臺灣臺南地方法院97年度訴字第943號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第943號

原告

乙○○

被告

甲○○

上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國97年12月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

（一）原告於民國93年3月間與被告並簽訂租賃契約 （以下簡稱原始租賃契約）向被告承租高雄市○○○路192號、194號、196號房屋各乙棟（以下簡稱系爭3棟租賃建物） 作為醫療診所，言明三棟房租每月新台幣（下同）10萬元，押金30萬元，每月租金開立高雄銀行建國分行支票每月10萬元，2年共計24紙（以下簡稱系爭24紙支票），共計240萬元，及開立台北國際商業銀一行新湖分行（95.11.13改為永豐銀行新湖分行）、支票號碼QF0000000，到期日93年1月15日，面額30萬元之支票作為押租金（以下簡稱系爭押租金），支票抬頭指名林永耀（被告之子）且禁止背書轉讓在案，該支票由被告簽收且已存入被告之子林永耀帳戶內，已全部兌現，原告並簽立93年11月1日支票號碼CH0000000號、到期日98年1月15日之面額50萬元本票 （以下簡稱系爭保證本票）交付被告作為擔保。

（二）因大環境不景氣因素，每個月診所虧本，原告要求被告降低房租以利經營，經被告同意，於94年6月6日由訴外人林政憲（被告之配偶，已於民國97年4月28日死亡） 授權訴外人王季湘小姐 將系爭3棟租賃建物之每個月租金調降為共4萬元，並每棟建物各簽1份租賃契約（以下合併簡稱系爭3份契約）， 租賃期間均自94年1月1日至94年12月31日止。

（三）94年12月31日系爭3份契約終止， 原告請求退還系爭押租金30萬元及系爭保證本票，履經催討無效，經查被告分別將房屋192號由林政憲（被告之夫）、房屋194號由被告名字、房屋196號由林永耀（被告之子） 名稱出租給原告，押金各10萬元，三間計30萬元，全部由被告收取支票抬頭指名被告林永耀，禁止背書轉讓，二人係母子關係，原告不疑有詐，雙方租賃終止合約關係已不存在，債務已履行完畢，理應退還押金30萬元及50萬元本票，惟被告表示，該30萬元支票已由被告林永耀領取，本票保管中，與他無關。

（四）被告又表示：租賃期限未終止，原告未經被告同意將租賃權轉租給第三者，違反租賃合約書第二條及第三條相關規定押租金應予沒入，惟原告辯稱：租賃期限未終止，將租賃轉租給第三人乙節， 依民法第425條規定租賃物所有權讓與效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓仍繼續存在，司法院35年解字第3073號解釋要旨「租賃物由出租人交付承租人後，即為承租人所占有，出租人如將其所有權讓與第三人，第三人可就承租人之占有，如有租賃契約之存在，不致因租賃契約於受讓仍繼續存在，而受不測之損害，基於承租人交付後，必占有租賃物之普通情形而為規定，若出租人於承租人中止租賃物之占有後，將其所有權讓與第三人，則第三人無從知有租賃契約之存在，絕無使租賃契約對於受讓人繼續存在之理，使買賣不破租賃之規定出租人於租賃交付後，承租人占有之情形，以保障第三人之權益」。查訴外人陳俊豪（係本所醫師）繼續經營醫療診所，主體並未改變，租賃關係仍存續中，且經被告同意，延續經營繼續收取租金，並於95年l月1日起至96年12月31日止，為期二年，每月租金10萬元，及同樣手法，另外再收取押租金30萬元， 直到95年8月才與訴外人陳俊豪（以下稱第三人）重新訂定租賃契約， 於95年7月間忽接被告存證信函表明違反當初租賃契約所載第2條、第3條規定終止租約等語，原告並於95年7月間立即回函表示， 租賃關係仍存續中，並且被告已向（即第三人） 收取2年租金支票，並沒有違反規定及沒收押租金道理，目前已終止租賃關係，雙方不再續租，關係不存在，押租金30萬元也沒有退還第三人，違反公平交易。

（五）基於上開原因，雙方已終止租賃合約，關係不存在，且又向第三人每月收取租金10萬元及押租金30萬元，惟不滿被告獨吞原告押租金30萬元佔為已有，顯有侵權行為不當利之事。

（六）民法第431條規定承租人就租賃物支出有益費用 因而增加該物之價值者，出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用， 民法第181條規定侵權行為不當得利，應返還租金。

（七）聲明：

㈠被告應返還原告30萬元及系爭保證本票，及給付原告自95年2月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯略以：

（一）被告雖與林政憲為夫妻， 且雖林政憲為系爭房屋192號房屋之所有權人（本件出租房屋為高雄市○○○路192、194及196號）， 但出租人為被告，原告若要調整租金，應找被告即出租人洽談簽約，不得只因被告與林政憲為夫妻關係，即認為被告有授權林政憲與原告重訂簽立新租約。又被告根本不知林政憲有與原告簽立新租約，何來被告知道而不為反對之表示？且本件林政憲又授權王季湘小姐與原告簽約，此為林政憲個人之行為更與被告無關。準此，被告並未授權林政憲與原告簽約。系爭授權書，被告否認其真正。退步言之，被告對林政憲擅自授權他人與原告簽約之行為，依上述說明，被告甲○○亦不負表見代理之責任。原告認被告應負表現代理人之責任，顯有誤會。

（二）原告於原始租賃契約未完成前即將房屋轉租予第三人，縱如原告所述第三人並非外人，係原告診所之醫師，然當初承租人為原告，並非第三人。簽約之主體已變更，原告欲轉租或讓渡須經被告同意，今原告未經被告同意即違反雙方契約之約定轉租予他人，本已構成違約之事由。故被告於95年7月間 以存證信函通知原告終止原始租賃契約，之後被告與第三人重新簽訂合約，乃另一件事情，實與本件無關。且被告乃不得已始和第三人簽約，因若不簽約，難道要被告提起訴訟向第三人請求返還房屋，而使被告原可獲得之租賃利益受損。

（三）聲明：

㈠請求駁回原告之訴。

㈡訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：

（一）原告主張兩造於93年間訂有原始租賃契約，原告亦交付系爭押租金及系爭保證本票予被告乙節，業據提出原始租賃契約、系爭保證本票影本為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。

（二）原告又主張林政憲與被告係夫妻，兩造之所以簽訂原始租賃契約時，係因原告與林政憲熟識，且原始租賃契約之手寫條款亦係由林政憲所為， 林政憲自有權處理系爭3棟租賃建物，且林政憲亦授權王季湘於94年6月6日與原告重新簽訂系爭3份契約乙節，固據提出授權書（紙條）及系爭3份契約為憑；惟為被告所否認，並以未授權林政憲簽訂系爭3份契約等語置辯。經查：

㈠縱原始租賃契約簽訂時林政憲在場或手寫原始租賃契約上之條款，然原始租賃契約仍由被告自己簽名用印，實難僅以前揭事由， 即認林政憲嗣後有權代被告簽訂系爭3份契約或認被告就後來 由林政憲授權王季湘簽訂之系爭3份契約須負表現代理之責。

㈡按就現下之夫妻關係，縱夫妻仍同居，亦難認夫妻彼此有代他方處分財產之權，何況分居多年之夫妻。是原告以林政憲與被告係夫妻，即認被告有授權林政憲代為簽訂系爭3份契約或應就林政憲授權王季湘簽訂之系爭3份契約負表現代理之責，尚嫌速斷，自難憑採。

㈢原告復主張被告自出租系爭3棟租賃建物後即經常至系爭3棟租賃建物現場，應知原告經營困難並更換診所負責人云云，既為被告所否認，而原告就此部分主張亦不能舉證以實其說，已難憑採。 況，縱被告經常至系爭3棟租賃建物現場察看，亦不能即認被告了解原告經營困難或診所更換負責人之情，自更不能認被告有授權林政憲代為簽訂系爭3份契約或應就林政憲簽訂系爭3份契約負表現代理之責。

㈣綜上，原告前揭主張，均為原告個人推測之詞，不能採信。是被告抗辯系爭3份契約並不存在乙節，為可採信。

（三）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求， 最高法院17年上字第917號判例參照。 綜上所述，本件原告主張兩造就系爭3棟租賃建物已另行簽訂系爭3份契約乙節，既不能採信。 從而，原告主張兩造間之原始租賃契約 已為系爭3份契約所取代，並以系爭3份契約已到期為由， 請求被告返還原始租賃契約之系爭押租金30萬元及系爭保證本票，為無理由，不應准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第78條及第87 條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為8,700元， 而原告之請求為無理由，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示

六、據上論結，原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

臺灣臺南地方法院民事第一庭

上為正本，係照原本作成。