臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

原告

柯志杰

原告

林玉芳

共同訴訟代理人

陳清白律師

被告

袁世雄

訴訟代理人

王正宏律師

　　　　　　楊雨錚律師

　　　　　　郭俐文律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國108 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠伊二人為坐落臺南市○區○○段000 ○0000地號土地上之公寓大樓（下稱系爭大樓），門牌號碼分別為臺南市○區○○路000 巷00弄0 號0 樓之0 （即同段000 建號）及0 樓之0（即同段000 建號）之區分所有人；被告於民國（下同）105 年3 月30日經由法院拍賣購得系爭大樓同門牌號碼0樓之0建物（即同段000 建號），以及0 樓之0 上面之頂樓鐵皮違建，旋即在頂樓大興土木增建，非法占用系爭大樓之頂樓平台如附圖所示編號A 部分面積95.19 平方公尺及編號B 部分面積0.43平方公尺，致使全體住戶使用頂樓之權利遭到剝奪，並危及逃生安全。原告前向臺南市政府工務局舉報，經該局派員實地勘察後，雖命被告限期改善，並予以裁罰，惟其置之不理，仍繼續在頂樓施工。被告未經系爭大樓全體共有人之同意，擅自在頂樓平台增建，已侵害原告及其他共有人之權利，爰依民法第767條、第821條之規定，起訴請求被告應將頂樓增建物予以拆除，並將該頂樓平台返還予原告及其他全體共有人。

㈡又公寓大廈管理條例施行前，最高法院即於84年作成判決，大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799 條規定，應推為大樓各區分所有人之共有，未經全體共有人之同意，擅自在頂樓平台加蓋建物，自係侵害共有人之權利（最高法院84年台上字第2683號裁判要旨參照）。縱使建商於賣屋時有與特定人協議天台歸由頂樓買受人使用，惟因未徵得全體共有人之同意，其協議對全體共有人仍不生效力，其他共有人仍得主張所有權被侵害，請求拆除屋頂平台加蓋之建物。退而言之，縱認被告有頂樓使用權，惟其使用方法亦須合法正當，然其頂樓違章建築妨礙逃生，已違反公共利益。

㈢並聲明：如主文第1 項所示。

二、被告答辯：

㈠系爭大樓於84年6 月28日公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照，依公寓大廈管理條例第43條規定，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制，故區分所有權人得就屋頂平台約定為頂樓住戶之專用部分。而依臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書，系爭大樓之頂樓增建物，於75年7 月間即已興建存在，故應為原告及其他住戶所知悉。而被告於105年4 月13日投標取得頂樓增建物時，已作為前手所有權人居住使用，其他住戶多年來對於系爭頂樓增建之使用、管理，均未予以干涉，歷時30年之久，足徵共有人就系爭頂樓之使用、管理已具有默示分管協議存在，被告繼受後依前手使用範圍進行內部整修及施作衛浴隔間，並未增加面積或高度，並非無權占用。

㈡又於公寓大廈管理條例施行前，一般人就公寓大廈樓頂平台、一樓法定空地及地下室之共有共用觀念尚不明確，故我國社會普遍存在有「樓頂平台歸頂樓專用之習慣」，為當時社會上一般房屋交易所公知之事實（參臺灣高等法院105 年度重上字第612 號、臺灣高等法院106 年度上字第1187號、臺灣高等法院103 年度上字第361 號判決、臺灣臺北地方法院106 年度重訴字第758 號、臺灣高雄地方法院105 年度訴字第1354號、臺灣臺北地方法院104 年度重訴字第429 號民事判決）。故依一般社會之通念，亦可認為共有人間就系爭頂樓平台應有由5 樓住戶專用之默示分管合意，原告自應受分管契約之拘束。

㈢再者，系爭頂樓增建物並未影響建築物景觀及全體住戶居住安全，亦未使頂樓平臺之逃生避難功能限縮，原有違章建築經工務局查核後，被告已改善相關缺失並通過查核，自無須拆除；縱認被告之違章建築情況應予拆除，行政法上應否拆除之問題，亦不應影響民事法是否有權占有之判斷，故違章建築拆除與否，亦非原告循民事訴訟程序所得加以主張。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠經查：

⒈原告二人為系爭大樓0 樓之0 及0 樓之0 之區分所有人，0樓之0 及0 樓之0 「上面」，為系爭大樓之頂樓平台，被告於105 年3 月30日經由法院拍賣取得0 樓之0 區分建物，以及0 樓之0 「上面」之頂樓增建面積92.23 平方公尺等情，有系爭大樓區分所有權人名單、兩造建物登記謄本、本院不動產權利移轉證書影本及法院點交時頂樓增建照片（見南司簡調卷第33、35-37、81-83頁、南簡補卷第27-29頁、南簡卷第39-55頁），可資證明，並為兩造所不爭執，應堪認定。

⒉被告買受後將頂樓增建予以整建，整建範圍占用系爭大樓頂樓平台如附圖所示編號A 部分面積95.19 平方公尺，及編號B 部分面積0.43平方公尺等情，亦有本院108 年3 月8 日勘驗筆錄、現場照片及臺南市東南地政事務所108 年4 月3 日函附0 樓上面增建物複丈成果圖足稽（見南簡卷第107 -111、115- 121、131-133 頁）。

㈡按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、第818 條、第821 條分別定有明文。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例要旨參照）。又按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1 月23日修正前民法第799 條前段定有明文。又除契約另有訂定外，共有物應由共有人共同管理之，98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項亦有明文。大樓屋頂平台為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，自係大樓各區分所有權人之共有部分，縱未經登記，仍不失共有之性質。而共有人對於共有物之特定部分使用收益，於98年1 月23日民法修正前須經全體共有人協議，始得為之，如不顧其他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。本件兩造之系爭大樓為0 層樓公寓，屬區分所有建物，依上揭說明，系爭大樓之屋頂平台自屬全體區分所有權人之共有部分，任一共有人本於其應有部分，均有權使用頂樓平台，而任一共有人非經其他共有人同意，均不得為排他性之獨占使用，而妨礙其他共有人使用，如欲獨占使用，則須經全體共有人為分管協議，或有其他合法權源，始得為之，否則即屬無權占有，合先敘明。

㈢復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段所規定；次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。原告主張被告無權占用系爭大樓之頂樓，被告則以：住戶間有頂樓歸由0 樓住戶專用之默示分管契約，其非無權占用等情詞抗辯，即應對於頂樓分管契約存在之事實，負證明之責。然查：

⒈依臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書（見補卷第27-31頁），被告買受之頂樓增建部分，係自75年7 月起課徵房屋稅，應已存在多年，而為住戶所知悉，固堪認定。然所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例參照）。又知悉並不等於同意，故住戶知悉該頂樓增建之存在，並不當然可推認即有將頂樓平台歸由0 樓住戶專用之默示分管契約存在。

⒉被告雖舉其前手所有人麥笑儀到場證述：頂樓增建是伊加蓋的，伊當初是跟建商購買0 樓之0 預售屋，建商有講頂樓歸買5 樓的人使用，伊增建時其他住戶沒有異議，因為合約書上說頂樓屬於0 樓住戶使用等情詞（見南簡卷第212-215 頁）。然無系爭大樓建商與住戶買賣合約書可資證實，而麥笑儀於頂樓增建，同涉無權占用之情事，倘無其他佐證，尚難採信其單方之說詞。

⒊反觀同為頂樓住戶之證人吳木生（即0 樓之0 所有人），則到場證稱：伊於77年間購買房屋時，對面0 樓之0 麥笑儀房屋頂樓，原本只有遮雨棚，他在頂樓加蓋建物，設置室內旋轉梯通往頂樓時，伊跟樓下的樓先生有抗議。伊當初購屋時，前手沒有說5 樓住戶可以在頂樓加蓋建物等語（見南簡卷第214-243 頁），核與麥笑儀陳稱頂樓歸由0 樓住戶專用之情詞不符，而麥笑儀於頂樓增建時，既經住戶出面抗議反對，可見被告陳稱住戶就頂樓歸由0 樓專用有默示分管契約之情詞，尚屬非真，並無可採。

⒋此外，被告復未能舉證證明共有人間有同意由0 樓屋主使用頂樓平台之默示分管契約存在，而其將原增建予以整建，就頂樓平台為排他性獨占使用，揆諸前揭說明，原告自得請求被告拆除，並將其占用部分返還原告及其他共有人。

四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項及第821 條之規定，請求被告拆除占用系爭大樓頂樓平台如附圖所示編號A 部分面積95.19 平方公尺，及編號B 部分面積0.43平方公尺之增建物，並將該頂樓平台返還予原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。

五、本判決係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。