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臺灣高等法院 臺中分院106年度上字第135號
臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第135號
- 上訴人
- 陳美蓮
- 訴訟代理人
- 黃建閔律師
- 複代理人
- 林柏劭律師
- 複代理人
- 施映安
- 複代理人
- 廖珮萱
- 被上訴人
- 蔡彩柔
- 被上訴人
- 瑞東診所即杜柏村
- 上二人訴訟代理人
- 王士豪律師
- 上二人訴訟代理人
- 蔡宜靜律師
- 上一人複代理人
- 廖友吉律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國105 年11月28日臺灣臺中地方法院105 年度重訴字第103 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於109 年5 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
追加之訴假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、本件上訴人於原審主張先位之訴及備位之訴，其中備位之訴係請求：「一、上訴人與被上訴人蔡彩柔於民國102 年3 月15日簽訂之租賃契約書，其建物面積應變更為481.89平方公尺，合約期間應變更為3 年，租金費用變更為每月新臺幣（下同）16萬633 元，並自簽訂合約日起每2 年調高租金百分之3 。二、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人120 萬元，及自102 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。三、被上訴人瑞東診所應依第一項聲明內容，與上訴人簽訂租賃契約書。四、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。」（見原審104 年度中補字第634 號卷，下稱中補字卷，第6 頁），嗣經原審駁回前開備位之訴後，上訴人陳明不就前開備位聲明第一項、第三項請求提起上訴（見本院卷一第8、9 頁），故前開未上訴之備位請求，未繫屬本院，合先敘明。
貳、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查：
一、上訴人在原審先位訴之聲明係「一、被上訴人蔡彩柔應將上訴人所有門牌號碼臺中市○○區○○路000 號房屋（下稱系爭房屋）騰空並回復原狀返還上訴人。二、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人165 萬9840元，及自104 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。三、被上訴人蔡彩柔應自104 年2 月1 日起至返還第一項房屋之日止，按月給付上訴人15萬6000元，暨按週年利率百分之5 計算之利息。
四、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。」，於上訴時，原係聲明：「一、原判決廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人2 人應將系爭房屋騰空遷讓並回復原狀返還予上訴人。三、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人285 萬9840元，暨其中120 萬元自102 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。其中165 萬9840元自104 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。四、被上訴人蔡彩柔自104 年2 月1 日起至第二項返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人15萬6000元，暨按週年利率百分之5 計算之利息。
五、如受有利判決，上訴人願供擔保，如受有利判決，請准為假執行之宣告。」（見本院卷一第8 頁），嗣於本院審理中，上訴人主張被上訴人2 人已於109 年1 月3 日將系爭房屋返還予上訴人，故減縮請求返還系爭房屋之聲明，並將原審請求之租金及違約金，具體計算至109 年1 月3 日；復因原審所請求之系爭廁所（詳後述）遭拆除之損害業經鑑定為80萬4244元，故減縮此部分請求金額；又主張迄至109 年1月3 日被上訴人返還系爭房屋為止，被上訴人蔡彩柔依約或依不當得利，尚有若干電費、管理費未給付，故於本院時追加請求，並將上訴聲明變更如後述上訴聲明所載（見本院卷三第47頁及背面），其中，就原審已請求之租金、違約金、原有廁所遭拆除之損害部分，分別係擴張或減縮應受判決事項之聲明，於法有據，應予准許。另就追加請求電費及管理費部分，上訴人主張係被上訴人蔡彩柔依系爭租約（詳後述）應負擔之費用或占用系爭房屋之不當得利，核與原訴之基礎事實，均是主張上訴人與被上訴人蔡彩柔簽訂系爭租約，被上訴人蔡彩柔依約占用系爭房屋後，迨至上訴人收回系爭房屋為止，期間所生相關費用應如何分擔所衍生之爭執，與民事訴訟法第446 條第1 項但書及第255 條第1 項第2 款規定相符，亦應予准許。
二、上訴人經前開上訴聲明之變更後，雖已未對被上訴人瑞東診所即杜柏村為任何上訴聲明，但仍列被上訴人瑞東診所即杜柏村為對造，並未撤回此部分之上訴，本院自應併予審理。惟上訴人既未對被上訴人瑞東診所即杜柏村為任何上訴聲明，此部分之上訴即不合法，爰以本判決併予駁回之。
乙、實體方面：
壹、上訴人主張（以在本院之主張為準）：
一、上訴人與被上訴人蔡彩柔於102 年3 月15日簽訂「房屋租賃合約書」（下稱系爭租約），將上訴人所有門牌號碼臺中市○○區○○路000 號之系爭房屋出租予被上訴人蔡彩柔，作為開設一般診所之用，合約期間為自102 年4 月1 日起至112 年3 月31日止，共計10年，上訴人並同意自102 年4 月1日至同年6 月30日止免收租金，另自102 年7 月份起至106年12月份止，租金每月為78,000元，自107 年1 月份起為每月81,900元。
二、惟被上訴人蔡彩柔有以下違約事實，系爭租約業經上訴人合法終止：
（一）被上訴人蔡彩柔本應自102 年7 月份起按月給付租金，卻藉詞拖延，經上訴人催告並限期於水盤處理好後應給付租金，水盤業於同年8 月處理完畢，被上訴人蔡彩柔仍不給付，故上訴人於102 年9 月10日，委由證人○○○以原證2 電子郵件，通知被上訴人蔡彩柔之代理人○○○，依系爭租約第11條（一）約定，終止系爭租約，又於103 年3月3 日以原證3 存證信函向被上訴人終止系爭租約。
（二）被上訴人蔡彩柔未經上訴人同意，擅自敲除系爭房屋之原有水泥隔間、原女廁2 間及雙連式化妝鏡洗手台、原男廁1 間及便斗、洗手台等設備，並另行挖開牆面改變出入口座向（下稱系爭廁所），違反約定方式使用房屋，上訴人依系爭契約第7 條、第11條（一）約定，於102 年12月11日以原證6 電子郵件終止系爭租約。
（三）被上訴人故意隱匿診所為洗腎診所，違反系爭租約第6 條約定，嗣後上訴人於得知系爭房屋作為洗腎中心，除於102 年9 月11日以上證二之電子郵件表示不同意外，更於103 年3 月26日以上證七之存證信函表明終止租約。
（四）被上訴人蔡彩柔將系爭房屋轉租予被上訴人瑞東診所即杜柏村，違反系爭租約第6 條（二）約定及民法第433 條規定，上訴人以106 年3 月24日上訴理由暨調查證據狀之送達，依民法第443 條第2 項規定及系爭租約第6 條（二）前段、第11條（一）等約定，終止系爭租約。
三、系爭租約既經上訴人合法終止，爰先位請求如附表一所示：
（一）上訴人已於102 年9 月10日以電子郵件終止契約，依系爭契約第11條（一）約定，被上訴人蔡彩柔自應返還系爭房地予上訴人，惟至今租賃房屋內尚有被上訴人蔡彩柔之物品未搬遷（如大型水塔等），故依系爭契約書之第11條（二）約定，請求自102 年9 月11日起至109 年1 月3 日止，依租金加計1 倍計算之違約金合計602 萬9526元（詳如
附表 / 起訴書（原樣呈現）
附表一編號1 ）。
（二）依不當得利及系爭租約第11條（二）之約定，請求自106
年8 月1 日起至109 年1 月3 日止，相當於租金之不當得
利236 萬3526元（詳如附表一編號2 ）。
（三）被上訴人蔡彩柔未經上訴人同意，擅自敲除系爭廁所，侵
害上訴人權益，依民法第184 條第1 項前段規定，請求被
上訴人蔡彩柔支付回復原狀所必要之費用80萬4244元。
（四）被上訴人蔡彩柔應給付占用房屋期間之不當得利，包括衍
生之電費、管理費等，被上訴人蔡彩柔尚未給付積欠之10
月及11月電費共929 元，及自106 年8 月1 日起至109 年
1 月3 日止每月3,510 元之管理費，合計10萬2130元（詳
如附表一編號4、5）。
（五）以上，再扣除押租金21萬元後，被上訴人蔡彩柔應給付90
9 萬355 元。
四、若認兩造終止租賃契約均不生效力，系爭租約仍然存續，則
第一備位請求如附表二所示：
（一）依民法第421 條第1 項及第439 條前段規定，請求自106
年8 月1 日起至109 年1 月3 日止之租金236 萬3526 元
（如附表二編號1 ）。
（二）依系爭租約第5 條（二）約定，請求自106 年8 月1 日起
至109 年1 月3 日止積欠之電費929 元及管理費102,130
元（詳如附表二編號3 、4 ）。
（三）以上，再扣除押租金21萬元後，被上訴人蔡彩柔應給付30
6 萬829 元。
五、若認被上訴人蔡彩柔終止契約有理由，系爭租約存續期間為
102 年4 月1 日起至106 年7 月31日止，則第二備位請求如
附表三所示：
（一）依系爭契約第11條（二）約定，請求自102 年7 月1 日起
計算至106 年7 月31日為止，依租金加計1 倍計算之違約
金合計382 萬2000元（詳如附表三編號1 ）。
（二）依民法第184 條第1 項前段規定，請求賠償系爭廁所之損
害80萬4244元。
（三）以上，再扣除押租金21萬元後，被上訴人蔡彩柔應給付44
1 萬6244元。
六、並於原審聲明：
（一）先位訴之聲明部分：
１、被上訴人蔡彩柔應將上訴人所有系爭房屋騰空並回復原狀
返還上訴人。
２、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人165 萬9840元，及自104 年
2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息
。
３、被上訴人蔡彩柔應自104 年2 月1 日起至返還第一項房屋
之日止，按月給付上訴人15萬6000元，暨按週年利率百分
之5 計算之利息。
４、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位訴之聲明部分（未繫屬本院）：
１、上訴人與被上訴人蔡彩柔於102 年3 月15日簽訂之租賃契
約書，其建物面積應變更為481.89平方公尺，合約期間應
變更為3 年，租金費用變更為每月160,633 元，並自簽訂
合約日起每2 年調高租金百分之3 。
２、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人120 萬元，及自102 年7 月
1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
３、被上訴人瑞東診所應依第一項聲明內容，與上訴人簽訂租
賃契約書。
４、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被上訴人則以（以在本院之抗辯為準）：
一、被上訴人蔡彩柔未於約定期間內繳納102 年7 月至9 月租金
，係因102 年5 月起至102 年9 月，長達4 個月之久，被上
訴人蔡彩柔皆因黎明大地社區管理委員會（下稱黎明大地社
區管委會）種種不合理要求，而無法進行工程施作，此段期
間上訴人並未積極進行溝通協調，致被上訴人蔡彩柔使用系
爭房屋受有妨害，上訴人未盡其積極除去及防止義務，未能
提供合於系爭租約約定經營診所使用之租賃物，被上訴人蔡
彩柔自得行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金。
二、縱認被上訴人蔡彩柔有欠繳102 年7 月至9 月租金（被上訴
人蔡彩柔否認之），於以擔保金額抵償後，亦未達2 個月以
上，與土地法第100 條第3 款規定不合；另系爭租契第3 條
約定租金於每月10日前支付，上訴人主張於102 年9 月10日
終止系爭租約時，被上訴人蔡彩柔尚未有積欠租金逾2 個月
之情事，與民法第440 條第2 項規定不合。又上訴人於102
年9 月10日寄發之電子郵件並未表明終止租約之意思表示，
亦未定相當期限催告被上訴人蔡彩柔給付租金，收件人又為
賴先生，非被上訴人蔡彩柔，自不生催告之效力。故上訴人
以被上訴人蔡彩柔給付租金遲延為由，所為終止系爭租賃契
約之意思表示，即不生效力。
三、被上訴人與上訴人簽訂系爭租約時，即已告知上訴人係經營
診所之用，並明訂於系爭租約第6 條（一），且未限制用途
，被上訴人瑞東診所業已依法設立內科診所，依法可進行血
液透析醫療行為。縱上訴人係於事後知悉系爭房屋為洗腎診
所使用，亦未為反對意思，且於黎明大地社區管委會開會、
事後施作排污管線、及修改修議函之過程中均未反對，上訴
人臨訟始主張有要求不得做洗腎診所使用，被上訴人蔡彩柔
違反系爭租約第6 條（一）約定云云，實無足採。
四、被上訴人蔡彩柔與上訴人洽談系爭租約時，即向上訴人表示
係代為尋找適合設立診所之地點，於簽訂租約後，待診所設
立，即將轉租於設立之診所。因此，雙方始於系爭租賃契約
書第6 條（二）後段約定上訴人同意被上訴人蔡彩柔與診所
簽訂租賃契約書，故被上訴人蔡彩柔嗣後轉租予被上訴人瑞
東診所即杜柏村，並未違約。
五、黎明大地社區管委會知悉被上訴人擬設立洗腎診所，即藉此
提出種種不合理之要求，被上訴人蔡彩柔為利工程順利進行
，即於102 年5 月委請工程施作人員與黎明大地社區管委會
溝通協商，向其說明汙水處理相關法規、洗腎汙水處理程序
及過程、診所施工之方式及動線等，釐清該管委會疑慮。嗣
後，被上訴人工程施作人員即會同黎明大地社區管委會代表
王醫師、上訴人、上訴人胞弟○○○、○○○等人至該管委
會代表王醫師住家一同協商，被上訴人蔡彩柔工程施作人員
亦攜帶施工圖向其解說，並說明施工圖需黎明大地社區管委
會審核用印，始能向主管機關申請施工。經被上訴人工程施
作人員與該管委會幾經協商溝通後，被上訴人蔡彩柔同意由
該管委會舉薦之包商負責排水及排污管線之施作，並於102
年7 月與大樓管理室李主任、上訴人代理人○○○至系爭房
屋會勘，就施工細項、方式為說明，並當場出視施工平面圖
解說，確認黎明大地社區管委會及上訴人皆無疑義後進行系
爭房屋工程施作，被上訴人蔡彩柔亦同意每年繳交回饋金予
社區，被上訴人初擬協議函亦一併以郵件寄予上訴人確認。
故於上開多次協商過程中，上訴人明知被上訴人係設立洗腎
診所，惟均未表示反對意見，亦未對系爭租約約定事項有何
疑義，系爭房屋工程施作皆與上訴人事前溝通，且經其同意
後進行，上訴人主張被上訴人違反系爭租賃合約第7 條約定
、破壞結構云云，實不足採。
六、被上訴人等於106 年7 月30日已搬離系爭房屋，之後即無使
用系爭房屋，並以臺中福平郵局000000號存證信函通知上訴
人已依其請求遷讓房屋，同意雙方租賃契約於106 年7 月30
日終止，亦告知上訴人得隨時聯繫點交事宜，被上訴人等於
會同上訴人查看系爭房屋時及開庭時，皆曾表示要返還鑰匙
，但均遭上訴人拒絕，上訴人無法入屋實因上訴人拒絕點交
。另依系爭租約第10條（一），被上訴人蔡彩柔僅需依合約
終止當時隔間現狀返還房屋，而無需負回復原狀之義務，故
上訴人請求被上訴人給付管理費、電費及占用期間之不當得
利云云，實無足採。
七、上訴人於訂立系爭租約時，即知悉被上訴人蔡彩柔需向臺中
市政府提出申請施工、變更使用執照，並同意被上訴人蔡彩
柔逕向臺中市政府都發局申請，被上訴人蔡彩柔變更廁所隔
間均事前向臺中市政府都發局申請核可，並無違反法規使用
，系爭租約第10條（一）並約定依終止租約現狀返還，上訴
人請求回復原狀，與前開約定有違。縱認上訴人得請求損害
賠償，應僅得就改裝廁所部分經鑑定價格43萬5561元為請求
。
八、並聲明：
（一）上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人一部不服，提起上訴，及
為訴之追加，並聲明如下：
【先位聲明】
一、原判決廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人蔡彩柔應給付上訴人909 萬35
5 元，暨其中80萬4244元自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年利率百分之5 計算之利息。其中828 萬61
11元自109 年5 月5 日民事辯論意旨狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。
三、第二項之聲明，如受有利判決，上訴人願供擔保，如受
有利判決，請准為假執行之宣告。
【第一備位聲明】
一、原判決廢棄。
二、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人306 萬829 元，暨其中80
萬4244元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利
率百分之5 計算之利息。其中225 萬6585元自109 年5
月5 日民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年利率百分之5 計算之利息。
三、第二項之聲明，如受有利判決，上訴人願供擔保，如受
有利判決，請准為假執行之宣告。
【第二備位聲明】
一、原判決廢棄。
二、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人441 萬6244元，暨其中80
萬4244元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利
率百分之5 計算之利息。其中361 萬2000元，自107 年
1 月5 日民事更正聲明暨爭點整理狀送達翌日起至清償
日止，按年利率百分之5 計算之利息。
三、第二項之聲明，如受有利判決，上訴人願供擔保，如受
有利判決，請准為假執行之宣告。
被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判
決，願供擔保，請准免為假執行。上訴人就其餘敗訴部分，
未據上訴，該部分業已確定，以下不贅述。
肆、本院會同兩造整理並簡化爭點，結果如下：（見本院卷二第
2 頁背面至第4 頁，部分文字依本判決用語調整；另爭點（
七）至（九）則依上訴人109 年5 月5 日民事辯論意旨狀調
整之，見本院卷三第36頁背面至第37頁背面）
一、兩造不爭執事項：
（一）上訴人與被上訴人蔡彩柔於102 年3 月15日簽訂「房屋租
賃合約書」（見中補字卷第12-15 頁，即系爭租約），將
上訴人所有門牌號碼臺中市○○區○○路000 號房屋（即
系爭房屋）出租予被上訴人蔡彩柔，合約期間為自102 年
4 月1 日起至112 年3 月30日止，共計10年；租金為每個
月實收7 萬元（不含租賃所得稅10 %，若含稅則為78,000
元），並於當月10日前支付。自合約日起，每滿5 年依物
價波動，調整5%租金。上訴人並同意自102 年4 月1 日至
102 年6 月30日止被上訴人施工期間免收租金。
（二）被上訴人蔡彩柔於102 年5 月7 日取得臺中市政府都市發
展局就系爭房屋「變更使用」、「室內裝修」之建築許可
（見原審卷第29頁）。
（三）被上訴人蔡彩柔於102 年9 月11日與黎明大地社區管理委
員會簽立如原審卷第30-32 頁之協議書。
（四）上訴人由○○○於102 年9 月10日，以電子郵件通知○○
○，信件內容如本院卷一第47頁上證二。
（五）被上訴人蔡彩柔於102 年9 月30日匯款102 年7 月至10月
之租金每月68,640元，以及102 年4 月至同年12月之管理
費30,011元，合計304,571 元給上訴人（見原審卷第81頁
）。
（六）瑞東診所為杜柏村獨資設立。
（七）被上訴人蔡彩柔有將系爭房屋轉租予瑞東診所。瑞東診所
並以系爭房屋作為診所地址，於102 年12月27日向臺中市
政府衛生局申請診所開業設立（見本院卷一第223-252 頁
）。
（八）上訴人由○○○於102 年12月11日，以電子郵件通知○○
○，電子郵件內容如原審卷第51頁。
（九）被上訴人蔡彩柔依系爭租約繳納租金至106 年7 月份為止
。
二、兩造爭執事項：
（一）上訴人主張被上訴人遲延給付租金達二期以上，有無理由
？
１、被上訴人蔡彩柔抗辯上訴人未交付合於約定使用收益之租
賃物，依民法第264 條第1 項行使同行履行抗辯，拒絕支
付102 年5 月至同年9 月之租金，有無理由？
２、上訴人是否定期催告？
３、上訴人是否應先依土地法第100 條第3 款規定以擔保金額
抵償後，始得終止租約？
（二）被上訴人是否違反系爭租賃契約第6 條（一）約定，而構
成終止系爭租約事由？
（三）被上訴人是否違反系爭租賃契約第6 條（二）約定，而構
成終止系爭租約事由？
（四）被上訴人是否違反系爭租賃契約第7 條前段之約定？
（五）上訴人主張被上訴人蔡彩柔有前開（一）至（四）之違約
事由，並於102 年8 月間由○○○以電話、口頭告知被上
訴人蔡彩柔與其代理人、於102 年9 月10日，以電子郵件
、於102 年9 月30日發函、於102 年12月11日以電子郵件
、103 年3 月3 日以存證信函，向被上訴人蔡彩柔或其代
理人表示終止系爭租賃契約，有無理由？
（六）系爭租約是否合意終止？
１、上訴人主張系爭租約於103 年1 月23日合意終止。
２、被上訴人抗辯系爭租賃契約業已於106 年7 月合意終止。
（七）上訴人先位請求如附表一所示，有無理由？
（八）上訴人第一備位請求如附表二所示，有無理由？
（九）上訴人第二備位請求如附表三所示，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、被上訴人蔡彩柔遲延給付102 年7 月至9 月之租金，但上訴
人以此為由，先後於102 年8 月間、102 年9 月10日、103
年3 月3 日所為終止系爭租約，於法不合，不生終止效力：
（一）查上訴人與被上訴人蔡彩柔於102 年3 月15日簽訂系爭租
約，約定租金為每個月實收7 萬元（不含租賃所得稅10 %
，若含稅則為78,000元），並於當月10日前支付，上訴人
並同意自102 年4 月1 日至102 年6 月30日止被上訴人施
工期間免收租金等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事
項（一）），堪信實在。則依系爭租約第3 條及附件所示
（見中補字卷第13、15頁），上訴人主張被上訴人蔡彩柔
應自102 年7 月起，按月於每月10日前，給付租金78,000
元，即有所憑。
（二）惟被上訴人蔡彩柔並未遵期給付102 年7 月至9 月之租金
，迨至102 年9 月30日，始匯款102 年7 月至10月之租金
每月68,640元，以及102 年4 月至同年12月之管理費30,0
11元，合計304,571 元給上訴人（見原審卷第81頁），為
兩造所不爭執（見兩造不爭執事項（五）），堪認為真。
被上訴人蔡彩柔雖抗辯稱：上訴人未交付合於約定使用收
益之租賃物，依民法第264 條第1 項行使同行履行抗辯，
拒絕支付102 年5 月至同年9 月之租金云云，但查，上訴
人業已依約將系爭房屋交付被上訴人蔡彩柔使用，被上訴
人蔡彩柔之所以未能順利施工，係因在施工前，遭黎明大
地社區管委會百般阻擾。惟系爭房屋位在設有管委會之公
寓大廈乙節，為被上訴人蔡彩柔於承租時即已明知，依一
般社會經驗，在公寓大廈內承租房屋，承租戶若要進行施
工工程，或者使用承租標的物之方式會影響同社區之其他
用戶權益（例如污水排放等等）時，理當先與該公寓大廈
之管委會溝通、協調，是被上訴人蔡彩柔於訂約時，即應
事先設想與管理委員會溝通、協調、向主管機關申請核准
施工及真正著手施工等期間長短。而依系爭租約第3 條（
二）約定，被上訴人蔡彩柔既與上訴人合意以3 個月為工
程施作期間之免租期間，就超過3 個月仍未能完成施工之
成本風險，依系爭租約之文義解釋，雙方顯然約定由被上
訴人蔡彩柔承擔。被上訴人蔡彩柔又未能提出任何證據證
明上訴人有未積極配合與管委會溝通，或阻礙協調之情事
，另由被上訴人蔡彩柔於102 年5 月7 日取得臺中市政府
都市發展局就系爭房屋「變更使用」、「室內裝修」之建
築許可（見原審卷第29頁）（見兩造不爭執事項（二））
，且經與管委會多次協調結果，被上訴人蔡彩柔確實已能
進行施工工程之結果觀之，上訴人所提供之系爭房屋顯然
並無不合於約定使用目的之情狀。被上訴人蔡彩柔此部分
所辯，即不可採。
（三）依系爭租約第11條（一）約定：「乙方（按指被上訴人蔡
彩柔）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，
經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」，
核與民法第440 條第1 項、第2 項前段規定：「承租人租
金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付
租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約
。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額
，不得依前項之規定，終止契約。」，並無二致，可知系
爭租約第11條（一）關於「拖欠租金達兩期以上」，上訴
人得終止租約之約定，僅在重申民法第440 條第2 項前段
之規定，並未有特別之約定。故民法第440 條第2 項後段
所定：「其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給
付逾二個月時，始得終止契約。」，應認於系爭租約亦有
適用。基此，被上訴人蔡彩柔雖未於102 年8 月10日前，
按時給付102 年7 月、8 月份之租金，但上訴人應於被上
訴人蔡彩柔遲延給付逾二個月時，即102 年10月10日以後
，方能以「被上訴人蔡彩柔拖欠租金達兩期以上，經催告
限期繳納仍不支付」之事由，終止租約。但依前述，被上
訴人蔡彩柔業已102 年9 月30日將包括102 年7 月、8 月
份之租金在內，共計30萬4571元，給付予上訴人（見兩造
不爭執事項（五）），並無前述因拖欠租金而得由上訴人
終止租約之情狀存在。從而，上訴人不論是於102 年8 月
間由○○○以電話、口頭方式告知被上訴人蔡彩柔與其代
理人，或於102 年9 月10日，以原證2 電子郵件，或於10
3 年3 月3 日以原證3 存證信函，以上開拖欠租金之事由
，向被上訴人終止系爭租約，均屬無據。至於被上訴人蔡
彩柔另爭執上訴人是否定期催告？上訴人是否應先依土地
法第100 條第3 款規定以擔保金額抵償後，始得終止租約
？因均無礙於上開判斷，爰不逐一論述。
二、被上訴人蔡彩柔並未違反系爭租賃契約第6 條（一）約定，
上訴人以被上訴人蔡彩柔違反前開約定為由，終止租約，不
生效力：
（一）系爭租約第6 條（一）約定：「本房屋係供診所設立之使
用，不得供非法用途，或存放危險物品影響公共安全，若
本標的未能供承租人作為醫療用途，則本合約無條件終止
，乙方應負責依合約終止當時的隔間現狀返還房屋。」，
除此之外，系爭租約之其餘約款均未就「診所」、「醫療
用途」為任何約定或限制。
（二）而被上訴人蔡彩柔有將系爭房屋轉租予瑞東診所。瑞東診
所並以系爭房屋作為診所地址，於102 年12月27日向臺中
市政府衛生局申請診所開業設立（見本院卷一第223-252
頁），為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項（七）），堪
信可採。被上訴人蔡彩柔雖自承瑞東診所是要從事血液透
析醫療行為，但瑞東診所係西醫診所，科別為內科，有衛
生福利部醫事查詢系統查詢單、臺中市政府衛生局提供之
瑞東診所設立申請文件附卷可稽（見原審卷第35-36 頁、
本院卷一第223-225 頁）。另依「醫療機構設置標準」第
9 條附表㈦「診所設置標準表修正規定」（見原審卷第55
-61 頁），透析治療室之設置標準雖有別於一般科診所，
但仍屬於「診所」之一環，系爭租約既未就第6 條（一）
所定「診所」約定定義範圍、細節內容或限制，則由契約
文義，尚難認從事血液透析醫療行為之內科診所，係排除
在系爭租約第6 條（一）所約定之「診所」範圍外。
（三）上訴人雖主張被上訴人蔡彩柔於締約前，係表示承租系爭
租約是要作為一般內外科診所，上訴人不知是要作為洗腎
中心等語，核與證人○○○於原審時結證稱：「…當初好
像是房子租給他只能作一般診所，陳小姐說做一般診所就
租給他，後來說要做排水管，還要那麼大的排水管所以問
他，他才說要做洗腎診所，…他們也沒有照實說他們要做
什麼。」（見原審卷第102 頁）、「第二次協調會才知道
要做洗腎診所，我和陳美蓮當場都有反對。」等語（見本
院卷二第99頁背面），證人○○○於本院時結證稱：當初
對方要做洗腎中心沒有跟我們說，只說要做一般診所等語
（見本院卷二第6 頁），以及證人○○○於本院時結證稱
：「（問：與歐享袚或上訴人洽談租約時，是否有告知承
租房屋之使用目的？）有。一開始就是要做診所使用，跟
歐享袚提的時候，我有跟他講說要做診所，○○○問要做
什麼診所，我說一般內科診所。他就回答說：很好，因為
陳美蓮是護理師，在北部有開安養中心。」、「（問：○
○○或上訴人是否有限制設立診所之類別？）從跟○○○
開始接觸到正式簽約，他們從來沒有講過說房子不能夠做
什麼科別的使用。」等語（見本院卷二第36頁背面），相
互吻合，堪予採信。惟查，從事透析治療之診所，係屬內
科診所，已如前述，故代表被上訴人蔡彩柔出面洽談系爭
租約之證人○○○在答復證人○○○所詢「要做什麼診所
」，回稱「一般內科診所」，並無不實，亦與系爭租約第
6 條（一）所約定之「診所」字義相符。參以上訴人本身
亦係護理人員，對於醫療分科更較一般人為專業熟悉，故
上訴人在簽約前，未進一步究明被上訴人蔡彩柔承租系爭
房屋後，實際設置診所之科別，亦未於系爭租約限制「診
所設置」之科別，應認締約雙方對於系爭租約第6 條（一
）所約定「診所」、「醫療用途」，並無將血液透析之內
科診所排除在外之意思。上訴人於締約後才限制診所不得
作為洗腎中心，與前開約款明文之約定即有不符。
（四）據上，被上訴人蔡彩柔將系爭租約轉租予瑞東診所，雖係
從事血液透析醫療行為，但既屬內科診所，即未違反系爭
租約第6 條（一）約定。是以上訴人於締約後，得知系爭
房屋作為洗腎中心，雖於102 年9 月11日以上證二之電子
郵件或口頭上表示不同意，更於103 年3 月26日以上證七
之存證信函表明被上訴人蔡彩柔違反系爭租約第6 條（一
）約定，終止租約，均屬無據，自不生終止契約之效力。
三、被上訴人並未違反系爭租賃契約第6 條（二）約定，上訴人
以被上訴人蔡彩柔違反前開約定為由，終止租約，不生效力
：
（一）系爭租約第6 條（二）約定：「未經出租人同意，承租人
不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其他方式
供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。診所設立後出租人
同意承租人與診所簽訂租賃契約書。」（見中補字卷第13
頁）。則由約款之文字觀之，後段既約定「診所設立後出
租同意『承租人與診所簽訂租賃契約』」，則被上訴人蔡
彩柔抗辯稱：其得將系爭房屋轉租予瑞東診所，即有所憑
。
（二）另觀諸系爭租約，係以十二個條文，分別就「一、房屋標
示及租賃範圍」、「二、合約時間」、「三、租金費用」
、「四、押金約定及返還」、「五、稅費負擔」、「六、
使用房屋之限制」等等，分就十二個面向，規範租賃雙方
之權利義務，則就第6 條「使用之限制」，依文義，顯然
屬對於被上訴人蔡彩柔之限制約款，規範之主體理應以被
上訴人蔡彩柔為主，此由該條（一）（三）（四）均在規
範「乙方」即被上訴人蔡彩柔之內容，亦可證之。而第6
條（二）前段亦明文約定承租人轉租之限制，則後段文字
在解釋上，認為係指「承租人（即被上訴人蔡彩柔）與診
所簽訂租賃契約書」乙事，業經徵得上訴人之同意，顯亦
合於同條之規範主體應均相同之契約條款解釋原則。
（三）又系爭房屋為上訴人所有，上訴人雖已出租予被上訴人蔡
彩柔，但仍有權再出租予第三人，無庸徵得被上訴人蔡彩
柔同意，僅係上訴人要否負違約責任問題；第6 條（二）
又係在規範承租人「使用房屋之限制」，而非出租人之義
務，若依上訴人所主張，將（二）後段條文解釋為「診所
設立後出租人同意承租人，（出租人）與診所簽訂租賃契
約書」，顯與第6 條係在規範承租人「使用房屋之限制」
，並不相干，更徵不可採。
（四）另證人○○○於本院時雖結證稱：「（問：系爭租約第六
條之文義係診所成立後，由上訴人轉租予診所？或由被上
訴人轉租予診所？）第一次見面時就有討論，我們不是要
讓對方轉租的，所以診所設立以後會簽正式合約，對方也
有同意。102 年3 月15日簽約時，因為先前已經講好了，
所以簽約當天就沒有再提這件事了，我們知道蔡彩柔只是
暫時人頭承租人，到時候診所必須由醫師擔任負責人，所
以到時候診所成立，我們會另外再與診所重新簽約。」（
見本院卷二第4 頁背面至第5 頁），但亦稱：「（問：磋
商及簽訂租賃契約之次數？時間？在場人？）磋商次數非
常多，但決定要簽約之後，我才陪上訴人到臺中來，我才
第一次與承租人○○○見面，在此之前，我沒有直接與對
方聯繫過，但有看過租約的草約。在此之前，是證人○○
○與○○○磋商的。」等語（見同卷第4 頁背面），可知
證人○○○對於系爭租約之約款洽訂過程，並非始終參與
，而由證人○○○之下列證述，可知證人○○○與○○○
在商議系爭租約第6 條（二）後段「診所設立後出租人同
意承租人與診所簽訂租賃契約書」內容時，一開始確實有
發生上訴人希望自己與診所簽約之爭議，是以證人○○○
既非全程參與系爭租約約款之議定，自難徒憑其於議約前
階段之見聞情形，作為解釋系爭租約第6 條（二）後段文
字涵義之佐證。
（五）而就系爭租約第6 條（二）約款實際商議之人，上訴人一
方為證人○○○，被上訴人蔡彩柔一方為證人○○○，此
為兩造所不爭執，堪先採認。證人○○○固到庭結證稱：
「（問：上訴人與被上訴人蔡彩柔簽立租賃契約，有無商
議診所設立後又要再重新簽立新的租約？）有。當初有這
樣約定，在診所尚未成立之前，先以上訴人與蔡彩柔簽約
，等診所成立後，再由診所與上訴人簽約，當初我有在場
。…102 年3 月15日簽約前有先談過要重新簽約的事情，
簽約當天又有重複再提到重新簽約的事。102 年3 月15日
簽約前，是○○○與我在黎明大地碰面，討論租約事情，
○○○說目前是要設立一般診所，但診所還沒有設立，要
先以蔡彩柔名義簽約，等診所設立下來後，再換成診所與
上訴人簽約。」、「（問：你剛剛說這兩次會面都有提到
租賃契約日後還要再與診所簽約的問題，但證人○○○剛
才說簽約前有講，但簽約當天沒有講，究竟為何？）簽約
當天我與上訴人有與蔡彩柔再提到這件事，○○○在旁邊
可能沒有聽到。」等語（見本院卷二第6 頁背面至第7 頁
背面），但證人○○○則結證稱：「議約過程很久，很多
次，過程中我都有提到診所使用的建築物類別必須是Ｇ３
診所，所以在洽談和約條文時，裡面都有提到，例如第6
條㈡最後『診所設立後出租人同意承租人與診所簽訂租賃
契約書』」，我於102 年1 月22日我寫電子郵件給○○○
的租約草約裡，就有這個文字，102 年1 月30日歐享袚以
電子郵件回覆我時，就將前開草約裡的這段文字刪除，因
為上訴人想要自己跟診所簽約，不想要透過第三人跟診所
簽約，後來我與○○○碰面後，當場由我說明系爭契約要
由何人擔任承租人，不是我決定的，當時診所尚未成立，
所以無法以診所名義簽約，如上訴人與○○○還是堅持要
跟診所直接簽約的話，那我們就不選這個點，承租人會另
外選其他點承租。經過這次討論後，我於102 年2 月19日
又寄電子郵件給○○○，修改了102 年1 月30日歐享袚回
覆的草約，在第6 條㈡最後又加上了『診所設立後出租人
同意承租人與診所簽訂租賃契約書』等文字，102 年2 月
20日○○○回覆我的電子郵件中，就沒有將『診所設立後
出租人同意承租人與診所簽訂租賃契約書』等文字刪除，
102 年3 月15日兩造正式簽約時，系爭租約第六條㈡也仍
保有這段文字。『診所設立後出租人同意承租人與診所簽
訂租賃契約書』之文字用語是我擬的，系爭租約原始草約
是102 年1 月22日我寄電子郵件給○○○時所擬的，意思
是診所成立之後，出租人同意蔡彩柔轉租給診所，由蔡彩
柔與診所簽約，而不是由出租人與診所簽約，所以在交涉
的過程中，才會如前所述，如果出租人堅持要自己與診所
簽約，我們就不選這個點承租。」等語（見本院卷二第37
頁），並有與所證相符之電子郵件及契約草稿可證（見本
院卷一第175-186 頁），證人○○○復對於其有與證人○
○○為如被上證4 、被上證6 、被上證7 所示電子郵件（
即本院卷一第175 、179 、189 頁）聯絡往來之事實，並
不爭執（見本院卷二第9 頁），可知被上訴人蔡彩柔一方
對於出租人必須同意承租人得將租賃標的物再行轉租予第
三人診所乙節，認為是締約與否之關鍵點。蓋兩造若真如
上訴人所言，是要在診所成立後，由上訴人與診所另行簽
約，被上訴人蔡彩柔或該診所對於日後新約之內容即無從
掌控，亦有可能談判破局，此由上訴人與瑞東診所曾於10
3 年1 月23日相約商談新約，但終無共識，即可證之，若
此，則被上訴人蔡彩柔與上訴人先行簽立系爭租約，並施
工改裝系爭房屋之勞力、時間、費用等花費，豈不徒勞無
功，平白損失？是以，證人○○○證稱：當初選擇系爭房
屋，有要求日後被上訴人蔡彩柔必須可以轉租予診所等語
，堪信符實，足以採信。證人○○○上開所證，顯然並未
詳實證述全部締約之經過，而僅證述其與證人○○○洽商
之前階段過程而已，所證自不可採。
（六）據上，系爭租約第6 條（二）後段約定「診所設立後出租
人同意承租人與診所簽訂租賃契約書」，係指上訴人同意
被上訴人蔡彩柔將系爭房屋再轉租予診所之意思，洵堪認
定。從而，被上訴人蔡彩柔嗣後將系爭房屋轉租予瑞東診
所（見兩造不爭執事項（七）），並未違反第6 條（二）
後段約定。上訴人雖謂：被上訴人蔡彩柔於102 年12月3
日以電郵向上訴人索取「建物所有權人同意書」（見原審
卷第52頁），欲證明第6 條（二）後段係指應由上訴人與
診所簽約云云，但如上訴人所引之臺中市申請診所開業、
遷移應注意事項第12點規定：「…租賃契約書應由建物所
有權人和負責醫師共同簽具…如出租人非建物所有權人，
則須出具建物所有權人同意書」（見原審卷第53頁），被
上訴人蔡彩柔之所以請上訴人出具「建物所有權人同意書
」，顯然係因被上訴人蔡彩柔與瑞東診所簽立房屋租賃契
約，但被上訴人蔡彩柔並非系爭房屋之所有權人，故需依
規定，由上訴人出具建物所有權人同意書，並無法推認系
爭租約第6 條（二）後段之約定，係指上訴人與診所另行
簽約。故上訴人於簽訂系爭租約後，雖然多次以口頭或電
子郵件表達不同意被上訴人蔡彩柔與診所簽約之意旨，但
顯然係其單方面違背第6 條（二）後段之約定，均不得為
有利於上訴人之徵憑。被上訴人蔡彩柔既無違反系爭租約
第6 條（二）後段約定，則上訴人以此為由，終止系爭租
約，即屬無據，自不生終止之效力。
四、被上訴人並未違反系爭租賃契約第7 條前段之約定，上訴人
以被上訴人蔡彩柔違反前開約定為由，終止租約，不生效力
：
（一）系爭租約第7 條約定：「房屋有改裝設施之必要，經出租
人同意，承租人得依相關法令自行裝設，但不得損害原有
建築結構安全，乙方應依合約終止當時的隔間現狀返還房
屋。」（見中補字卷第14頁），是被上訴人蔡彩柔進行施
工改裝，必須獲得出租人同意，且依相關法令自行裝設、
不得有害原有建築結構安全。而雙方已有約定施工期間免
除租金一事，業據上述，足認上訴人於簽立系爭租約時，
確實已知被上訴人蔡彩柔有對系爭房屋進行室內施工之計
畫。
（二）又臺中市都市發展局於102 年5 月7 日以中市都管字第10
20066257號函核准上訴人所申請系爭房屋變更使用、室內
裝修之圖說許可，有該函附卷可稽（見原審卷第29頁）。
嗣被上訴人蔡彩柔持續與黎明大地社區管委會協調施工事
宜，並將協議書初稿以電子郵件送交上訴人當時之代理人
○○○，○○○亦有回信表示已閱覽該協議書，有電子郵
件影本在卷可參（見原審卷第133 頁）。之後，被上訴人
蔡彩柔於102 年9 月11日與黎明大地社區管理委員會簽立
如原審卷第30-32 頁之協議書，則為兩造所不爭執（見兩
造不爭執事項（三）），堪信實在。觀諸前開協議書附件
（見原審卷第31頁背面至第32頁背面），既有檢附施工圖
說，上訴人在被上訴人蔡彩柔施工前，對於被上訴人蔡彩
柔有要依上開函文核准圖說施工之內容，即難諉稱不知。
（三）之後，被上訴人瑞東診所再申請系爭房屋進行變更設計及
廁所格局等施工，經臺中市政府都市發展局於102 年12月
20日以中市都管字第1020210411號函核准變更設計此變更
使用及室內裝修案，亦有102 年12月20日核准之變更平面
圖說（見原審卷第110 頁）及本院所調取如本院卷一第81
頁函送之相關建築許可案卷可資參佐。
（四）上訴人雖否認有同意前述102 年5 月7 日、102 年12月20
日函准之變更使用及室內裝修案之申請云云，證人○○○
復結證稱：沒有同意被上訴人蔡彩柔拆除廁所牆面，也沒
有事先看過施工圖，102 年5 月間就發現對方拆除廁所，
且沒有先經過我們的同意，到102 年9 月底，兩造已經發
生爭議後，對方才傳他們與管委會間的協議書給我們看，
才看到協議書的圖面上的廁所平面圖等語（見本院卷二第
5 頁背面），證人○○○亦結證稱：沒有同意被上訴人蔡
彩柔拆除廁所隔間，亦未看過廁所隔間拆除施工圖，對方
只有提到要裝修，但沒有談到要申請變更設計、要裝潢許
可的事，伊只有在簽立系爭租約前，有與○○○引薦之建
築師事務所人員碰面，只是表示要去調圖來看可否設立診
所等語（見本院卷二第8 頁至第10頁背面）。但查：
１、證人○○○到院結證稱：「（問：是否有告知○○○需同
意授權刻章以調閱消防圖說？）有。因為房東建築物能否
作為診所之用，我無法判定，所以我找台中市醫師公會推
薦的蔡琪祥建築師所指派的○○○先生到現場會勘，協助
評估可否作為診所使用，○○○也有在場，○○○當時只
有提供建物所有權狀及使用執照，因為不足以評估可否作
為診所使用，所以○○○口頭跟○○○說需要出租人授權
刻章以申請圖說，作為評估可否當診所使用，○○○說他
會配合處理。這都是簽約之前的事。我以上所講的這些過
程，在議約的過程中我都重複說過好多次，因為必須建物
要能夠作為診所之用，使用用途要能夠變更為診所，才會
承租這個點，如果系爭房屋無法配合供作診所之用，系爭
合約就無條件終止，這也就是為何會有系爭契約第六條㈠
之約定。」、「（問：是否有告知歐享袚或上訴人需向主
管機關申請變更建築許可？）有。系爭合約第三條㈡、第
六條㈠的洽談過程，都有提過很多次，因為必須要確認系
爭房屋確實可以供作診所使用。」、「（問：你們有跟○
○○或上訴人提過申請變更建築許可的內容為何？）有。
與○○○一起到現場會勘時，○○○先生有跟○○○表示
，如果可以供作診所使用，後續的建築的變更作業會接著
進行下去，○○○說他們會同意配合。至於要辦理什麼建
築的變更作業，是○○○的專業，我就比較不清楚。」、
「（問：後續有無與上訴人或歐享袚提到具體的建築變更
作業內容？）在議約過程，我都有跟○○○提到，如果可
以作為診所使用，會有建築設計圖說申請，申請核准後，
才能依圖施工，施工後會向都發局報請竣工，之後才會取
得Ｇ３的使用執照及室內裝修許可，請○○○要配合我們
辦理前開流程，○○○表示會配合，也沒有針對系爭合約
此部分相關條款有做修改。至於具體的建築變更作業，是
建築師處理，我沒有經手。」等語（見本院卷二第37頁背
面至第38頁），可知雙方各執一詞，自無法遽信何方說詞
為真。
２、經本院傳喚承辦上開變更使用、室內裝修案申請之蔡琪祥
建築師事務所員工即證人○○○，則結證稱：上證十四至
上證二十一所示文件都是伊所製作，上證二十二所示文件
則是我們事務所配合的消防廠商製作的，以上都沒有提供
給上訴人及○○○觀看或蓋印，但都是以授權伊去刻的「
陳美蓮」印章蓋的。「…陳美蓮的印章是102 年元月間，
○○○通知我嶺東路有一個建築物要變更，我就請○○○
通知屋主一起到現場討論，那天我與○○○有看到○○○
，印象中是沒有看到陳美蓮的，我當時以為○○○是陳美
蓮的先生，是屋主代表，我就跟○○○講，要判斷房子能
否變更，需要調取建築圖說到現場比對，我跟○○○說需
要授權給我去刻一顆陳美蓮的章，如果建築物經過評估可
以變更時，這顆印章就當作之後向都發局申請變更及室內
裝修送審書類需要所用之簽章，○○○當場說好，因為如
果沒有我這個程序，後面就不會有兩造簽約的情形發生，
因為如果建築物評估無法變更，就不會有後續這些情況了
。因為如此，我才去刻了陳美蓮的章使用。」、「…（被
上證十八委託書）委託人欄『陳美蓮』署名，是我寫的。
因為都發局怕印章不清楚，會要求我們送件時在文件上將
委託人的名字寫明，但這不是簽名，只是敘明委託人的姓
名而已。」、「（問：你看過○○○幾次？）一次，就是
我剛才提到請屋主一起到現場的那一次。（問：你跟○○
○見面那次，有發現建築物有什麼問題嗎？）那天只是提
到要屋主授權刻章去調取建築圖說來現場比對，所以尚不
知建築物有什麼問題。（問：你後來有再跟上訴人或○○
○有任何聯絡嗎？）沒有。我和○○○見面當天，我有跟
○○○說請他授權代刻印章跟傳真陳美蓮身分證給我，我
調圖比對沒有問題後，這顆印章及身分證就會列為之後申
請變更使用及室內裝修程序使用，所以後來有傳真陳美蓮
的身分證到我事務所。庭提陳美蓮身分證之傳真文件，是
用傳統傳真機傳真，所以底稿不清楚，但可以辨識，手寫
字跡是我寫的。」、「（問：102 年1 月你與○○○見面
時，有無跟他說廁所的牆面要拆除？）沒有。因為那時設
計圖尚未出來，現場都沒有比對，如何得知以後的裝修內
容。」、「（問：業主請設計師畫的設計圖，在你與○○
○第一次見面時，業主是否就提出？）是我事務所確認建
築物可以變更後，業主才提出來的。」、「我們事務所辦
理變更的慣例上，一邊為屋主，一邊是事務所的業主，如
果屋主已經授權給我們去刻印章及辦理以後的程序，屋主
只是名義上的申請人，因為房子是屋主的，所以都必須以
屋主的名義去辦理變更的申請，實質上所有室內裝修以及
變更是我事務所與業主間討論的，所以一些都發局的核准
文件及過程，我會跟業主報告，不會跟屋主報告，因為屋
主只是名義上申請人，並沒有參與變更使用過程的所有討
論。」、「（問：你提到需要陳美蓮傳真她的身分證，做
何用途？）從調取消防圖說等開始，一直到後續的變更使
用及室內裝修都要用到。因為變更使用及室內裝修的申請
文件，必須檢附建物第一類謄本，而建物第一類謄本必須
要提出屋主的身分證影本才可以申請，變更申請及室內裝
修的申請文件不用附屋主的身分證影本。當初我有跟○○
○講，系爭建物原本的用途是店鋪及辦公室，所以必須將
建築物的用途變更為診所，這就是我們事務所必須要為業
主檢討的法規，我有跟○○○講系爭房屋要辦理變更使用
。一般的變更使用就會含室內裝修的申請。」等語（見本
院卷二第93-96 頁）。證人○○○雖當庭反駁稱：「他所
述有部分與事實不符。當初證人○○○只要求說要授權給
他去申請消防圖說，看能否做診所使用，並沒有提到這個
授權日後還要作為系爭房屋變更設計及室內裝修等等程序
使用，因為當時兩造還沒有簽立租約。」、「當天我回去
後，○○○於102 年1 月22日有寄被上證四給我做最後確
認，也只有提到要調閱消防圖說，沒有提到其他的程序。
等語，但證人○○○亦回稱：「我當時確實有跟○○○說
第一個階段授權刻印章，是要調圖去現場比對，如果可以
變更，這顆印章就做日後申請整個程序之用。」等語（見
本院卷二第95頁及背面）。
３、再訊之為瑞東診所處理設立裝修工地現場廠商協調宜之證
人○○○亦到庭結證稱：「（問：請說明協商的次數與大
概過程？）協商過程兩次。第一次是102 年6 月中旬，我
、管理室主任、管委會代表王醫師、張亨同，地點在王醫
師家大樓的公共空間。管委會要求診所排污系統要獨立，
不得與社區的排污系統重疊，會中達成診所同意要請水電
的承包廠商送排污幹管變更的圖說與施作說明。第二次是
102 年6 月下旬，在場的人有我、管理室主任、○○○、
陳美蓮、陳美蓮的弟弟○○○、管委會代表王醫師、張亨
同，地點在王醫師家大樓的公共空間。張亨同兩次都只是
陪同而已。當天討論整個建物的所有情況，包括：一、排
污幹管獨立。二、建物內部有漏水。三、原建物馬桶會逆
流造成噴發。會中診所希望屋主能夠協助與管委會協調處
理上開三項事項。屋主強調在這次協調會前不知道有這些
問題，屋主說要到現場看，除了王醫師、陳美蓮外，其他
的人一起去現場看，○○○與○○○有看到我們指出的情
況，有對漏水及廁所的部分加以拍照，屋內有兩支該棟大
樓用的排水幹管，也有加以拍照。針對系爭房屋要做診所
用的這件事情，○○○與○○○有表示會在管委會中提案
。」、「（問：第二次協調會時，系爭房屋內是否已經有
做廁所的調整？）102 年6 月4 日至7 日，是做現場的拆
除工程，第二次協調會時廁所的牆面已經全部拆除了，現
場全部都裸空，完全尚未隔間。」、「（問：要求房東出
席第二次協調會時，有告知要協調事項及設立洗腎診所，
所以需要設置獨立的排污系統嗎？）沒有事先告知，當天
晚上管委會要開會，我們在協調會時把所有的問題全部提
出，王醫師也有提到是要做洗腎診所，○○○、陳美蓮、
○○○當場都表示他們知道了，後來晚上開管委會他們有
無提出，我不知道。後來過幾天後，關於排汙幹管的工程
及漏水的解決，我以我的電子郵件寄給○○○一個協議函
即被上證二第3 頁的電子郵件及協議函，表示業主、屋主
、管委會都知道這件事情，對於協議函的內容，三方也都
同意。○○○有回信給我，把協議函做修正，被上證三紅
色部分即是○○○修正之處，但他於信件中告知我，污水
系統只要我與管委會簽立即可，不需要屋主一起簽立，庭
後再提供○○○的回信，後來我就將協議函擬好內容，由
我的業主去跟管委會簽立，至於業主方是蔡彩柔或瑞東診
所去簽立，我就不清楚了。關於漏水及馬桶噴發的問題，
據說○○○有要求管委會處理。至102 年8 月20日時，管
委會要求業主、屋主到現場看漏水及馬桶噴發解決結果，
進行驗收，當時屋主方是自稱○○○的女性朋友一人，○
○○、陳美蓮、○○○都沒有來，業主方是由我代表，管
委會是管理室主任，驗收結果沒問題。102 年9 月20日左
右，我接獲業主通知我十月進場繼續施作，所以我自102
年10月2 日起一直施作到102 年12月底，將業主委託我協
調的工程全部施作完畢，醫療執業執照及使用執照也都核
准下來。…」、「（問：管委會代表王醫師要求設置獨立
排污系統，獨立排污系統的設置需要房東的同意，所以才
安排第二次協調會嗎？）應該說是房東需要知道，因為王
醫師要求診所要有獨立的排污系統，我認為房東需要知道
，所以我通知房東方的人來參加第二次的協調會。」、「
（問：第二次協調會之後，房東方的代表○○○及○○○
有到現場會勘廁所，當時○○○與○○○是否有針對廁所
拆除表示反對？）沒有。」、「（問：○○○與○○○當
持有無質疑為何原本的廁所被拆除？）連問都沒有問。」
等語（見本院卷二第97至98頁背面）。證人○○○雖當庭
反駁稱：「…第二次協調會時，我們有去現場看，發現廁
所被拆除，證人說按照圖說施作的，且有將拆除的馬桶、
洗手檯放置旁邊，等以後可以回復原狀使用，我跟證人反
應牆面不應該拆除，拆除時應該先徵得我們的同意，證人
就說他會跟業主講，到現場去也都沒有看到裝修的圖面。
但證人後來都沒有跟我們回覆。」等語（見同卷第99頁）
，但證人○○○回應：「關於○○○剛才說他當時有反應
為何將廁所的牆面拆除，我印象中並沒有聽到，我也沒有
隱匿沒有向業主報告。第二次協調會時，當場就有講瑞東
診所是要做洗腎診所的。污水管的回饋金或許是張亨同去
協調的，但第二次協調會當場就都知道，為了做洗腎中心
，必須要拉獨立污水管的事。」等語（見同卷第99頁背面
）。
４、本院審酌證人○○○、○○○雖均是被上訴人蔡彩柔一方
委託處理系爭房屋變更使用、室內裝修之建築師事務所人
員，及系爭房屋施工現場之協調者，但分別係本於其專業
而為陳述，依現有卷證，亦查無與兩造間有何特別之情誼
或利害關係，渠等與被上訴人蔡彩柔或被上訴人瑞東診所
即杜柏村，顯然僅係正常之業主客戶關係而已，衡情，證
人○○○在申辦系爭房屋之變更使用、室內裝修程序時，
如有需要系爭房屋所有權人即上訴人同意並出具證明書之
事項，本即可要求客戶配合、促請上訴人提出，或自行徵
得上訴人之授權，顯無為單純客戶身分之被上訴人蔡彩柔
或瑞東診所，偽刻上訴人印章，並偽造上訴人同意申辦之
相關文件之必要。證人○○○、○○○又均於作證前具結
（見本院卷二第101-102 頁），依常理，亦無甘冒自身觸
犯偽證罪責，而故意虛捏情節，偏袒被上訴人蔡彩柔之必
要。故證人○○○、○○○在立場上，顯然又較偏於上訴
人之證人○○○、○○○及偏於被上訴人蔡彩柔之證人○
○○，更能期為公正。據上，應認證人○○○、○○○之
上開證述，應信符實，堪予採信。
（五）再參以系爭租約之簽立過程，自始即是由證人○○○代表
上訴人，議訂締結，並參與各種爭議協調，證人○○○既
有先向證人○○○說明系爭房屋原本的用途是店鋪及辦公
室，必須將建築物的用途變更為診所，要辦理變更使用，
且依建築實務，一般的變更使用就會含室內裝修的申請，
並有跟證人○○○說第一個階段授權刻印章，是要調圖去
現場比對，如果可以變更，這顆印章就做日後申請整個程
序之用，應認此部分之訊息已傳達予上訴人，事後上訴人
既未為任何反對之表示，且於系爭租約第6 條（一）明定
「本房屋係供診所設立之使用」，並於第3 條（二）明定
「因承租人須將建築物使用執照、用途合法變更及內部整
修，故出租人同意承租人於工程施作期間給予免收租金三
個月」，足見上訴人確有同意並授權證人○○○以其申辦
被上訴人蔡彩柔為設立診所所需之變更使用、室內裝修相
關手續。另依系爭租約第7 條約定「房屋有改裝設施之必
要，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設，但不
得損害原有建築結構安全…」，被上訴人蔡彩柔既徵得上
訴人之同意進行改裝設施，且所為變更使用、室內裝修均
經臺中市政府都市發展局核准，自合於相關法令，而無損
害原有建築結構安全，核與系爭租約第7 條之約定即無不
合。至於上訴人主張事先不知相關圖說云云，惟前開約款
既是約定「承租人得依相關法令自行裝設」，並未要求應
先提出圖說，尚無從依此即謂被上訴人蔡彩柔有何違約之
情事。從而，上訴人主張被上訴人蔡彩柔違反系爭租賃契
約第7 條前段之約定，並以此為由，終止租約，即失依據
，委不可採。
五、系爭租約業於106 年7 月30日經兩造合意終止：
（一）上訴人主張系爭租約於103 年1 月23日合意終止云云，為
被上訴人蔡彩柔所否認，並抗辯稱：系爭租賃契約業已於
106 年7 月合意終止等語。經查，兩造雖曾於103 年1 月
23日，協商由被上訴人瑞東診所即杜柏村直接與上訴人締
結租約乙事，但並無共識，此為兩造所不爭執，並經證人
○○○結證屬實（見本院卷二第5 頁背面至第6 頁），堪
信可採。而上訴人雖一再表示要終止系爭租約，但所執前
開終止契約之事由，均不可採，亦經本院審認如前，但上
訴人確有要終止系爭租約之意思，已至臻明確。被上訴人
蔡彩柔則持續繳交租金、電費及管理費至106 年7 月份為
止（見兩造不爭執事項（九）），足見被上訴人蔡彩柔在
繳納前開費用時，仍無終止系爭租約之意思。迨至被上訴
人蔡彩柔於106 年8 月4 日寄發被上證10之存證信函，通
知上訴人同意系爭租約於106 年7 月30日終止（見本院卷
二第87-89 頁），此際，上訴人因本即有終止租約之意思
，被上訴人蔡彩柔復已同意系爭租約於106 年7 月30日終
止，則兩造業已達成系爭租約在106 年7 月30日終止之合
意，洵堪認定。
（二）又被上訴人蔡彩柔抗辯稱其與被上訴人瑞東診所即杜柏村
業於106 年7 月30日搬遷等語，雖為上訴人所否認，且被
上訴人蔡彩柔實際上係於109 年1 月3 日交還系爭房屋之
鑰匙及遙控器（見本院卷二第180 頁及背面、卷三第6 頁
及背面），但並無證據顯示被上訴人蔡彩柔、被上訴人瑞
東診所即杜柏村在106 年7 月30日終止契約後，有再占用
系爭房屋之事實，且被上訴人蔡彩柔依系爭租約第6 條（
三）、第7條之約定「應負責依合約終止時的隔間現狀返
還房屋」，被上訴人蔡彩柔更於前開存證信函中、本院開
庭時，亦多次表示要將系爭房屋之鑰匙及遙控器返還予上
訴人，但均未為上訴人所接受。而實際上，被上訴人蔡彩
柔於109年1月3日最終交還給上訴人之手續，亦僅係將被
上訴人蔡彩柔原本即屢屢表示要返還之鑰匙及遙控器交還
給上訴人而已。據此，被上訴人蔡彩柔雖持有系爭房屋之
鑰匙及遙控器至109年1月3日，應認此乃係礙於上訴人單
方面之考量，始終拒絕接受被上訴人蔡彩柔之返還，並非
被上訴人蔡彩柔仍有占用系爭房屋之意思或客觀事實至明
。是以自不能徒憑交還系爭房屋鑰匙及遙控器之事實，即
遽認被上訴人蔡彩柔有持續占用系爭房屋至109年1月3日
止。被上訴人蔡彩柔抗辯稱其與被上訴人瑞東診所即杜柏
村業於106年7月30日搬遷等語，堪信可採。
六、上訴人各項請求，有無理由？
（一）關於如附表一部分，均無理由：
１、上訴人主張被上訴人蔡彩柔有多項違約事由，並由上訴人
單方面終止契約等情，既均不可採，換言之，被上訴人蔡
彩柔並無違約事由，則上訴人依系爭租約第11條（二）約
定，請求被上訴人蔡彩柔給付違約金，即失依憑，要無足
取。
２、又被上訴人蔡彩柔自106 年7 月30日即已搬遷，未再占用
系爭房屋，即無違約或不當得利可言。則上訴人依不當得
利之法律關係及系爭租約第11條（二）約定，請求如附表
一編號2 之租金，另依不當得利之法律關係，請求如附表
一編號4 、5 之電費、管理費，亦不可採。
３、另被上訴人蔡彩柔進行系爭廁所之室內裝修工程，既係徵
得上訴人之同意而申辦，復為系爭租約第3 條（二）、第
7 條所明定，且亦為上訴人應依系爭租約第6 條（一）約
定，提供可供診所設立使用之租賃物義務之一環，被上訴
人蔡彩柔即無侵權行為，上訴人依民法第184 條第1 項前
段規定，請求賠償如附表一編號3 所示之損害賠償，自無
理由。
（二）關於如附表二部分，均無理由：
１、依前所述，系爭租約業於106 年7 月30日經兩造合意終止
，則上訴人請求如附表二編號1 、3 、4 之租金、電費、
管理費，自屬無據。
２、如附表二編號2之損害賠償則無理由，理由同前述。
（三）關於附表三部分，均無理由：
１、被上訴人蔡彩柔既無違約事由，則上訴人依系爭租約第11
條（二）請求違約金，自不可採。
２、如附表三編號2 之損害賠償則無理由，理由同前述。
七、綜上所述，上訴人所為㈠先位聲明：被上訴人蔡彩柔應給付
上訴人909 萬355 元，及遲延利息；㈡第一備位聲明：被上
訴人蔡彩柔應給付上訴人306 萬829 元，及遲延利息；㈢第
二備位聲明：被上訴人蔡彩柔應給付上訴人441 萬6244元，
及遲延利息（遲延利息具體內容均詳上訴聲明所載），均非
屬正當，不應准許。從而，原審就上訴人於原審先位訴之聲
明關於金錢給付部分（即「被上訴人蔡彩柔應給付上訴人16
5 萬9840元，及自104 年2 月1 日起至清償日止，按週年利
率百分之5 計算之利息。」及「被上訴人蔡彩柔應自104 年
2 月1 日起至返還第一項房屋之日止，按月給付上訴人15萬
6000元，暨按週年利率百分之5 計算之利息。」），所為上
訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求
予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院擴
張及追加部分，亦為無理由，應併予駁回。又上訴人擴張或
追加之訴既無理由，則其假執行之聲請亦失所依據，應併予
駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
柒、據上論結，本件上訴關於被上訴人瑞東診所即杜柏村部分為
不合法，關於被上訴人蔡彩柔部分（含追加之訴）為無理由
，依民事訴訟法第444 條第1 項、第449 條第1 項、第78條
，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 3 日
民事第三庭 審判長法 官 黃玉清
法 官 杭起鶴
法 官 莊嘉蕙
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由
書（須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律
師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事
訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影
本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 高麗玲
中 華 民 國 109 年 6 月 5 日
附表一：上訴先位聲明
┌──┬────────────┬─────────────┬───────────┐
│編號│項目 │金額 │請求權基礎 │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│1 │102 年9 月11日至109 年1 │6,029,526 元 │系爭租約第11條（二） │
│ │月3 日之違約金 │ │ │
│ │ │【計算式】 │ │
│ │ │78000 ×52(102年9 月至106 │ │
│ │ │年12月) ＋81900 ×24(107年│ │
│ │ │1 月至108 年12月) ＋81900 │ │
│ │ │×3 ÷31＝6,029,526 │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│2 │106 年8 月1 日至109 年1 │2,363,526元 │不當得利之法律關係及系│
│ │月3 日之租金 │ │爭租約第11條（二） │
│ │ │【計算式】 │ │
│ │ │78000 ×5+81900 ×24+81900│ │
│ │ │×3 ÷31＝2,363,526 │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│3 │系爭廁所遭拆除之損害賠償│804,244元 │民法第184 條第1 項前段│
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│4 │106 年10月及11月之電費 │929元 │民法第179 條、第181 條│
│ │ │ │但書 │
│ │ │ │（於二審時追加） │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│5 │106 年8 月1 日至109 年1 │102,130元 │民法第179 條、第181 條│
│ │月3 日之管理費 │ │但書 │
│ │ │【計算式】 │（於二審時追加） │
│ │ │3510×29+3510 ×3 ÷31＝ │ │
│ │ │102,130 │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│6 │退押租金 │-210,000元 │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│ │合計 │9,090,355元 │ │
└──┴────────────┴─────────────┴───────────┘
附表二：上訴第一備位聲明（於二審時追加）
┌──┬────────────┬─────────────┬───────────┐
│編號│項目 │金額 │請求權基礎 │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│1 │106 年8 月1 日至109 年1 │2,363,526元 │民法第421 條第1 項、 │
│ │月3日 之租金 │ │第439 條前段 │
│ │ │【計算式同附表一編號2 】 │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│2 │系爭廁所遭拆除之損害賠償│804,244元 │民法第184 條第1 項前段│
│ │ │ │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│3 │106 年10月及11 月 之電費│929元 │系爭租約第5 條（二） │
│ │ │ │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│4 │106 年8 月1 日至109 年1 │102,130元 │系爭租約第5 條（二） │
│ │月3 日之管理費 │ │ │
│ │ │【計算式同附表一編號5 】 │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│5 │退押租金 │-210,000元 │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│ │合計 │3,060,829元 │ │
└──┴────────────┴─────────────┴───────────┘
附表三：上訴第二備位聲明（於二審時追加）
┌──┬────────────┬─────────────┬───────────┐
│編號│項目 │金額 │請求權基礎 │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│1 │102 年7 月1 日至106 年7 │3,822,000元 │系爭租約第11條（二） │
│ │月31日之違約金 │ │ │
│ │ │【計算式】 │ │
│ │ │78000×49 ＝3,822,000 │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│2 │系爭廁所遭拆除之損害賠償│804,244元 │民法第184 條第1 項前段│
│ │ │ │ │
│ │ │ │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│3 │退押租金 │-210,000元 │ │
├──┼────────────┼─────────────┼───────────┤
│ │合計 │4,416,244元 │ │
└──┴────────────┴─────────────┴───────────┘