臺灣臺北地方法院102年度訴字第1867號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1867號

原告

闕麗梅

訴訟代理人

張立業律師

複代理人

劉禹劭律師

被告

桂麗瑩黃金有限公司

法定代理人

新垣純

訴訟代理人

黃馨慧律師

　　　　　　莊凱閔律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國102年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之同小段29號建號即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，應有部分4分之1。詎系爭房屋竟遭被告無權占有。為此，爰依民法第767條第1項前及第821條之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號房屋遷出並返還予原告及其他全體共有人。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：集辰貿易有限公司（下稱集辰公司）向系爭房屋所有權人承租房屋後，再合法轉租予被告，其等間均定有合法之租賃契約，原告應就被告無權占有一節負舉證之責等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項：

㈠、系爭房屋原為闕河成、闕秀育、闕梅桂及闕麗梅所共有，現則為闕麗梅、闕梅桂、闕才貴、闕梅雪及闕秀育所共有。

㈡、闕河成之配偶為闕李春花，其等有子女闕梅桂、闕秀育、闕才貴及原告共4人，闕梅雪則為闕河成與前妻之女。

㈢、被告向集辰公司承租系爭房屋，系爭房屋現則由被告占有使用中。

四、原告另主張被告未經系爭房屋所有權人同意無權占有系爭房屋一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：被告有無佔用系爭房屋之正當權源？茲分述如下：

㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條定有明文。惟共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，前開規定於公同共有準用之，同法第820條第1項及828條第2項亦分別規定甚明。又按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，同法第1151條定有明文；再按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，固為民法第1151條所明定，惟各繼承人對於遺產所屬之各個權利義務，在分割之前仍有潛在的物權的應有部分，繼承人相互間，其權利之享受與義務之分擔，應以應繼分之比例為計算之標準，最高法院91年臺上字第2329號判決意旨參照。

㈡、經查，系爭房屋原為闕河成、闕秀育、闕梅桂及闕麗梅所分別共有，應有部分各為4分之1，後闕秀育將其對系爭房屋之權利設定抵押權，惟因無力償還債務，其應有部分遭拍賣，於拍賣程序中由闕梅桂行使共有人優先承買權而購得，因此，闕梅桂對系爭房屋權利為應有部分4分之2，闕河成及闕麗梅權利為應有部分各為4分之1。嗣後，闕河成於84年9月30日死亡，其對系爭房屋之應有部分由其配偶闕李春花及子女闕梅雪、闕秀育、闕才貴、闕梅桂及原告共6人繼承，後闕李春花於98年1月19日死亡，其對系爭房屋之權利由闕李春花之子女闕秀育、闕才貴、闕梅桂及原告共4人繼承，迄今尚未辦理遺產分割。系爭房屋現由闕麗梅、闕梅桂、闕才貴、闕梅雪及闕秀育等5人所共有，而揆諸前開判決意旨，原告與闕才貴、闕梅雪、闕秀育及闕梅桂於遺產分割前，就系爭房屋公同共有權利部分仍有潛在的物權的應有部分，而得就應繼分比例主張權利。是故，就系爭房屋之權利如附表所示，此經原告自認無訛，並有臺北市○○地○○○○○○○○○○○○區○○段○○段000000000○號建物登記謄本、闕河成及闕李春花個人除戶資料查詢結果等件在卷可參（見本院卷第84頁反面、第86-97頁、第99-100頁），此情信為屬實。

㈢、共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍（最高法院98年度台上字第1087號判決參照），因此如符合民法第820條第1項規定之要件，自得有權出租共有物無誤。查，系爭房屋之所有權人闕梅桂、闕才貴及闕梅雪於101年12月25日與集辰公司訂立房屋租賃契約，將系爭房屋出租予集辰公司，此有房屋租賃契約1份在卷可憑（見本院卷第67-69頁），雖原告屢爭執該房屋租賃契約之真實性，惟集辰公司非係本案當事人，本件兩造之爭執實與集辰公司無涉，縱因無法提出租賃契約而認被告無合法占用系爭房屋之權源而轉而向集辰公司提告，集辰公司亦得再向出租人求償，實難想像集辰公司有何甘冒入陷刑事犯罪偽造文書之風險，而提出偽造租賃契約之需要及可能。而闕梅桂、闕才貴及闕梅雪就系爭房屋之應有部分及潛在應有部分比例共計為96分之62，已逾系爭房屋應有部分之半數，且亦超過房屋共有人之半數，是依據民法第820條第1項之規定，其等將系爭房屋出租之行為，即對系爭房屋之全體共有人生拘束力。執此，闕梅桂、闕才貴及闕梅雪與集辰公司簽訂之房屋租賃契約當屬有效。

㈣、闕梅桂、闕才貴及闕梅雪與集辰公司簽訂之房屋租賃契約第8條內載明：「甲方同意乙方轉租」等語，有該房屋租賃契約可證（見本院卷第67頁），是故，集辰公司復於101年12月12日與被告簽訂店屋租賃契約書，將系爭房屋轉租予被告，亦屬合法轉租。準此，難謂被告係無權占用系爭房屋甚為明灼，因此原告依民法第767條主張其為所有權人，請求被告遷離系爭房屋，即無所據。

五、綜上所述，被告具有使用系爭房屋之合法權源，從而原告請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告及全體共有人，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因其訴業經駁回而失所依附，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。