最高行政法院(含改制前行政法院)101年度判字第175號

最　高　行　政　法　院　判　決

101年度判字第175號

上訴人

梁沐旺

上訴人

梁容輔

上訴人

梁懷中

上訴人

梁硯翔

共同訴訟代理人

林松虎 律師

共同訴訟代理人

吳淑芬 律師

被上訴人

苗栗縣政府

代表人

劉政鴻

上列當事人間土地公告現值事件，上訴人對於中華民國100年9月19日臺中高等行政法院100年度訴字第57號判決，提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、被上訴人為開發新社區及因應竹科竹南基地○○○區○○○○○○○區段徵收座落苗栗縣竹南鎮○○段○○○○段78-1地號及頭份鎮○○段1地號等852筆土地，並一併徵收區段徵收範圍內公、私有土地上之私有土地改良物，報奉內政部以核准辦理區段徵收，被上訴人據以公告區段徵收補償，並通知各土地所有權人及土地改良物所有權人及他項權利人。上訴人於公告期間向被上訴人提出異議，主張其所有座落苗栗縣竹南鎮○○段○○○○段814及815地號等2筆土地（下稱系爭土地）公告現值應予調高，案經被上訴人查處及復議結果，仍維持系爭土地之公告土地現值。上訴人不服，循序提起行政訴訟，為原審判決駁回，而提起本件上訴。

二、上訴人起訴主張：㈠、被上訴人僅依苗栗縣98年地價評議委員會議苗栗縣政府簡報資料，即維持原公告現值，按上訴人系爭土地○○○區段○○○○○區段，經公告現值維持每平方公尺新臺幣(下同)4,400元，但給付徵收之公告現值價額，依法須考慮其地勢與交通狀況，而不宜逕○○○區段○○○○○區段給付補償費，方符信賴及誠信原則。系爭土地與馬路同高，且前端位於10米道路，且系爭土地之雙邊均有6米道路通往頭份，應比照以宗地價計算公告現值，而被上訴人既明知此情形，仍為不當之公告現值處分，非但有違誠信原則，尚且亦有違平均地權條例施行細則第70條規定之違法。被上訴人僅就臨路深度過深之土地為地價之調低，卻未就土地高度優於第969地價區段土地平均高度之系爭土地為地價之調高，顯然係屬對有利於當事人之情形不為注意，自屬違反行政程序法第6條之規範。㈡、又系爭土地與相鄰馬路高度相同，沒有土地高低懸殊落差而甚利於規劃使用，系爭土地相較於其他同屬第262區段土地之土地現況顯然具有更佳之優勢，然被上訴人與訴願決定機關卻將系爭土地與其他第969區段土地同評定為每平方公尺4,400元，顯屬不同事件為相同處理，違反實質平等原則等語，求為判決撤銷訴願決定及原處分。

三、被上訴人則以：㈠、上訴人系爭土地，因部分宗地深度過深而跨越兩個不同地價區段，致地價高低差異。況系爭土地公告土地現值為同地價區段土地中之最高價，故應無偏低情形。㈡、系爭土地所處該區段徵收計畫區內，98年度公告土地現值每平方公尺4,400元，尚符合當地農地之一般正常交易價格，並無偏低。㈢、至上訴人所指單位地價不同之地號，因屬跨區段計算結果。該地區為農地重劃土地，重劃時區內土地所有權人負擔均相同，但上訴人所分配土地為兩面臨農路，上訴人於農地重劃時已獲較優之分配，今區段徵收屬同區土地卻要求較高之地價補償，顯然不符合公平正義原則。

㈣、另核此地價區段範圍，於96年9月至97年8月間調查蒐集區內土地買賣交易實例，經依地價調查估計規則相關規定做情況修正、估計正常單價並決定區段地價後，依平均地權條例第46條規定提送97年度苗栗縣地價及標準地價評議委員會評定，區段地價為每平方公尺4,400元。此外，本案因區段徵收補償，上訴人不服查處，依土地徵收條例第22條規定再次提報苗栗縣地價及標準地價評議委員會98年第2次會議復議並另依訴願法提請內政部訴願委員會，結果仍維持原案，顯地價已達合理。上訴人所有系爭土地，依地價調查估計規則第23條第2款規定屬未○○○區段○○○○○區段地價即為宗地單位地價。且現行地價查估制度係採區段估價法，將地價相近、情況相同、地段相連之土地劃為同一地價區段同一價格，除繁榮街道路線價區段有考量各宗土地之臨街深度及位置外○○○區段○○○○○區段地價作為區內各筆土地之宗地單位地價，依內政部91年4月18日台內地字第0920060833號令訂定「影響地價區域因素評價基準」明定影響地價區域因素主要項目等皆指「區域因素」並非上訴人所提各筆宗地條件差異之「個別因素」。公告土地現值之估計及評定，依平均地權條例第46條、地價調查估計規則第18條、第21條規定，原有一定之程序與標準，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿其數額，而指為違法。㈤、又被上訴人於98年9月8日召開第2次地價及標準地價評議委員會時，通知異議人列席說明，已給予上訴人答辯之機會。案經評議委員參酌討論後仍決議維持原公告現值，係由該委員會獨立行使職權共同作成之專業決定，應享有判斷餘地，且應予尊重。㈥、本件特定區之開發計畫發布前，區內一般土地買賣實例價格即受期待因素及人為哄抬之影響，致價格有明顯之偏高，故被上訴人依上開規定辦理地價調查估計時，均依實際情況予以適當之修正。倘若僅將上訴人所訴土地調高其公告土地值，就整體而言有失其適法性，且必將造成當地地價區段間地價失衡，有違地價公平正義原則等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。

四、原審駁回上訴人在第一審之訴，係以：本件上訴人系爭土地鄰接大埔農地重劃區約6公尺寬之5號農路，臨近竹南科學園區國家衛生研究院，分區使用及編定類別為特定農業區農牧用地。被上訴人辦理98年度地價區段範圍檢討劃分或修正時，將鄰接該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃分第26○○○區段○○○○○區段範圍內，自96年9月至97年8月間調查蒐集區內土地買賣交易實例，有效同一地價區段實例數計有：苗栗縣竹南鎮○○段○○○○段810地號96年11月28日移轉單價為每平方公尺5,789元，及同段677之2地號97年5月15日移轉單價為每平方公尺6,289元共2筆，惟因各該土地地區係屬擴大○○○區○○區段徵收方式取得，並已醞釀多年，通常投資者會以較高價格購買，涉有人為哄抬情事，經依地價調查估計規則第7條等相關規定做情況修正、估計正常單價並決定區段地價後，依平均地權條例第46條規定提送97年度苗栗縣地價及標準地價評議委員會評定，區段地價為每平方公尺4,400元，嗣經98年第2次地價及標準地價評議委員會復議予以維持，是系爭土○○○區段○○○○○區段地價估算程序，悉依前揭地價調查估計規則為之，並無不法。系爭土地為特定農業區農牧用地，而農牧用地首需考慮者係灌溉及排水之良否，系爭土地及其鄰近土地前經農地重劃後，其灌溉及排水系統均無問題，且依常理農地既經重劃，亦應不致有太高之高低落差。況系爭土地既屬農地，地勢高低於本件農業使用上之影響亦屬輕微，上訴人亦難據此指摘被上訴人劃分地價區段不當，而主張應提高公告地價500元。又本件區段徵收範圍內農地○○○區○○○道路○○路、仁愛路、科學路及五號農路向外遞減，自已維持地價高低層次，並符合當地地價合理性及均衡性。況上訴人自稱他人土地係指同段659、660、662地號土地，惟查同段659地號土地劃屬第262地價區段，依地價調查估計規則第23條第2款規定以區段地價為宗地單位地價；同段660、662地號等2筆土地，因臨路深度過深而跨屬第262及97地價區段，則依同規則同條第3款規定按其所占各區段面積地價總額之和除以宗地面積計算得宗地單位地價，分別為每平方公尺4,341元、4,274元，足見其公告土地現值，亦有部分較上訴人所有之系爭土地為低，尚難謂被上訴人對核定系爭土地之公告現值有違誠信原則、比例原則、平等原則等詞，為其判斷之基礎。

五、本院查：按土地法施行法第40條規定：「地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之。」，內政部基於此項法規授權訂立「地價調查估計規則」，即為地政機關調查估計每宗土地現值之作業規範。地價調查估計規則第3條規定：「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修○○○區段○○○○○○區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」第7條規定：「買賣實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例調查估價表：……二、期待因素影響之交易。……一○、人為哄抬之交易。」第18條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第21條第1項第1款、第2款分別規定：「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。……」。本件原判決以：本件上訴人系爭土地鄰接大埔農地重劃區約6公尺寬之5號農路，臨近竹南科學園區國家衛生研究院，分區使用及編定類別為特定農業區農牧用地。被上訴人辦理98年度地價區段範圍檢討劃分或修正時，將鄰接該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃分第26○○○區段○○○○○區段範圍內，自96年9月至97年8月間調查蒐集區內土地買賣交易實例，有效同一地價區段實例數計有：苗栗縣竹南鎮○○段○○○○段810地號96年11月28日移轉單價為每平方公尺5,789元，及同段677之2地號97年5月15日移轉單價為每平方公尺6,289元共2筆，惟因各該土地地區係屬擴大○○○區○○區段徵收方式取得，並已醞釀多年，通常投資者會以較高價格購買，涉有人為哄抬情事，經依地價調查估計規則第7條等相關規定做情況修正、估計正常單價並決定區段地價後，依平均地權條例第46條規定提送97年度苗栗縣地價及標準地價評議委員會評定，區段地價為每平方公尺4,400元，嗣經98年第2次地價及標準地價評議委員會復議，維持每平方公尺4,400元，因將原處分及原決定予以維持，而駁回上訴人之訴，固非無見。惟查地價評議委員會暨標準地價評議委員會係由包括地方公正人士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，其對於地價（含市價）之評定係基於客觀專業知識，法院自應尊其判決斷，惟倘其評定過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當之情形，自不在此限。經查原判決固敘明與系爭土地同一地價區段之土地屬擴大○○○區○○區段徵收方式取得，並已醞釀多年，通常投資者會以較高價格購買，涉有人為哄抬情事，故經被上訴人依地價調查估計規則第7條等相關規定做情況修正，惟究係如何以人為哄抬地價，而須依法為修正，則未見載明理由，已有判決不備理由之嫌。再者土地徵收係依公告地價徵收，並非依市價為徵收，土地買主應無以遠高於公告地價之價格為購買，而換取較低之公告地價之理，地價評議委員會本應依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定，以上開有買賣實例估計正常單價之區段，再調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位○○○區段○區段地價。詎於尚無憑據即為推測該區段土地有被哄抬之情形，而依地價調查估計規則第7條規定做情況修正，其推測難謂全然合理。原判決就此未予調查，又逕以尊重專業判斷為理由而為認定苗栗縣地價評議委員會之地價評議並無不當，尚嫌率斷。綜上所述，本件地價評議委員會所為公告土地現值評定，其所依據估算修正之情事，既尚待審酌，其據以估算出之公告土地現值即難期正確，此攸關上訴人之權益，自宜再予審酌，本件被上訴人對此未見說明其理由，原審亦未詳加調查，自有未洽。從而上訴人上訴，指摘原判決違法，即難謂無理由，應由本院將原判決廢棄，而本件事實尚未臻明確，自宜於本件更審時一併查明，另為妥適之裁判。

六、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。

最高行政法院第一庭

以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異