臺灣臺南地方法院99年度訴字第726號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第726號

原告

謝文傑 住台南市.

訴訟代理人

黃淑芬律師

訴訟代理人

王進勝律師

訴訟代理人

李汶哲律師

被告

安泰開發建設有限公司

兼上一被告

法定代理人

翁儷文

共同訴訟代理人

洪梅芬律師

共同訴訟代理人

涂欣成律師

共同訴訟代理人

呂蘭蓉律師

被告

郭淑雅

上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國99年12月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：本件被告郭淑雅受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、本件原告起訴主張：

㈠緣原告於民國（下同）98年12月17日，以總價新臺幣（下同）705 萬元向被告安泰開發建設有限公司購買門牌號碼台南市○區○○路317巷59弄1號建物，及向被告翁儷文、郭淑雅購買建物坐落土地台南市區1519－12號土地，向被告翁儷文購買建物坐落土地台南市北區1519－1 、1519－18地號土地，有不動產買賣契約書為憑，原告訂約當日給付105 萬元，99年1 月15日給付尾款600 萬元，系爭房地並於99年1 月13日登記為原告所有，此有土地登記謄本及建物登記謄本為證。詎原告於系爭房地過戶後，發現系爭房地施工期間曾發生工安事故，造成工人意外死亡，亦即曾發生「非自然身故」情事，被告委託永慶不動產台南文元加盟店即源威不動仲介經紀有限公司出售時，竟在「（附表）標的物現況說明書」第24項「是否曾經發生“非自然身故”之情事」乙欄勾選「否」，隱瞞該房屋交易之重要資訊，致使原告不僅高價購買系爭房地，並斥鉅資裝潢，造成原告受有損害。

㈡系爭房地發生工安意外死亡事件，是否構成物之瑕疵？

⒈劉漢志係因意外墜樓死亡，縱非當場死亡，惟墜樓地點係在原告購買之系爭房地基地，依我國社會常情，應屬「標的物現況說明書」第24欄之「非自然身故」，被告隱瞞上開重要交易資訊，違反「標的物現況說明書」之擔保責任：

⑴被告委託永慶不動產台南文元加盟店即源威不動仲介經紀有限公司出售時，自行填具「（附表）標的物現況說明書」據以說明委託出售標的物現況，第24欄「是否曾發生非自然身故之情事」，文字載明為『非自然身故』，而非被告抗辯之『凶宅』。所謂『非自然身故』，依文義解釋，係指不含病死等自然死亡以外之死因，自殺、他殺及意外均應包含在內。

⑵按「房屋是否因為曾因有人於此『發生兇殺或自殺致死之情事』而成為『凶宅』，不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇，復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安心理。因此，在判斷一房屋是否為『凶宅』，應考量事件發生經過、事件經過時間長短等因素，並不以『發生凶殺或自殺致死』之『人』應死於屋內為必備要件」，此有台灣台北地方法院96年訴字第8434號民事判決參照）。另檢附彰化地方法院98年訴字第512 號判決、台灣高雄地方法院97年訴字第586 號判決，亦均有相同認定。

⑶被告主張依新竹地方法院98年重訴字第154 號判決，發生工安意外事件並非「凶宅」，惟被告出售系爭房地之際既已向承買人即原告擔保系爭房地「並未發生“非自然身故”」情事，與上開案件所稱凶宅」不同，自不得比附援引。

⑷被告主張原告知悉工安意外事故後，仍然增建，足認原告主觀上並未因墜樓意外造成心理上之不安云云，亦非事實。兩造於98年12月7 日訂約後，被告即將系爭房地交付原告，原告即著手裝修及增建，係於增建過程中工人經鄰居告知轉告原告始知悉系爭建物曾發生工安事故，原告知悉後隨即停工，至與被告協調無效後，因恐增建未完成會致門戶洞開，致生竊盜案件，影響附近治安，且亦因被告未曾告知工安事故，致原告購買系爭建物並斥資增建、裝修系爭建物，如被告於訂約前據實告知該重要交易資訊，即會影響原告購買意願、價格。被告辯稱原告知悉後仍著手增建、裝修系爭房屋，主張意外墜樓事件，對原告心理並無影響云云，確與事實不符。況系爭房地發生非自然身故」事件，客觀上足以影響將來交易價格，自屬物之瑕疵。

⑸證人李伊臻即承辦不動產說明書之仲介人員雖證稱：「（問：在教育訓練時就第二十四項非自然身故事如何向你們說明？）非自然身故就是兇殺、自殺、他殺，在現場死亡都算是非自然身故」、「（問：工安事件是否屬於非自然身故？）工安事件教育訓練跟我們說不是」等語，係證人個人意見，無法律上之效力，況依消費者保護法第11條第2 項規定「定型化契約條款如有疑義時，應為有利消費者之解釋」，以一般人對於上開不動產說明書第24項「非自然身故」，文義解釋均會認為除自然病故以外之死亡原因，當然包括意外死亡，證人李伊臻證詞不足作為解釋契約之依據。

⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物移轉於買受人時無滅失或武少其價值之瑕疵、出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質，民法第354 條第1 項前段、第354 條第2 項分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照），且出賣人應負上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例亦謂「物之瑕疵擔保責任係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」甚明。又存有非自然身故因素之房地，無論自心理層面或市場接受度而言，均屬一般社會大眾有心理認知禁忌，而較無意願購買之房地，且其價格及周遭為具備該因素之房地相較，亦有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響市場價格，應屬物之瑕疵。

⒊被告安泰開發建設有限公司之法定代理人翁儷文於95年4月10日因工地意外死亡事件與劉漢志之繼承人成立調解，顯然知悉系爭房地曾需生工安意外之情事，卻於「（附表）標的物現況說明書」第24就「是否曾發生“非自然身故”之情事」之詢問事項答覆欄中勾「無」，顯然蓄意隱瞞應告知事項，此屬房屋交易之重要資訊，並影響承買人之意願及系爭房地之交易價格甚鉅，應屬物之瑕疵。

㈢原告請求減少價金，有無理由？

⒈買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保責任者，買受人得請求減少價金；無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359 條前段、第179 條復有明文。又所謂無法律上原因而受利益，說受損害人給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付因欠缺型態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者亦是。

⒉系爭房地於興建期間發生工人意外死亡之工安事故，此屬房屋交易重要資訊，被告於交易當時蓄意隱瞞，該「非自然身故」因素，無論自心理層面或市場接受度而言，均屬一般社會大眾有心理認知禁忌，而較無意願購買之房地，且其價格及周遭為具備該因素之房地相較，亦有顯著低落情事，並影響系爭房地之交易價格甚鉅，應屬物之瑕疵。原告得依民法第359 條規定請求減少價金，以工安事故發生時點距離交易時間甚近，系爭房地為無人居住過之新屋，習俗上更有忌諱，爰以系爭房地價金二成計算減損價值，即141 萬元（7,050,00020％＝1,410,000）為原告請求減少之價金。

㈣並聲明：

⒈被告應共同給付原告1,410,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。

⒉訴訟費用由被告共同負擔。

⒊原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠系爭建物並非「凶宅」，且關於標的物現況說明書「非自然身故」之語意，應係指在標的物內非自然身故之情形，不包含意外墜樓非當場死亡者，被告並無瑕疵擔保責任：

⒈「在判斷一房屋是否為「凶宅」，除應具僅「發生兇殺或自殺致死」之「人」應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短等因素，並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，一概均認係「凶宅」而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。…被害人黃清修係因傷勢過重於醫院不治死亡，並非死於系爭房屋內，尚與「凶宅」要件不合。」台灣台北地方法院96年度訴字第2417號民事判決參照。經查，劉漢志係於95年3 月14日下午17點10分於台南市○○路317 巷55號旁工地發生墜樓意外，並非於原告所有之系爭建物內發發生意外；且劉漢志係於95年3 月15日凌晨0 點5 分不幸於醫院過世，並不符於死者應於系爭建物內死亡之凶宅要件。

⒉因凶宅對人身心之影響，究非經科學驗證，恐仍屬迷信之範疇，故其範圍不宜過廣。如依原告主張，將意外墜樓致死之工安事件，全數納入凶宅之範疇，則建商若於興建大樓期間，有工人不幸墜樓死於中庭，豈不認整棟大樓均成為凶宅？如此定義實牽連過廣，而於不動產買賣實務斯不採。此有內政部不動產委託銷售契約書範本附件一不動產標的現況說明書第11點未將意外死亡列入可稽。

⒊又「原告主張意外死亡亦屬凶宅等語，係提出不動產標的現況說明書3 份為證，而上開不動產標的現狀說明書3 份固將兇殺、自殺及其他非自然身故之情事均列入所謂凶宅，惟該3 份說明書係信義房屋、東森房屋等房屋仲介業者所使用之定型化契約範本，而凶宅定義因人而異，已如上述，自難僅憑上揭私人仲介業者之說明書，即認意外死亡亦屬一般觀念之凶宅。」台灣台北地方法院96年度訴字第2417號民事判決參照。亦即意外墜樓不應將此列入凶宅範疇。

⒋縱認意外墜樓得列入凶宅之範疇，亦以死於建物內為必要：

⑴如兇殺案尚以被害人死於屋內為必要，依舉重明輕之法則，意外死亡亦以死於建物內為必要。

⑵至於原告所引台北地院96年訴字第8434號乃是限以自殺為原因的墜樓死亡為特例，不應作為通案；故該案所謂自殺之人，不以死於屋內為必要云云，與本案乃意外墜樓不同，不能比附援引。且上開判決理由「因此，在判斷一房屋是否為「凶宅」，應考量事件發生經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生兇殺或自殺殺死」之「人」應死於屋內為必備要件」所指不以應死於屋內為必備要件，指的是故意致死，與本件墜樓死亡為工安意外死亡不同。

⒌再按「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容，「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。另「不動產標的現況說明書」未納入「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，尚無強制性，一併敘明。」有中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會函文轉知各縣市不動產仲介經紀商業同業公會關於內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋「凶宅」之認定標準及資料如何查詢一案，以便明示於不動產說明書內，減少消費者紛爭之網路查詢資料可參。茲因內政部為不動產仲介經紀之主管機關，故上開內政部函釋自為各不動產仲介經紀人就不動產說明書內，關於不動產是否曾發生非自然身故之情事而為凶宅，所具之主、客觀之認知標準。依上開內政部函釋可知，就非自然身故之情事而為凶宅應係指⑴賣方產權持有期間，⑵於建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡之事實（即陳屍於專有部分），⑶在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）。故並不包括自然死亡、非求死行為致死、工安意外及在專有部分遭砍殺而陳屍他處（即該處未發生死亡結果）之行為。

⒍查系爭房地雖曾於施工期間發生工人劉漢志自鷹架墜落之意外，然於系爭房地並未發生死亡之結果，該墜樓意外亦非類如凶殺案、自殺、他殺等之非自然身故之情事，則無論就前開就凶宅之客觀判斷標準，抑或被告主觀之認知，該墜樓意外均非屬「（附表）標的物現況說明書」所載「是否曾經發生“非自然身故”之情事（如凶殺案、自殺、他殺等）」。又本件不動產經紀公司永慶不動產台南文元加盟店之員工於系爭「（附表）標的物現況說明書」填寫過程中，就「是否曾經發生“非自然身故”之情事（如凶殺案、自殺、他殺等）」向被告之說明時，亦係以上開內政部函釋資料為據向被告說明，蓋仲介業應均有工安意外且非死於現場之事件非屬凶宅之認知，故當然不會特別就此部分對被告說明。

㈡原證三（永慶不動產台南文元加盟店，源威不動產仲介經紀有限公司，海安麗堡雙車墅Ｉ不動產說明書）並非兩造契約內容：

⒈原證三乃被告與仲介所訂契約，非兩造所訂契約，故原告不應以原證三契約現況說明表主張意外墜樓亦屬凶宅之範疇。

⒉縱認原告可引用原證三之契約，則所謂非自然身故作為凶殺、他殺、自殺等為「故意致死」行為之例示：原證三契約的文字顯係例示的寫法，亦即將非自然身故限於兇殺、他殺、自殺等「故意致死」之情形。可見並不包含意外死亡之「非故意」致死之行為。再者，原證三之證物標的物現況說明書「是否曾經發生“非自然身故”之情事（如兇殺案、自殺、他殺等）」指的是在標的物所在地發生有人死亡，而死亡是兇殺、自殺、他殺等故意致死的情況，而本件劉漢志死亡地點係在劉漢志家中，與原證三契約所指情形顯然不同。

㈢原告雖又主張本案應減價20％云云，惟未舉證何以要減價20％之理由，亦非可採：

⒈意外墜樓，對於建物之交易價值當不生影響：

⑴由內政部不動產委託銷售契約書範本附件一不動產標的現況說明書第11點僅就「凶殺或自殺致死」列入應說明事項可知，若非凶宅（即發生兇殺或自殺致死之建物），而僅發生意外墜樓之事故者，對於建物價值應不生影響。否則，內政部應會將意外墜樓之情形列入出賣人應說明之事項。

⑵其次，對於不動產標的現況說明書第11點，內政部97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函說明二亦載明係指：「於建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡之事實（即陳屍於專有部分），在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）。」因此，除在建物專有部分跳樓之求死行為外，均以在建物專有部分死亡為必要。而原告99年11月23日爭點整理狀所舉附件一判決係從屋內跳樓自殺、附件二判決係在屋內被殺害身亡、附件三判決係在房屋陽台跳樓自殺，並未跳脫前揭內政部函示對於凶宅之認定。因此，本案並無在系爭建物求死，亦無在系爭建物專有部分內死亡之情形，自非凶宅，當無影響交易價值之情形。

⒉原告於知悉有工安意外情事之後，並無任何停止裝潢行為，甚且將原屬於室外空間之墜樓地點，增建成為室內空間，顯見原告對系爭建物並無嫌惡性：

⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項固定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上第1173號判例意旨參照）。是物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。又房屋於興建過程中，是否發生工安意外而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。

⑵原告對系爭建物是否有嫌惡性，固屬其主觀威受，惟仍應以外顯之客觀事實證明之。經查，從證人李伊臻證稱：「（問：原告有跟你反應過工安事故嗎？）答：是在交屋之後才反應的，交屋後約一、兩個禮拜反應的。（問：交屋的時間是何時？）答：1 月19日。」及「我們要等到交屋時才會交付鑰匙，交尾款才會交屋。」「（問：1 月19日交屋時，是否是我把鑰匙交給你後，你們再把鑰匙交給買方？）答：對。（問：所以在這之前原告尚未增建及裝滿？）答：對。」 (鈞院99年11月25日筆錄第3、6-9頁）等語可知，系爭房屋係於99年1 月19日交屋，原告於同年2月2日即透過仲介永慶房屋告知謂伊知悉工安意外情事，則於短短14天內，原告殆無可能即委託工程行裝潢及增建完畢，即原告委託工程行裝潢及增建完畢之時間，分係於其知悉有工安意外情事之後，則原告於知悉有工安意外情事之後，並無任何停止裝潢行為，甚且將原屬於室外空間之墜樓地點，增建成為室內空間，足證就原告個人主觀面及心理面之範疇而言，該墜樓意外並未對其造成心理上之不安，在一般交易觀念上，顯難認該工安意外將導致系爭房地之價值之減損，原告主張瑕疵擔保責任請求減少價金，顯無理由。

⑶原告主張被告於98年12月17日訂約後即將系爭房屋交付云云顯非事實：

①因交付尾款後才會進行交屋乃房地買賣契約之慣例，此亦有證人李伊臻之證詞可稽。詎原告竟稱被告於兩造於98年12月17日簽約時即將系爭建物交付予伊裝潢、增建云云，顯然是為掩飾墜樓意外並未造成其心理嫌惡之事實，實乃欲蓋彌彰。

②又因交尾款後才交屋，乃房地買賣慣例，故證人李伊臻自可確信在99年1 月19日交屋前原告尚未增建及裝潢（鈞院99年11月25日筆錄第9 頁），至於從99年1 月19日交屋後至2 月2 日反應工安之時，因已完成交屋，原告已可進行增建、裝修，伊於2 月2 日此時並未至系爭房地，自無從知悉（鈞院99年11月25日筆錄第3 頁）。故原告指摘證人：「證人本來說他沒有到現場，所以不清楚有無增建或裝潢，但最後卻說協調當時還沒有進行增建和裝潢，前後矛盾」云云 (鈞院99年11月25日筆錄第9 頁），顯與卷證筆錄不合。

③再者，證人李伊臻已證稱：「地磚部分的協調是在交屋前，該交屋前之協調是因為"被告"的磁磚沒有做好。」（鈞院99年11月25日筆錄第7、8頁），因依房地買賣慣例，賣方本會在"交屋前"會同買方驗收房屋，並就驗收瑕疵進行修補後，交付尾款，完成交屋；故不能以原告曾進屋表示要修補被告施作之地磚，即謂兩造已完成交屋。因此，原告表示原告曾要求被告修復地磚即代表兩造已完成交屋云云（鈞院99年11月25日筆錄第9 頁），實屬無稽。

⒊原告因議價能力極強，其購買系爭建物已低於市價，縱再轉手，亦未受損：

⑴系爭建物附近之台南市○○路○段341 號47號、45號、43號、41號、39號、37號建物及其基地，於97年11月4日拍定價格各為720 萬元、705 萬元、711 萬元、770萬元、744 萬元、736 萬元。其中47號經拍定人轉手賣出後，從該建物最高限額抵押權所擔保債權總金額1020萬元可知，其貸款金額為850 萬元（一般設定金額為貸款金額之1.2 倍，850 萬元l.2＝1020 萬，故其買賣金額應為1000萬元 (房屋貸款成數當時為8成5，1000萬85％＝850 萬）。

⑵再者，98年8 月31日被告出賣另一間台南市○○路317巷59弄2 號之建物（①房地之交易時點與系爭房地同為98年下半年；②地段與系爭土地同為北安段，門牌號碼與系爭建物之台南市○區○○路317 巷59弄1 號僅差1號（即同巷弄2 號）；③建物面積合計同為202.99平方公尺；④僅其基地面積96.77 平方公尺小於系爭建物基地之99.89 平方公尺。惟查，該建物基地小於系爭房地，其售價743 萬元卻遠高於系爭房地之705 萬元。

⑶足見因原告因議價能力極強，其購買系爭建物已低於市價縱再轉手，亦不會受損。故原告主張其購買系爭房屋受有損害云云，並非事實。

⒋況本件為工安意外，且未有死於系爭房地之情形，其對房地交易價值縱有減損，亦應低於自殺之情形：蓋縱依所附台北地方法院96年度訴字第8434號民事判決，就跳樓自殺之凶宅系判決減價15％；而系爭房地並非凶宅，工安意外對交易價值縱有減損，亦應遠低於自殺之凶宅，故原告主張應減價20％云云，顯不可採。

㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告於98年12月17日，以總價705 萬元向被告安泰開發建設有限公司購買門牌號碼台南市○區○○路317 巷59弄1 號建物，及向被告翁儷文、郭淑雅購買建物座落土地台南市北區1519－12號土地，向被告翁儷文購買建物座落土地台南市北區1519－1、1519－18 地號土地。

㈡原告於訂約當日給付105 萬元，99年1 月15日給付尾款600萬元，系爭房地並於99年1月13日登記為原告所有。

㈢劉漢志於95年3 月14日下午5 時15分在臺南市○○路317 巷59弄1 號建築工地施工，自3 樓鷹架墜樓，墜樓地點為系爭房地之基地，並非當場死亡。

四、兩造爭執事項：

㈠系爭房地發生工安意外死亡事件而未告知，是否構成物之瑕疵擔保責任？

㈡原告請求減少價金百分之二十，有無理由？

五、本院之判斷：原告並未主張系爭房屋為凶宅，而係主張系爭房地發生工安意外死亡事件被告明知卻未告知，構成物之瑕疵擔保責任，是本件之爭執點乃在：㈠系爭房地發生工安意外死亡事件而未告知，是否構成物之瑕疵擔保責任？㈡原告請求減少價金百分之二十，有無理由？茲分述如下：

（一）系爭房地發生工安意外死亡事件而未告知，是否構成物之瑕疵擔保責任？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵、出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質，民法第354 條第1 項前段、第354 條第2 項分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照），且出賣人應負上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例亦謂「物之瑕疵擔保責任係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」甚明。又存有非自然身故因素之房地，無論自心理層面或市場接受度而言，均屬一般社會大眾有心理認知禁忌，而較無意願購買之房地，且其價格及周遭為具備該因素之房地相較，亦有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響市場價格，應屬物之瑕疵。系爭房屋是否曾發生有人工安意外身亡之非自然身故情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵，雖系爭房屋死亡地點並非在屋內，惟判斷房屋是否會造成經濟性之價值減損，進而影響市場價格，並不以致死之人是否死於屋內為必備要件，是原告主張其為物之瑕疵，自屬可採。

⒉被告委託永慶不動產台南文元加盟店即源威不動仲介經紀有限公司出售時，自行填具「（附表）標的物現況說明書」據以說明委託出售標的物現況，第24欄「是否曾發生非自然身故之情事」，文字載明為『非自然身故』，而非被告抗辯之『凶宅』。所謂『非自然身故』，依文義解釋，係指不含病死等自然死亡以外之死因，自殺、他殺及意外均應包含在內。經查，本件劉漢志係因意外墜樓死亡，並非當場死亡，惟墜樓地點係在原告購買之系爭房地基地，依我國社會常情，應屬「標的物現況說明書」第24欄之「非自然身故」，被告隱瞞上開重要交易資訊，違反「標的物現況說明書」之擔保責任。

⒊原告並未主張系爭房屋為凶宅，乃爭執被告明知有工安意外死亡，卻隱瞞未告知，被告雖以依新竹地方法院98年重訴字第154號判決，發生工安意外事件並非「凶宅」抗辯，惟被告出售系爭房地之際既已向承買人即原告擔保系爭房地「並未發生“非自然身故”」情事，與上開新竹地院判決兩造所爭執「凶宅」不同，自不得比附援引。

⒋被告主張原告知悉工安意外事故後，仍然增建，足認原告主觀上並未因墜樓意外造成心理上之不安云云。經查，不論原告購買系爭建物後有無斥資增建、裝修系爭建物，本件爭執點乃在被告於訂約前有無據實告知該重要交易資訊，該資訊是否會影響原告購買意願及價格。被告辯稱原告知悉後仍著手增建、裝修系爭房屋，主張意外墜樓事件，對原告心理並無影響云云，與本件爭執點無涉。況系爭房地發生「非自然身故」事件，客觀上足以影響將來交易價格，自屬物之瑕疵。

⒌證人李伊臻即承辦不動產說明書之仲介人員雖證稱：「（問：在教育訓練時就第二十四項非自然身故事如何向你們說明？）非自然身故就是兇殺、自殺、他殺，在現場死亡都算是非自然身故」、「（問：工安事件是否屬於非自然身故？）工安事件教育訓練跟我們說不是」等語，惟查，該教育訓練乃被告內部之課程，屬私人間意見之陳述，自不得淩駕於法律之上，證人所述自屬其個人意見，無法律上之效力，況依消費者保護法第11條第2項規定「定型化契約條款如有疑義時，應為有利消費者之解釋」，依一般通說對於上開不動產說明書第24項「非自然身故」，文義解釋係除自然病故以外之死亡原因，當然包括意外死亡，證人李伊臻證詞顯不足作為解釋契約之依據。

⒍被告安泰開發建設有限公司之法定代理人翁儷文於95年4月10日因工地意外死亡事件與劉漢志之繼承人成立調解，顯然知悉系爭房地曾需生工安意外之情事，卻於「（附表）標的物現況說明書」第24項就「是否曾發生“非自然身故”之情事」之詢問事項答覆欄中勾「無」，顯然蓄意隱瞞應告知事項，此屬房屋交易之重要資訊，並影響承買人之意願及系爭房地之交易價格甚鉅，該事故，雖不致對於房屋造成物理性之損傷或房屋之通常效用降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面上造成相當之負面影響，亦造成系爭房屋之市場交易價格減損，原告主張應屬物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，要屬有據。

（二）原告以系爭房地有瑕疵，依民法第359條規定請求減少買賣價金，是否有理由？

⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。又買受人請求減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物品之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，倘買賣當時之價金與市價相當或高於市價時，應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額；倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，應以買賣價金扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額。經查，系爭房屋於兩造簽約前發生有工安意外墮樓身亡之非自然身故情事，此屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認確有減少房地價值之瑕疵，前已認定，被告應負之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論是否向原告保證系爭房屋未曾發生過非自然身故事件，均不能免責，是原告主張減少價金，自為有理由。

⒉本件原告以工安事故發生及購買時，系爭房地為無人居住過之新屋，習俗上更有忌諱，主張以系爭房地價金二成計算減損價值，即141萬元（7,050,00020％＝1,410,000）為原告請求減少之價金。惟查，本件兩造均同意不送鑑定，被告提供系爭房地鄰近且使用型態相同之案例作為比較標的，經本院將比較標的就價格、日期、個別因素及區域因素等影響價格之條件，推估系爭房地，另考量系爭房地發生非自然身故情事，將影響經濟價值減損、原有合理市場價格、市場上被接受程度、承買價格支付意願高低及市場交易習慣等因素，本院審酌系爭房地之瑕疵程度為工安意外死亡之非自然身故事件，在房地產交易市場實務中，確會影響一般人購買意願，亦造成其市場接受程度較低及交易價格減損等一切情狀，但與一般自殺身故尚有不同，認推估系爭房地於本件工安意外「非自然身故」之情事下，其特定價格較正常價格減損5％，尚稱適當。復參酌被告所提供之資料稱：⑴系爭建物附近之台南市○○路○段341號47號、45號、43號、41號、39號、37號建物及其基地，於97年11月4日拍定價格各為720萬元、705萬元、711萬元、770萬元、744萬元、736萬元。其中47號經拍定人轉手賣出後，從該建物最高限額抵押權所擔保債權總金額1020萬元可知，其貸款金額為850萬元（一般設定金額為貸款金額之1.2倍，850萬元l.2＝1020萬，故其買賣金額應為1000萬元(房屋貸款成數當時為8成5，1000萬85％＝850萬）。⑵98年8月31日被告出賣另一間台南市○○路317巷59弄2號之建物（①房地之交易時點與系爭房地同為98年下半年；②地段與系爭土地同為北安段，門牌號碼與系爭建物之台南市○區○○路317巷59弄1號僅差1 號（即同巷弄2號）；③建物面積合計同為202.99平方公尺；④僅其基地面積96.77平方公尺小於系爭建物基地之99.89平方公尺，惟該建物基地小於系爭房地，其售價743萬元卻遠高於系爭房地之705萬元等語。並抗辯：原告因議價能力極強，其購買系爭建物已低於市價，縱再轉手，亦未受損等語，本院認所提供之資料，因地點、面積、方位、時間等因素雖未能完全顯示當時之價格，然已可相當做為本院判斷之依據，是原告當時所購買之價格與相鄰地類似之地段之價格相比較，原告系爭房地之買賣總價應未高於市價，是應再扣除系爭房地之實際價值1%，其特定價格較正常價格減損4％，尚稱公允，即28萬2000元（計算式：0000000×4%=28200 0）為原告所得主張減少之價金。故原告依物之瑕疵擔保請求權之規定，請求被告減少28萬2000元為有理由，應予准許，逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。

六、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保請求權之規定請求減少系爭房地之買賣價金282,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99年6月9日）（本院卷第12頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。

九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事人一部勝訴，一部敗訴者，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。經查：本件應徵之第一審裁判費為15355元，此有卷附之裁判費審核單可稽（見本院卷第3頁），本院審酌原告為一部勝訴之情形，就訴訟費用之負擔，依其勝敗訴之大略比例，爰依前揭規定，確定如主文第3項所示，附此敘明。

十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。

民事第一庭法 官 侯明正