臺灣臺北地方法院101年度訴字第4278號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第4278號

原告

臺灣無印良品股份有限公司

法定代理人

陳瑞堂

訴訟代理人

傅詩琦

訴訟代理人

林慶苗律師

複代理人

洪聖濠律師

被告

松崗資產管理股份有限公司

法定代理人

朱國榮

訴訟代理人

謝侑純

訴訟代理人

孫銘豫律師

複代理人

陳家彥律師

　　　　　　詹宗諺律師

　　　　　　朱健興律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102 年7 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）2,020,000 元及自本件支付命令送達之翌日起（即民國101 年6 月2 日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣變更為：㈠、被告應給付原告1,920,000 元及自100 年10月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，㈡、被告應給付原告100,000 元及自本件聲請支付命令狀送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於102 年6 月18日具狀將其訴之聲明變更為：被告應給付原告2,020,000 元及自101 年12月27日起至清償日止，按年息計算百分之五之利息。核其性質係減縮應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，自應予准許之。

二、原告法定代理人原為徐重仁，嗣於102 年1 月10日變更為陳瑞堂，業經具狀聲明承受訴訟，並有原告公司變更登記表在卷可稽（見本院訴字卷第150 頁），於法核無不合，自應准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：原告承租坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地上、同段2491建號、門牌號碼為臺北市○○○路0 段00號3 樓之房屋，使用面積約200 坪（下稱系爭房屋），作為原告經營門市使用，並於98年7 月1 日與被告簽訂櫃位契約書（下稱系爭契約）租期自98年9 月1 日起至103 年8 月31日止，計5 年，每月租金按系爭契約所定給付。然原告於100 年6月13日接獲訴外人龍巖股份有限公司（下稱龍巖公司）存證信函，表示已取得系爭房屋所有權，惟依系爭契約第3 條第9 項之約定，被告應向龍巖公司協商，確保原告仍得依原租賃條件繼續營業，原告即發函催促被告履行義務，且基於善意信任，仍繼續支付被告租金。詎被告並未依約履行其義務向龍巖公司協商使原告依原租賃條件繼續營業，致令龍巖公司對原告起訴主張無權占用系爭房屋並請求返還不當得利，經本院以100 年度訴字第4796號判決命原告給付龍巖公司自100 年5 月26日起至同年8 月31日（合計3 月又6 日）無權占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利共1,920,000 元，及自100 年10月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣經臺灣高等法院以101 年度上字第514 號判決駁回原告之上訴而確定，基此，原告除應給付上開龍巖公司1,920,000 元外，尚須給付自100 年10月13日起至前揭判決確定之日即101 年12月27日止之法定利息115,612 元，二者合計為2,035,612 元，然原告於100 年5 月5 日至同年8 月31日仍依兩造間之系爭契約給付被告租金及管理費共2,636,431元，則原告依約給付被告租金，被告卻未在兩造租賃契約關係存續中，持續保持租賃標的物合於所約定使用、收益狀態之租賃物，且未擔保第三人就租賃標的物對承租人不得主張任何權利，致龍巖公司在兩造租賃契約關係存續中對原告主張無權占有及請求不當得利，原告因此所受之損害自得依民法不完全給付損害賠償及權利瑕疵擔保之法律關係請求被告負損害賠償責任，原告受有之損害即上述判決判命給付之1,920,000 元外，及自100 年10月13日起至前揭判決確定之日即101 年12月27日止之法定利息115,612 元，二者合計為2,035,612 元，原告先請求被告給付其中2,020,000 元部分，爰依民法不完全給付損害賠償及權利瑕疵擔保之法律關係請求被告給付如訴之聲明所示之款項及遲延利息。並聲明：被告應給付原告2,020,000 元，及自101 年12月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：龍巖公司係經由拍賣取得系爭房屋所有權，然系爭房屋拍賣公告載明新采國際開發股份有限公司（下稱新采國際公司）出租予被告之租約效力仍有效存在，拍定後不點交，則被告善意信賴該拍賣公告而認定被告與新采國際公司間之租約仍繼續有效存在，且兩造間之系爭租約租期係自98年9 月1 日起至103 年8 月31日止，未逾5 年而有民法第425 條買賣不破租賃原則之適用，況租賃關係之出租人本不以租賃標的物之所有權人為限，是縱龍巖公司於100 年5 月間由法院拍定取得系爭房屋所有權，被告就系爭房屋仍屬合法轉租予原告，被告自毋庸負權利瑕疵擔保責任，嗣後原告雖因前案確定判決而對龍巖公司負1,920,000 元之不當得利返還責任，亦屬不可歸責於被告之事由，原告復未舉證證明被告有任何可歸責之事由，故原告主張被告應依民法第227 條、第347 條、第353 條及第423 條等規定負1,920, 000元不完全給付及權利瑕疵擔保責任云云，空言無據，自無足取。再原告迄今仍未返還系爭房屋，仍占有使用系爭房屋及系爭房屋之公共設施及裝潢設備，原告就此係無法律上原因而受有高達1 億2 千餘萬元之利益，應屬不當得利，被告自得請求原告返還，且原告未依約返還系爭房屋予被告，依兩造間之租賃契約，被告得對原告請求懲罰性違約金至少7,040,000 元，被告就得向原告請求之上開不當得利及懲罰性違約金之數額，與本件原告對被告之請求主張抵銷等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、系爭房屋原為訴外人成霖建設股份有限公司（原名稱甘霖建設股份有限公司，下稱成霖公司）所有，嗣成霖公司曾與訴外人新采國際公司簽訂租賃契約，將門牌號碼臺北市中正區○○○路0 段00號3 樓、4 樓、5 樓、5 樓之1 等建物出租予新采國際公司，新采國際公司又於93年3 月15日與文魁資訊股份有限公司（下稱文魁資訊公司）就門牌號碼臺北市中正區○○○路0 段00號2 樓至4 樓等建物簽訂租賃契約，租賃期間自93年9 月15日起至108 年9 月14日止，嗣文魁資訊公司於96年6 月4 日變更名稱為統一元氣資產管理股份有限公司（下稱統一元氣公司），統一元氣公司復於98年8 月5日變更名稱為松崗資產管理股份有限公司（即被告），被告曾於98年7 月1 日與原告簽訂系爭契約書，將系爭房屋出租予原告，租賃期間自98年9 月1 日起至103 年8 月31日止，惟系爭房屋經本院以95年度執字第41908 號（即臺灣金融資產服務股份有限公司99年度北金職字第168 號）清償債務執行事件公開拍賣，由訴外人龍巖公司拍定買受由並繳付價金後，龍巖公司於100 年5 月26日收受系爭房屋權利移轉證書，並於100 年6 月15日完成所有權移轉登記；龍巖公司取得系爭房屋所有權後，以無權占有為由對原告起訴請求返還相當於租金之不當得利，經本院以100 年度訴字第4796號判決命原告應給付龍巖公司自100 年5 月26日起至同年8 月31日（合計3 月又6 日）無權占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利共1,920,000 元及自100 年10月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣經臺灣高等法院101 年上字第514 號判決駁回上訴人即原告之上訴而於101 年12月27日確定等情，為兩造所不爭執，復經本院依職權調取本院100年度訴字第4796號民事卷宗核閱無訛，並有櫃位契約書、臺灣金融資產服務股份有限公司99年度北金職字第168 號通知書在卷可參（見本院訴字卷第33至39頁、第128 至132 頁），此部分事實，應堪認定。

四、至原告主張其向被告承租系爭房屋，並均按月繳交房屋租金，然原告於100 年6 月13日接獲訴外人稱龍巖公司存證信函，表示已取得系爭房屋所有權，惟依系爭契約第3 條第9 項之約定，被告應向龍巖公司協商，確保原告仍得依原租賃條件繼續營業，原告即發函催促被告履行義務，且基於善意信任，仍繼續支付被告租金，詎被告並未依約履行其義務向龍巖公司協商使原告依原租賃條件繼續營業，致令龍巖公司對原告起訴主張無權占用系爭房屋並請求返還不當得利，嗣經上述另案確定判決判命原告給付龍巖公司自100 年5 月26日起至同年8 月3 日無權占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利共1,920,000 元，及自100 年10月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，基此，原告除應給付上開龍巖公司1,920,000 元外，尚須給付自100 年10月13日起至前揭判決確定之日即101 年12月27日止之法定利息115,612 元，二者合計為2,035,612 元，然原告於100 年5 月5 日至同年8 月31日仍依兩造間之系爭契約給付被告租金及管理費共2,636,431 元，則原告依約給付被告租金，被告卻未在兩造租賃契約關係存續中，持續保持租賃標的物合於所約定使用、收益狀態之租賃物，且未擔保第三人就租賃標的物對承租人不得主張任何權利，致龍巖公司在兩造租賃契約關係存續中對原告主張無權占有及請求不當得利，原告因此所受之損害自得依民法不完全給付損害賠償及權利瑕疵擔保之法律關係請求被告負損害賠償責任，原告受有之損害即上述判決判命給付之1,920,000 元外，及自100 年10月13日起至前揭判決確定之日即101 年12月27日止之法定利息115,612 元，二者合計為2,035,612 元，原告爰依民法不完全給付損害賠償及權利瑕疵擔保之法律關係請求被告給付如訴之聲明所示之款項及遲延利息等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：被告有無違反出租人就租賃標的物即系爭房屋用益狀態之維持義務？及原告依民法不完全給付損害賠償及權利瑕疵擔保之法律關係請求被告給付2,020,000 元之損害賠償，是否有理由？茲論述如下：

㈠、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年台上第222 號判決意旨參照）。

㈡、經查，兩造就系爭房屋定有上開租賃契約，租期自98年9 月1 日起至103 年8 月31日止，原告均有依約給付租金，其中自100 年5 月5 日起至同年8 月31日止原告依約給付予被告之租金及管理費共2,636,431 元，此為兩造所不爭執，則依前述民法第423 條之規定，被告自應於兩造租賃關係存續中就系爭房屋保持其合於約定使用、收益之狀態，即被告應保持原告得有權使用系爭房屋作為原告經營門市之用，且兩造簽訂之系爭契約第3 條第9 項亦明定「租賃期間本租賃物（即系爭房屋）所有權移轉或甲方（即被告）喪失本租賃物經營權時，甲方應確保所有權人或新經營者承接本契約甲方之權利義務繼續提供乙方經營，如甲方違反違反前述約定，乙方（即原告）得逕行終止本契約…」，是依兩造契約之約定，若系爭房屋所有權移轉，或被告喪失系爭房屋之經營權（即例如被告無法取得系爭房屋之轉租權利），被告需與系爭房屋之新所有權人或新經營者協商使新所有權人或新經營者同意原告使用系爭房屋，讓原告得依原條件於租賃期間內繼續有權使用系爭房屋作為其經營門市之用，即被告依約有使系爭房屋之新所有權人或新經營者不得對原告主張其無權使用系爭房屋之義務。然系爭房屋於兩造租賃契約期間內，經本院以95年度執字第41908 號（即臺灣金融資產服務股份有限公司99年度北金職字第168 號）清償債務執行事件公開拍賣，由訴外人龍巖公司拍定買受由並繳付價金後，龍巖公司於100 年5 月26日收受系爭房屋權利移轉證書，並於100 年6 月15日完成所有權移轉登記，是系爭房屋之所有權因拍賣由成霖公司移轉予龍巖公司，且被告對系爭房屋此查封、拍賣及移轉所有權之過程均知情（見本院訴字卷第165 頁），而龍巖公司拍定買受系爭房屋並收受系爭房屋權利移轉證書後，曾發函予原告表示已取得系爭房屋所有權，原告因此發函促被告應履行兩造間租賃契約之義務，使系爭房屋於租賃契約關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態，即被告應保持原告得有權使用系爭房屋作為原告經營門市之用，是被告需與系爭房屋之新所有權人即龍巖公司協商使龍巖公司同意原告使用系爭房屋，讓原告得依原條件於租賃期間內繼續有權使用系爭房屋作為其經營門市之用，即被告依約有使龍巖公司不得對原告主張其無權使用系爭房屋之義務，然被告知悉系爭房屋之所有權移轉，並曾經原告發函促履行契約義務，卻未盡上述義務，致龍巖公司未同意原告繼續使用系爭房屋，並以無權占有為由對原告起訴請求返還相當於租金之不當得利，被告已違反契約義務且屬可歸責。被告既不能取得系爭房屋新所有權人龍巖公司之同意，使龍巖公司同意原告繼續使用系爭房屋經營門市，致原告於兩造租賃關係存續中，遭第三人即龍巖公司主張權利並訴請相當於租金之不當得利，原告主張被告已違反民法第423 條及兩造系爭契約第3 條第9 項約定之義務，而有不完全給付之債務不履行情形，應屬可採。是原告就其所受之損害，自得依民法第227 條不完全給付之規定對被告主張損害賠償責任，而原告於100年5 月26日至同年8 月31日期間除依約給付被告租金外，又因龍巖公司未同意原告繼續使用系爭房屋，並以無權占有為由對原告起訴請求返還相當於租金之不當得利，而經本院以100 年度訴字第4796號判決命原告應給付龍巖公司自100 年5 月26日起至同年8 月31日無權占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利共1,92 0,000元及自100 年10月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣經臺灣高等法院101年上字第514 號判決駁回上訴人即原告之上訴而於101 年12月27日確定，此為兩造所不爭執，是原告除應給付上開龍巖公司1,920,000 元外，尚須給付自100 年10月13日起至前揭判決確定之日即101 年12月27日止之法定利息115,612 元，二者合計為2,035,61 2元，原告主張其對龍巖公司負此債務即為原告因被告上開不完全給付之債務不履行致其所受有之損害，其得依民法第227 條不完全給付之規定對被告主張損害賠償責任，自屬有據。

㈢、被告雖辯稱兩造間之系爭租約租期係自98年9 月1 日起至103 年8 月31日止，未逾5 年而有民法第425 條買賣不破租賃原則之適用，況租賃關係之出租人本不以租賃標的物之所有權人為限，是縱龍巖公司於100 年5 月間由法院拍定取得系爭房屋所有權，被告就系爭房屋仍屬合法轉租予原告云云。惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，此觀89年5 月5 日修正施行之民法第425條規定即明；又在民法債編修正施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條後段亦有明定。查系爭房屋係由原所有權人成霖建設公司出租予新采國際公司，新采國際公司再轉租予文魁資訊公司，租賃期間自93年9 月15日起至108 年9 月14日止，文魁資訊公司嗣變更名稱為松崗資產公司即被告，被告再將系爭房屋轉租予原告，此為兩造所不爭執，然縱使前開各階段之租賃契約均屬有效成立，惟新采國際公司與被告間就系爭房屋之租賃期間為自93年9 月15日起至108 年9 月14日止，共計15年，業如前述，上開期限逾5 年之租賃契約未經公證，揆諸前開規定，系爭房屋所有權讓與龍巖公司後，被告已不得主張其與新采國際公司間之租賃契約對於龍巖公司仍繼續存在，被告既不得以其與新采國際公司間之租賃契約對龍巖公司主張為有權占有，則被告自無法有權轉租系爭房屋予原告，致向被告承租系爭房屋之原告，無法以其與被告間之租賃契約，對龍巖公司主張為有權占有，是被告辯稱其與原告間之租賃契約租期未逾5 年而有民法第425 條買賣不破租賃原則之適用，被告就系爭房屋屬合法轉租云云，洵不足採。又被告辯稱龍巖公司係經由拍賣取得系爭房屋所有權，然系爭房屋拍賣公告載明新采國際公司出租予被告之租約效力仍有效存在，拍定後不點交，則被告善意信賴該拍賣公告而認定被告與新采國際公司間之租約仍繼續有效存在，是嗣後原告雖因前案確定判決而對龍巖公司負1,920,000 元之不當得利返還責任，亦屬不可歸責於被告之事由云云。然細觀系爭房屋之拍賣公告係記載：使用情形１、「2491、2492建號係作賣場相通使用，由新采國際開發股份有限公司（當時法定代理人為周再發）出租予文魁資訊股份有限公司（現更名松崗資產管理股份有限公司），租約載明得轉租，租期自93年9 月15日至108 年9 月14日。另據承租人提出前所有權人周再發之使用同意書，債務人並以上開租約之存在作為抗辯理由，故租約效力尚不容否認，抵押權人如有異議宜另循聲請除租解決。拍定後不點交。」（見本院訴字卷第38頁背面），其文意僅客觀描述系爭房屋由新采國際公司出租予被告，租約載明得轉租，租期自93年9 月15日至108 年9 月14日，並僅根據承租人及債務人陳述之意見，敘明租約效力尚不容否認，抵押權人如有異議宜另循法律途徑，故拍定後不點交，然此僅為民事執行機關客觀描述租約之條件及記載當事人之意見及使用現狀，就使用權有爭議之狀況，在拍賣公告上載明拍定後不點交，讓投標人自行評估標的物之狀況決定是否投標，拍賣公告並無實質上認定被告與新采國際公司間之租約仍繼續有效存在，亦無解釋有無民法第425 條買賣不破租賃原則之適用，此由拍賣公告亦載明「抵押權人如有異議宜另循聲請除租解決」，可知拍賣公告認若有相關法律爭議應循法律途徑解決，故系爭房屋所有權讓與拍定人後，被告是否得主張其與新采國際公司間之租賃契約對於拍定人仍繼續存在，仍應訴諸法律規定，被告辯稱拍賣公告載明認定新采國際公司出租予被告之租約效力仍有效存在，故其不具可歸責事由云云，此為被告自行就系爭拍賣公告斷章取義，顯不足採。

㈣、另被告抗辯原告迄今仍未返還系爭房屋，仍占有使用系爭房屋及系爭房屋之公共設施及裝潢設備，原告就此係無法律上原因而受有高達1 億2 千餘萬元之利益，應屬不當得利，被告自得請求原告返還，且原告未依約返還系爭房屋予被告，依兩造間之租賃契約，被告得對原告請求懲罰性違約金至少7,040,000 元，被告就得向原告請求之上開不當得利及懲罰性違約金之數額，與本件原告對被告之請求主張抵銷云云。然系爭房屋於上開時間為訴外人龍巖公司所拍定取得所有權，已如前述，嗣原告因龍巖公司對其主張權利，故於100 年8 月31日以系爭房屋所有權人更動為由與被告終止兩造間之租賃契約，另再與系爭房屋之現所有權人龍巖公司簽訂租賃契約乙情，為被告所不爭執，是原告現占有使用系爭房屋，係基於與系爭房屋所有權人簽訂之租賃契約，並非無法律上原因，被告主張原告受有不當得利，尚不可採，又原告基於與所有權人簽訂之租賃契約而現有權使用系爭房屋，被告主張原告未依約返還系爭房屋予被告而得對原告請求懲罰性違約金至少7,040,000 元云云，亦無理由。是被告抗辯其就得向原告請求之不當得利及懲罰性違約金之數額，與本件原告對被告之請求主張抵銷云云，自無所據。

㈤、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條亦有明文規定。本件原告對被告之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。查原告依民法第227 條之規定，請求被告應賠償損害共2,020,000 元之訴狀，於101 年11月19日送達被告（見本院訴字卷第63頁），原告自得對被告請求該訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

㈥、按不完全給付，係指債務人之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。二者之法律性質、規範功能及構成要件均非一致，在實體上為不同之請求權基確，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的，法院於審理中自應視當事人所主張之訴訟標的之法律關係定其成立要件。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕庛，而其瑕庛係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除應負物的瑕庛擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人自得擇一行使之。又重疊的訴之合併，訴訟標的雖有數項，而僅有單一之聲明，法院應就所主張之數項標的逐一審判，如其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判，最高法院71年度台上字第2388號、88年度台上字第1127號判決亦同此見解，可資參照。查本件原告依不完全給付之債務不履行損害賠償及權利瑕疵擔保之法律關係提起本件訴訟，係於同一訴訟程序，主張2 訴訟標的，以單一聲明，請求法院為同一之判決，乃重疊的訴之合併，則揆諸前揭說明，本院既認原告依不完全給付之債務不履行損害賠償規定請求為有理由，而原告另依權利瑕疵擔保之法律關係請求被告賠償損害部分，縱經審酌，其金額無從為更有利於原告人之判斷，自毋庸就原告所主張之他項標的即權利瑕疵擔保部分更為審判，附此敘明。

五、綜上所述，兩造就系爭房屋定有租賃契約，租期自98年9 月1 日起至103 年8 月31日止，則依民法第423 條之規定，被告自應於兩造租賃關係存續中就系爭房屋保持其合於約定使用、收益之狀態，即被告應保持原告得有權使用系爭房屋作為原告經營門市之用，而兩造簽訂之系爭契約第3 條第9 項亦明定系爭房屋所有權移轉時，被告應確保新所有權人同意讓原告繼續使用系爭房屋經營門市，然系爭房屋於兩造租賃契約期間內，由訴外人龍巖公司拍定買受並於100 年5 月26日收受系爭房屋權利移轉證書，且被告對系爭房屋拍賣及移轉所有權之過程均知情，龍巖公司取得系爭房屋之權利後即對原告主張權利，原告亦因此發函促被告應履行兩造間租賃契約之義務讓原告得以原條件繼續有權使用系爭房屋經營門市，然被告卻未與系爭房屋之新所有權人即龍巖公司協商使龍巖公司同意原告使用系爭房屋，致龍巖公司對原告主張無權占有，並以此為由以上述前案確定判決對原告起訴請求返還相當於租金之不當得利，被告自已違反兩造間租賃契約之義務，且具可歸責事由，原告主張被告違反民法第423 條及兩造系爭契約第3 條第9 項約定之義務，而有不完全給付之債務不履行情形，應屬可採，是原告就其所受之損害，自得依民法第227 條不完全給付之規定對被告主張損害賠償，而原告因上述前案確定判決對龍巖公司負有1,920,000 元，及自100 年10月13日起至前揭判決確定之日即101 年12月27日止之法定利息115, 612元，二者合計2,035,612 元之債務，原告主張其對龍巖公司負此債務即為原告因被告上開不完全給付之債務不履行致其所受有之損害，洵屬有據。從而，原告依民法第227 條之規定，請求被告應給付原告2,020,000元，及自101 年12月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。