臺南簡易庭107年度南簡字第117號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　107年度南簡字第117號

原告

王柏昇

訴訟代理人

王明瑞

被告

開元寶公寓大廈管理委員會

法定代理人

林淑娟

訴訟代理人

陳英吉

　　　　　　蔡文斌律師

　　　　　　林亭宇律師

　　　　　　吳俊宏律師

　　　　　　林冠廷律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國107 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：坐落臺南市○區○○段000000地號土地（分割自同段627-7 地號，下稱系爭土地），面積2 平方公尺，為被告管理之開元寶公寓大廈建築基地之法定空地，現為該公寓大廈之騎樓地，供住戶通行及停放機車使用，伊已於民國（下同）105 年11月17日買賣取得系爭土地，原所有人和信興興業股份有限公司（下稱和信興公司）雖曾於84年間簽立系爭土地使用同意書予該大廈之起造人力漢建設開發股份有限公司（下稱力漢公司），但僅載明自同意之日起1 年內由力漢公司向臺南市政府提出申請建造執照使用，並未同意供大廈住戶無償永久使用，且該同意書僅為債權契約，對伊並無拘束力，故被告之大廈住戶無權占用系爭土地，自受有相當租金之不當得利，並致伊受有損害。又系爭土地位於商業區，且毗鄰道路，商業經濟效益高，107 年1 月公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）64,300元，故伊依不當得利之規定，以每年公告現值百分之10計算，請求被告應自105 年11月18日起至交還系爭土地之日止，按年給付伊相當於租金之不當得利12,860元（計算式：64,300元×2 平方公尺×10% =12860元），甚為合理等語。並聲明：被告應自105 年11月18日起至交還系爭土地之日止，按年給付原告12,860元。

二、被告則以：依民法第464 條及第470 條第1 項使用借貸之規定，原所有人和信興公司與起造人力漢公司簽立之土地使用同意書，性質上應屬無償使用借貸關係，且系爭土地之借貸目的尚未使用完畢；又依大法官釋字第349 號解釋理由書及最高法院98年度台上字第1424號判決意旨，原告買受系爭土地時亦知悉該同意書之事，自應受同意書之拘束，不得主張依債之相對性而不受拘束，其另以需負擔稅費為由，認應不受同意書拘束之情詞，亦與誠信原則相悖。再查，系爭土地實際上係供不特定公眾通行使用，應已具有公用地役關係，並無不當得利可言，況伊僅係依公寓大廈管理條例所成立之管理組織，實際使用系爭土地者應為伊所管理之公寓大廈住戶（即區分所有權人），故難謂伊係無法律上之原因占有系爭土地而獲有利益之人，原告請求伊返還不當得利，對象顯然有誤。此外，依土地法第105 條準用同法第97條第1 項之規定請求相當租金之不當得利，係以申報地價年息百分之10為上限，申報地價之內容，則依平均地權條例第13條至第16條定之；且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高金額（最高法院68年台上字第3071號判例參照），故原告請求不當得利之計算依據亦有違誤等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷第147、198頁）

㈠系爭土地面積2 平方公尺（分割自627-7 地號），為開元寶公寓大廈起造時之建築基地依法應留設之法定空地（騎樓地）。（卷第21頁臺南市政府財政稅務局臺南分局函；84年南工造字第1881號建照執照卷宗）

㈡系爭土地原為和信興公司所有，該公司於84年間出具土地使用同意書，同意提供予力漢公司作為開元寶公寓大廈之建築基地。（卷第23頁土地使用權同意書）。

㈢王明瑞（即原告之父及訴訟代理人）為和信興公司之股東及經理，其知悉和信興公司提供系爭土地予力漢公司興建開元寶公寓大廈之事，並於106 年1 月13日向和信興公司買受系爭土地登記在原告名下。（卷第17頁登記謄本、第105 -106頁原告陳述）

㈣系爭土地位於商業區，為供公眾通行之騎樓地，105 年及106 年申報地價均為每平方公尺13,280元。（卷第45頁地價查詢資料、第73-83 頁周邊現況地圖及照片，第118-124 頁地籍圖謄本、示意圖照片及里長證明書）

四、兩造爭執事項：原告依據不當得利之規定，請求被告給付使用系爭土地之利益，有無理由？如有理由可請求金額多少？

五、本院之判斷：

㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，固為民法第179 條所規定。惟主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，亦即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損。

㈡經查：

⒈按共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，包括「基地」在內，此據公寓大廈管理條例第3 條4 款規定及立法理由可明。又依建築法第11條之規定，建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。由此可知，所謂法定空地者，係指建築基地於建築使用時，依法應保留的一定比例面積之空地，目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生」（臺灣高等法院101 年度重上字第326 號判決意旨參照) 。是以，建築物所應留設之法定空地，係建築基地之一部分，該法定空地之留設為建築許可之條件，則法定空地之性質，當為全體建築物區分所有人用以促成建築許可條件之成就，原則上應為其全體建築物所有人所共用，而為公寓大廈管理條例規定所稱之共用部分，並屬該土地所有權之物上負擔，洵堪認定。

⒉本件依據兩造不爭執事項㈠之事證，系爭土地為開元寶公寓大廈之建築基地依法應留設之法定空地，為該大廈建築基地之一部分，應屬全體區分所有人之共用部分，是為該公寓大廈住戶所占用之事實，固堪認定。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；管理委員會有當事人能力，復分據公寓大廈管理條例第10條第2 項前段及第38條第1 項規定。故管理委員會就涉及共用部分之民事訴訟，具有當事人資格及訴訟實施權能，亦堪認定。依此，系爭土地既屬被告管理之開元寶公寓大廈之共用部分，則原告主張該大廈無權占用系爭土地，請求被告返還不當得利，當事人自屬適格，是被告以其非實際占用人，抗辯原告起訴對象有誤之情詞，固亦無可取。

⒋然查，依據兩造不爭執事項㈡、㈢之事證，亦可證明系爭土地之原所有人和信興公司於84年間出具土地使用同意書，同意力漢公司於系爭土地上興建開元寶公寓大廈出售；且原告之父王明瑞時任和信興公司之股東及經理，其知悉和信興公司提供系爭土地予力漢公司興建開元寶公寓大廈之事，並於106 年1 月13日向和信興公司買受系爭土地登記在原告名下等情事，洵屬為真。足證原始起造人力漢公司係有合法使用系爭土地建築開元寶公寓大廈之權利，則該大廈占用系爭土地，自始具有合法權源，應堪認定。又系爭土地之原所有權人既出具土地使用權同意書，同意力漢公司興建開元寶公寓大廈出售予第三人，應認其書立同意書之真意，亦有默許建物之買受人或繼受人，得因使用房屋之目的而使用系爭土地之意，則原告之父既為原所有人之股東及經理，知悉該公司同意提供系爭土地予力漢公司興建開元寶公寓大廈出售之事，而仍自原所有人受讓系爭土地並登記在原告名下，自應繼受原所有人所立土地使用同意書之拘束，始符誠實信用原則，是其嗣再代理原告起訴主張開元寶公寓大廈無權占用系爭土地之情詞，自無可取。

⒌從而，被告管理之開元寶公寓大廈占用系爭土地，自始具有合法權源，應有法律上之正當原因，並非無權占用，已堪認定，則原告主張無權占用，依不當得利之規定請求被告返還所受利益，於法即有不合，自難准許。至上開土地使用同意書之性質為何？有償或無償使用貸借？原告得否另依其他法律關係請求被告大廈住戶給付使用系爭土地之對價？因與本件原告主張之法律關係無涉，不在本件審理範圍，附此敘明。

六、綜上所述，原告依不當得利之規定，請求被告應自105 年11月18日起至交還系爭土地之日止，按年給付原告12,860元，為無理由，應予駁回。又本件第一審訴訟費用為1,330 元（即裁判費），應由敗訴之原告負擔，併予確定之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用證據資料，經本院斟酌後認與判決結果均不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。