臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)九十年度訴字第一六一號

臺北高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第一六一號

原告

長億實業股份有限公司

代表人

甲○○董事長）

訴訟代理人

丁○○

訴訟代理人

張睿文律師

右　一　人　李中卿律師

之複代理人

被　　　告　行政院公平交易委員會

代　表　人　黃宗樂（主任委員）

訴訟代理人　乙○○

　　　　　　　丙○○

右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十九年十月二十三日台八

十九訴字第三○六七五號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左：

主文

事實

事實概要：緣原告於基隆市七堵區興建之「綠葉山莊」房屋銷售案，經承購戶檢舉於銷售廣告上就建物用途及公共設施為不實廣告，有違公平交易法之規定等情。經被告查明原告於「綠葉山莊」房屋銷售廣告上，就建築物之用途、公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反行為時公平交易法第二十一條第一項之規定，乃依同法第四十一條前段規定，以八十九年六月十三日（八九）公處字第○九九號處分書命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前述虛偽不實及引人錯誤之表示。原告不服，以被告認定事實錯誤等由，提起訴願，遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。

訴之聲明：

㈠原告聲明：訴願決定及原處分均撤銷。

㈡被告聲明：如主文所示。兩造之爭點：原告主張其八十五年間所為「綠葉山莊」銷售廣告，嗣後即未再使用該廣告，被告於八十九年六月間始命其停止該銷售廣告，行政處分顯無實益，又九洞迷你高爾夫球果嶺沒有興建，係主管機關諭示改做沉沙池、滯洪池，不可歸責於原告，另外，土星特區Ｖ、Ｓ棟第一層至第九層主要用途雖係日用品零售，惟承購戶可自行為住宅用，原告以高水準建物，依低標準價位出售，並未違法，對承購戶沒有損害，被告卻以原告於房屋銷售廣告上就建築物之用途、公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示，命原告應立即停止前述虛偽不實及引人錯誤之表示，顯有違誤，是否可採？

㈠原告主張之理由：

⒈被告以原告所投資興建坐落於基隆市七堵區「綠葉山莊」土星特區建物用途為日用品零售，而非廣告所稱為一般住宅使用，再者，銷售廣告及附約之長億皇家休閒俱樂部之九洞迷你高爾夫果嶺，露天音樂廣場、巡山步道、露天觀景流泉、親子戲水池及俱樂部中多項設施與廣告圖說不符，且差異甚大，甚至沒有興建，認以原告在其廣告內容上為虛偽不實或引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一第一項之規定，爰依同法四十一條前段規定處以原告自該處分書送達之次日起，應立即停止該項虛偽不實及引人錯誤之表示，原告對該處分實難甘服，爰依訴願法之規定，於法定期間內向行政院提起訴願，詎仍遭行政院以相同理由駁回原告之訴願，原告不得已依行政訴訟法第四條第一項提起本件行政訴訟，合先敘明。

⒉本件被告所為行政處分顯無處分實益：經查，被告係以原告所興建之「綠葉山莊」房屋銷售案，經承購戶檢舉於「銷售廣告」上就建物用途及公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示，有違公平交易法第二十一條第一項，據以處分原告自該處分書送達之次日起，應立即停止該項虛偽不實及引人錯誤之表示，姑不論原告於前開「銷售廣告」單乃八十五年間，原告開始預售系爭房屋銷售案時，委託新吉利公司所製作者，嗣後原告於八十六年、八十七年、八十八年乃至八十九年，皆未曾再使用該銷售廣告，被告為前開處分行為時即八十九年，斯時原告早已未使用該「銷售廣告」單，為此，被告不察，亦未了解檢舉人檢舉原告之心態，率爾為前開無實益之處分行為，顯屬違法不當。

⒊次就「綠葉山莊」社區Ａ棟、Ｓ棟建造執照之建物用途為日用品零售，乃屬高標準高價值之商業大樓，而原告願意以此高水準之建物，依低標準低價位之一般住宅價額預售予承購戶，此乃原告基於優惠承購戶之作法，況依系爭買賣合約書第九條第一項之約定，長億皇家俱樂部產權歸屬原告所有，且由原告自行負責管業，而非屬區分所有權人之公共設施。易言之，原告自當有權以整體社區安全考量為大前提，依法為前開設施之調整，再者，有關本建案第一期基地之水土保持改善計劃送請基隆市政府依法嚴格審查計畫並獲准通過後，茲因審查結論諭示原告須依前開計劃加做沈沙池及滯洪池等水土保持設施，以致前開基地剩餘面積不足興建九洞高爾夫果嶺；再者，就登山步道而言，原告確已依法基於整體社區安全之考量，將之改為安全管制邊界圍籬設施。

⒋再者，本建案用地係屬丙種建築用地，取得用地時業已開發完成，包括交通用地、林業用地、商業用地、住宅用地皆已規劃完成。原告約於八十五年四月取得建造執照並開始建造，並於八十八年第一期完工，且預計於八十九年三月交屋完畢。該建案第一期業已完工之水星、土星、旭日特區（包括三十一戶商店街、十三戶別墅、一○二戶商業大樓Ｓ、Ｕ、Ｖ棟）銷售狀況為六成。另外社區部分已於八十九年一月二十六日召開區分所有權人會議，且社區管理委員會已籌設。本建案土星特區Ｖ、Ｓ棟第一層至第九層主要用途雖係日用品零售，惟承購戶可自行為住宅用，並未違法。

⒌復就廣告企畫案乃經原告審核後，由新吉利公司製作並代銷，企劃內容廣告費用由原告支付，至於廣告企劃案中標示「大樓住宅：創意空間二至四房，約二三坪」係表示承購戶可依自身需求加以裝潢，做為住家、工作室或零售用。另外有關「綠葉山莊」平面圖冊第三十頁之大樓各層配置圖，將樓層裝潢成夾層住宅，並有家俱配置參考圖等，僅係提供承購戶參考，況已於右下角標示「本平面圖僅供參考」，並不致於引人錯誤。

⒍況本建案開始建造後，因八十五年九月發生林肯大郡建案發生倒塌意外，主管關對於山坡地水土保持嚴格要求，原告於長億皇家休閒俱樂部公共設施處挖掘「沈沙滯洪池」，以維住戶安全，故高爾夫果嶺並未興建，惟其他公共設施皆已全部完成，故知高爾夫果嶺未能興建實乃無可歸責於原告，被告及訴願機關皆不察，詎以：「‧‧‧且該建案位於山坡地形結構上，水土保持及公共安全早應在原建築規劃考量中，不因政府法令要求之變更，才調整公共設施之設計‧‧‧」、「‧‧‧原告使用廣告當時即與客觀狀況不符，縱嗣建築技術規則修正，亦不能免除不實廣告之實‧‧‧」、「‧‧‧該建案位於山坡地結構，原告於本件調查期間，未提出興建九洞高爾夫果嶺及登山步道等計畫書以合理說明其在銷售當時，究有何種依據或規劃可支持其在廣告上為如此表示，‧‧‧」、「‧‧‧且一般營建實務所稱之營建風險，區分為無法預料及可控制的營建風險兩種，建商為具有專業知識，實務經驗之事業組織，水土保持及公共安全應在原建築規劃考量中，非無法預料之營建風險‧‧‧」等語，認以原告有廣告不實之嫌，如此論斷顯悖一般論理與經驗法則：

⑴被告及訴願機關曲解營建風險之意涵，蓋所謂「營建風險」，既為「風險」即為無法預料，無所謂可控制與不可控制，況原告所主張為「法令變更」之營建風險，倘「法令變更」非屬風險，何以在一般營建契約中皆有排除類如「法令變更」之條款？故知被告及訴願機關曲解營建風險之意涵甚明，要不可信。

⑵再者，原告興建系爭「綠葉山莊」建物乃屬「預售案」，換言之，使用廣告當時（八十五年）系爭建物之客觀狀況尚未成形，被告或訴願機關焉能認以原告「使用廣告時」就有虛偽之事實？蓋系爭建物之客觀狀況皆未形成，如何認以原告使用廣告時有虛偽不實之故意或過失？被告是非顛倒，倒果為因之論斷，彰彰明甚。

⒎再查，原告於八十五年六月七日領得八五基府工管字第○六八號建照，基地分為一二三五平方公尺住宅區，五五○○平方公尺商業區，其建地用途分別為鄉村住宅及日用品零售。其中大樓區建築用途為日用品零售，地面層以上每層高度為四．五公尺，但建築技術規則第二十七條於八十六年四月九日內攻部台（八六）內營字第八六七二五○七號令修正，住宅各樓層不得超過三．六公尺，故於建築法令上無法再變更為鄉村住宅使用，然承前所述，實乃不可抗力之事由，要無以之認原告有廣告不實之情。

⒏況翡翠俱樂部於八十五年八月九日領得建造執照，並於八十八年六月二十三日領得使用執照，基隆市政府於八十六年八月二日基府工管字第○六九四七八號函示，要求原告依台灣省政府八十六年五月二十六日農水字第一五六一八○號函，擬具水土保持計劃送審，該俱樂部戶外設施基地上，因此需增設Ｙ３及Ｙ４滯洪池二座與Ｙ３沈砂池一座，綜觀前述，變更俱樂部之戶外遊憩設施實非得已，絕無刻意欺瞞客戶情事，更無所謂「虛偽不實」及「引人錯誤之表示」，被告及訴願機關之認定顯有違誤。

⒐末者，就九十年十月二十五日下午三時之履勘及現場照片，原告認為，房屋高度雖有超高，但沒有施作夾層，高度約四‧五公尺（毛高四‧五公尺，室內淨高約四‧二五公尺）。系爭建物用途為日用品零售業用途，一般通念較住宅用途為高標，原告沒有施作夾層，住戶如果需要可以自己變更為住宅用途。至於室外的迷你高爾夫球果嶺，因為八十七年基隆市政府要求增設開放式的沉沙池，故已無空間設置迷你高爾夫球果嶺。沉沙池周圍有簡易步道。易言之，九洞迷你高爾夫球果嶺沒有興建，並非原告自始或事後不施作，乃是因為受限於主管機關命原告必須加作沈沙池及滯洪池等水土保持設施，以致無法興建。惟原告乃依據主管機關的函令作沈沙池等水土保持設施故未施作果嶺，並無法令上變更之證據。綜上所陳，被告及訴願機關認定事實錯誤，請撤銷原處分及訴願決定。

㈡被告主張之理由：

⒈被告係以原告於房屋銷售廣告上，就建築物之用途及公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示而加以處分：

⑴查預售屋交易的特性，係在買賣時尚無實物存在，消費者常須依靠所取得的廣告，認識預售屋的環境、外觀、格局、配置、建材設備等，因此，廣告是消費者據以作成交易決策的重要參考；建商在廣告或銷售當時，就應該負起妥善規劃的義務，其在廣告上所承諾的事項，至少要能與使用廣告當時的客觀狀況（如：廣告主提供日後給付的能力、法令規定或建材的供給等）相符，而不能任意以事實或法令變更為理由，嗣後不履行原來廣告上所承諾的事項。

⑵次查原告於八十五年間銷售「綠葉山莊」建物時，於廣告圖冊上標示該建案土星特區係「大樓住宅」，並另有平面圖冊標示「大樓各層平面配置圖」，將樓層裝潢成樓中樓住宅使用，並有家俱配置參考圖，自易使人產生系爭建物全屬住宅大樓之認知；然據系爭建物之建造執照及建物所有權狀所載，並參諸原告之說明，該建案土星特區Ｖ棟及Ｓ棟之使用用途為「日用品零售」，且依建築法令規定，亦無法變更為鄉村住宅使用，故其廣告所述有不實情事。而消費者基於購買住宅使用之認知而與原告達成交易，日後將使其遭受「違規使用」、居住環境複雜及優惠貸款資格受限等非事先得預知之不利益。原告於廣告上就建築物用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，洵堪認定。

⑶又系爭建物廣告及鳥瞰圖顯示「皇家翡翠俱樂部」規劃有戶外九洞迷你高爾夫果嶺、親子戲水池‧‧‧等二十多項休閒設施。惟經被告派員實地調查，廣告中之戶外九洞迷你高爾夫果嶺及登山步道，並未興建；露天音樂廣場未興建半圓球頂蓋，籃球場僅有半個球場，均與廣告所載未盡相符，故原告就建物之公共設施亦有虛偽不實及引人錯誤之表示。

⒉被告所為行政處分並無欠缺實益之情形：原告主張系爭廣告係使用於八十五年，早已不再使用，被告八十九年處分時命原告停止使用廣告顯無實益乙節。惟查原告使用系爭建物廣告之行為，係違反公平交易法第二十一條規定，已如前述，被告原處分除確認原告確有違法行為，並依其行為時公平交易法第四十一條前段規定，命其停止使用該違法廣告，其目的在禁止原告日後再為相同違法類型之行為。原告空言主張原處分欠缺實益，尚無可採。

⒊原處分係就原告所為廣告總體觀察，而認定有致消費者誤認及使其受有不利益之情事：

⑴查本件「綠葉山莊＼建築規劃＼景觀設計＼管理服務」建物廣告圖冊第十三、三十、六三頁皆標示土星特區為「大樓住宅」，而「平面圖冊（２）」（介紹土星特區之外觀及平面配置圖）第三十頁之「大樓各層平面配置圖」，將樓層裝潢成樓中樓住宅使用，並有家俱配置參考圖，自易使一般消費大眾普遍認知其所銷售之系爭建物為「住宅大樓」；且原告所提出之廣告傳單及三本社區廣告專書，亦均無提及系爭建物係供「日用品零售」使用，消費者自無從知悉各層用途；原告稱其所為系爭廣告，僅係表示承購戶可依自身需求加以裝潢，做為住家、工作室或零售用，提供承購戶參考等，尚不足採。至廣告另標示「本平面圖僅供參考」，姑不論其擺放位置及文字大小是否能使消費者注意到，單就其意義而言，僅能使消費者認知平面配置或家具配置之方式係供參考，然消費者經由廣告所得到系爭建物為「住宅大樓」之整體印象，卻不致僅因上開文句而完全袪除，原告之主張，顯不可採。

⑵又本建案土星特區Ｖ、Ｓ棟第一層至第九層主要用途雖係日用品零售，承購戶如自行做為住宅用，即與建築法第七十三條「非經領得變更執照，不得變更使用」之規定有違；復依八十六年四月九日修正之建築技術規則「建築設計施工篇」第二十七條規定：「住宅、集合住宅等類似用途建築物依前項規定設計者，其地面一層樓層高度，不得超過四．二公尺，其他各樓層高度均不得超過三．六公尺」，系爭建築物地面層以上每層高度為四．五公尺，故於建築法令上亦無法再變更為鄉村住宅。綜上，消費者如依廣告所示做為住宅使用，將處於「違規使用」狀態、日後居住環境複雜化及優惠貸款資格之限制，自難謂無損及消費者利益。至原告有關其係將高標準高價值之商業大樓，以低標準低價位之一般住宅價額優惠預售予承購戶之主張，忽略消費者購屋之整體目的，純從其行銷策略或方法考慮，亦無可採。

⑶復依原告八十五年六月七日領得之八五基府工管字第○六八號建照所載，系爭建物用途為日用品零售及鄉村住宅，然其廣告上卻未充分揭露，反而以「大樓住宅」為主要訴求，故原告所使用之廣告，即與當時之客觀狀況未盡相符。至其主張因建築技術規則第二十七條嗣後之修正，致其無法變更建物用途乙事，查原告使用廣告當時即與客觀狀況不符，致生誤導消費者之效果，焉能以嗣後建築技術規則之修正，使其無法將建物用途變更為與當初廣告所載相符，而脫免其先前為不實廣告之行政責任；縱認法令變更係不可抗力之事由，此一不利益亦應由原告承擔。

⒋廣告圖示之「皇家翡翠俱樂部」公共設施，係足以影響交易相對人做成交易決策之重要交易因素，原告未予施作，應屬可歸責於原告之事由：

⑴原告主張依系爭買賣合約書第九條第一項之約定，長億皇家俱樂部產權歸屬原告所有，且由原告自行負責管業，而非屬區分所有權人之公共設施乙節。按公平交易法第二十一條對於交易資訊之規範，非僅限於直接交易標的之相關事項，其他具有經濟價值及招徠效果之非直接屬於交易標的之相關交易事項亦包括在內；查原告規劃「長億皇家翡翠俱樂部」為社區戶內、外休閒設施，以提升承購戶生活品質，並製作廣告專書供承購戶參考，而社區住戶為當然會員，故該俱樂部有關設施是否施作、使用與營運，應係足以影響消費者是否做成交易決定之重要考量因素。

⑵原告另主張本建案第一期基地之水土保持改善計畫送請基隆市政府審查並獲准通過後，因審查結論諭示原告須依前開計畫加做沉砂池及滯洪池等水土保持設施，以致前開基地剩餘面積不足興建九洞高爾夫果嶺；另登山步道係基於整體社區安全之考量，將之改為安全管制邊界圍籬設施乙節。查原告銷售房屋、使用廣告之行為始自八十五年，並於八十五年六月七日取得八五基府工管字第○六八號建照；其既於銷售系爭建物當時以上開設施為招徠重點，即應有合理之依據及規劃，確保嗣後能興建上開設施。然姑不論在山坡地形結構興建店舖、別墅、住宅、大樓等人煙密集之社區，是否可興建九洞高爾夫果嶺及登山步道，及其公共安全性等，本就有疑問，不易為主管機關審查通過；縱原告所稱八十五年九月發生林肯大郡建案倒塌意外後，主管機關對於山坡地水土保持即嚴格要求，基隆市政府於八十六年八月函示要求原告擬具水土保持計畫送審，因此該俱樂部戶外設施基地上，需增設Ｙ３及Ｙ４滯洪池二座與Ｙ３沉砂池一座等節屬實，然該建案既位於山坡地形結構上，水土保持及公共安全早應在原建築規劃時及銷售之初，加以考量，惟原告於本件調查期間，並無提出興建九洞高爾夫果嶺及登山步道等計畫書，顯見其銷售之初對於上開設計之興建及山坡地水土保持，俱未有合理規劃，焉能以嗣後政府法令要求變更為因，脫免其廣告不實之責任。又一般營建實務所稱之「營建風險」，有區分無法預料及可控制的營建風險兩種，建商為具有專業知識、實務經驗之事業組織，本建案位於山坡地形結構上，水土保持及公共安全早應在原建築規劃考量中，應非無法預料之營建風險，本件建築規劃如前述，在被告調查中，原告無法提出興建九洞高爾夫果嶺及登山步道等計畫書，何來因政府法令要求之變更問題，自無所謂兩造契約皆有排除類如「法令變更」之營建風險，亦無法作為不可歸責於原告之理由。

⒌依原告使用廣告及規劃興建之過程觀之，其就房屋銷售廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示乙事，至少有重大過失：司法院釋字第二七五號解釋略謂：「人民違反法律上之義務而應受行政罰之行為，法律無特別規定時，雖不以出於故意為必要，仍須以過失為其責任要件。但應受行政罰之行為，僅須違反禁止規定或作為義務，而不以發生損害或危險為其要件者，推定為有過失，於行為人不能舉證證明自己無過失時，即應受處罰。」本件原告於房屋銷售廣告上，就建築物之用途及公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示，已如前述，其在銷售系爭建物前，未盡妥善規劃之責，亦未就種種法令及營建上之要求加以究明，即在廣告上就建物用途及公共設施等事項為具招徠效果之表示，致消費者產生誤信而與之交易，嗣後又以法令及營建上之理由，主張其未能完成廣告所示事項，非其所應負責；然原告對於其在銷售當時，究竟有何種依據或規劃，可支持其在廣告上為如此承諾及表示，則未有合理之說明，顯見其廣告當時即有故意或重大過失，故原告主張其主觀上無可歸責之事由乙節，洵無可採。

⒍最後，就九十年十月二十五日下午三時之履勘及現場照片可知，原告的廣告與建照圖、施工圖不符，此乃被告處罰之重點。樓層高度約四‧五公尺。沒有施作迷你高爾夫球果嶺。步道僅是極小部分，與廣告圖不符。又原告迄今仍未提出九洞迷你高爾夫球果嶺等設施計劃書，即表示原告沒有證據證明當初有規劃。況沈沙池占有部分面積，九洞迷你高爾夫球果嶺要如何施作殊值懷疑。綜上所述，被告認定原告違反公平交易法第二十一條而加以處分，並無不合。

理由

本件原告起訴後，被告之代表人已由趙揚清更換為黃宗樂，於九十年八月二十二日聲明由新代表人黃宗樂承受訴訟，有承受訴訟狀附卷可稽，經核符合規定，應予准許，合先敘明。

按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為行為時公平交易法第二十一條第一項所明定。又「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為‧‧‧」復為同法第四十一條前段所規定。

本件原告興建之綠葉山莊房屋銷售案，經承購戶檢舉於銷售廣告上就建物用途及公共設施為不實廣告，有違公平交易法之規定等情。經被告查明原告於綠葉山莊房屋銷售廣告上，就建築物之用途、公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法規定，乃命原告應立即停止前述虛偽不實及引人錯誤之表示。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，復起訴主張其八十五年間所為「綠葉山莊」銷售廣告，嗣後即未再使用該廣告，被告於八十九年六月間始命其停止該銷售廣告，行政處分顯無實益，又九洞迷你高爾夫球果嶺沒有興建，係主管機關諭示改做沉沙池、滯洪池，不可歸責於原告，另外，土星特區Ｖ、Ｓ棟第一層至第九層主要用途雖係日用品零售，惟承購戶可自行為住宅用，原告以高水準建物，依低標準價位出售，並未違法，對承購戶沒有損害，被告卻以原告於房屋銷售廣告上就建築物之用途、公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示，命原告應立即停止前述虛偽不實及引人錯誤之表示，顯有違誤，詳如其事實欄所載理由等語。查廣告提供消費資訊，往往是消費者從事消費行為的重要判斷依據，若事業對其商品或服務，為任何虛偽不實或引人錯誤之廣告，將使消費者陷於無知與受騙之危險，且事業利用不實廣告，以不當手段誘使消費者陷於錯誤，而為不正確之選擇，將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足生「不正競爭」之效果，故不實廣告將損害消費者利益，同時破壞競爭秩序，違反者自應負行政法上之責任。本件原告於基隆市七堵區興建之「綠葉山莊」房屋銷售案，經承購戶檢舉於銷售為不實廣告，案經被告查明原告於八十五年間銷售綠葉山莊建物，於廣告圖冊上標示土星特區為大樓住宅，大樓各層平面配置圖將樓層裝潢成樓中樓住宅使用，並有家具配置參考圖，顯示系爭建物（即土星特區Ｖ棟、Ｓ棟）為住宅大樓。依建造執照與建物所有權狀記載，系爭建物之使用用途為日用品零售，按建築法第七十三條規定非經領得變更使用執照，不得變更其使用及內政部八十六年四月九日台（八六）內營字第八六七二五○七號令修正建築技術規則第二十七條第三項就住宅、集合住宅等類似用途建築物依前項規定設計者，其地面一層樓層高度，不得超過四‧二公尺，其他各樓層高度均不得超過三‧六公尺之規定。而系爭建物樓高四‧五公尺，無法變更為鄉村住宅，則系爭建物實際用途與廣告所載顯有不符，嗣後亦無法變更與廣告所載相符。又原告規劃長億皇家翡翠俱樂部為社區內、外休閒設施，社區住戶為當然會員，該俱樂部有關設施是否施作、使用及營運，為購買系爭建物之重要考量，經被告實地調查結果，廣告中之戶外九洞迷你高爾夫果嶺、巡山步道未興建，露天音樂廣場未興建圓球頂蓋，籃球場變成半個球場，顯與銷售廣告未合。且房屋之使用用途，為承購戶購買之重要考量因素，原告所提出之廣告傳單及三本社區廣告專書，均未提及系爭建物係供日用品零售，消費者無從知悉各層用途，購屋動機既為住宅使用，商業區做為住宅使用，將使購屋者處於違規使用狀態、日後居住環境複雜化及優惠貸款資格之限制，難謂無損及消費者利益。本件銷售之時房屋結構主體尚未完成，消費者無從由結構、配置等其他資訊得知未來整體完工情形，廣告圖示亦將非屬住戶所有之公共設施納入整個社區範圍內，買賣契約雖約定長億皇家俱樂部產權歸原告所有，惟社區住戶既為俱樂部之當然會員，該非屬住戶公共設施之規模及狀態尚難認非屬重要消費資訊。本件在預售屋銷售時，除難以分辨建物廣告圖冊中何者為住戶所有，何者為原告所有之外，實際完工大小位置與圖冊顯現之規模與狀態，亦有甚大差距，難為一般消費者接受，且原告為具有實務經驗之建築公司，對於營建大型社區應有妥善規劃，而本件建案位於山坡地形結構，更應於原建築規劃中考量水土保持及公共安全，不因政府法令要求之變更，始調整公共設施之設計。原設計九洞高爾夫果嶺用地沉砂池大小與廣告上所示面積容有差異，巡山步道未見興建，原告能否依廣告圖示規模、比例大小完成該等設施，即有可疑，又本院九十年十月二十五日履勘現場：土星特區Ｖ、Ｓ棟每層樓高約四‧五公尺，迷你高爾夫球果嶺未施作，沉砂池周圍有石塊步道，惟與廣告圖長度範圍短少甚多，有勘驗筆錄及照片附卷可憑，原告在銷售廣告對於建物用途及公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示，洵堪認定，從而被告命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前述虛偽不實及引人錯誤之表示，揆諸首揭規定，自無不合。

至於原告訴稱：其八十五年所為「綠葉山莊」銷售廣告，嗣後即未再使用該廣告，被告於八十九年六月始處分命其停止使用該銷售廣告，行政處分顯無實益乙節。查如上所述，原告之銷售房屋廣告既經承購戶檢舉，並經被告查明確有不實廣告，而原告興建之「綠葉山莊」尚有餘屋未出售，被告依首揭法條規定命其立即停止使用前述虛偽不實及引人錯誤之表示，其目的在禁止原告日後再為相同違法類型之廣告，於法有據，且有必要，原告所訴，洵無可採。

綜上說明，本件被告之原處分，認事用法，均無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告起訴意旨，難謂為有理由，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。

臺 北 高 等 行 政 法 院 第 二 庭審 判 長 法 官 王立杰