臺灣臺北地方法院102年度重訴字第846號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第846號

原告

祭祀公業高佛成

法定代理人

高清雲

法定代理人

高德三

法定代理人

高明來

法定代理人

高兆銘

法定代理人

高呈祥

法定代理人

高成賢

法定代理人

高清松

法定代理人

高泉發

法定代理人

高鵬洲

法定代理人

高亮一

法定代理人

高宏基

法定代理人

高泉吉

法定代理人

高泉萬

訴訟代理人

呂其昌律師

被告

財團法人台北市教會聚會所

法定代理人

吳有成

訴訟代理人

楊擴擧律師

上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國104年5月26日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。 查原告起訴時訴之聲明第1項原為：「 被告承租原告所有之坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地125坪租金，應自民國102年起按年調整為按土地申報地價年息10﹪計算 。」（ 見本院102年度司北調字第735號卷第3頁《 下稱調字卷》），嗣於103年4月30日變更訴之聲明第1項為：「 被告承租原告所有之坐落臺北市○○區○○段○○段000○0○○段000地號土地125坪租金， 應自102年起按年調整為按土地申報地價年息10﹪計算。 」（見本院卷第108頁）。核原告所為之變更，應屬更正法律上之陳述，非屬訴之變更，先予敘明。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000○0○000地號土地（重測前為臺北市景美鎮○○段○○○○段000地號土地之一部），面積共計367.49平方公尺（下稱系爭土地），為原告所有，而44年12月間雖有原告之代管人高火生、高火煉及高水土等人與訴外人周君旺就系爭土地訂立「土地租用契約書」（下稱系爭土地租約），46年10月24日周君旺與訴外人林文耀訂立「土地承租權讓渡契約書」（下稱系爭①讓渡契約書），將土地承租權轉讓予林文耀， 49年5月23日林文耀與訴外人胡衡訂立「 建築土地承租權讓渡契約書」（下稱系爭②讓渡契約書），將土地承租權讓渡予胡衡，並有原告之代管人高火生以地主之身分於系爭②讓渡契約書簽章，51年3月間胡衡與訴外人唐懋良訂立「 建築土地承租權讓渡契約書」（下稱系爭③讓渡契約書），將系爭土地之承租權轉讓予唐懋良，並有原告之代管人高火生、高火煉及高水土等人以地主之身分於系爭③讓渡契約書簽章， 55年3月7日唐懋良並向臺北縣建設局申請建照， 於系爭土地上興建門牌號碼為臺北市○○區○○街0巷0號（當時門牌為同市街0巷00號）之房屋（下稱系爭房屋 ）作為教堂使用作為聚會場所，57年6月10日唐懋良又出具捐助證明書， 將系爭房屋及永久租用系爭土地之權利捐贈予被告使用迄今。然因上開期間原告之管理人應為高愚坡，除此之外並無其他管理人，是上開系爭土地租約、系爭②讓渡契約書及系爭③讓渡契約書上所載之原告代管人高火生、高火煉及高水土等人，並非原告之合法代理人，因此，高火生、高火煉及高水土等人就系爭土地所為之行為，對原告不生效力。又兩造前於98年間就系爭土地成立租賃契約（下稱系爭租約），租金以每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤計算，然因系爭土地係位於臺北市景美地區，歷年來已蓬勃發展，人口持續增加，此情眾所皆知，依系爭土地之地價登記資料顯示， 50年7月當時地價為每平方公尺新臺幣（下同）52元， 102年之公告現值每平方公尺為16萬5,000元，相差竟有3,173倍之多，足見系爭土地之地價確有大幅上漲之情形，而有情事變更之情事，故被告承租系爭土地之租金仍以每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤計算，102年之年租金僅4,952元，顯屬過低，並非合理，，爰依據民法第442條之規定， 聲請鈞院將系爭土地之租金自102年起按年調整為按土地申報地價年息10﹪計算等語 。並聲明：被告承租原告所有系爭土地租金， 應自102年起按年調整為按土地申報地價年息10﹪計算。

二、被告則以：系爭土地確為原告所有，且前於44年12月間已由原告之代管人高火生、高火煉及高水土等人與周君旺訂立系爭土地租約，雙方約定租用面積為125坪，並約定除1次給付為8,750元外， 另租谷每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤。嗣46年10月24日周君旺與林文耀訂立系爭①讓渡契約書，將系爭土地承租權轉讓予林文耀， 林文耀又於49年5月23日與胡衡訂立系爭②讓渡契約書，將系爭土地承租權讓渡予胡衡，並由原告以地主身分於系爭②讓渡契約書簽章同意，且約定永不得再調整提高租金。 51年3月間胡衡再將系爭土地之承租權轉讓予唐懋良，並訂立系爭③讓渡契約書，原告亦再以地主身分簽章同意，租金相同，且約定永不得再調整提高租金。 其後，55年3月17日唐懋良向臺北縣建設局申請建照，在系爭土地上興建系爭房屋作為聚會場所，57年6月10 日唐懋良則出具捐助證明書，將系爭房屋及永久租用系爭土地之權利捐贈予被告使用迄今，而上開事實亦為原告起訴時所主張，則不容原告事後再以高火生、高火煉及高水土等人非原告之合法代理人為由，主張上開系爭土地租約、系爭②讓渡契約書及系爭③讓渡契約書對原告不生效力，因此，原告主張兩造間於98年間另成立系爭租約，即屬無據。又原告與周君旺訂立之系爭土地租約第6條約定， 系爭土地之一切稅賦由原告負擔，故為求平衡，系爭土地租約第3條始約定，倘日後稅賦提高，得經雙方協議調整租金。又周君旺將系爭土地承租權讓渡予林文耀，林文耀復將系爭土地承租權讓渡予胡衡時，因系爭②讓渡契約書第4條約定，自49年第2期起由承租人胡衡繳納地價稅， 故於系爭②讓渡契約書第3條約定除胡衡應按年繳付租金予原告外，另特別約定原告對於租金永不得再為調整提高，並經原告代管人高火生以地主之身分簽章同意。而胡衡再將系爭土地之承租權讓渡予唐懋良時，因系爭③讓渡契約書第5條亦約定，自51年第2期起由承租人唐懋良繳納地價稅， 故系爭③讓渡契約書第3條約定原告對於租金永不得再為調整提高，並經原告代管人高火生以地主之身分簽章同意。是原告原應負擔之地價稅既已轉嫁予承租人，則上開永不得調整租金之平衡約定，原告自應遵守。況系爭土地所興建之系爭房屋，平日僅作聖徒及傳揚福音之聚會場所，非以營利為目的，故原告主張調整租金，並非合理。另系爭②③讓渡契約書約定原告不得再調整租金，亦因原告已於締約時受領相當於系爭土地價值之現銷金，而現銷金係出自清治時期臺北地區存有不賣斷而設立「具大租性質的地基租」習慣而來，申言之，本件所涉契約關係，實非民法債編中之買賣或租賃關係所得全面涵括，而是清治晚期在臺北特殊經濟背景發展之契約類型，即需用建地者（欲建屋者），乃以略低於買斷市價的現銷金，向原地主借用該地，永久使用於建築房屋，但因原地主仍須繳交稅賦，故需用建築者尚須按年繳付一定租金，作為使用建地之對價，是系爭土地租賃關係建立之時，原告既已收受近乎地價之現銷金，且預料系爭土地價值日後有上昇之可能，遂特別約定租金永不得再為調整。再者，系爭土地之地價固有調昇，然地價稅亦隨之提高，亦即被告應負擔之地價稅已逐年提高，則被告所給付之租金並無權益失衡之情形，因此，原告依據民法第442條之規定請求調整租金，應屬無據。 此外，系爭土地之租金種類為蓬萊種乾谷，而原告請求鈞院依法調整租金為逐年按土地申報地價年息10﹪計算每年租金，因已將租金種類變更，核與最高法院75台上字第2126號判例意旨所示，調整租金之訴，不得將原約定之租金種類變更相違背，故亦不應准許。退步言。縱鈞院認定得調整租金，然依最高法院73年度第9次民事庭會議決議， 亦應判決宣示自原告起訴時起增高租金，而原告訴之聲明請求自102 年起按年調整為按土地申報地價年息10﹪計算之租金，亦與上開決議相違背，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實（ 見本院卷第131至132頁、第143頁、第145頁）：

（一）系爭土地為原告所有，現為被告使用中。

（二）44年12月間，有載有代管人高火生、高火煉及高水土等人與周君旺訂立之系爭土地租約，此有系爭土地租約在卷可稽（見102年度司北調字第735號《下稱調字卷》第13至15頁）。

（三）46年10月24日，周君旺與林文耀訂立系爭①讓渡契約書，此有系爭①讓渡契約書在卷可稽（ 見本院卷第23至26頁）。

（四）49年5月23日，林文耀與胡衡訂立係爭②讓渡契約書，此有系爭②讓渡契約書在卷可稽（見本院卷第27至34頁）。

（五）51年3月間，胡衡與唐懋良訂立系爭③讓渡契約書， 此有系爭③讓渡契約書在卷可稽（見調字卷第16至23頁）。

（六）55年3月7日唐懋良向臺北縣建設局申請建照，在系爭土地上興建系爭房屋作為聚會場所， 57年6月10日唐懋良則出具捐助證明書，將系爭房屋及系爭土地承租權一同捐贈予被告之前身「財團法人景美教會聚會所」。

四、得心證之理由：原告主張兩造於98年間就系爭土地成立系爭租約，租金為每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤計算，然因系爭土地之地價確有無法預期大幅上漲之情事，而有情事變更之情形，故依據民法第442條之規定，聲請法院自102年起按年調整為按土地申報地價年息10﹪計算；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：（一）兩造有無於98年間就系爭土地成立系爭租約？ （二）原告依據民法第442條請求調整租金，有無理由？茲分述如下：

（一）兩造有無於98年間就系爭土地成立系爭租約？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。 本件原告主張兩造間有於98年間就系爭土地成立系爭租約，然因系爭土地有無法預期大幅上漲之情事，而有情事變更之情形，故依據民法第442條之規定聲請法院調整系爭土地之租金。 是依前揭說明，原告自應先就兩造間有於98年間就系爭土地成立系爭租約之事實負舉證之責。而原告就上開事實固據提出被告所出具之說明書及支票等件為證（ 見本院卷第184頁）。惟為被告所否認，辯稱：上開說明書及支票係被告為依據系爭③讓渡契約書之約定支付地價稅及租金予原告，委請訴外人德律聯合法律事務所劉緒倫律師辦理提存乙事而出具，並非兩造合意成立系爭租約等語。查觀之上開說明書之抬頭載明：「委請德律法律事務所劉緒倫大律師協助本教會依約支付祭祀公業高佛成之地價稅及租金」、「 原自51年3月間訴外人胡衡與唐懋良所定立建築土地承租權讓渡契約書約定之利息及地價稅（土地登記謄本座落臺北市景美區○○段○○○○段000地號租用土地125坪 ）迄101年8月19日止共計肆拾陸萬肆仟參佰零玖元（以稅捐處實際核算稅金為準）」等語，及該說明書內容亦記載略以：「 租金：1、98年～99年蓬萊種乾谷價格每公斤23元﹡0.6＝13.8。2、100年～101年蓬萊種乾谷價格每公斤26元﹡0.6＝15.6。3、租方每年應付稻穀375台斤（ 5175、5850）。4、自98年8月19日起。 稅金：…98年～100年地價稅為141,785元。…租金＋稅金＝17,686＋446,623＝464,309」等語，此有上開說明書在卷可稽（見本院卷187頁），且觀之上開支票所載之金額為「 46萬4,309元」，核與上開說明書上之金額相符，足徵上開說明書及支票係被告為支付系爭③讓渡契約書約定之租金及地價稅而出具及簽發，是上開說明書及支票不足證明被告於98年間有就系爭土地新成立系爭租約之意思表示。而原告雖主張德律聯合法律事務所其後並無為被告辦理租金及地價稅之提存，而係被告自行辦理上開款項之提存， 並提出本院101年度存字第1957號提存通知書為證（ 見本院卷第196頁）云云。然上開提存事件確係被告自行辦理提存，業經本院職權調閱上開提存事件卷宗核閱屬實，然由「提存原因及事實」記載：「提存人財團法人臺北市教會聚會所（ 即被告）前經臺灣高等法院92年度上字第637 號民事判決既臺灣高等法院95年度上更（一）字第78號和解筆錄，確認提存人向受取權人（即原告）承租下列土地作為建築基地興建建物（臺北市○○區○○段○○段0000○號）之用，提存人與受取權人即土地所有權人祭祀公業高佛成（即原告）間存有租賃關係， 應給付98年8月19日起至101年8月19日租金（含地價稅、利息等），因受取權人受領遲延，依法辦理提存」等語（見本院卷第196頁）， 益足證明被告將上開款項提存係為依系爭③讓渡契約書繳交先前自唐懋良受贈之系爭土地租賃權之租金及地價稅而支付，非因與原告成立系爭租約而支付。基上，原告主張兩造間於98年間就系爭土地有成立系爭租約，應無可採。又兩造於98年間既無成立系爭租約，則有關爭點（二）原告主張系爭租約所約定之租金因情事變更而有調整之必要，即無再予論述之必要，併此敘明。

五、綜上所述，原告既未就兩造於98年間就系爭土地成立系爭租約乙情舉證以實其說， 則原告依據民法第442條之規定請求本院調整租金，為無理由，應於駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。