臺灣臺南地方法院民事判決

原告

鄭瑞德

訴訟代理人

鄭世賢律師

被告

駱志炫

被告

駱志成即駱陳秀枝之承受訴訟人

共同訴訟代理人

奚淑芳律師

共同訴訟代理人

張雯峰律師

複代理人

吳書榮律師

上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國111年12月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟 法第168條、第175條分別定有明文。本件起訴時之被告駱陳秀枝於本件訴訟進行中之民國109年3月6日死亡，其繼承人為駱志明、駱志成、駱志炫、駱純美，有駱陳秀枝之個人戶籍資料查詢結果、繼承系統表、上開繼承人之戶籍謄本在卷可參（見本院卷一第264、288至296頁）；又上開繼承人已簽立遺產分割協議書，約定：「就民國108年4月3日出售台南市○○區○○里○○街00鄰00號房產（即原告與駱陳秀枝、被告駱志炫間買賣契約標的中之臺南市○○區○○段000○號建物），因買方對於部分土地是否為既有巷道有疑義，提出訴訟，要求履約保證公司『僑馥建築經理股份有限公司』將保留款暫緩支付。針對保留款的部分，由駱志成繼承」等語（見本院卷一第298頁）；依此遺產分割協議書之文義，可認駱陳秀枝之繼承人有將駱陳秀枝因本件買賣契約所生之權利、義務，分歸駱志成繼承之意；而駱志成已於109年6月2日具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第286頁），核無不合，應予准許。

二、原告主張：原告與駱陳秀枝、被告駱志炫於108年4月3日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告買受駱陳秀枝、被告駱志炫所有之坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）暨其上同段275建號建物（下稱系爭建物，與上開土地合稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）625萬元，駱陳秀枝、駱志炫並保證系爭土地上並無供公眾通行之私有道路。而原告已依約將買賣價金存入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）於第一商業銀行股份有限公司安和分行之價金履約保證帳戶。嗣原告於108年5月7日就系爭土地向臺南市鹽水地政事務所申請鑑界，鑑界後發現系爭土地東側面臨康樂街、如附圖一斜線部分所示42.33平方公尺之土地早供公眾通行之用。原告因而去函予僑馥公司要求於上開爭議解決之前，暫停給付相關買賣價金予駱陳秀枝、駱志炫；然駱陳秀枝、駱志炫發函要求原告依約給付全部買賣價金，且原告於108年5月24日接獲僑馥公司來函表示：原告應於文到七日内，函覆系爭土地有部分土地供公眾通行之相關證據，或向法院提起本件爭議之相關訴訟，否則即將上開專戶内之價金餘款給付被告等語。為此，原告爰依民法第354條第1項、第2項、第359條本文之規定，請求減少買賣價金637,103元。並聲明：確認兩造於108年4月3日就系爭房地所簽立之買賣契約，其中買賣價金債權637,103元不存在。

三、被告則以：系爭房地原為駱陳秀枝、駿志炫共有，系爭建物係作為旅館之商業使用，駱陳秀枝、駿志炫因建蔽率問題，將系爭土地部分建築，部分則作為法定空地，並因經營商業需要供客戶停車之用。而系爭土地坐落於新營區康樂街與中山路245巷巷口，原告主張留設作為停車使用之法定空地，係供中山路245巷公眾通行之私有道路，然街道轉角處留設有較大法定空地，且通常民眾做為停車之用，為事理之常，至於成立私有公用地役關係，則屬罕見，更何況該中山路245巷為既成巷道已可供公眾通行，且公用地役關係為行政法上關係，應屬新營區公所或臺南市政府認定之職權。再者，系爭土地面積為124.61平方公尺，然系爭建物一樓面積為68.65平方公尺，騎樓為2.21平方公尺，合計70.86平方公尺，顯然原告於購買時知悉除建物及騎樓外尚有53.75平方公尺應為退縮地或空地，由此推知，原告於購買時即知系爭建物東側空地為買賣範圍之内，豈能因此主張瑕疵存在。縱認系爭土地部分土地有公用地役關係存在，然該處為法定空地，其價值自不可與建有建物之部分同一而論，蓋法定空地本不得加以利用，其經濟價值實較為低。至鑑定報告雖認系爭土地未來要開發重建，因有既成巷道，將有價值減損問題，然該鑑定報告並未訪查不動產現況、價格，欠缺評估價格之依據，且認系爭建物價格僅69萬元，不符常情及市價；又原告係將系爭建物作為出租套房之用，並未打算拆除，縱原告有開發需求，鑑定報告未斟酌既成巷道日後徵收之價金補償人係原告，此部分應予扣除，且開發前原告使用系爭建物所獲利益亦應扣除。並聲明：原告之訴駁回。

四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1項、第2項分別定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年度台上字第1031號、52年度台上字第1240號裁判意旨參照）。查原告以兩造間就系爭房地所成立買賣契約之買賣標的物存有瑕疵為由，而主張減少買賣價金，並因此主張該買賣契約之買賣價金債權部分不存在，為被告所否認，如不訴請確認，原告基於系爭買賣契約所應負擔之權利義務內容即無法確定，足致原告在私法上之法律上地位存在不安之危險，而此種不安危險之狀態，客觀上得以確認判決將之除去，則原告提起本件確認訴訟，自有確認利益，先予敘明。

五、經查，原告與駱陳秀枝、被告駱志炫於108年4月3日簽立系爭買賣契約，由原告以625萬元向駱陳秀枝、被告駱志炫買受系爭房地，系爭房地已於108年5月15日移轉登記為原告所有，嗣駱陳秀枝前於109年3月6日死亡，其全體繼承人已簽立遺產分割協議書，將駱陳秀枝因系爭買賣契約所生之權利、義務，分歸駱志成繼承等情，有系爭買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書、系爭房地登記第一類謄本、遺產分割協議書在卷可參（見本院卷一21、25、31至56、298頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。原告主張系爭土地上有供公眾通行之道路，屬物之瑕疵，應減少價金637,103元，然為被告所否認，並以前詞置辯，則本件兩造之爭點厥為：

㈠系爭土地上是否存有具有公用地役關係之道路？㈡如是，原告依民法第359條規定，請求減少買賣價金637,103元，有無理由？爰分敘本院得心證之理由如下：

(一)系爭土地上如附圖二斜線部分所示面積25.46平方公尺土地，為具公用地役關係之既成巷道：

1.查系爭土地為一南北長、東西狹之長型土地，其南側臨接新營區康樂街道路，東側則臨中山路245巷巷道（下稱245巷道路），有其地籍圖資網路便民服務系統查詢資料可參（見本院卷一第131頁）；又系爭建物坐落於系爭土地之西側，系爭土地之東側仍為空地，且依現場所見系爭土地與鄰地之界標位置，可知245巷道路之部分路面範圍應位於系爭土地東側空地上，此業經本院會同臺南市鹽水地政事務所（下稱鹽水地政）人員履勘現場查明無訛，有勘驗筆錄、現場簡圖、現場照片在卷可憑（見本院卷一第147至173頁）。又原告於勘驗期日主張系爭土地東側之空地，除北端部分空地外，其餘自系爭建物最外緣往東至地界線間之範圍，均為供公眾通行之道路（見本院卷一第151至155頁），亦經本院囑託鹽水地政依原告上開意見繪測複丈成果圖，並確認其所主張之系爭土地上公眾通行道路範圍為如附圖一斜線部分所示面積42.33平方公尺之土地，有鹽水地政108年9月9日所測字第1080083019號函暨所附複丈成果圖（即附圖一）附卷可參（見本院卷第175、177頁）。

2.按建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路、公路或合於本自治條例規定之現有巷道者，得申請指定建築線；本自治條例所稱現有巷道，指非都市計畫道路，並符合下列情形之一者：一、由本府就其寬度、使用性質、使用期間、通行情形及公益上需要認定供公眾通行，具有公用地役關係之巷道。臺南縣建築管理自治條例（已於101年6月11日廢止）第2條第1項、第4條第1項分別定有明文。是以，經主管機關認定得指定建築線之建築基地，其所面臨之「現有巷道」，應即屬供公眾通行，具有公用地役關係之巷道。經本院就附圖一斜線部分所示面積42.33平方公尺之土地是否屬於供公眾通行、具有公用地役關係之巷道乙節函詢臺南市政府，經臺南市政府都市發展局以108年10月14日南市都管字第1081172311號函覆稱：「……依據永生段424地號92年南城都線字第021號建築線，旨揭巷道曾指認4米『現有巷道』在案，惟實際位置仍請依建築線測量成果為準」等語，並以108年11月13日南市都管字第1081324851號函檢送改制前臺南縣○○市○○段000○00○000○00地號土地（均為面臨245巷道路之土地）之建築線申請資料到院（申請指定建築線之時間分別為77年間、92年間），有上開2份函文在卷為憑（見本院卷一第187、195至199頁）。另經本院向臺南市政府工務局調取系爭建物之建造執照申請資料（建造執照字號：(69)南建局造字第4086、(68南建局造字第6826號，申請時間為68、69年間），其內系爭建物之建築線申請書圖示及工程設計圖中之配置圖，亦均標明系爭建物東側之245巷道路為「既成巷路」。由上可知，245巷道路業經主管機關認屬「現有巷道」，當屬供公眾通行，具有公用地役關係之巷道無訛。

3.次應審究者，乃系爭土地上屬於245巷道路之範圍為何。原告雖主張該道路寬度為4米，系爭土地上如附圖一斜線部分所示面積42.33平方公尺均為道路範圍；然查，上開臺南市政府都市發展局108年10月14日函文雖稱245巷道路曾指認4米「現有巷道」，然該局108年11月13日函所附新營段226之75地號土地之建築線指定申請書圖上記載：「本現有巷道之位置以地籍測量為基準，現況為輔，新營段226之15地號面前現有巷道之地籍寬度，依地籍圖（比例尺1/600）丈量約為2.40公尺，建築時兩側應均等退讓合計達到4公尺之寬度為建築線，以符地籍管理之意」等語，再參以前述臺南縣建築管理自治條例第5條第1項第1款亦規定：「實施都市計畫之建築基地，面臨之巷道為單向出口長度在40公尺以下，雙向出口長度在80公尺以下，寬度不足4公尺者，以該巷道中心線為準，兩旁均等退讓，以合計達到4公尺寬度之邊界線作為建築線……」，可知臺南市都市發展局前開函文所稱之「4米現有巷道」非指具有公用地役關係之245巷道路之實際寬度，而是兩側建築退讓後建築線邊界之寬度。此外，系爭建物之建築線申請書圖示、工程設計圖中之配置圖，亦顯示「既成巷路」最狹處為2公尺，且系爭建物之外緣與東側之245巷道路間仍留有空地，顯然系爭建物外緣以東之空地即附圖一斜線部分所示面積42.33平方公尺，並非全屬245巷道路範圍。而上開配置圖既為專業建築師於設計系爭建物時，依建築法規及指定建築線之需而繪製，其上所示既成巷道之範圍當屬可信，爰以其作為認定既成巷道範圍之依據。經本院囑託鹽水地政依上開配置圖圖面（相關數據由本院依該配置圖圖面比例尺換算得出，見本院卷二第17頁），繪測該配置圖中所示既成巷路於系爭土地上所占範圍及面積，經鹽水地政以110年1月11日所測字第1100003010號函所附複丈成果圖（即附圖二），確認系爭土地上既成巷道所占範圍為附圖二斜線部分所示面積25.46平方公尺之土地（見本院卷二第33、35頁）。是以，系爭土地上如附圖二斜線部分所示面積25.46平方公尺之土地，為具有公用地役關係之巷道乙情，堪予認定。

(二)原告得依民法第359條規定，請求減少買賣價金383,249元：

1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號裁判要旨參照）。原告所購買之系爭土地上如附圖二斜線部分所示面積25.46平方公尺之土地，為具有公用地役關係之現有巷道，業如前述；此類道路之土地即已成為他有公物之公共用物，原告就該部分土地雖有所有權，但其所有權應受限制，不得違反供公眾通行之目的而使用，此將使該部分土地之通常效用有所減少，並減低經濟上之價值，且該減少通常效用及經濟價值之程度即非無關重要，構成物之瑕疵，且此瑕疵於標的物危險移轉前即已存在，則出賣人駱陳秀枝、被告駱志炫自應負瑕疵擔保責任。而從駱陳秀枝、被告駱志炫於108年5月21日、僑馥建築經理股份有限公司於108年5月23日寄予原告之存證信函可知（見本院卷一第57至67頁），原告於108年5月21日前已對駱陳秀枝、被告駱志炫為瑕疵之通知，並於108年5月29日提起本訴主張減少價金，以起訴狀繕本之送達對駱陳秀枝、被告駱志炫行使減少價金之形成權，是原告依民法第359條買賣瑕疵擔保之規定，請求減少價金，自屬有據。被告雖以原告於購買時已知悉系爭土地上存有法定空地為由，辯稱其不負瑕疵擔保責任；惟法定空地與具有公用地役關係之現有巷道性質上截然不同，縱原告知悉系爭土地東側空地為法定空地，亦不代表其知悉系爭土地上存有具有公用地役關係之現有巷道；況系爭買賣契約後附之建物應記載事項第3頁「基地有無供公眾通行之私有道路」此項目，係經勾選「無」（見本院卷一第46頁），可見原告係在出賣人明示土地上無供公眾通行道路之情況購買系爭土地，自難認其於締約時已知悉物之瑕疵之存在，被告上開所辯顯無足採。

2.經本院囑託宏威不動產估價師事務所就系爭土地上存有如附圖二斜線部分所示面積25.46平方公尺之既成巷道，是否會導致該土地價值之減損及減少價金之數額為鑑定，該事務所鑑定結果略以：系爭土地就現況土地使用現況，已申請興建建物，已達最高最有效使用，已充分開發利用，無價格減損問題，然若土地未來要開發重建，因系爭土地有部分已成既成巷道，既成巷道之存廢有一定的程序，且不一定能廢除，勢必造成開發量體之減損，故有土地價格減損之問題；系爭土地如全為建地，總價為5,804,957元，如其中25.46平方公尺為既成巷道，總價為5,421,708元，故得請求減少之價金為其差額383,249元，有該事務所出具之鑑定報告書在卷可參。被告雖以前詞質疑鑑定結果之可信性，然該估價報告中載明估價方法之選定、價格評估之過程及比較標的之分析，並無被告所稱欠缺估價依據之情形；又土地未來之利用可能性，本將影響土地之現價；而原告為系爭建物所有人，本得收益使用系爭建物，縱原告嗣後因現有巷道經國家徵收而取得補償，亦為其喪失土地所有權之對價，均與系爭土地因瑕疵所受之價值減損無關，被告上開所辯，均無可採。本院參酌上開鑑定結果，認原告得依民法第359條規定減少之買賣價金為383,249元。

六、綜上所述，本件原告因向被告駱志炫、被告駿志成之繼承人駱陳秀枝所購買之系爭土地存有物之瑕疵，依民法第359條規定得減少價金383,249元，故被告依系爭買賣契約所生對原告之買賣價金債權僅餘5,866,751元（625萬元－383,249元＝5,866,751元）。是原告請求確認被告就系爭買賣契約，對原告之買賣價金債權中之383,249元不存在（即超過5,866,751元部分之買賣價金債權不存在），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。