臺灣高等法院 臺中分院99年度上易字第31號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　99年度上易字第31號

上訴人

子○○

上訴人

卯○○

上訴人

戊○○

上訴人

己○○

上訴人

辰○○○○○○○

上訴人

前列五人共同

訴訟代理人

陳益軒律師

訴訟代理人

前列五人共同

複代理人

蘇書峰律師

被上訴人

庚○○

被上訴人

寅○○

被上訴人

未○○

被上訴人

甲○○

被上訴人

乙○○

被上訴人

巳○

被上訴人

壬○○

被上訴人

癸○○

被上訴人

辛○○

被上訴人

丙○○

被上訴人

申○○

被上訴人

午○○○

被上訴人

丁○○

被上訴人

前列十三人共同

訴訟代理人

蘇顯騰律師

上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國98年8月19日臺灣臺中地方法院96年度重訴字第390號第一審判決提起上訴，本院於99年5月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、訴訟要旨：

一、被上訴人主張：查系爭坐落臺中縣太平市○○路段102、102-16、102-26、102-27、102-28、102-46、102-47、102-50、102-51、102-52、102-53等地號11筆土地（以下簡稱系爭土地），均係由同段102地號土地分割出來，或由102地號土地分割出102-7、102-11地號土地再為分割出來。又上開土地原為訴外人林鑽燧所有，於日據時期即已開始出租於被上訴人或被上訴人之祖先作為房屋基地使用。嗣林鑽燧於42年間遷居日本，名下所有土地均委託其親戚葉作樂律師管理，並繼續向基地承租人即被上訴人等人收租。林鑽燧於47年8月16日死亡，其權利義務由其繼承人即訴外人林守藩與上訴人戊○○、辰○○○○○○○、己○○等四人共同繼承，嗣林守藩於73年5月18日死亡，未婚無後，其權利義務復由上訴人戊○○、辰○○○○○○○、己○○三人（以下簡稱戊○○等三人）共同繼承系爭土地。又先前葉作樂律師於63年12月24日以林鑽燧名義與上訴人卯○○訂立買賣契約（私契)，將坐落同段102-2地號面積60平方公尺、同段102-7地號面積5270平方公尺、同段105地號面積380平方公尺及同段105-2地號面積9930平方公尺等地號之土地作價新臺幣（下同）104萬元出賣於上訴人卯○○，並於64年1月10日訂立不動產買賣土地所有權移轉登記契約書（公契）辦理所有權移轉登記完畢，上訴人卯○○即對基地承租人主張終止租賃關係收回租賃物云云，嗣經基地承租人等發現林鑽燧在訂約前早已死亡多年，而訴請確認上訴人卯○○與林鑽燧間所成立之買賣關係不存在及上訴人卯○○應將上開土地之所有權移轉登記塗銷，案經原法院68年度訴字第2040號民事判決、鈞院即臺灣高等法院臺中分院68年度上字第1154號及最高法院70年臺上字第1468號民事判決基地承租人全部勝訴確定，而於73年5月10日將上開土地回復登記為林鑽燧名義。嗣上訴人卯○○與林守藩、上訴人戊○○等三人又於昭和58年（即民國72年）8月20日訂立「和解契約書」（下簡稱72年和解契約書），其和解內容主要為：㈠、葉作樂與卯○○於63年12月24日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為104萬元。於卯○○交付戊○○等人和解金1000萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效。㈡、若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由卯○○自行處理。㈢、一切稅捐、規費由買方負擔。㈣、和解契約成立買賣之標的為：⑴、坐落同段101地號面積1,518平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段61、61-1、61-2地號）。⑵、坐落同段102地號建面積6,204平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段102、102-1至102-22地號止）。⑶、坐落同段105地號建面積10,310平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段000- 000-0至105-8地號為止）。⑷、坐落同段105-1地號建面積679平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段000-0-000-0地號）。」（以上土地地號詳為61、61-1、61-2、102、102 -1、102-2、102-3、102-4、102-5、1 02-6、102-7、102-8、102-9、102-10、102-11、102-12、102-13、102-14、102 -15、102-16、102-17、102-18、102-19、102-20、102-21、102-22、105、105-1、105-2、105-3、105-4、105-5、105-6、105-7、105-8、105-9地號，共計36筆土地（以下簡稱36筆土地）。嗣訴外人李燕參於73年4月12日以林守藩及上訴人戊○○等三人之被授權人地位辦理前開36筆土地之繼承登記申請，且於73年5月10完成繼承登記，而將該36筆土地登記為林守藩及上訴人戊○○等三人分別共有，應有部分各四分之一，並於73年5月15日以出賣人林守藩、上訴人戊○○等三人之代理人名義與李文騫、上訴人卯○○訂立「不動產買賣契約書」，將上開36筆土地出賣給李文騫、上訴人卯○○，買賣價款為：「⑴、於64年5月15日間，已由承買人卯○○，交與出賣人之財產管理人葉作樂律師新臺幣貳佰貳拾壹萬柒仟貳佰玖拾肆元捌角（2,217,294.8元）整。⑵、於72年8月間，在日本東京都和解時，再由承買人卯○○交與出賣人日幣1000萬圓，以上列兩項金額為本件全部買賣價款。」嗣李文騫（李燕參之子）、上訴人卯○○竟於74年3月25日起訴請求上訴人戊○○等三人將前開36筆土地所有權全部移轉登記予李文騫、上訴人卯○○共有。案因上訴人戊○○等三人均未到庭，由原法院以74年度繼字第17號民事判決李文騫、上訴人卯○○全部勝訴，上訴人戊○○等三人未上訴而告確定。嗣上訴人戊○○等三人就前開36筆土地於75年2月22日出具授權書上訴人卯○○，而卯○○則於75年5月7日以上訴人戊○○等三人之被授權人地位就前開36筆土地辦理林守藩名下應有部分4分之1之繼承登記申請，於75年5月9日完成繼承登記，將林守藩所有前開36筆土地應有部分四分之一登記為上訴人戊○○等三人分別共有。然75年9月9日上訴人卯○○竟以上訴人戊○○等三人之受任人地位依序以臺中郵局第1203、1242、1247、1259、1263、1265、1269等號存證信函分別通知基地承租人被上訴人吳瑞卿、林水盛（被上訴人庚○○、寅○○之被繼承人）、陳朝南（被上訴人午○○○之繼承人）、賴陳阿鑾、被上訴人丙○○、被上訴人巳○及被上訴人申○○等人及以其他字號存證信函通知其他基地承租人，表明：「其受上訴人戊○○等三人委任全權處分前開36筆土地，茲以每平方公尺6,050元出售（查將實際出售《即新台幣104萬元加上日幣1,000萬元》價格灌水），請於文到20日內，依台端使用面積向寄件人所委任之訴外人游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約」云云，自非屬合法之通知，即視為未通知。而上訴人卯○○於當時既為上訴人戊○○等三人之受任人，其關於債務之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一之責任。嗣上訴人卯○○再於76年6月27日再以上訴人戊○○等三人之被授權人地位，與上訴人卯○○及子○○二人虛偽訂立公契「土地買賣所有權移轉契約書」，將前開36筆土地虛偽記載買賣價款總金額新台幣（下同）113,419,350元，出賣予上訴人卯○○及子○○二人（按上開36筆土地之總面積18,747平方公尺，乘以每平方公尺6,050元，即等於113,419,3 50元），嗣於76年6月29日將該虛偽買賣移轉土地之情事，向臺中縣稅捐稽徵處申報土地增值稅，使該處之承辦公務員將該不實之出賣移轉事項登載於其職務上所掌之公文書即「土地增值稅繳款書」36份，嗣於76年8月22日將該不實之買賣過戶情事，持向臺中縣霧峰地政事務所辦理所有權移轉登記，隨即撤回銷號，嗣又於76年10月3日重新檢附上開存證信函及有關文件，持向臺中縣霧峰地政事務所申請辦理所有權移轉登記，經於76年10月14日完成上述36筆土地所有權移轉登記，其中上訴人卯○○、子○○之應有部分各二分之一。又上訴人卯○○、子○○二人嗣後即於86年間以前開36筆土地之所有權人地位，對其上之基地占有人，訴請拆屋還地訴訟（共析分為七件，案號分別為台中地院86年度重訴第11 8號、86年度重訴第393號、86年度訴字第1345號、86年度訴字第1346號、86年度訴字第1347號、86年度訴字第1348號、86年度訴字第1349號），其中86年度訴字第1345號，乃以本件被上訴人為上訴人，業經判決上訴人卯○○、子○○二人敗訴確定（以下簡稱系爭拆屋還地訴訟）。其理由確認被上訴人有基地租賃之優先購買權足以對抗上訴人卯○○、子○○二人，故被上訴人分別為系爭土地之基地承租人，對於上訴人卯○○、子○○二人與上訴人戊○○、己○○、林玉枝間之買賣，有以同一條件優先購買之權，且該基地承租之優先購買權具有物權之效力，並得對抗上訴人。又上訴人卯○○雖抗辯於75年9 月9日其曾以上訴人戊○○等三人之受任人地位以存證信函分別通知基地承租人吳瑞卿、林水盛、陳朝南、賴陳阿鑾、丙○○、巳○及申○○等人以每平方公尺6,05 0元購買及催繳租金，逾期終止租約云云，然被上訴人等人就系爭土地有無基地租賃關係存在，為前案訴訟爭執之核心問題，業經系爭拆屋還地訴訟判決明確認定被上訴人等人為系爭土地之基地承租人，上訴人所為上開通知及催告均屬不合法，被上訴人等人對於系爭土地於出賣時，有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，業如前述。系爭拆屋還地訴訟確定判決就訴訟標的及爭點問題，既經雙方攻防辯論及法院判斷，自既有既判力及爭點效之效力。基上，被上訴人等人為系爭土地之基地承租人，其租賃關係仍存續中，為系爭拆屋還地訴訟確定判決所認定，故被上訴人等人就系爭土地原所有權人即林守藩、上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○間於72年8月20日訂立之「和解契約書」，就系爭土地所成立之買賣，土地法第104條第1項規定，有依同樣條件優先購買之權，此項基地優先購買權，具有物權之效力，上訴人卯○○、子○○縱已為所有權移轉登記，仍不能對抗被上訴人等人，亦即其所有權移轉登記對被上訴人等人不生效力，被上訴人得訴請其塗銷登記。上訴人己○○等三人既從未將出賣條件通知被上訴人等基地承租人後，被上訴人等基地承租人自無從表示承買或放棄承買之可言，自無適用上開規定視為放棄優先購買權之餘地，被上訴人等人之優先購買權自不因之而消滅。是被上訴人等人就系爭土地既有基地租賃關係存在，就上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○間於72年8月20日訂立和解契約書所成立之買賣，自有按同一買賣條件之優先購買權存在。爰以起訴狀向原出租人即上訴人戊○○等三人表示願以其將系爭土地出賣於卯○○之相同出賣條件為優先購買之意思表示。因系爭土地現已登記為上訴人卯○○、子○○所有，並於系爭拆屋還地訴訟判決確定之後，猶再次對被上訴人等人提起拆屋還地及不當得利之訴訟（原法院96年度訴字第1060號），被上訴人等人自有提起確認優先購買權存在之訴訟之利益與必要。又上訴人子○○登記應有部分2分之1部分，雖未與上訴人戊○○等三人直接成立買賣關係，應認從上訴人卯○○基於買受人之權利繼受而來，被上訴人等人之優先購買權既得以物權效力對抗上訴人卯○○之全部土地所有權移轉登記，自仍得以物權效力對抗繼受上訴人卯○○所有權移轉登記權利之後手上訴人子○○，一併訴請其塗銷所有權移轉登記。爰請求確認被上訴人等人分別就所承租之基地部分有優先購買權存在：上訴人卯○○、子○○應將上述土地之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地按戊○○等三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人等人，並辦理所有權移轉登記予被上訴人等人。又其中承租占用之基地，若屬整筆土地之其中一部分，上訴人戊○○等三人亦應將該部分分割出新地號後再辦理所有權移轉登記予被上訴人等人。再者，被上訴人願意將同一條件之價金提高至前開36筆土地按800萬元計算之價格（換算為每平方公尺427元）給付上訴人戊○○等三人。並同意負擔土地增值稅及過戶費用，為此提起本訴，並聲明如下：

⒈確認被上訴人庚○○、寅○○就坐落同段102-47地號面積52平方公尺、同段102-50地號面積276平方公尺、同段102-53地號面積34平方公尺，如原判決附圖（下簡稱附圖）所示編號１部分，共三筆土地有優先購買權存在；上訴人卯○○、子○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所（改制前為霧峰地政事務所，以下同）於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各2分之1之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人庚○○、寅○○（查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔，下同），並辦理所有權移轉登記予被上訴人庚○○、寅○○，並按庚○○、寅○○應有部分各二分之一保持共有。

⒉確認被上訴人未○○、甲○○、乙○○就同段102地號面積1,896平方公尺土地，其中之如附圖編號3面積159平方公尺及編號3-1面積113平方公尺部分有優先購買權存在；上訴人卯○○、子○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人未○○、甲○○、乙○○三人（查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔，下同），並將上述102地號土地之其中如附圖及編號3-1面積113平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予被上訴人未○○、甲○○、乙○○，並按未○○、甲○○、乙○○應有部分各三分之一保持共有。

⒊確認被上訴人吳瑞卿就同段102地號面積1,896平方公尺土地，其中之如附圖編號6面積47平方公尺部分及同段102-46地號土地，其中之如附圖編號6面積7平方公尺之土地有優先購買權存在；上訴人卯○○、子○○應將上開土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地，按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人吳瑞卿（查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔，下同），並將上述102地號土地之其中如附圖編號6面積47平方公尺及102-46地號土地之其中如附圖編號6面積7平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予被上訴人吳瑞卿。

⒋確認被上訴人巳○就同段102地號面積1,896平方公尺土地，其中之如附圖編號7面積211平方公尺部分及同段102-46地號面積67平方公尺土地，其中之如附圖編號7面積11平方公尺部分土地有優先購買權存在；上訴人卯○○、子○○應將上開土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人巳○（查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔，下同），並將上述102地號土地之其中如附圖編號7面積211平方公尺及同段102-46地號土地之其中如附圖編號7面積11平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予被上訴人巳○。

⒌確認被上訴人壬○○、癸○○、辛○○就同段102地號面積1,896平方公尺土地，其中之如附圖編號8面積225平方公尺及編號8-1面積87平方公尺部分有優先購買權存在；上訴人卯○○、子○○應將上開土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人壬○○、癸○○、辛○○三人（查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔，下同），並將上述102地號土地之其中如附圖編號8面積225平方公尺及編號8-1面積87平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予被上訴人壬○○、癸○○、辛○○，並按壬○○、癸○○、辛○○應有部分各三分之一保持共有。

⒍確認被上訴人丙○○就同段102地號面積1,896平方公尺土地，其中之如附圖編號4面積99平方公尺部分、同段102-52地號面積22平方公尺土地之優先購買權存在；上訴人卯○○、子○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人丙○○（查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔，下同），並將上述102-52地號面積22平方公尺土地及102地號土地之其中如附圖編號4面積99平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予被上訴人丙○○。

⒎確認被上訴人申○○就同段102-27地號面積162平方公尺、同段102-28地號面積68平方公尺土地，其中之如附圖編號5-1面積26平方公尺部分、同段102-51地號面積113平方公尺土地之優先購買權存在；上訴人卯○○、子○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人申○○（查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔，下同），並將上述同段102-27地號面積162平方公尺、同段102 -51地號面積113平方公尺及同段102-28地號面積68平方公尺土地之其中如附圖編號5-1面積26平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予被上訴人申○○。

⒏確認被上訴人午○○○就同段102-16地號面積62平方公尺、同段102-26地號面積284平方公尺土地之優先購買權存在；上訴人卯○○、子○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人午○○○（查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔，下同），並辦理所有權移轉登記予被上訴人午○○○。（下各簡稱①確認優先購買權存在之訴、②塗銷所有權移轉登記之訴、③移轉所有權登記之訴）。又查72年訂立之「和解契約」迄本案起訴已24年，用以前之價金數額作為計算標準縱有不合理，亦應由法院依照物價指數標準及其漲幅調整之。又自86年至96年間止，上訴人卯○○、子○○以所有權人自居，以被上訴人等無權占有為由，對被上訴人等提起系爭拆屋還地訴訟，被上訴人等就是否為基地承租人？租賃關係是否仍存續？被上訴人等得否對抗名義上所有權人即上訴人卯○○、子○○？均處於不明確之狀態，而上訴人卯○○猶主張其於75年9月9日以上訴人戊○○等三人之受任人地位以存證信函通知及催告相對人等合法，否認僅以日幣1,000萬圓（或再加計104萬元），購買上訴人戊○○等三人所有之前開36筆土地，以致上訴人卯○○與上訴人戊○○等人間之買賣條件為何，處於狀況不明之狀態，非俟系爭拆屋還地訴訟確定，無法釐清事實。致被上訴人遲遲無法知悉上訴人等間之買賣條件內容為何，並以正確之同一條件行使優先購買權，其因遲延所生之不利益，應由上訴人戊○○等三人自行負擔，與被上訴人無關。嗣被上訴人於系爭拆屋還地訴訟確定後，隨即提起本件訴訟，行使基地承租人之優先購買權。又查本件原地主己○○等三人既從未將出賣條件通知被上訴人等基地承租人後，被上訴人等基地承租人自無從表示承買或放棄承買之可言，自無適用上開規定視為放棄優先購買權之餘地，被上訴人等人之優先購買權自不因之而消滅。又兩造間就買賣系爭土地之「同一條件」（價金部分）之主張不同，已訴由法院審判，自須待法院裁判確定，始得確認。又訴外人丑○○曾代表太平市新光里全里之基地（含本件訟爭土地）承租人於87年5月13日到日本，與日本地主戊○○、己○○、辰○○○○○○○等三人協商，當時丑○○並㩦帶確認書、授權書、同意書三份文件到日本。確認書（下簡稱系爭確認書）目的為日本地主與卯○○在72年8月20日所訂立之和解契約書為真正，且價金僅有新台幣104萬元再加計日幣1千萬元，購買太平市新光里全里之36筆土地，證明卯○○嗣後要辦理登記時，以存證信函寄予基地承租人以每平方公尺新台幣6,050元要出賣予基地承租人，這個價格是不實的。授權書（下簡稱系爭授權書）之目的是要請求日本地主，授權丑○○可以代理日本地主對卯○○終止日本地主之前對卯○○之授權，並可以對卯○○提起有關之訴訟。而同意書之目的是告知日本地主有關於新光里之全部基地承租人，願意以日本地主與卯○○在72年8月20日所訂立之和解書之同一條件，向日本地主購買新光里之全部承租基地（含本件系爭土地）。嗣後日本地主就確認書、授權書有同意簽署，並有台北駐日經濟文化代表處之認證。同意書部分（下簡稱系爭同意書），日本地主原則上有同意簽署，但因前案台中地院86年訴字第1345號等七件訴訟，何時確定尚未知，如日本地主將土地賣與基地承租人將負有返還價金及利息之責任，但利息至今尚無法確定，須待訴訟確定才有辦法確認，所以才未簽署同意書。準此，丑○○代表全新光村之基地承租人（包含本件被上訴人）已於民國87年5月13日向日本地主即出賣人己○○、戊○○及林玉枝表示以同一條件優先購買之意思表示，應無明示或放棄優先購買權之情形等詞。並求為判決駁回對造之上訴。（查原審判決被上訴人全部勝訴）。

二、上訴人則以：查林守藩、上訴人戊○○等三人將前開36筆土地出售與上訴人卯○○時，其日期為72年8月20日，而土地於76年6月移轉登記於上訴人卯○○時之公告現值均為950元/平方公尺，至被上訴人提起本訴訟時，該36筆土地公告現值已均調高至13,000元/平方公尺。足見被上訴人於96年8月27日提起本訴主張優先購買權時，系爭土地之公告現值均為76年6月土地公告現值之13.68倍，然本件被上訴人於67年間（兩造多起訴訟起）或73年間（72年和解契約書成立時），即已知悉上訴人間有上開買賣行為，並得以72年和解契約書同一條件依法向原地主即上訴人戊○○等三人請求優先購買，然被上訴人並未行使該權利，迨於23年後，該土地價格巨幅上漲後，始行使優先權，並主張以數年前之價格優先購買，顯違反誠信原則，亦應可認默示放棄優先購買權。再者，上訴人戊○○、島田玉枝、己○○等三人已另於97年7月11日以原地主之身份，以書狀（原審答辯五狀）之送達為通知被上訴人等給付買賣價金之意思表示，請被上訴人等於送達翌日起7日內，按97年7月3日所提原審答辯㈣狀中附表所示之鑑價市值（即總價額新台幣49,210,596元整），以現金一次支付至台中市○區○○○街15號2樓之1即其共同訴訟代理人陳益軒律師事務所址，履行土地買賣價金給付義務，然自97年7月11日上訴人等已合法將答辯㈤狀送達予被上訴人等之訴訟代理人蘇顯騰律師，被上訴人等自應於同年7月18日前給付買賣價金予上訴人己○○、戊○○、島田玉枝之共同訴訟代理人陳益軒律師，然被上訴人等並未於上開期限內給付買賣價金予上訴人等，亦未表示任何意見，按照上開規定，應已視為默示放棄優先購買權。又本件上訴人等亦已對被上訴人等通知並載明被上訴人等須於答辯㈤狀送達7日內表示並同時繳納買賣價金履行給付義務，然被上訴人等卻未於上開期限內繳納買賣價金予上訴人等，已陷於給付遲延，依民法第254條規定，得解除因行使優先購買權而成立之買賣契約。又查系爭拆屋還地訴訟被上訴人共同訴訟代理人蘇顯騰律師，於87年8月20日庭期時，由蘇顯騰律師當庭提出原審證十四「系爭確認書」《見系爭拆屋還地訴訟其中台中地院86年度訴字第1345號卷一第210頁》，其內容記載：「一、於昭和58年8月20日簽訂和解契約書。…又吾等三人除依上開和解契約書之約定，取得卯○○所交付之和解金日幣1000萬元外，並未取得卯○○之其他任何款項。…」，可證明被上訴人等皆知悉該確認書內容．是退步言，即便被上訴人之優先購買權未因上訴人之催告而視為放棄，然被上訴人等於87年8月20日時，被上訴人已知悉系爭土地之買賣條件，卻怠於行使優先購買權，依土地法第104條第2項規定，應已生失權之效果。又民國87年丑○○至日本與戊○○等人接洽之目的，是為了要確認系爭土地買賣條件為何及系爭土地上是否有租賃關係存在，且因丑○○稱卯○○以不實之金額通知佃農，希望己○○等人能至臺灣法院說明，己○○因不便到臺灣，故簽署一份授權書，由丑○○代替己○○至法院說明買賣之價金，並沒有提到其他要求或提出其他文件，而被上訴人呈報丑○○當時至日本之各項單據中「丑○○於87年6月2日出具之授權書及確認書之代辦費請款單影本一紙」及「丑○○於1988年5月2日出具之往日本報告表影本一紙」當中，皆只有提及「確認書」及「授權書認證事宜」，完全沒有提及任何有關「同意書」之文字，故可證當時丑○○至日本僅係為確認土地之買賣價金及是否有租賃關係，而非欲向戊○○等人行使優先購買權。且因丑○○赴日前尚未知悉正確之買賣價金為多少，所以當時丑○○無法也沒有表示要向日本地主戊○○等人購買土地，且戊○○等人當時亦沒有看到系爭同意書，足見被上訴人當時並未委託丑○○至日本對己○○等人行使優先購買權等語，資為抗辯。並求為判決：

㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分被上訴人等於第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用，均由被上訴人等共同負擔。

貳、法官協議兩造爭點整理（見本審卷一第165頁至第166頁）：

一、兩造不爭執事項：

㈠兩造就坐落台中縣太平鄉○○路段第102、102之16、102之25、102之26、102之27、102之28、102之29、102之46、102之47、102之48、102之49、102之50、102之51、102之52、102之53等15筆土地，提起拆屋還地事件，歷經臺中地方法院以86年度訴字第1345號（原告子○○等與被告林水盛等）判決，其主文為「原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由由原告負擔」，嗣經子○○等上訴，由本院（台中高分院）以90年度上字第526號判決其主文為「上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人等負擔。」再經最高法院以92年度台上字第1894號判決「原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院」。本院（台中高分院）再以92年度上更㈠字第58號判決「上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。」其判決認定事實理由第八項載明：「綜上所論，本件上開被上訴人之租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」單據及被上訴人卯○○代理原地主所發通知被上訴人等基地承租人行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人卯○○與己○○、林守藩、戊○○、林玉枝於72年8月20日訂立和解契約書及中文譯本一份可證（同原審被證四）及經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證（同原審被證十三）。且前案台灣高等法院台中分院68年度上字第1154號民事判決及最高法院70年台上字第1468號民事判決所記載，本件被上訴人巳○、申○○等二人均係該案之原告，被上訴人午○○○則為該案原告陳明通之繼承人，被上訴人壬○○、癸○○、辛○○則為該案原告林枝掌之繼承人，被上訴人謝傳旺為該案原告謝天送之子為其繼承人，原為系爭土地之承租人，亦為該事件上訴人卯○○、戊○○、林守藩、己○○、林玉枝所承認。基此，原出租人即地主戊○○等四人既已承認被上訴人等人有租賃關係存在，且未合法終止，被上訴人即有基地租賃之優先購買權足以對抗上訴人。是本院認，依上所述，因被上訴人等與上訴人之前手間就系爭土地有租地建屋之關係存在，迄未終止或消滅，其等占用系爭土地建築房屋使用，即非無權占有，而上訴人等雖已取得系爭土地所有權，但其與前手即原地主間之買賣，因未依法定規定通知優先購買權人之承租人即上開被上訴人等，而不得對抗該各被上訴人，均已如前述。從而，上訴人依民法第767條及不當得利之法則，訴求上開各被上訴人拆屋還地及返還不當得利並加附遲延利息，自無理由，應予駁回其請求。原審因而為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，依法並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指稱原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。」，再經最高法院以95年台上字第2563號判決確定。並經本院調閱上開民事卷宗，核閱無誤。

二、兩造爭執事項：

㈠庚○○等對於卯○○與林守藩、戊○○等三人間就系爭土地之買賣契約，有無土地法第104 條第2 項之優先購買權存在？

㈡庚○○等之優先購買權是否於戊○○等三人催告行使，因逾期未行使而消滅？

㈢庚○○等於二十餘年後始行使優先購買權，是否違反誠信原則？

㈣系爭優先購買權所指同樣條件之價格，應如何決定？

參、得心證之理由：

一、經查，被上訴人等就系爭土地有不定期基地租賃關係，業經系爭拆屋還地訴訟即本院92年度上更㈠字第58號確定判決認定無誤（詳如上開不爭執事項），並經本院調閱上開民事卷宗，核閱無誤，自屬實在。又被上訴人主張彼等早於民國87年5月13日由丑○○代表全新光村之基地承租人（包含本件被上訴人）向日本地主即出賣人己○○、戊○○及林玉枝表示願以72年和解契約書同一條件優先購買系爭土地云云。然為上訴人所否認，並以前詞抗辯。是本件首應審究者，厥為被上訴人之優先承買權是否逾十日而視為放棄？茲分述如下：

㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第一百零四條第一項定有明文。此項規定之目的，係為保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益。惟為免因此影響交易安全及安定，另於同條第二項規定優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示依同樣條件購買者，其優先權視為放棄，以資平衡兼顧。因該條對於應為通知之人及其通知之方式，皆未為限制規定，解釋上即不論出賣人或買受人之通知，係以口頭或書面方式為之，僅須使優先購買權人知悉其有優先購買之權利且可得行使均足當之（最高法院91年台上字第1301號判決參照）。又按土地法第一百零四條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，既維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用；非在使巧取利益。是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符。故以，優先購買權人既於所有權人徵詢購買時，明示不願購買，又明知嗣後已有買賣行為，依法得請求優先購買，仍長期數年不行使優先購買權，待價格巨幅上漲後，始行使優先權，主張以數年前之價格優先購買，則其權利之行使，難謂無違反誠信原則（最高法院86 年度台上字第669號裁判參照）。

㈡被上訴人主張於前開時地，委託訴外人丑○○至日本向日本地主戊○○等三人行使優先購買權云云，無非以系爭確認書、授權書及同意書及證人丑○○證詞為主要論據。然查證人丑○○固附會被上訴人說詞，供證伊受被上訴人等人委託㩦帶系爭確認書、授權書及同意書三份文件，前往日本與日本地主戊○○等三人洽談以72年和解契約書同一條件優先購買系爭土地事宜，並經日本地主均口頭同意出售云云在卷（見本審卷二第25-27頁；第53-55頁）。又查系爭確認書要旨為「於昭和58年8月20日簽訂和解契約書（按即72年和解契約書）．．．又吾等三人除依上開和解契約書之約定，取得卯○○所交付之和解金日幣1000萬元外，並未取得卯○○之其他任何款項。．．」等情，有該確認書乙件在卷可稽（見本審卷二第5頁）。又系爭授權書要旨為「授權丑○○就戊○○等三人所有上開36筆土地（含系爭土地），對卯○○、子○○提起塗銷所有權移轉登記及返還土地等有關訴訟」，亦有該授權書乙件在卷可按（見本審卷二第6頁）。而系爭同意書要旨為「戊○○等三人同意就彼等所有上開36筆土地（含系爭土地）上之基地承租人以昭和58年8月20日簽訂和解契約書（按即72年和解契約書）同一條件，行使優先購買權」，亦有該同意書乙件在卷可參（見本審卷二第7頁）。然查系爭確認書、授權書上固有日本地主戊○○等三人之簽名，而系爭同意書則無戊○○等三人之簽名，有該文書可參。苟若被上訴人及證人丑○○所言，被上訴人丑○○至日本向日本地主戊○○等三人行使優先購買權云云，衡情應央求戊○○等三人在行使優先購買權之重要同意書上簽名，然系爭同意書卻未經戊○○等三人簽名認證！又被上訴人既主張就系爭土地有土地法第104條之優先購買權，得依72年和解契約書同一條件購買系爭土地，苟若證人丑○○所言，日本地主因價格問題，致未在系爭同意書上簽名云云，衡情應於87年間立即提起本件優先購買權訴訟，俾保障權益，然卻拖延九年即至96年間始提起本件訴訟，且期間並無不能行使優先購買權之情形（查系爭拆屋還地訴訟中被上訴人仍得行使優先購買權）!此在在有悖常情；甚且，被上訴人所提之丑○○「往日本報告表」僅記載有關：戊○○出具授權書、確認書云云，而就系爭同意書之重要文書，辦理經過，隻字未提，有該報告表在卷可佐（見本審卷二第66頁），是上訴人抗辯，民國87年丑○○至日本與戊○○等人接洽之目的，是為了要確認系爭土地買賣條件為何及系爭土地上是否有租賃關係存在，而系爭同意書乃臨訟製作，並未㩦至日本等詞，尚非無據。而證人丑○○所證持㩦帶系爭同意書受託前往日本與日本地主戊○○等三人洽談以72年和解契約書同一條件優先購買系爭土地事宜云云，顯不足採。

㈢又查系爭拆屋還地訴訟，其中被上訴人共同訴訟代理人核與本件訴訟代理人均為同一人即蘇顯騰律師，有該卷宗可考，且於系爭拆屋還地訴訟時於87年8月20日庭期時，由蘇顯騰律師當庭提出原審證十四「系爭確認書」《見系爭拆屋還地訴訟其中台中地院86年度訴字第1345號卷一第210頁》，又被上訴人固主張上訴人卯○○以戊○○等三人受任人身份，將系爭土地價格灌水於75年9月9日通知基地承租人以每平方公尺新台幣6,050元出售系爭土地云云（見本審卷一第180頁），然遲至87年8月20日被上訴人提出系爭同意書起，被上訴人等已明知得以72年和解契約書同一條件，就系爭土地之行使優先購買權，卻未於十日向日本地主戊○○等三人行使優先購買權，則被上訴人優先購買權早已逾土地法第104條第2項十日期限，而視為放棄。再者96年間系爭土地公告現值為每平方公尺13,000元，有系爭土地謄本及本案訴訟標的計算明細表在卷可參（見原審卷一第25-35頁；本審卷一第131頁）。又縱如被上訴人所言，願以72年和解契約書價格加上消費者物價指數，再加上額外之800萬價金，優先購買系爭土地，系爭土地每平方公尺亦僅427元，有本案訴訟標的計算明細表可佐，核與96年系爭土地公告現值為每平方公尺13,000元比較結果，竟相差高達30倍，是被上訴人待系爭土地高漲始行使優先購買權，亦有違誠信原則。

二、準此，被上訴人就系爭土地以72年和解契約書同一條件，行使優先購買權，已逾土地法第104條第2項十日期限，而視為放棄優先購買權，並有悖誠信原則，其逕就系爭土地提起①確認優先購買權存在之訴、②塗銷所有權移轉登記之訴、③移轉所有權登記之訴等，均無理由。

肆、綜上所述，被上訴人就系爭土地，本於土地法第104條優先購買權規定，分別請求①確認優先購買權存在之訴、②塗銷所有權移轉登記之訴、③移轉所有權登記之訴等，均無理由不應准許，是原審判如被上訴人之請求，而為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨執此指摘原判決不當，聲明求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。

陸、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。

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