臺灣臺中地方法院96年度重訴字第390號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第390號

原告

辛○○

原告

寅○○

原告

未○○

原告

甲○○

原告

乙○○

原告

丁○○即戊○○之

原告

巳 ○

原告

癸○○

原告

子○○

原告

壬○○

原告

丙○○

原告

申○○

原告

午○○○

共同訴訟代理人

蘇顯騰 律師

被告

卯○○

被告

號

被告

丑○○

被告

號

被告

己○○

被告

番地之

被告

辰○○○○○○○

被告

地13

被告

庚○○

被告

番地1

共同訴訟代理人

陳益軒 律師

複代理人

黃柏霖 律師

　　　　　　酉○○

上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國98年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、按當事人於訴訟繫屬中死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止，依法應由法定續行訴訟之人承受訴訟，此觀民事訴訟法第168條、第175條之規定自明。本院於民國96年8月27日受理本件訴訟，其起訴狀所載原告之一為戊○○，惟戊○○於訴訟進行中即97年3月13日死亡，其全體繼承人即原告丁○○、及訴外人吳憲忠、吳憲郎、吳香蘭等人於97年6月11日1訂立遺產分割契書，共同約定有關戊○○遺產之一切權利，均由原告丁○○繼承，就本件確認優先購買權存在事件，亦由原告丁○○承受訴訟，此有戶籍謄本、繼承系統表及遺產分割契約書在卷可稽，並經原告丁○○於97年6月24日聲明承受訴訟，核無不合，依法應予准許。

二、民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院27年上字第316號判例參照）。本件原告主張原告係被告卯○○、丑○○名下土地之承租人，依法應有優先承買權，然為被告所否認，則原告優先承買權之存否並不明確，其在私法上之地位即有受侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決除去，則其訴請確認非無法律上利益，先予敘明。

貳、實體事項

一、原告主張：

（一）系爭坐落臺中縣太平市○○路段102地號面積1,896平方公尺、同段102-16地號面積62平方公尺、同段102-26地號面積284平方公尺、同段102-27地號面積162平方公尺、同段102-28地號面積68平方公尺、同段102-46地號面積67平方公尺、同段102-47地號面積52平方公尺、同段102-50地號面積276平方公尺、同段102-51地號面積113平方公尺、同段102-52地號面積22平方公尺及同段102-53地號面積34平方公尺等11筆土地（以下簡稱系爭土地），均係由同段102地號土地分割出來，或由102地號土地分割出102-7、102-11地號土地再為分割出來。上開土地原為訴外人林鑽燧所有，於日據時代即已開始出租於原告或原告之祖先作為房屋基地使用。林鑽燧於42年間遷居日本，名下所有土地均委託其親戚葉作樂律師管理，並繼續向基地承租人即原告等人收租。林鑽燧於47年8月16日死亡，其權利義務由其繼承人即訴外人林守藩與被告己○○、辰○○○○○○○、庚○○等四人共同繼承，嗣林守藩於73年5月18日死亡，未婚無後，其權利義務復由被告己○○、辰○○○○○○○、庚○○三人（以下簡稱己○○等三人）以共同繼承。其間，葉作樂律師於63年12月24日以林鑽燧名義與被告卯○○訂立買賣契約 (私契)，將坐落同段102-2地號面積60平方公尺、同段102-7地號面積5270平方公尺、同段105地號面積380平方公尺及同段105-2地號面積9930平方公尺等地號之土地作價新臺幣（下同）104萬元出賣於被告卯○○，並於64年1月10日訂立不動產買賣土地所有權移轉登記契約書（公契）辦理所有權移轉登記完畢，被告卯○○即對基地承租人主張終止租賃關係收回租賃物云云，嗣經基地承租人等發現林鑽燧在訂約前早已死亡多年，而訴請確認被告卯○○與林鑽燧間所成立之買賣關係不存在及被告卯○○應將上開土地之所有權移轉登記塗銷，案經本院68年度訴字第2040號民事判決、臺灣高等法院臺中分院68年度上字第1154號及最高法院70年臺上字第1468號民事判決基地承租人全部勝訴確定，而於73年5月10日將上開土地回復登記為林鑽燧名義。嗣被告卯○○與林守藩、被告己○○等三人又於昭和58年 (民國72年）8月20日訂立「和解契約書」，其和解內容主要為：㈠、葉作樂與卯○○於63年12月24日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為104萬元。於卯○○交付己○○等人和解金1000萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效。㈡、若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由卯○○自行處理。㈢、一切稅捐、規費由買方負擔。㈣、和解契約成立買賣之標的為：⑴、坐落同段101地號面積1,518平方公尺土地 (但以現在的土地標示為同段61、61-1、61-2地號)。⑵、坐落同段102地號建面積6,204平方公尺土地 (但以現在的土地標示為同段102、102-1至102-22地號止)。⑶、坐落同段105地號建面積10, 310平方公尺土地 (但以現在的土地標示為同段000-000-0至105-8地號為止)。⑷、坐落同段105-1地號建面積679平方公尺土地 (但以現在的土地標示為同段000-0-000-0地號)。」（以上土地地號詳為61、61-1、61-2、102、102- 1、102-2、102-3、102-4、102-5、102-6、102-7、102-8、102-9、102-10、102-11、102-12、102-13、102-14、1 02-15、102- 16、102-17、102-18、102-19、102-20、102-21、102-22、105、105-1、105-2、105-3、105-4、105 -5、105-6、105-7、105-8、105-9地號，共計36筆土地（以下簡稱36筆土地）。

（二）嗣林守藩及被告己○○等三人出具授權書，授予訴外人李燕參代理權，處理36筆土地事宜，72年11月24日林守藩及被告己○○等三人再出具授權書，授權訴外人李文騫（李燕參之子）及被告卯○○就前開36筆土地，於前被授權人李燕參如因故不能行使權利時得由被授權人李文騫、被告卯○○等二人共同全權行使原授權書所載事項。授權人同意被告卯○○取得36筆土地之所有權。嗣李燕參於73年4月12日以林守藩及被告己○○等三人之被授權人地位辦理前開36筆土地之繼承登記申請，且於73年5月10完成繼承登記，而將該36筆土地登記為林守藩及被告己○○等三人分別共有，應有部分各四分之一，並於73年5月15日以出賣人林守藩、被告己○○等三人之代理人名義與李文騫、被告卯○○訂立「不動產買賣契約書」，將上開36筆土地出賣給李文騫、被告卯○○，買賣價款為：「 (1)、於64年5月15日間，已由承買人卯○○，交與出賣人之財產管理人葉作樂律師新臺幣貳佰貳拾壹萬柒仟貳佰玖拾肆元捌角 (2,217,294.8元)整。(2 )、於72年8月間，在日本東京都和解時，再由承買人卯○○交與出賣人日幣1000萬圓，以上列兩項金額為本件全部買賣價款。」

（三）嗣李文騫、被告卯○○竟於74年3月25日起訴請求被告己○○等三人將前開36筆土地所有權全部移轉登記予李文騫、被告卯○○共有。案因被告己○○等三人均末到庭，由本院以74年度繼字第17號民事判決李文騫、被告卯○○全部勝訴，被告己○○等三人未上訴而告確定。

（四）被告己○○等三人又於75年2月22日出具授權書，就前開36筆土地授予被告卯○○代理權，範圍包含辦理林守藩應有持分4分之1遺產申報、繼承登記、及土地全部所有權之讓售、訂立契約領取價款、申報現值 (增值稅)、所有權移轉、土地管理、土地分割、鑑界、標示變更、補（換）書狀登記等有關一切手續之權、並有民法第534條、民事訴訟法第70條所定特別代理權，代理領取繼承用戶籍謄本或有關戶籍證明文件。

（五）被告卯○○於75年5月7日以被告己○○等三人之被授權人地位就前開36筆土地辦理林守藩名下應有部分4分之1之繼承登記申請，於75年5月9日完成繼承登記，將林守藩所有前開36筆土地應有部分四分之一登記為被告己○○等三人分別共有。

（六）75年9月9日被告卯○○以被告己○○等三人之受任人地位依序以臺中郵局第1203、1242、1247、1259、1263、1265、1269等號存證信函分別通知基地承租人原告戊○○、林水盛 (原告辛○○、寅○○之被繼承人)、陳朝南（原告午○○○之繼承人）、賴陳阿鑾、原告丙○○、原告巳○及原告申○○等人及以其他字號存證信函通知其他基地承租人，表明其受被告己○○等三人委任全權處分前開36筆土地，茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依台端使用面積向寄件人所委任之訴外人游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。

（七）嗣被告卯○○於76年6月27日再以被告己○○等三人之被授權人地位，與被告卯○○及丑○○二人虛偽訂立公契「土地買賣所有權移轉契約書」，將前開36筆土地虛偽記載買賣價款總金額113,419,350元，出賣予被告卯○○及丑○○二人（按上開36筆土地之總面積18,747平方公尺，乘以每平方公尺6,050元，即等於113,419,350元），嗣於76年6月29日將該虛偽買賣移轉土地之情事，向臺中縣稅捐稽徵處申報土地增值稅，使該處之承辦公務員將該不實之出賣移轉事項登載於其職務上所掌之公文書即「土地增值稅繳款書」36份，嗣於76年8月22日將該不實之買賣過戶情事，持向臺中縣霧峰地政事務所辦理所有權移轉登記，隨即撤回銷號，嗣又於76年10月3日重新檢附上開存證信函及有關文件，持向臺中縣霧峰地政事務所申請辦理所有權移轉登記，經於76年10月14日完成上述36筆土地所有權移轉登記，其中被告卯○○、丑○○之應有部分各二分之一。

（八）被告卯○○、丑○○二人嗣後即於86年間以前開36筆土地之所有權人地位，對其上之基地占有人，訴請拆屋還地訴訟（共析分為七件，案號分別為86年度重訴第118號、86年度重訴第393號、86年度訴字第1345號、86年度訴字第1346號、86年度訴字第1347號、86年度訴字第1348號、86年度訴字第1349號），其中86年度訴字第1345號，乃以本件原告為被告，業經判決被告卯○○、丑○○二人敗訴確定（以下簡稱前訴確定判決）。其理由確認原告有基地租賃之優先購買權足以對抗被告卯○○、丑○○二人，故原告分別為系爭土地之基地承租人，對於被告卯○○、丑○○二人與被告己○○、庚○○、林玉枝間之買賣，有以同一條件優先購買之權，且該基地承租之優先購買權具有物權之效力，並得對抗被告。

（九）被告卯○○雖抗辯於75年9月9日其曾以被告己○○等三人之受任人地位以存證信函分別通知基地承租人戊○○、林水盛、陳朝南、賴陳阿鑾、丙○○、巳○及申○○等人以每平方公尺6,050元購買及催繳租金，逾期終止租約云云，然原告等人就系爭土地有無基地租賃關係存在，為前案訴訟爭執之核心問題，業經前訴確定判決明確認定原告等人為系爭土地之基地承租人，被告所為上開通知及催告均屬不合法，原告等人對於系爭土地於出賣時，有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，業如前述。該前訴確定判決就訴訟標的及爭點問題，既經雙方攻防辯論及法院判斷，自既有既判力 (訴訟標的部分)及爭點效之效力 (爭點部分)。

（十）基上，原告等人為系爭土地之基地承租人，其租賃關係仍存續中，為前案民事確定判決所認定，故原告等人就系爭土地原所有權人即林守藩、被告己○○等三人與被告卯○○間於72年8月20日訂立之「和解契約書」，就系爭土地所成立之買賣，土地法第104條第1項規定，有依同樣條件優先購買之權，此項基地優先購買權，具有物權之效力，被告卯○○、丑○○縱已為所有權移轉登記，仍不能對抗原告等人，亦即其所有權移轉登記對原告等人不生效力，原告得訴請其塗銷登記。被告庚○○等三人既從未將出賣條件通知原告等基地承租人後，原告等基地承租人自無從表示承買或放棄承買之可言，自無適用上開規定視為放棄優先購買權之餘地，原告等人之優先購買權自不因之而消滅。

（十一）原告等人就系爭土地既有基地租賃關係存在，就被告己○○等三人與被告卯○○間於72年8月20日訂立和解契約書所成立之買賣，自有按同一買賣條件之優先購買權存在。爰以起訴狀向原出租人即被告己○○等三人表示願以其將系爭土地出賣於卯○○之相同出賣條件為優先購買之意思表示。因系爭土地現已登記為被告卯○○、丑○○所有，並於前案判決確定之後，猶再次對原告等人提起拆屋還地及不當得利之訴訟 (本院96年度訴字第1060號)，原告等人自有提起確認優先購買權存在之訴訟之利益與必要。又被告丑○○登記應有部分2分之1部分，雖未與被告己○○等三人直接成立買賣關係，應認從被告卯○○基於買受人之權利繼受而來，原告等人之優先購買權既得以物權效力對抗被告卯○○之全部土地所有權移轉登記，自仍得以物權效力對抗繼受被告卯○○所有權移轉登記權利之後手被告丑○○，一併訴請其塗銷所有權移轉登記。爰請求確認原告等人分別就所承租之基地部分有優先購買權存在：被告卯○○、丑○○應將上述土地之所有權移轉登記塗銷。被告己○○等三人應將上述土地按己○○等三人與被告卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予原告等人，並辦理所有權移轉登記予原告等人。其中承租占用之基地，若屬整筆土地之其中一部分，被告己○○等三人亦應將該部分分割出新地號後再辦理所有權移轉登記予原告等人。

（十二）原告願意將同一條件之價金提高至前開36筆土地按800萬元計算之價格給付被告己○○等三人。並同意負擔土地增值稅及過戶費用等語。

（十三）聲明：

⒈確認原告辛○○、寅○○就坐落同段102-47地號面積52平方公尺、同段102-50地號面積276平方公尺、同段102-53地號面積34平方公尺，如附圖所示編號１部分，共三筆土地有優先購買權存在；被告卯○○、丑○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所（改制前為霧峰地政事務所，以下同）於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各2分之1之所有權移轉登記塗銷。被告己○○等三人應將上述土地按被告己○○等三人與被告卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予原告辛○○、寅○○，並辦理所有權移轉登記予原告辛○○、寅○○，並按辛○○、寅○○應有部分各二分之一保持共有。

⒉確認原告未○○、甲○○、乙○○就同段102地號面積1,896平方公尺土地，其中之如附圖編號3面積159平方公尺及編號3-1面積113平方公尺部分有優先購買權存在；被告卯○○、丑○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。被告己○○等三人應將上述土地按被告己○○等三人與被告卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予原告未○○、甲○○、乙○○三人，並將上述102地號土地之其中如附及編號3-1面積113平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予原告未○○、甲○○、乙○○，並按未○○、甲○○、乙○○應有部分各三分之一保持共有。

⒊確認原告戊○○就同段102地號面積1,896平方公尺土地，其中之如附圖編號6面積47平方公尺部分及同段102-46地號土地，其中之如附圖編號6面積7平方公尺之土地有優先購買權存在；被告卯○○、丑○○應將上開土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。被告己○○等三人應將上述土地，按被告己○○等三人與被告卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予原告戊○○，並將上述102地號土地之其中如附圖編號6面積47平方公尺及102-46地號土地之其中如附圖編號6面積7平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予原告戊○○。

⒋確認原告巳○就同段102地號面積1,896平方公尺土地，其中之如附圖編號7面積211平方公尺部分及同段102-46地號面積67平方公尺土地，其中之如附圖編號7面積11平方公尺部分土地有優先購買權存在；被告卯○○、丑○○應將上開土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。被告己○○等三人應將上述土地按被告己○○等三人與被告卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予原告巳○，並將上述102地號土地之其中如附圖編號7面積211平方公尺及同段102-46地號土地之其中如附圖編號7面積11平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予原告巳○。

⒌確認原告癸○○、子○○、壬○○就同段102地號面積1,896 平方公尺土地，其中之如附圖編號8面積225平方公尺及編號8-1面積87平方公尺部分有優先購買權存在；被告卯○○、丑○○應將上開土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。被告己○○等三人應將上述土地按被告己○○等三人與被告卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予原告癸○○、子○○、壬○○三人，並將上述102地號土地之其中如附圖編號8面積225平方公尺及編號8-1面積87平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予原告癸○○、子○○、壬○○，並按癸○○、子○○、壬○○應有部分各三分之一保持共有。

⒍確認原告丙○○就同段102地號面積1,896平方公尺土地，其中之如附圖編號4面積99平方公尺部分、同段102-52地號面積22平方公尺土地之優先購買權存在；被告卯○○、丑○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。被告己○○等三人應將上述土地按被告己○○等三人與被告卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予原告丙○○，並將上述102-52地號面積22平方公尺土地及102地號土地之其中如附圖編號4面積99平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予原告丙○○。

⒎確認原告申○○就同段102-27地號面積162平方公尺、同段102-28地號面積68平方公尺土地，其中之如附圖編號5-1面積26平方公尺部分、同段102-51地號面積113平方公尺土地之優先購買權存在；被告卯○○、丑○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。被告己○○等三人應將上述土地按被告己○○等三人與被告卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予原告申○○，並將上述同段102-27地號面積162平方公尺、同段102-51地號面積113平方公尺及同段102-28地號面積68平方公尺土地之其中如附圖編號5-1面積26平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予原告申○○。

⒏確認原告午○○○就同段102-16地號面積62平方公尺、同段102-26地號面積284平方公尺土地之優先購買權存在；被告卯○○、丑○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。被告己○○等三人應將上述土地按被告己○○等三人與被告卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予原告午○○○，並辦理所有權移轉登記予原告午○○○。

二、對被告抗辯之陳述：

（一）被告卯○○所稱之「土地評估現值數額」即總價額4,9210,596 元乙節，係被告卯○○個人之主張及之算法，並非被告卯○○與被告己○○等三人間於72年8月20日所訂立之「和解契約」之真正買賣價格，被告卯○○自行灌水提高價金之算法，並非實在，其情節與被告卯○○於75年9月9日所發存證信函所為之不合法通知，如出一轍，應非可採。又72年訂立之「和解契約」迄今已24年，現在用以前之價金數額作為計算標準縱有不合理，亦應由法院依照物價指數標準及其漲幅調整之，而非可由被告片面主張，故被告前開主張應無理由。

（二）被告卯○○與被告己○○等三人間於72年8月20日訂立之「和解契約」（買賣契約）時，並未依法通知原告等基地承租人行使優先購買權，原告等於當時並不知有該項「和解契約」存在。嗣被告卯○○於75年9月9日以被告己○○等三人之受任人地位以存證信函分別通知原告等人時，亦僅表明：其受被告己○○等三人委任全權處分前開36筆土地，茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款等語。而以每平方公尺6,050元計算前開36筆土地之買賣價款總金額為113,419,350元，顯與上述「和解契約書」所約定日幣1,000萬圓（或再加計104萬元）不符，已不實灌水提高約40-50倍，更未載明該和解契約書所載之其他負擔稅捐及過戶費用等條件，因此該存證信函之通知意旨有所不實，自非屬合法之通知，即視為未通知。而被告卯○○於當時既為被告己○○等三人之受任人，其關於債務之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一之責任。而被告迄未正式以書面合法通知原告以其買賣之同一條件行使優先購買權，致原告遲遲無法知悉被告等間之買賣條件內容為何，並以正確之同一條件行使優先購買權，其因遲延所生之不利益，應由被告己○○等三人自行負擔，與原告無關。

（三）從86年至96年間，被告卯○○、丑○○以所有權人自居，以原告等無權占有為由，對原告等提起拆屋還地之訴訟，原告等就是否為基地承租人？租賃關係是否仍存續？原告等得否對抗名義上所有權人即被告卯○○、丑○○？均處於不明確之狀態，而被告卯○○猶主張其於75年9月9日以被告己○○等三人之受任人地位以存證信函通知及催告原告等合法，否認僅以日幣1,000萬圓（或再加計104萬元）購買被告己○○等三人所有之前開36筆土地，以致被告卯○○與被告己○○等人間之買賣條件為何，處於狀況不明之狀態，非俟訴訟確定，無法釐清事實。而在此段期間，被告己○○等三人或其授權代理人猶未以正式以書面合法通知原告以其買賣之同一條件行使優先購買權，致原告遲遲無法知悉被告等間之買賣條件內容為何，並以正確之同一條件行使優先購買權，其因遲延所生之不利益，應由被告己○○等三人自行負擔，與原告無關。

（四）又原告於前案訴訟確定有基地租賃關係之後，隨即提起本件訴訟，行使基地承租人之優先購買權，而被告己○○等三人直至97年2月12日始提出答辯狀正式確認其等與被告卯○○於72年8月20日所簽訂之「和解書」為真，且未曾受領104萬元之價金，僅受領日幣1000萬圓之價金，並確認其於87年間始獲悉卯○○使用不實之佃農放棄優先購買權之證明文件（即上開存證信函），以被告己○○等三人以113,419, 350元出售其所有在臺系爭土地之買賣原因，移轉所有權予被告卯○○及丑○○，有侵害佃農法定優先購買權之情事云云。並將該份答辯狀透過送達代收人吳正順律師送達原告之訴訟代理人，此與原告所主張者相符。

三、被告抗辯：

（一）林守藩、被告己○○等三人將前開36筆土地出售與被告卯○○時，其日期為72年8月20日，而土地於76年6月移轉登記於被告卯○○時之公告現值均為950元/平方公尺，其中系爭土地自80年起，其公告現值均調高為4,400元/平方公尺，至原告起訴時，公告現值已均調高至13,000元/平方公尺。足見原告於96年8月27日提起本訴主張優先購買權時，系爭土地之公告現值均為76年6月土地公告現值之13.68倍，本件原告於73年即已知悉被告間有上開買賣行為，得依法向原地主即被告己○○等三人請求優先購買，然原告並未行使該權利，於23年後，該土地價格巨幅上漲後，始行使優先權，並主張以數年前之價格優先購買，是否妥當，尚值斟酌。

（二）被告己○○等三人於75年2月22日即已授與被告卯○○特別代理權，委任卯○○代理辦理系爭土地所涉租賃權及優先承買權等法律事宜，足認被告卯○○確有權代理己○○等三人為土地法第104條所定之法律行為，原告於起訴狀已聲明行使優先承買權，其承買價額自應以系爭土地96年度之市值計算。而被告卯○○以被告庚○○等三人之代理人，及被告己○○等三人分別於97年1月29日、97年7月11日，以原地主之身份，以答辯狀之送達為通知原告給付買賣價金之意思表示，請原告應於答辯狀繕本送達翌日起15日內，按系爭土地評估現值數額即總價額49,210,596元，以現金一次支付至臺中市○區○○○街15號2樓之1即被告訴訟代理人陳益軒律師事務所址，履行土地買賣價金給付義務，然均已合法送達予原告之共同訴訟代理人蘇顯騰律師，而原告迄今均未於上開期限內給付買賣價金予被告己○○等三人，亦未表示任何意見，顯已逾上開期限，被告卯○○自得以被告己○○等三人代理人之名義，自答辯狀送達之日起為解除契約之意思表示。原告起訴確認優先承買權，僅欲繼續占有上開土地，其等並無確有購買之意願，且承上所述，原告之行為依法自應認為原告已放棄優先承買權。

（三）兩造間又自67年起至今訴訟多件，顯見原告已知悉林守藩、被告己○○等三人於72年8月20日將系爭土地出售與被告卯○○，出售當時，原告得基於土地上房屋所有人之地位，得主張以同一買賣條件優先購買，竟不於當時主張優先購買，長年不行使，迨96年8月27日土地地價上漲13.68倍 (以公告現值計算)後，始起訴主張以數年前較低之價格，主張優先購買，違反誠信原則，自有末當「同一條件」之價格承買，其承買價額應以系爭土地原告起訴時 (即96年度)之市值計算，始符誠信原則。

（四）87年5月13日之確認書，內容雖載明撤銷及終止對被告卯○○之授權，然該確認書係被告己○○等三人對訴外人林清標所為之意思表示，並非對被告卯○○所為之意思表示，縱該確認書係為對被告卯○○所為之意思表示，然被告己○○三人並未將該確認書合法送達予被告卯○○以撤銷或終止其對系爭土地之授權，是被告己○○等三人並無合法終止對卯○○之授權。

（五）原告於97年3月17日在另案（本院96年重訴字第428號），提出被告己○○等三人簽立予訴外人林清標之授權書，表示被告己○○等三人已授權林清標得對被告卯○○原有代理權表示終止的意思表示。然由該授權書之內容觀之，並未有如此之表示，此部分只是被告己○○等三人授權林清標就系爭土地得為一切訴訟行為，並無權利得以終止、撤銷被告己○○等三人授權被告卯○○代理被告己○○等三人的行為。是林清標並無權利代被告己○○等三人對卯○○終止授權。

（六）「同一條件」價格部分：應以被告卯○○於97年1月29日提出之原告未○○等13人占用土地現值計算明細表內所示金額為同一條件價格，全部總值為49,210,596元。

（七）林守藩、被告己○○等三人與被告卯○○在72年8月20日與所簽訂之和解書第9條之真正意思表示為就有關原告所主張之系爭土地優先承買權之一切相關問題，全部授權被告卯○○行使。

（八）土地增值稅為土地過戶時應繳交給國家之費用，並非由被告所收取，原告主張願負擔土地增值稅部分，顯有讓土地購買之同一條件價格，看起來較無違反誠信原則。故暫且不論原告願負擔土地增值稅部分，僅就原告願出價購買土地價格之二個方案，其與起訴時公告現值之價格就相差30~40倍，惶論要以起訴時之市價計算同一價格了，故原告所主張之同一條件價格仍以數年前較低之價格，主張優先購買權，顯違反誠信原則，自有未當。再者，自76年6月27起至今，原告所占用之系爭土地公告增值稅之徵收就高達7,493,195元，而原告願購買其所占用之土地之總金額僅為651,556元或854,000元，二相比較，國家徵收之稅金就比原告所主張之同一條件價格高達9~11倍，惶論系爭土地之價值了。然原告卻仍主張以21年前之價格為同一條件購買系爭土地，顯違反誠信原則等語。

（九）聲明：駁回原告之訴。

四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於原告對於被告卯○○與林守藩、被告己○○等三人間就系爭土地之買賣契約，有無土地法第104條第2項之優先購買權存在？原告之優先購買權是否於被告己○○等三人催告行使，因逾期未行使而消滅？原告於二十餘年後始行使優先購買權，是否違反誠信原則？系爭優先購買權所指同樣條件之價格，應如何決定？茲析述如下：

（一）原告對於被告卯○○與林守藩、被告己○○等三人間就系爭土地之買賣契約，有無土地法第104條第2項之優先購買權存在經本院調閱本院86年度訴字第1345號拆屋還地事件卷宗及其全部上訴卷宗及原告提出系爭土地登記謄本，查悉系爭土地係分割至系爭102號土地，而102號土地於35年7月31日地目即係「建」。本件日據時代之租金收據屬名為「小作料領收通帳」、「小作料」即「佃租」之日文。然光復後已登記為建地並繼續繳租，其上並均建有房屋等，自有修正後土地法第104條之適用，應無疑義。再者，被告卯○○於63年6月24日與無權代理之葉作樂所訂定之買賣契約及辦理所有權移轉登記，業經法院判決確認其買賣關係不存在，並應塗銷其所有權移轉登記確定。嗣後被告卯○○始於72年8月20日與林鑽燧之全體繼承人即林守藩、被告己○○等三人另立和解契約書，以原63年間成立買賣契約所約定之價格加計日幣1000萬圓，作為買賣條件，且其以存證信函通知原告之時間在75年，辦理不動產買賣契約書之時間為76年6月27日，其所有權移轉登記之時間為76年10月3日。又被告丑○○所有權應有部分二分之一部分，其自承係向李燕參之子李文騫購買而來，而李文騫、被告卯○○與被告己○○等人所成立之不動產買賣契約書之時間在74年6月25日（被告己○○等三人否認有成立此項不動產買賣契約書），故本件原告等之優先購買權，應適用64年7月24日所增訂土地法第104條第2項新法規定，即承租人之優先購買權，具物權效力，應可認定，並有本院86年度訴字第1345號拆屋還地事件民事判決書及其全部上訴判決書可稽。被告空言抗辯：本件買賣債權發生時間為63年，為土地法第104條修正前發生，無優先承買權之適用云云，惟未能舉證以實其說，自不足採。

（二）原告之優先購買權是否於被告己○○等三人催告行使，因逾期未行使而消滅？

⒈經本院調閱本院86年度訴字第1345號拆屋還地事件卷宗及其全部上訴卷宗，查悉被告卯○○以被告己○○等三人之受任人地位於75年9月9日以存證信函催告戊○○、林水盛、陳朝南、丙○○、巳○、申○○等人，而其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受被告己○○等三人委任全權處分前開36筆土地，以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。然該存證信函並未表明林守藩、被告己○○等三人已於72年8月20日將前開36筆土地以104萬元及日幣1,000萬圓出賣於被告卯○○之事實，且未明確催告原告是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金提高至每平方公尺價格6,050元，而與原來買賣契約之約定不符，並非通知限期行使優先購買權之合法催告。又被告卯○○以被告己○○等三人之授權人地位與被告丑○○、卯○○二人於76年6月27日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書雖記載前開36筆土地之買賣價金為1億1341萬9350元（折合每平方公尺6,050元），且記載價款交付方法為登記完畢日一次付清，然並無法證明有交付一億多元價金之事實，而該土地登記簿登記原因發生日期為「76年6月27日」，原因為「買賣」，然其向原告所發存證信函之日期為75年9月9日，送達日期為75年9月10日，由此觀之，被告己○○等三人於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何令原告行使優先購買權？職是，被告己○○等三人之通知即非合法，此有本院86年度訴字第1345號拆屋還地事件民事判決書及其全部上訴判決書可稽。

⒉再者，被告另辯：被告卯○○以被告庚○○等三人之代理人，及被告己○○等三人分別於97年1月29日、97年7月11日，以原地主之身份，以答辯狀之送達為通知原告給付買賣價金之意思表示，請原告應於答辯狀繕本送達翌日起15日內，按系爭土地評估現值數額即總價額49,210,596元，以現金一次支付予被告訴訟代理人陳益軒律師事務所址，履行土地買賣價金給付義務，然均已合法送達予原告之共同訴訟代理人蘇顯騰律師，而原告迄今均未於上開期限內給付買賣價金予被告己○○等三人，亦未表示任何意見，應視為放棄優先承買權，被告卯○○自得以被告己○○等三人代理人之名義，自答辯狀送達之日起為解除契約之意思表示等語。惟查：被告邱𡍼金所稱前開36筆土地評估現值數額49,210,596元，純係邱𡍼金個人之主張及算法，此數額顯然並非被告邱𡍼金與林守藩、被告己○○等三人於72年8月20日所訂立和解契約之買賣價格；況且被告卯○○於72年8月20日與林守藩、被告己○○等三人另立和解契約書，係以原63年間成立買賣契約所約定之價格加計日幣1,000萬圓，作為買賣條件，是被告己○○等三人以自行提高之買賣價格通知原告行使優先購買權，難謂符合土地法第104條第2項所定基地出租人須將「與出賣予第三人之同樣條件」之出賣條件通知承租人之規範意旨，原告縱於接到該通知後未於相當期間內表示行使優先購買，亦不生其優先權視為放棄之效力。是原告之優先購買權，並不因收受被告己○○等三人前開催告後逾期未行使而消滅。

（三）原告於二十餘年後始行使優先購買權，是否違反誠信原則？查原告對系爭土地有合法之租賃權，且不因被告邱𡍼金於75年9月9日以原地主即被告己○○等三人受任人之地位，催告原告等承租人繳交自54年起積欠之租金而逾期未繳致租約消滅；亦不因原房屋不堪使用、重新拆建而消滅；且原告等承租人依土地法第104條第2項規定有優先購買權，被告邱𡍼金與被告己○○等三人間之買賣契約不得對抗有租賃權之原告等情，係於95年6月27日臺灣高等法院臺中分院92年度上更㈠字第58號拆屋還地事件判決時始經明確認定，而該案件迨至95年11月16日最高法院95年度台上字第2563號裁定駁回被告邱𡍼金、丑○○之上訴始告確定。原告於前開拆屋還地事件判決確定前，對是否仍為系爭土地之承租人而有土地法第104條所定之優先購買權，客觀上仍屬未得確認之狀態，故原告於該拆屋還地事件判決確定後之96年8月27日起訴行使優先購買權，難謂係長期拖延不行使而有違誠信原則。

（四）系爭優先購買權所指同樣條件之價格，應如何決定？

⒈按土地法第104條第1項後段係規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。所謂同樣條件，應指與基地出賣當事人雙方所訂立買賣契約之條件完全相同。本件被告邱𡍼金與林守藩、被告己○○等三人於72年8月20日簽訂之和解契約書，根據兩造不爭執之中譯本記載：「…今日甲（即被告卯○○）乙（即林守藩、被告己○○等三人）雙方成立以下的和解：第一條：甲、乙雙方由於本日葉作樂與甲締結之本件土地契約以當時有效流通的中華民國新台幣壹佰零肆萬元為其限度，且葉作樂因具有乙的有效代理權，有關右項買買金額的限度，且於第三條的和解金額支付之後，買賣契約成效確認。…第三條：甲對乙於本件土地契約付日幣1000萬元做為和解金。第四條：甲負擔本件土地所有權移轉於甲的所需登記專利稅、取得稅、代書費用、地價稅、土地增值稅等一切費用。乙在所有權移轉上之所需手續上給予協助。…」，並參諸被告己○○等三人於97年2月12日提出之民事答辯狀第二點陳稱：「…故所謂和解書實質上為被告（即己○○等三人）與邱𡍼金所簽訂之土地買賣契約書，其買賣價金為日幣1仟萬圓整，被告等如數受領完畢而成立土地買賣契約」等語，足見林守藩（於73年5月18日死亡，契約權利義務由被告己○○等三人繼承）、被告己○○等三人於72年8月20日將前開36筆土地係以104萬元及日幣1,000萬圓出賣於被告邱𡍼金。至於李文鶱、被告邱𡍼金與被告己○○等三人於74年6月25日成立之不動產買賣契約書，業據被告己○○等三人否認有成立該不動產買賣契約；另被告邱𡍼金以被告己○○等三人之授權人地位與被告丑○○、邱𡍼金於76年6月27日訂立之土地買賣所有權移轉契約書，亦因被告丑○○、邱𡍼金無法證明有交付1億多之價金而經認定並非實在，此已據臺灣高等法院臺中分院92年度上更㈠字第58號判決闡述綦詳。準此，原告依土地法第104條第1項規定取得之優先購買權，係指原告有依基地出賣人即林守藩、被告己○○等三人於72年8月20日將前開36筆土地出賣於被告邱𡍼金之同樣條件優先購買所承租基地之權。

⒉查林守藩、被告己○○等三人與被告邱𡍼金就前開所訂買賣契約之價金約定為104萬元加日幣1,000萬圓，被告雖抗辯：該約定之價金係屬72年8月間之幣值，應以前開36筆土地之公告現值或現有市值作為原告行使優先購買權之買賣價格云云，惟為原告否認，且亦無證據證明林守藩、被告己○○等三人與被告邱𡍼金於72年成立和解時，即係以前開36筆土地當時之市價作為買賣之價金，故被告前開所辯，尚非可採。再者，根據本院向中央銀行業務局函查結果，透過行政院主計處網頁公佈之換算表，依據兩個時點之消費者物價指數月資料換算得出，63年12月24日之10 4萬元，換算成96年8月27日（即原告提起本件訴訟時間）之幣值約為2,936,758元。72年8月20日之104萬元，換算成96年8月27日之幣值約為1,589,774元。72年8月20日之日幣1,000萬圓，換算成96年8月27日之幣值約為2,520,985元。此有該局98年7月8日台央業字第0980035394號函附卷可稽，前開買賣契約所約定之價金104萬元加日幣1,000萬圓，換算成原告提起本件訴訟時之幣值，最高僅為5,457, 743元，而原告就前述買賣價金部分，願加價至800萬元作為同樣條件之買賣價格，核屬對基地出賣人即被告己○○等三人有利，應無不可。而前開36筆土地（包含系爭土地在內）總面積為18,747平方公尺，以買賣總價額800萬元計算，則每平方公尺為427元（計算式：8,000,000÷18,747＝426.73，元以下四捨五入）。準此，原告等人就承租之基地行使優先購買權，其同樣條件之購買價格，即如附表「同樣條件之購買價格」欄所示。

⒊另林守藩、被告己○○等三人與被告邱𡍼金於72年8月20日成立之和解契約，雙方並約定辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，係由買受人即邱𡍼金負擔。該項約定既然為買賣條件之一，則原告行使優先購買權時，前開稅捐、代書及過戶費用應由買受人負擔乙節，自亦屬「同樣條件」之內涵，而原告並表明願意負擔前開稅捐、代書及過戶費用。

（五）末按出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第2項後段定有明文。被告己○○等三人出賣前開36筆土地時，並未合法通知原告等承租人行使優先購買權，被告己○○等三人與被告邱𡍼金訂立之買賣契約（即前開和解契約書），自不得對抗有優先購買權之原告。而被告邱𡍼金、丑○○基於前述買賣契約及嗣後經他案（即本院86年度訴字第1345號拆屋還地事件及其上訴事件）認為無效，且未經合法通知原告等承租人行使優先購買權之買賣契約而取得系爭土地之所有權（應有部分各2分之1），自亦不得對抗原告等人，故原告等人請求將該所有權移轉登記予以塗銷，核屬有據（最高法院69年度台上字第989號民事裁判要旨併為參照）。再者，原告等人就承租之基地行使優先購買權而分別與被告己○○等三人成立買賣契約後，依民法第348條規定，被告己○○等三人即負有交付土地於原告等人，並使其取得土地所有權之義務。而因原告未○○、甲○○、乙○○、丁○○、巳○、癸○○、子○○、壬○○、丙○○、申○○等人各別承租之基地係分散坐落在部分系爭土地各處（原告等人承租基地之範圍及面積詳如附圖所示），故被告己○○等三人所負交付土地及使買受人取得所有權之義務，自應包含將原告等人承租之特定部分分割出新地號並辦理所有權移轉登記。

（六）綜上所述，原告依據土地法第104條規定，確認優先購買權存在，並行使優先購買權，洵屬有據。從而，原告請求判決如主文壹至捌所載，為有理由，應予准許。

（七）本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

五、本件訴訟費用額確定為244,232元，由敗訴之被告負擔。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。