臺灣臺北地方法院100年度訴字第4881號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第4881號

原告

賴怡如

原告

蔡宜倫

原告

羅金連

原告

侯啟祥

原告

王麗媛

原告

丘克全

原告

侯啟俊

原告

余慧珠

共同訴訟代理人

林淑惠律師

被告

賴謝玉招

被告

曾昭基

被告

許正夫

被告

陳玲賢

被告

炘城企業有限公司

法定代理人

黃建人

共同訴訟代理人

鄭庭壽律師

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101年6月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

一、原告主張：訴外人林陳緞、林水泉、李超然等地主於71年間將所有坐落台北市○○區○○段4小段445、445-1、446、447、469-1、470地號之土地（嗣合併為445、446-2地號土地）（下稱系爭土地），與訴外人亞鋼建設開發股份有限公司（下稱亞鋼公司）簽訂合建契約，由亞鋼公司於其上興建名為上品大廈之地上11層、地下1層之建物。其中地下1層（下稱系爭地下層）約定做停車之用，原規劃20個平面車位，而亞鋼公司將其中11個平面車位施作為上下2個機械停車位，故地下1層含平面及機械合計31個車位。亞鋼公司自民國71年起預售房地及系爭地下層停車位，原告賴宜如之前手賴添桂、蔡宜倫、羅金連、侯啟祥、王麗媛之前手陳光飛、邱克全、侯啟俊、余慧珠之前前手楊瑞來及訴外人張國萬等人於71年至74年間與亞鋼公司簽訂上品大廈房屋土地預定買賣及停車位預定買賣契約書，亞鋼公司並與地主及買主約定，渠等取得之房屋及系爭地下層停車位應配附之土地持分，係依所取得建物之建坪占該大廈總建坪之比率登記之，建物登記面積則以地政機關之複丈面積為準，此觀上品大廈房屋土地預訂買賣契約書第1條約定：「預定買賣標示：坐落台北市○○區○○段4小段445...地號等6筆土地上甲方訂購... 號屋...，建物土地持分面積依本戶建坪占本大廈總建坪之比率登記之，建物登記面積以地政機關之複丈面積為準。...」及停車位預定買賣契約書第7條約定：「雙方同意本條車位之產權處理、公共管理事項，悉依甲方訂購...之房屋土地預定買賣契約書之規定處理，...。」可知。且當時代書辦理建物所有權第一次總登記及其所配附土地持分之登記實務，大都以所登記主建物面積占該大樓全部主建物總面積之比率登記之。是亞鋼公司於73年12月間上品大廈興建完成申請建物所有權新建總登記時，即委請承辦代書林憲秋按上開規則，以各建物區分所有權人取得主建物之面積，占上品大廈主建物總面積之比率，由地主移轉該建物應配附之坐落土地持分予買主，此有林憲秋於98年3月3日臺灣高等法院97年度上易字第317號返還不當得利事件準備程序筆錄之證述及上品大廈建物所有權新建總登記之建物登記簿謄本暨83年7月前之土地登記簿可憑。雖林憲秋於上開案件作證時表示：「（問：系爭房子頂樓是11層，地下室1層、總共12層，建物與土地之持分有一定比率，該持分如何計算？）有一定比例，我忘記如何計算該持分。」，惟此乃因時日已久不復記憶所致，然未可否定上品大廈之地上建物及系爭地下層停車位建物產權所配附土地之持分登記時，確有依照一定比例而為登記。再參現行民法第799條第4項亦規定，區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分（即主建物）面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。又系爭地下層建物於興建時以亞鋼公司、地主林水泉、李超然、謝翠鶯為起造人，是為新建總登記時，只能先以渠等名義登記為共有，即亞鋼公司持有10萬分之59091、林水泉10萬分之22892、李超然10萬分之1587、謝翠鶯10萬分之16430。而系爭地下層建物總面積為580.71平方公尺，占上品大廈主建物總面積8495.29平方公尺比率為1萬分之684，是每1平面車位應配附之土地持分為1萬分之34、每1機械車位應配附之土地持分則為1萬分之17。詎亞鋼公司尚不及將已出售之系爭地下層建物產權移轉登記予買受者，即因債務糾紛，致登記其名下之系爭地下層停車位權利範圍10萬分之59091遭債權人於74年4月間聲請法院查封拍賣，並於75年10月間由訴外人張國萬拍定。亞鋼公司雖無法移轉系爭地下層停車位產權予買受人，但仍將之交付使用收益，致買受人或繼受人嗣遭張國萬及其後手訴請返還停車位並給付不當得利。又張國萬雖於75年11月間拍賣取得亞鋼公司名下已出售原告等人之系爭地下層停車位所有權10萬分之59091，但僅擁有系爭地下層1個平面車位應配附之土地持分1萬分之34。故其於83年7月間出售系爭地下層停車位予訴外人張福居、郭文章、蔡金標、唐相如、徐清雄、郭水寶、呂旻男、何明義、張來銓、張飛鴻等10人時，僅分別移轉土地持分1萬分之1、1萬分之1、1萬分之2、1萬分之1、1萬分之3、1萬分之1、1萬分之1、1萬分之2、1萬分之2、1萬分之2，合計1萬分之16。而上開10人於84年、87年間再出售停車位產權予訴外人陳守、被告賴謝玉招、曾昭基等3人時，亦僅分別移轉土地持分2萬分之3、2萬分之29、2萬分之36，共2萬分之68。而被告賴謝玉招之後再出售予被告許正夫、炘城企業有限公司、陳玲賢等3人時，復僅能分別移轉土地持分20萬分之29、20萬分之56、20萬分之58，可知被告等人就系爭地下層停車位所配附之土地持分明顯不足。按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可參。被告所有系爭地下層停車位少配附之土地持分，顯係無權占有原告及訴外人陳倩雲、張勝正、施雪芬、方奕樺等12位於系爭地下層無停車位建物產權，而有相當於地下層停車位應配附土地持分者之土地持分，則原告自得依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。即被告賴謝玉招、曾昭基、許正夫、炘城企業有限公司、陳玲賢就地下1層建物所有持分分別為10萬分之124 58即平面車位2個、10萬分之31909即機械車位5個及平面車位4個、10萬分之2500即機械車位1個、10萬分之4930即機械車位2個、10萬分之4930即機械車位2個，相對應之土地權利範圍應分別為20萬分之1360、20萬分之4420、20萬分之340、20萬分之680、20萬分之680，惟渠等現有土地權利範圍僅分別為20萬分之147、20萬分之360、20萬分之29、20萬分之56、20萬分之58，尚不足20萬分之1213、20萬分之4060、20萬分之311、20萬分之624、20萬分之622。又系爭土地坐落台北市○○區○○路4段精華區，每1機械車位之租金行情於85年間為每月7,500元，而建物性質上不能與土地分離，是每1車位之租金至少有半數應屬坐落土地之租金。故被告賴謝玉招擁有2個平面車位，每月租金利益3萬元（1萬5,000元×2），屬於上開車位應配附土地持分20萬分之1360之租金利益為1萬5,000元，因其實際僅擁有土地持分20萬分之147，故每月租金中僅1,621元（1萬5,000元×147/1360）為其應得，其餘1萬3,37 9元（1萬5,000 元×1213/1360）為無權占用土地所受之不當得利。被告曾昭基擁有5個機械車位及4個平面車位，每月租金利益9萬7,500元（7,500元×5+ 1萬5,000元×4），屬於上開車位應配附土地持分20萬分之4420之租金利益為4萬8,750元，因其實際僅擁有土地持分20萬分之360，故每月租金中僅3,971元（4萬8,750元×360/4420）為其應得，其餘4萬4,779元（4萬8,750元×4060 /4420）為無權占用土地所受之不當得利。被告許正夫擁有1個機械車位，每月租金利益7,500元（7,500元×1），屬於上開車位應配附土地持分20萬分之340之租金利益為3,750元，因其實際僅擁有土地持分20萬分之29，故每月租金中僅320元（3,750元×29/340）為其應得，其餘3,430元（3,750元×311/340）為無權占用土地所受之不當得利。被告炘城企業有限公司擁有2個機械車位，每月租金利益1萬5,000元（7,500元×2），屬於上開車位應配附土地持分20萬分之680之租金利益為7,500元，因其實際僅擁有土地持分20萬分之56，故每月租金中僅618元（7,500元×56/680）為其應得，其餘6,882元（7,500元×624/680）為無權占用土地所受之不當得利。被告陳玲賢擁有2個機械車位，每月租金利益1萬5,000元（7,500元×2），屬於上開車位應配附土地持分20萬分之680之租金利益為7,500元，因其實際僅擁有土地持分20萬分之58，故每月租金中僅640元（7,500元×58/680）為其應得，其餘6,860元（7,500元×622/680）為無權占用土地所受之不當得利。又除最近5年之不當得利外，另請求自100年10月1日起至終止占有之日止，按月受領之不當得利。並聲明：㈠被告賴謝玉招、曾昭基、許正夫、曾昭基、陳玲賢應分別給付原告賴怡如、蔡宜倫、羅金連、侯啟祥、王麗媛、丘克全、侯啟俊、余慧珠各如起訴狀所附附表甲、乙、丙、丁、戊Ａ欄所示金額，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。並分別自民國100年10月1日起至終止占有之日止，各按月給付如起訴狀所附附表甲、乙、丙、丁、戊Ｂ欄所示之使用土地償金。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告為假執行。

二、被告則以：訴外人林建成、林清葉、李超然、林昭顏、鄭紫滿、林徨斌、林佳正等持有系爭地下層停車位者，所配附之土地持分並非萬分之17或34。且系爭大樓建物坐落土地持分大小原無一定標準，不足證明被告占用原告土地持分。又被告為上品大廈區分所有權人，是建物坐落於系爭土地上具有法律上原因，不論取得土地持分多少，亦是該部分建物及土地應有部分之出賣人及前手，於出售時依現狀土地應有部分移轉登記予其後手即被告，被告並未因此受有利益。再者，區分所有權人就區分所有建物對其坐落之基地所有權，應取得若干比例？分配之基準為何？法令向無明文規定；況登記當時如何計算分配，承辦代書林憲秋於臺灣高等法院97年度上易字第317號返還不當得利事件中到庭作證陳述不記得等語。再參以台北市大安地政事務所92年10月21日北市大安一字第09231213000號函覆臺灣高等法院表示：「本案因2837、2876建號之所有權人未申請於地籍資料加註其所有區分建物應分擔之基地持分，依上開內政部及地政處函釋規定，本所無從查告該二建物應分擔之基地持分。」，可知依地政事務所之登記實務尚無法僅由土地及建物登記簿謄本判定分配之基準及應分配之持分多寡。是原告未能證明系爭土地所有人全體有何協議或另有建物與土地搭配之具體標準，則其依系爭建物面積之比例自行計算分配系爭土地權利範圍，而認被告所有系爭土地之權利範圍尚有不足，就其超出部分，原告得對被告請求返還不當得利云云，即非有據。況原告雖謂上品大廈新建總登記建物面積為8495.29平方公尺，然依其提出之訴外人于瑞苓之上品大廈房屋土地預定買賣契約書第1條約定可知，房屋坪數係包括室內、陽台、公共設施、屋頂突出物等在內，而上品大廈公共設施面積為1555.06平方公尺，全棟樓地板面積高達9883.78平方公尺，並非原告計算之8495.29平方公尺；又其未加計公共設施面積，是自行計算之面積顯然有誤。另原告擅自援引民法第799條第4項規定，惟查該條文於98年1月23日修正並自公布後6個月施行，於本件並無適用。

三、原告主張其為系爭地下層停車位應配附之系爭土地共有人，被告所有系爭地下層停車位無權占用原告所有土地，獲有相當於租金之不當得利，請求被告給付如附表附表甲、乙、丙、丁、戊所示金額，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點在於：系爭地下層停車位有無應配附之土地應有部分或曾經協議各停車位應配附之土地應有部分，亦即原告請求被告給付相當於租金之不當得利是否有據？茲析述如下；

㈠、按民法物權編施行法第1條後段規定，物權在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定。是關於物權事件，在民法物權編修正前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用修正後之規定。明揭物權編修正後之法律，仍適用不溯既往之原則，如認其事項有溯及適用之必要者，即應於施行法中定為明文，方始有據，此乃基於法治國家法之安定性及既得權益信賴保護之要求。而民法第799條第4項係98年1月23日總統令修正公布並自公布後6個月施行，物權編施行法就該條並未另定得溯及適用之明文，仍應回歸物權編施行法第1條後段不溯及既往之規定，必須該行為發生於新制增訂後始有其適用，然查本件被告取得系爭地下層停車位均係在95年3月28日前即修正公布施行前，自無該條項之適用，合先敘明。又區分所有權人就區分所有建物對其坐落之基地所有權，應取得若干比例？分配之基準為何？於上開法令修正公布前並無明文規定；由全體區分所有權人協議者有之，以房屋價值之比例計算者亦有之；而由該建物區分所有權人依其所有之建物面積（即包括主建物、附屬建物及共同使用部分之持分面積）與該建物之全部樓地板面積比例予以分配，亦無不可，惟該分配之基準，因無法規或行政命令之明文可資依循，故區分建物應分擔基地之應有部分，登記上並無一致之依據，此有臺北市大安地政事務所北市92年大地一字第09231213000號函（見本院卷㈠第248至249頁）附卷可稽。本件原告主張其為系爭地下層停車位坐落土地之共有人，被告所有之土地權利範圍，依建物區分所有之面積與全部建物樓地板面積之比例，尚有不足，被告就該不足之土地權利範圍受有不當得利，原告自得請求返還云云。然查，原告提出之上品大廈房屋土地預訂買賣契約書第1條、停車位預定買賣契約書第7條雖分別約定：「建物土地持分面積依本戶建坪占本大廈總建坪之比率登記之，建物登記面積以地政機關之複丈面積為準。」、「雙方同意本條車位之產權處理、公共管理事項，悉依甲方訂購... 之房屋土地預定買賣契約書之規定處理。...。」，惟並未清楚載明建物應分擔坐落土地之比例為何；且上開買賣合約書僅有債權效力，僅能於契約當事人間發生效力，尚非全體區分所有權人得一體適用。又據辦理登記之代書林憲秋於98年2月17日本院95年度簡上字第632號返還不當得利事件到庭證述：「（問：權利範圍都分成二次登記，持分為萬分之17或萬分之34的部分，是否為停車位？）我不記得了。（是否記得地下停車位應有部分多少？）不記得。」（見本院卷㈡第30 2至303頁）；又其於98年3月3日台灣高等法院97年度上易字第317號返還不當得利事件中到庭證稱時亦表示：「（問：當時停車位持分之計算基準為何？）因時間已久，我忘記了。（問：有買停車位者其建物之持分會增加多少？）因時間已久，我不記得了，且我也離開台北很久了。（問：系爭房子頂樓是11樓，地下室1層、總共12層，建物與土地之持分有一定比率，該持分如何計算？）有一定比例，我忘記如何計算該持分。（問：為何會有第二次登記萬分之17、34？）我不記得。」等語（見本院卷㈠第268至269頁、第271頁）。復經對比其他住戶相同建物面積互相比較後發現，系爭系爭地下層停車位所在建物坐落土地之分配，並無一個固定登記標準或比例可循，如28 72建號建物所有權人黃菊美並無系爭土地應有部分；2876 建號與2884建號建物之房屋面積相同，均為131.15平方公尺，然系爭土地應有部分分別為萬分之339及萬分之171；2894建號與2888建號建物之房屋面積相同，均為83.76平方公尺，然系爭土地應有部分分別為萬分之209及萬分之99（見本院卷㈠第28至30頁），難謂系爭土地係依建物區分所有面積與該建物之全部樓地板面積比例予以分配。原告既未能舉證證明系爭土地之分配係依全體區分所有權人協議或依房屋價值比例計算，自不得僅據部分登記簿謄本及買賣合約書之記載而推論全體區分所有權人應受分配之基準為何。再者臺北市大安地政事務所北市大地一字第09231213000號函說明第三項亦具體指明：「本案因283 7（即系爭地下層）及2876建號之所有權人未申請於地籍資料加註其所有區分建物應分擔之基地持分，依上開內政部及地政處函釋（即內政部臺(85)內地字第8578394號又臺北市政府地政處北市地一字第84038540號、第88200723 00號函）規定，本所無從查告該二建物應分擔之基地持分。‥」（見本院卷㈠第249頁）等語，足見依目前地政事務所之登記實務上而言，尚無法僅由土地及建物登記簿謄本判定其分配之基準為何及應分配之持分多寡。是原告主張依建物區分所有面積之比例計算應配附之系爭土地權利範圍，洵屬無據。

㈡、次按建物、土地各為獨立之不動產，建物、土地之所有權原得由不同之權利主體享有；雖建物不能脫離土地而單獨存在，祇須建物使用土地有正當權源，建物所有權與土地所有權，除公寓大廈管理條例第4條第2項明文限制：專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔外，並非不得單獨轉讓。而公寓大廈管理條例係84年6月28日始公佈施行，公佈施行前已登記之區分所有建物與其基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者，原不受該條項之限制。又「㈢公寓大廈專有部分之移轉，原所有權人於該建物僅有一專有部分者，於全部移轉時，其基地所有權或地上權之應有部分須隨同全部移轉；其有數專有部分者，或同一專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部。」亦據內政部臺內地字第8578394號函示甚明（見本院卷㈠第248至249頁）。查上品大廈於74年1月17日完成建物所有權第一次登記由亞鋼公司、訴外人林水泉、李超然、謝翠鶯等人取得所有權，性質為一般之區分所有建物，非共同使用部分，原得單獨轉讓。亞鋼公司因債權人聲請拍賣其所有系爭地下層停車位權利範圍10萬分之59091，後由訴外人張國萬於75年11月間經拍賣程序而取得。又其於83年7月間出售系爭地下層停車位予素外人張福居、郭文章、蔡金標、唐相如、徐清雄、郭水寶、呂旻男、何明義、張來銓、張飛鴻等10人時，尚分別移轉土地應有部分1萬分之1、1萬分之1、1萬分之2、1萬分之1、1萬分之3、1萬分之1、1萬分之1、1萬分之2、1萬分之2、1萬分之2，合計1萬分之16給渠等。而上開10人於84年、87年間再出售停車位產權予訴外人陳守、被告賴謝玉招、曾昭基等3人時，亦分別移轉土地應有部分2萬分之3、2萬分之29、2萬分之36，共2萬分之68給渠等。故被告賴謝玉昭之後再出售予被告許正夫、炘城企業有限公司、陳玲賢等3人時，仍分別移轉土地應有部分20萬分之29、20萬分之56、20萬分之58，有臺北市大安地政事務所之人工及電腦土地登記謄本在卷可稽（見本院卷㈡第107頁、第122頁、第125頁、第126頁），此為兩造所不爭執之事項，堪信為真實。被告等受讓取得系爭地下層停車位雖均於公寓大廈管理條例公佈施行後，惟依上揭內政部台內地字第8578394號函示，基地應有部分之移轉既得由當事人自行約定，而本件既未約定為零或全部，則難謂有何不當之處。再按分別共有之土地，基於共有土地之特性，除經分管協議約定其管理之範圍外，則不論應有部分之範圍大小，其權利均存在於該共有土地上、下任一範圍內，此觀民法第773條、第818條之規定自明。故建物坐落之土地雖由該建物區分所有權人分別共有，除能證明業經土地共有人全體協議或另有建物與土地搭配標準之情形外，縱共有人其土地登記應有部分之比例有所參差不齊，惟共有權利既及於土地上、下，即難逕以系爭建物面積佔總樓層面積之比例，逆推系爭建物使用土地權利範圍之比例。況本件由訴外人林陳緞、林水泉、李超然等提供土地合建房屋，當時土地共有人與建商如何約定，尚屬不明，迄無證據可資佐證。原告遽以系爭建物面積佔總樓層面積之比例，推算系爭建物使用土地權利範圍，並認系爭地建物現有價值與該部分使用土地權利範圍現值之比例，而主張被告占有系爭土地逾越其應有比例，就其超出之部分為無權占有獲有利益云云，殊非有據。

㈢、原告既未能證明系爭地下層停車位所在建物坐落土地共有人全體有何協議或另有建物與土地搭配之具體標準；而被告又係系爭土地之共有人，是其所有系爭地下層停車位占有土地，自難謂係無權占有，故原告請求，亦屬無據。

四、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付償金，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。