臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)九十一年度訴字第七二一號

臺北高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度訴字第七二一號

原告

甲○○

訴訟代理人

丁○○

被告

台北市大安地政事務所

代表人

乙○○主任）

訴訟代理人

丙○○

右當事人間因申辦建物第一次測量事件，原告不服台北市政府中華民國九十一年二月

五日府訴字第○九一○四七六二二○○號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：

主文

事實

一、事實概要：原告於民國（下同）八十八年十一月二十五日持台灣台北地方法院（下稱台北地院）不動產權利移轉證書，就坐落台北市○○區○○段一小段四○六地號土地上建物即門牌號碼台北市○○街四六巷六之一號地下室全部（下稱系爭地下室房屋），申請被告辦理建物第一次測量（收件安建測字第二二一○號），並登記為其所有。被告以依台北市政府工務局建築管理處核發之（六三）使字第一八八○號使用執照，系爭建物地下室為防空避難室，且其建物原起造人非上開強制執行事件之債務人吳宛玉、陳鏘權等二人致發生疑義，乃以八十八年十二月十四日北市大地二字第八八六一六一二○○○號函詢台北地院，經該院民事執行處以八十九年六月十二日北院文八十六民執丑字第一一六○八號函復略稱，本院八十六年民執丑字第一一六○八號民事執行事件．．．於八十七年七月十日「強制管理後第一次拍賣公告」中，註明「拍賣之五五六六建號建物因未辦理建築物所有權第一次登記，於拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記」，拍定人自應受此拘束，．．．等語，被告遂以八十九年六月二十日新測駁字第○○○○七一號通知書駁回原告之申請。原告乃具狀向台北地院聲請核退價款，經該院民事執行處以九十年三月十六日北院文八十六民執丑字第一一六○八號函復否准，原告分向台灣高等法院提出民事抗告，及向被告申請准予辦理建物第一次測量及登記，被告再以九十年四月十七日北市大地二字第九○六○四八八七○○號函復原告否准，並請其補具相關證明文件，才准予辦理。原告分別以九十年四月十八日、四月二十二日、四月三十日、五月十二日再補充理由，提出向被告表示異議，經被告函復，原告猶未甘服，提起訴願，經遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。

二、兩造聲明：

㈠原告聲明求為判決：

⒈訴願決定及原處分均撤銷。

⒉被告應將原告所有坐落台北市○○區○○段一小段四○六地號土地上建物（即台北市○○街四六巷六之一號地下室）權利範圍全部，辦理建物測量及辦理所有權第一次登記予原告。

㈡被告聲明求為判決：被告未於言詞辯論期日到場，據其答辯狀及準備程序陳稱：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。

三、兩造之爭點：原告於執行法院拍賣程序得標未曾辦理所有權第一次登記之房屋，能否僅憑執行法院發給之權利移轉證書，向被告申請辦理所有權第一次登記？

㈠原告主張之理由：

⒈按法院核發之「不動產權利移轉證書」具公信力、實質確定力與執行力，非一般證物取捨於登記機關，行政機關應依法行政據以辦理登記，若對辦妥登記後所發生之爭執，則由所有權人訴請司法機關確認本登記不成立，而非由被告擅對法院核發之不動產權利移轉證書內所載之權利範圍為全部不予認同。

⒉法院之公告應屬要約之性質，於拍定前，尚屬條件無確定力與執行力階段，於拍定後核發之不動產權利移轉證書始具有契約之性質，本案核發之不動產權利移轉證書內並無提及「拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記」，拍定人自無再須受要約之拘束。

⒊系爭建物未辦理建物所有權第一次登記，係因所有權屬共同使用性質、共同持分所有之故，致無法辦理個人所有之所有權第一次登記，被告要求取得全體起造人分配協議或其他證明文件以憑辦理登記，即只要取得全體起造人認同或其他證明文件確認系爭建物權利範圍全部歸屬個人所有即可辦理登記，原告已取得法院核發之不動產權利移轉證書，載明權利範圍為全部歸屬拍定人個人所有，自得憑以辦理登記。

⒋行政法院（現改制為最高行政法院）四十九年判字第一○八號、五十六年判字第八一號、五十六年判字第二四四號等判例指明「實體從舊、程序從新」之適用法規原則及行政法規之適用，應以行為時之法規為準，不得溯及既往云云，顯互相矛盾。上開判例指明「實體從舊」即表示得溯及既往，應無爭議，惟立法係以「從新、從輕」為原則，旨在於有利於當事人，被告所列判例皆牴觸「從新、從輕」之立法原則。本案並不因建物建築完成在前，上開法規公布在後而受其拘束。

⒌按系爭（六三）使字第一八八○號建物起造人為徐特軍、戚少宗二人，並非李錫明、朱金墻二人，不論其應為上開任何二人，均已輾轉出售移轉所有權登記於吳宛玉及陳鏘權二人，已符合「經向起造人買受該產權者」為吳宛玉及陳鏘權。買受輾轉移轉之證明文件，均存檔於政登記機關，應無須再由申請建物第一次測量登記人檢附提出，況且申請人係由法院拍得該建物，對於前手出賣輾轉移轉證明文件無從取得。

⒍按法院之裁判，具有確定性之公信力，並有拘束行政機關依法行政之權利，即行政機關有依法行政之義務。被告認為本案係強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其又何以舉證認定法院心證權利範圍為全部之拍賣為無效？法院於八十六年十月二十二日以八六丑字第二六○八號公告拍賣時，底價為八百五十萬元（不含地下室在內），經流標強管後，又於八十七年八月四日以八七丑字第二六○八號公告拍賣時，底價為一千二百四十二萬元（包含地下室在內），法院對地下室之權利範圍為全部已有心證取得充分之依據。

⒎系爭建物台北市政府公務局建築管理處核發之（六三）使字第一八八○號使用執照，記載地下室為防空避難室，亦經法院民事執行處函復略以：「．．．該所稱系爭地下室為防空避難室，應為共同使用性質，然本件拍定之權利範圍仍為全部．．．」，法院認系爭建物使用性質雖為共同使用，但所有權已全部歸屬拍定人，所有權之歸屬與其使用性質之是否為共同使用無涉。

⒏本案憑全體起造人或歷次承買人協議同意將系爭建物所有權歸屬原告即得辦理登記，為內政部函示，亦為被告之訴訟代理人所認諾，法院核發之不動產權利移轉證書所載權利範圍為全部，其效力已具備系爭建築物全體起造人或歷次承買人之協議同意書之同等效力，符合申請登記之要件。

⒐建號一○一號及五五六六號（即地下室）等所有權為吳宛玉所有，原告從法院拍賣、義務人為吳宛玉名下，支付價金拍定取得，所有權已歸屬原告所有。惟何以建號一○一號得予辦理移轉登記，而建號五五六六號已取得法院核發證書，卻否准登記？

⒑被告僅以使用性質為「防空避難室」作為否准登記理由，而本案申辦建物第一次測量及第一次所有權登記，與其使用性質無涉，違背不當聯結禁止原則。

⒒按建物第一次所有權登記與建物用途登記，為互不關聯之登記。不動產所有權之取得為物權之取得，所有權不因其用途變更為既成道路、公園預定地或學校預定地，未經合法徵收而喪失其合法持有，故所有權不因用途為防空避難室而喪失其所有權。地下室停車位得予獨立登記其所有權，則地下室之防空避難室自得比照獨立登記其所有權，只要空襲時供大眾避難為已足。

⒓依台北地院八十八年四月二十一日北院義八十六民執丑一一六○八字第一四○二○號函說明二，茲該項不動產業經本院拍賣由買受人買受，除已發給不動產權利移轉證書外，函請辦理塗銷查封登記及塗銷抵押權登記，並請准由買受人辦理所有權移轉登記。三、買受人應於本函副本送達之日起三十日內攜同權利移轉證書聲請地政事務所辦理所有權登記。於說明五、不動產標示內編號二、建號五五六六號門牌台北市○○街四六巷六之一號地下室權利範圍欄載明為「全部」、備考欄註明為「吳宛玉所有」，而原告係從債務人吳宛玉名下拍賣買受取得權利範因為「全部」，應與系爭建物全體起造人或歷次承買人之協議同意書，在法律上地位同視，被告之訴訟代理人亦表示原告只要提示系爭建物全體起造人或歷次承買人之協議同意書即可辦理登記。

⒔綜上所述，請判決如原告訴之聲明云云。

㈡被告主張之理由：

⒈⑴按行政訴訟法第四條規定：「人民因中央或地方機關之違法行政處分，認為損害其權利或法律上之利益，經訴願法提起訴願而不服其決定．．．得向行政法院提起撤銷訴訟．．．」。又第七條規定提起行政訴訟，得於同一程序中，合併請求損害賠償或其他財產上給付。

⑵地籍測量實施規則第二百六十五條「地政事務所受理建物測量申請案件，經審查有下列各款情形之一者，應通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正．．．二、申請書或應提出之文件與規定不符者．．．」。第二百七十九條「申請建物第一次測量，應填具申請書，檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本，其有下列情形之一者，並應依各該規定檢附文件正本及其影本：

一、區分所有建物，依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人者，應檢具移轉契約書或其他證明文件。．．．」。

⑶內政部訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分，如其屬八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第七十六條規定辦理建物所有權第一次登記。」

⒉關於地下室防空避難室之權屬認定，相同案例前經台北市政府地政處核轉內政部八十九年三月二十日台（八九）內中地字第八九○四八八二號函釋略以「．．．二、本案經函准法務部八十九年二月十七日法八十九律字第○三九一九八號函略以：『一、按行政法規之適用應以行為時之法規為準，不得溯及既往（中央法規標準法第十三條、第十八條、台灣南投地方法院八十三年度訴字第一號判決參照），否則將違反行政法規不溯及既往原則（行政法院八十一年度判字第九七六號、七十六年度判字第一一八八號判決要旨參照），而行政法院四十九年判字第一○八號、五十六判字第八十一號、五十六判字第二四四號判例亦指明『實體從舊、程序從新』之適用法規原則。二、次按貴部訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點：『區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分，如其屬八十九年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌地下室證明者，得依土地登記規則第七十六條規定辦理建物所有權第一次登記。』查本案建物係於民國六十年一月十三日取得使用執照，而地下防空避難室不得與主建物分離，貴部於八十年九月十八日方以台內營字第八○七一三三七號函釋，又法定防空避難室必須以共同使用部分辦理登記，亦係貴部於八十五年六月四日以台（八五）內地字第八五七五二一○號函增訂之『建物所有權第一次登記法令補充規定』第十一點之四始明定，而公寓大廈管理條例第三條第四款固就『共用部分』設有定義規定，但該條例制定公布之日期係八十四年六月二十八日。本案地下防空避難室之興建在上開條例及補充規定、函釋之前，似均無上開規定或函釋適用之餘地。．．．行政法規之適用應以行為時之法規為準，不得溯及既往，既如前述，是故，貴部認為本案建物使用執照起造人為李錫明君、朱金墻君二人，其地下層（防空避難室）之權屬，應依當時法律明文規定為限，宜由起造人或經向起造人買受該產權者，檢附移轉證明文件申請建物第一次測量登記（建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點參照），如有爭議時訴請司法機關確認後據以辦理，本部敬表贊同。』二、綜上所述，本案建物使用執照起造人為李錫明、朱金墻二人，其地下層（防空避難室）之權屬，宜由起造人或經向起造人買受該產權者，檢附移轉證明文件申請建物第一次測量登記，如有爭議時宜訴請司法機關確認後據以辦理。」本訴訟案地下層（防空避難室）建物於六十三年十二月六日建築完成，其權屬宜依上開規定確認後據以辦理。

⒊「查強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣無效（司法院釋字第五七八號解釋參照）。如以此項拍賣為原因聲請辦理所有權移轉登記時應不准許。．．．」為內政部五十三年一月十四日台（五三）內地字第一三二五六二號函示。本案拍賣地下室防空避難室建物，台北市政府工務局建築管理處核發（六三使字第一八八○號）使用執照之建物起造人為徐特軍、戚少宗等二人，非上開強制執行事件之債務人吳宛玉、陳鏘權二人。故原告欲辦理系爭地下層建物所有權第一次測量及登記，因其並非建物起造人，自應檢具當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌號地下室證明及起造人移轉予債務人之移轉契約書或其他之相關證明文件，以憑辦理。

⒋綜上所述，原告之訴為無理由，請判決駁回原告之訴等語。

理由

一、本件原告以台北地院民事執行處執行八十六年度執字第二六○八號拍賣抵押物事件，渠得標坐落台北市○○區○○段一小段四○六地號土地，及其地上建物，即建號一○一號，門牌號碼台北市○○街四六巷六之一號房屋，暨建號五五六六號，門牌號碼台北市○○街四十六巷六之一號地下室，業已取得台北地院核發之「不動產權利移轉證書」，並就上開土地，及一○一號建號地上建物部分，完成所有權移轉登記，惟就系爭地下室房屋部分，因原建物使用執照之起造人未辦理所有權第一次登記，原告無法辦理所有權移轉登記，原告乃持台北地方法院核發之「不動產權利移轉證書」向被告申辦系爭建物第一次測量及建物第一次登記，被告以九十年四月十七日北市大地二字第九○六○四八八七○○號函略以：「．．．依．．．規定檢附當事人．．．合意認非屬共同使用性質．．．及起造人移轉予債務人之移轉契約書或其它證明文件，以憑辦理。」原告收受被告上開書函後向台北地院聲請核退拍定價款，為該院所拒，原告再向被告申請辦理系爭建物第一次測量及建物第一次登記，仍為被告否准，經提起訴願復被駁回，乃向本院提起行政訴訟。

二、原告起訴意旨略稱，查系爭（六三）使字第一八八○號建物起造人為徐特軍、戚少宗二人，並非李錫明、朱金墻二人，不論其應為上開任何二人，均已輾轉出售移轉所有權登記於吳宛玉及陳鏘權二人，已符合「經向起造人買受該產權者」為吳宛玉及陳鏘權。申請人係由法院拍得該建物，對於前手出賣輾轉移轉證明文件無從取得，惟買受輾轉移轉之證明文件，應均存檔於地政登記機關，被告無須再要求原告檢附提出，法院所核發之「不動產權利移轉證書」所載內容，不問其是否有侵權或瑕疵缺失，對行政機關皆具有實質確定力與執行力，本件「不動產權利移轉證書」內載明權利範圍為全部，即表示所有權已歸屬個人全部所有，實無當事人合意認非屬共同使用性質之必要。若對本案辦妥登記後發生爭議，應由利害關係之所有權人訴請司法機關確認其登記不成立，被告謂原建物使用執照之起造人並非原告，原告即應將有前手合法受讓，先訴請法院確認，實為本末倒置。且使用性質與權利範圍所有權之全部乃兩項不同之登記規定，自無權利範圍已經法院拍賣核定為全部卻因其性質為共同使用，而不得登記取得所有權憑證之理。況法院拍賣公告雖記載拍定後「無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記」，惟所核發之「不動產權利移轉證書」內並無該項附註，被告亦不得拒絕為原告辦理系爭建物所有權第一次登記云云。

三、按民法第七百五十九條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產所有權者，非經登記不得處分其物權。」是依上開規定，原告由台北地院拍賣而取得之產系爭地下室房屋，不以登記為生效要件，其於取得執行法院發給之權利移轉證書即取得該不動產所有權，惟非經登記不得處分其物權而已。此種因強制執行而取得之不動產，如係未經辦理所有權第一次登記者，原告欲辦理所有權第一次登記時，除應依行為時土地登記規則第七十二條規定，於申請建物所有權第一次登記前，先向登記機關申請建物第一次測量外，並應依同規則第七十三條第一項第二款規定，提出使用執照及建物測量成果圖，如申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。又地籍測量實施規則第二百六十五條及第二百七十九條亦規定：「申請建物第一次測量，應填具申請書，檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本，其有下列情形之一者，並應依各該規定檢附文件正本及其影本：一、區分所有建物，依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人者，應檢具移轉契約書或其他證明文件。．．．。」本件原告所得標之系爭地下室房屋，使用執照所載之起造人徐特軍、戚少宗並未辦理所有權第一次登記，此為兩造所不爭，則依上開規定，原告於辦理建物第一次登記時，即應檢具移轉契約書或其他證明文件始得辦理，原告向被告申請辦理系爭地下室房屋之所有權第一次登記，並未提出移轉契約或其他證明文件，被告通知應於十五日內補正，原告亦未補正，被告予以駁回，於法即無不合，訴願決定予以維持，亦稱妥適。原告徒以系爭地下室房屋，係由法院拍賣取得，即主張被告應依權利移轉證書辦理所有權第一次登記，依上說明於法不合，其據此理由訴請撤銷，亦為無理由，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。

臺 北 高 等 行 政 法 院 第 七 庭審 判 長 法 官　鄭小康