臺灣高等法院 臺中分院105年度抗字第478號

臺灣高等法院臺中分院民事裁定　105年度抗字第478號

抗告人

即債務人

陳榮松

相對人

即債權人

陳文忠

上列抗告人因與相對人間聲明異議事件，對於民國105年9月12日臺灣南投地方法院105年度執事聲字第25號裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、抗告人異議及抗告意旨略以：查原審105年度司執字第8682號強制執行案件（下稱執行案件），拍賣債務人即抗告人所有如附表所示土地（即坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地之持分1/5；及同段702地號土地之持分1/24；下稱系爭不動產或系爭土地，或400地號土地或702地號土地），然系爭土地105年度公告現值每平方公尺皆為新台幣(下同)3,200元，而政府徵收土地是按公告現值再加4成之價格發放給地主，但系爭執行案件鑑定系爭不動產之價格，及執行法院核定如附表所示第一次拍賣底價，皆低於公告現值近3分之1，為此就該附表拍賣之底價，提出異議，經原審司法事務官處分駁回後，再經原審裁定駁回，為此提起抗告，求為廢棄原裁定。次查，系爭土地曾經法院拍賣，並於民國（下同）103年8月13日第四拍流標，核其底價為57.4萬元，回推首次底價應為90餘萬元，核與102年土地公告現值相近，惟系爭不動產於105年鑑價之價格，卻遠低於105年土地公告現值，足見105年鑑價價格過低。又查，抗告人雖未於105年6月21日詢價期日到執行法院，惟已遵照執行法院同年5月24日函主旨，於同年6月7日提出異議狀，暨提出竹山地政事務所公告系爭土地現值文件，原裁定卻謂抗告人未於105年6月21日詢價期日到執行法院，及提出相關文件，顯有未當云云。

二、經查，本件相對人即債權人陳文忠於105年4月25日執原法院100年度司執字第24359號債權憑證為執行名義，聲請原法院就抗告人即債務人所有如附表所示南投縣○○鎮○○段000○000地號等系爭土地應有部分為強制執行，經原法院105年司執字第8682號清償借款事件受理在案，嗣經執行法院函請盛華不動產估價師事務所(下稱盛華事務所)鑑價系爭土地總價為738,000元(即400地號土地價額為375,840元，702地號土地價額為362,160元）。再執行法院定期於105年6月21日上午10時詢價，債務人即抗告人乃於同年6月7日具狀聲明異議表示系爭土地鑑價低於該土地公告現值；而債權人即相對人則以估價價格並無過低之情況等情，是執行法院定同年8月17日第一次拍賣，並核定拍賣系爭土地之底價如附表所示（即400地號土地底價為380,000元、702地號土地底價為370,000元，合計為750,000元），有本院調閱執行卷宗可按，自堪信為真實。

三、雖抗告意旨謂：盛華事務所就系爭土地鑑定價額，及執行法院核定如附表所示系爭土地第一次拍賣之底價均過低，甚且低於系爭土地105年度公告現值云云。惟按強制執行法第八十條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台抗字第13號裁判參照）。次按執行法院因債權人或債務人之聲請，或認為必要時，應依職權於拍賣前，經詢問債權人及債務人之意見後，預定拍賣物之底價，此觀強制執行法第七十條第一項、第二項規定即明。又最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制。拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院100年度台抗字第263號裁判參照）。查盛華事務所就系爭土地鑑價意見謂：系爭不動產屬鄉村區乙種建築用地，400地號土地現況為建物坐落其上、空地、路地，同段702地號土地上另有香蕉、雜木，且系爭不動產係與他人共有之土地，鄰近市場成交價格約為50至88萬元不等，且少有交易；又系爭不動產所在地區之鄉村區乙種建築用地土地地價每坪約為1至3萬區間不等，考量系爭不動產產權持分且部分內含路地使用，故下修其價格至每坪8,000元，此價格低於標的105年1月之公告現值，但仍屬合理，而認定系爭不動產之勘估價值為738,000元（即400地號土地為375,840元、702地號土地為362,160元）等情，有盛華事務所不動產估價報告書附執行案件卷可證，足證盛華事務所依其專業已就系爭土地現況，詳細評估，並認為「此價格低於標的105年1月之公告現值，但仍屬合理」，洵屬有據。嗣執行法院定期通知兩造詢價後，核定第一次拍賣系爭土地之底價如附表所示，亦於法有據。又查執行法院定於105年8月17日實施第一次公開拍賣，因無人投標，將底價與保證金各減20％後，定期於同年9月7日進行第二次拍賣，又因無人投標，再將底價與保證金各減20％後，定期於同年10月5日進行第三次拍賣，惟仍無人應買亦無人承受，故公告自同年10月14日起3個月期限無人應買或承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回執行，有執行案件卷所附之拍賣公告、不動產拍賣筆錄記載【無人投標】等可佐。準此，系爭土地經原法院核定如附表所示第一次拍賣底價後，歷經三次拍賣期日，均無人應買，益證執行法院核定之最低拍賣價格並無過低之處。至抗告意旨又謂：系爭不動產曾經法院拍賣，並於103年8月13日第四拍流標，核其底價為57.4萬元，回推首次底價應為90餘萬元，核與102年土地公告現值相近，惟系爭不動產於105年鑑價之價格，卻遠低於105年土地公告現值，足見105年鑑價價格過低云云。惟查，縱令系爭不動產曾於103年間經法院拍賣，並核定第一次拍賣底價為90餘萬元，然查不動產市場價額或漲或跌，不一而足，非只漲不跌，且103年之拍賣價額，距今已逾二年，市場價額變動之劇烈，已非二年前狀況可比喻，是抗告人逕以103年間之系爭土地底價為依據，顯非合理。再者，抗告人亦自承103年間之系爭不動產拍賣，經第四拍流標，顯見當時執行法院所定系爭土地之底價有偏高之虞，是抗告人上開抗辯，自不足取。

四、綜上所述，系爭不動產既經原法院司法事務官委託盛華不動產估價師事務所鑑價，再依該鑑價，核定如附表所示系爭土地第一次拍賣之底價，於法有據。是原法院駁回抗告人之異議，於法並無不合，抗告意旨，仍執陳詞，指摘原裁定不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，抗告人其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。

六、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1、第449條第1項、第78條，裁定如主文。