，暨同段0000地號土地之應有部分全部（均係被繼承人○○之遺產），與同段0000地號、對造許經個人應有部分1475分之196，同段0000地號土地、許榮華個人應有部分2950分之750，以買賣價金新臺幣（下同）500萬元出售予訴外人○○○，變更之訴被告等人原未依法通知變更之訴原告行使優先購買權，事後始委由○○○於101年5月14日寄發臺中國光路郵局存證號碼88號存證信函（下稱88號存證信函）內容為：本人等以總價500萬元賣清給第三人，買方應負擔遺產稅、地價稅、登記費、印花稅、辦理繼承相關費用、仲介費、律師費、法院提存費、代書費等條件，伊隨即於同年月21日以鹿港彰濱郵局存證號碼49號存證信函（下稱49號存證信函）回覆表明將依法全數購買，伊已為優先承購之表示，且未附加任何限制，是伊已合法行使優先承購權，於○○○收受伊行使優先承購權之意思表示到達時，兩造間就系爭土地應有部分之買賣契約即已成立。又系爭土地之公同共有已由原法院以102年度彰簡字第122號確定判決分割遺產為分別共有，共由附表所示之變更之訴被告及追加被告按附表比例分別共有，爰追加原審漏列之被告，請求變更之訴被告及追加被告將各自應有部分移轉予伊。變更及追加聲明求為判決：變更之訴被告施椿蕙、陳財源、陳金鐘、陳進財、陳國勝、陳進興、施麗卿、施麗鳳、施明仁、施張秀盆、施建圳、許錫文、施美玉、施明德、陳癸方、許榮華、許經、許淑貞、郭許蜀、許順情、陳許蘭、許老案、追加被告施文良、施漢棠、施柯錦珍、陳國興、許欽森、陳許、許耀煌、許水交等人應將其所有坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號、0000地號、0000地號土地及第0000地號土地如附表一所示之應有部分移轉登記予上訴人；第二審訴訟費用及發回更審前第三審訴訟費用由變更之訴被告、追加被告負擔。

二、變更之訴被告則以：○○○曾於100年4月18日、同年7月8日就本件被繼承人○○之合法繼承人以平信寄送召開說明會通知，變更之訴原告收受通知書後曾致電○○○，表達不願負擔任何稅金費用，同意以500萬元出售等語。本件因繼承人數眾多，無人願意辦理繼承登記事務，後由○○○出面辦理並有意承購，變更之訴被告等與○○○交互計算後，最終願以500萬元將系爭土地應有部分出賣予○○○，故他共有人若欲承買，價金為660萬元方符出賣人之意思。○○○與被上訴人等以同一締約行為，結合買賣及有償委任之複數契約，二者權利義務各自獨立，而本件繼承事宜年代久遠，堪稱繁雜，○○○自不可能無償處理委任事宜，故委任書特別約定：「本案辦理繼承報酬金160萬元整，如乙方（即○○○）承買甲方（即被上訴人等出賣人）不支付本酬金，倘共有人以土地法34條之1主張優先承買酬金應由承買人支付（酬金由承買人交付土地價金同時支付）」等語。委任書同時載明：「買賣總價款為500萬圓整，甲方委任乙方辦理繼承完成後並申報土地增值稅後乙方將價款一次付清給甲方」、「辦理登記時一切費用如：（辦理費、增值稅、公告費、規費、律師費、裁判費、登記費、登記費之罰款、代書費等）均由乙方負擔，…辦理期間乙方不得藉故向甲方收取任何費用」，可知委任書雖記載買賣總價款為500萬元，應為賣方實拿500萬元之意，即買受人應付之價金尚包括辦理費、增值稅、公告費、規費、律師費、裁判費、登記費、登記費之罰款、代書費等，○○○於101年5月14日寄發第88號函已經載明。土地法第34條之1第4項之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均必須接受，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件，即非合法行使優先承購權。對造否認委任書特別約定之內容，拒絕以買賣價金660萬元行使優先承購權，其意思表示已變更買賣條件，難認合法行使優先承購權，不生優先承購效力。變更之訴原告質疑廖榆名於101年5月14日寄發88號存證信函時並未檢附委任書，至101年5月23日寄發49號存證信函始檢附委任書，且辦理繼承報酬不致於160萬元，特別約定之內容不實云云，但委任書約定辦理登記之一切費用均由○○○負擔，且本件繼承年代久遠，與一般單純辦理登記有別，其空言臆測委任書虛偽不實，難謂已盡舉證責任，不能受有利之認定等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：㈠變更之訴及追加之訴均駁回；

㈡第二審及發回前第三審訴訟費用由變更之訴原告負擔。

三、追加被告均未於準備程序及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為陳述或聲明。

四、得心證之理由：

㈠查變更之訴原告主張變更之訴被告及追加被告於100年9月24日，將兩造公同共有坐落彰化縣○○鎮○○段0000○0000○0000地號土地之應有部分各1475分之725，暨同段0000地號土地之應有部分全部（係被繼承人許瓶之遺產），與同段0000地號、變更之訴被告許經個人應有部分1475分之196，同段0000地號土地、許榮華個人應有部分2950分之750，以買賣價金500萬元未含其他費用出售予○○○等情，提出土地登記謄本、郵局存證信函、被繼承人○○繼承名冊、委任書等為證，到場變更之訴被告對上情亦不爭執，可信為真。

㈡次查，變更之訴原告主張委由○○○於101年5月14日寄發88號存證信函，其內容為：本人等以總價500萬元賣清給第三人，買方應負擔遺產稅、地價稅、登記費、印花稅、辦理繼承相關費用、仲介費、律師費、法院提存費、代書費等條件，伊隨即於同年月21日以49號存證信函回覆表明將依法全數購買，伊已為優先承購之表示，且未附加任何限制等情，提出上開二份存證信函為證，亦可信為真。

㈢按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之，民法第34之1條第1項至第4項定有明文。依上開規定，可知處分土地之共有人，僅對其應有之部分係處分其自己之權利，至對他共有人其餘部分一併所為之處分，乃法律規定賦予代理權，其性質仍係代理他共有人之處分行為，故法律亦令其對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，並應代他共有人聲請登記。本件變更之訴被告及追加被告出賣兩造公同共有之土地全部，依上開文之規範意旨，無非為達消滅共有土地制度並加強土地利用之便利，是上訴人就渠等公同共有部分主張優先承購與法律之意旨要無違背，尚無不許。至於變更之訴被告、追加被告公同共有部分，嗣後經法院裁判分割，其公同共有部分變更為分別公有（詳本院更審前卷一第93頁至108頁、本院更㈡卷第10頁），依其情形，並不影響上訴人事後辦理所有權移轉登記，此亦有彰化縣路港地政事務所105年10月19日鹿地一字第1050006288號函附卷可參（檢本院更㈡卷第10頁），是變更之訴被告抗辯變更之訴原告因此已不得辦理移轉登記云云，尚非可採。故變更之訴原告請求變更之訴被告及追加被告於分割後，依優先購買之法律關係，就分割後之土地辦轉登記，尚屬有據。

㈣惟按土地法第34條之1第4項規定之共有人優先承購權，屬債權性質。共有人出賣應有部分而不以書面通知他共有人優先承購，且經辦畢移轉登記者，他共有人僅得請求損害賠償，而不得仍請求移轉登記由其承購，亦即已不能回復原狀，最高法院76年度台上字第2350號裁判意旨可資參照，查本件變更之訴原告行使優先購買權後，變更之被告許老案，於上開分割判決確定後，將其分割所得土地（即附表編號15所示之土地）於105年4月20日以贈與為原因，而贈與參加人林季宏，並於同年5月19日辦理移轉登記，此有土地登記謄本附卷可參（見本院更㈠卷二第10頁至43頁），依上開說明，變更之訴原告就此部分僅得對變更之訴被告許老案請求損害賠償，而不得再請求移轉登記，是變更之訴此部分之主張，尚難認為有據。

㈤再按土地法第34條之1所規定之優先承購權為形成權，僅須他共有人以同一條件買受之意思表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力。變更之訴被告及追加被告委由○○○於101年5月14日寄發第88號函，內載：「本人等（指被上訴人）以總價新台幣五百萬元賣清給第三人，買方應負擔遺產稅、地價稅、登記費、印花稅、辦理繼承相關費用、仲介費、律師費、法院提存費、代書費等……」等語（見原審卷第40至41頁、更審前卷一第116至117頁），並未附有系爭委任狀亦未提及辦理繼承之報酬為160萬元。變更之訴原告旋於同年月21日以第49號函稱「寄件人（即上訴人）將依法全數購買以上所列舉之土地」等語（見原審卷第48至49頁），已為優先承購之表示，且未附任何限制。參酌變更之訴原告訴訟代理人亦於本院準備程序審理時陳稱：若認為買賣條件需加上160萬元，我造當事人仍願意依照這項條件購買等語（見本院更㈠卷第161頁背面），足認變更之訴原告僅就當初變更之訴被告及追加被告與○○○之買賣約定是否有包含160萬元有爭執，對於事後果真認定該160萬元為買賣條件應履行事項，其亦同意該約定事項，尚難認為其對於購買條件為附加限制。況查，變更之訴被告陳國勝於本院依職權訊問時，亦陳稱：伊僅聽聞其大哥說當初土地買賣價金賣起來約500萬元，當時並沒有提及委託書上關於160萬元之情事，即與大哥一起蓋章等語（見本院更㈠卷一第241頁）；與變更之訴被告陳財源於本院依職權訊問時所陳稱：○○○僅向伊稱有要以500萬元向我們買土地，當時只有說500萬元，並沒有說拿清或要負擔其他費用等語，足見陳國勝及陳財源洽詢問買賣時，僅知悉出賣價格500萬元乙節，並不知悉關於委託書上關於160萬元之情事等語（見本院更㈠卷第242頁）相符，然此與證人○○○證述：我都有跟他們說（即被上訴人）買清費用500萬元我都出，代書費用需160萬元等語（見本院更㈠卷一第243至245頁），顯不相符。再者，第88號存證信函所載：「買方應負擔遺產稅、地價稅、登記費、印花稅、辦理繼承相關費用、仲介費、律師費、法院提存費、代書費等……」等情，乃指一般買賣所應支出之稅捐、登記費用，而仲介費、律師費、法院提存費及代書費等，亦依實際情形所需，再按照一般情形所支出之費用，故此等費用均係於辦理過戶過程所生，實際金額為何則需事後逐一加以結算，與直接單純以一筆160萬元作為所有費用之總額，要屬不同，而本件買賣係變更之訴被告將土地應有部分有直接出售予證人○○○，足見證人○○○有直接利害關係，自難僅憑證人○○○所述，即認定本件買賣尚應包含160萬元代書費，故變更之訴原告爭執本件買賣不包含160萬元乙節尚非無據，是自難以變更之訴原告事後爭執本件買賣未包含160萬元乙節，即認定其對買賣附加條件，或有部分不接受，或擅加變更買賣條件等情形。

五、綜上所述，變更之訴原告主張其已行使優先購買權，而已得依據買賣關係請求所有權移轉登記乙節，尚屬可採，變更之訴被告抗辯變更之訴原告不得行使優先購買權，為不可採，從而，變更之訴原告依據優先承買之法律關係，請求變更之訴被告施椿蕙、陳財源、陳金鐘、陳進財、陳國勝、陳進興、施麗卿、施麗鳳、施明仁、施張秀盆、施建圳、許錫文、施美玉、施明德、陳癸方、許榮華、許經、許淑貞、郭許蜀、許順情、陳許蘭、追加被告施文良、施漢棠、施柯錦珍、陳國興、許欽森、陳許、許耀煌、許水交等人應將其所有坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號、0000地號、0000地號土地及第0000地號土地如附表一所示之應有部分移轉登記予變更之訴原告，應予准許，爰判決如主文第一項所示，至於其請求變更之訴被告許老案移轉附表所示編號15所示之土地應有部分之所有權部分，則不應准許，爰判決如主文第二項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，變更之訴原告之請求為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。