臺灣臺北地方法院104年度事聲字第834號

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　　104年度事聲字第834號

異議人

即債務人

周人蔘

代理人

黃振銘律師

複代理人

賴頡律師

上列異議人即債務人與相對人即債權人新榮資產管理股份有限公司間清償債務強制執行事件，異議人對於中華民國104年10月12日本院民事執行處司法事務官所為103年度司執字第41073號裁定提出異議，本院裁定如下：

主文

理由

一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2、3項分別定有明文。查本院民事執行處司法事務官於民國104年10月12日以本院103年度司執字第41073號裁定駁回債務人之異議，該裁定業於104年10月14日送達異議人，異議人於收受送達後10日內之104年10月23日具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。

二、本件異議意旨略以：

（一）本件係依強制執行法所為之拍賣，性質上仍屬私法買賣之性質，惟拍賣公告及林澤文投標書皆未特定「買賣標的物」此必要之點，難認系爭投標書係屬有效：

1、按「依強制執行法所為之拍賣，由國家機關即法院實施，其程序雖與普通買賣有別，但仍為買賣之一種」（楊與齡著「強制執行法新編」第332頁參照）；次按民法第153條第2項：「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立」。即依強制執行法所為之拍賣，因其屬私法買賣之性質，若債務人與投標人就「買賣標的物」及「價金」等必要之點並無合意時，依前揭法文反面解釋，買賣契約仍不能成立。復按司法院頒布之地方法院民事執行處不動產投標參考要點第6條:「願買之不動產，須按照拍賣公告之記載填寫。不動產為數宗者，應分別記明，並將各宗願出之價額及合計總價額詳細載明」。足徵拍賣之不動產有數宗者，應分別記明之買賣標的物，而各別之買賣標的物自包括其從物之特徵及數量（面積）。

2、查系爭建物之建號分別為「台北市○○區○○段○○段○0000號」，及「台北市○○區○○段○○段○0000號，」，2125號計有共同使用部分2127號建物之應有部分907/10000，2126號建物則有共同使用部分2127號建物之應有部分1075/10000，顯見2125號建物及2126號建物，其共同使用部分2127號建物之應有部分並不一致。而系爭投標書也僅於「動產」欄位內記載「含共同使用部分2127」等語，然系爭投標書之記載是否代表「2125號建物之記載有含攝共同使用部分？」若是，共同使用部分之應有部分若干；抑或係「2126號建物之記載有無含攝共同使用部分？」若是，共同使用部分之應有部分又是若干？不無疑義，其承諾難認明確，自應認係有瑕疵之承諾，執行法院既未宣告系爭投標書無效，反而決標予林澤文，其決標顯已違法，應為無效。

3、次查，買賣契約之成立必以買賣標的物明確為前提，且依據「一物一權」之物權基本原則，買賣一棟建物，當然包含其主物及從物（例如共同使用部分），則共同使用部分之具體應有部分若干不但是契約必要之點，同時牽涉買賣契約的對價平衡，惟系爭投標書竟未分別載明各筆建物之具體從物為何？致使出賣人與投標人就契約之必要之點未有合意，依前揭法文之意旨，縱使決標亦屬無效。

（二）本件林澤文並非未成年人或法人，其代理人林芝嬅竟於「法定代理人」欄位簽名蓋章，此重大明顯瑕疵已無從經由鈞院事後確認合法代理與否之行為補正，故系爭投標書應為無效：

1、按司法院頒布之地方法院民事執行處不動產投標參考要點第3條：「投標人為未成年人或法人者，應於投標書上載明其法定代理人之姓名（父母為未成年人之法定代理人，除不能行使權利者，應提出相關釋明文件外，父母均應列為法定代理人），並提出法定代理人之證明文件、國民身分證正本或影本，或其他相類之身分證明文件正本或影本」。

2、查林澤文並非未成年人或法人，其代理人林芝嬅竟同時於系爭投標書之「法定代理人」及「代理人」欄位簽名蓋章，此重大明顯瑕疵已構成投標無效之事由，蓋法律上之「法定代理人」及「意定代理人」身分互斥，不可能同時存在，系爭投標書上同時有法定代理人及意定代理人代理投標，難認其為有效。次查，鈞院雖於104年10月8日上午11時30分電詢林芝嬅，並確認林文澤確有委託其妹即林芝嬅到院投標之事實，惟本次投標係於104年8月14日舉行，鈞院未於投標當日確定，於近兩個月後再行確認仍無法補正前揭重大瑕疵，蓋代理人林芝嬅同時於「法定代理人」及「代理人」欄位簽名蓋章，已致系爭投標書自始、當然、確定無效，無法藉由事後行為補正甚明。

（三）原裁定援引之「強制執行事件應行注意事項」及司法院函釋僅具有行政命令之效力，尚不得牴觸強制執行法之規範，且系爭投標書未明載系爭建物就共同使用部分2127號建物之應有部分，致使最高投標金額無法充分反映系爭建物之價值，對債務人非謂有利，原裁定認事用法有重大違誤甚明：

1、按中央法規標準法第11條：「法律不得牴觸憲法，命令不得牴觸憲法或法律，下級機關訂定之命令不得牴觸上級機關之命令。」。次按強制執行法第81條第1項、第2項第1款規定：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告」、「前項公告，應載明下列事項：一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項……」

2、查建物共有部分之持分比例足以影響買賣之對價平衡已如前述，依前揭法文意旨，當屬拍賣公告應記明之事項，原裁定雖援引強制執行事件應行注意事項第50點第4款及司法院82年10月10日院台廳民二字第18313號函做為論據，惟其僅屬「行政命令」之位階，尚不得與強制執行法此上位規範有所牴觸。次查，系爭建物縱以最高價決標非謂對債務人便係有利，蓋系爭拍賣公告與系爭投標書之闕漏致使最高價未真實反映該建物應有之價值，即該決標之金額並未考量系爭建物共同使用部分2127號建物之應有部分，對聲明異議人之權益影響甚鉅，足徵原裁定認事用法有重大違誤之處等語。

三、按法院認定投標是否有效時，應依投標書各項記載之外觀，為整體與綜合之考量，並依其投標能否確保投標之秘密性及正確性，客觀認定之；倘投標書之記載，足以確定其投標應買之不動產與拍賣之不動產具有同一性者，且無其他無效事由時，其投標即應認為有效；辦理強制執行事件應行注意事項第五十點(四)定有明文。又「按法院認定投標有效與否，應依投標書各項記載之外觀，為整體綜合之考量，並依其投標能否確保投標之祕密性與正確性，客觀認定之，最重要的是，能否依標單之記載認投標人所願標買者即為該件標的。就投標書不動產之標示而言，強制執行法第八十七條第二項第二款係記載投標之書件應記載：「願買之不動產」、另強制執行須知第十一條第四點亦僅記載投標之書件應載明：「願買之不動產，例如不動產之坐落標示」等語，並未規定應載明建物之建號或應就土地、建物分別標示。至法院投標書注意事項所載：「願買之不動產，須照拍賣公告之記載填寫，不動產為數宗者，應分別記明各宗願出價額及合計總價額。」等語，亦僅方便法院確定投標人所標買的房地是否為該件標的，即聲明人就願買之兩宗建物(第八四五、第八六三建號)亦未分別標價，僅記載總價額。況一般人購買房地產，多僅稱購買某處房屋一棟，鮮有連同土地並稱之情形，且投標人以超過法院公告所定土地及房屋總價之價額參與投標，斷無僅買房屋而捨土地不買之理。況一般投標人，或因欠缺法律知識，或因一時疏忽，致投標書常有漏寫、誤寫之情事。若一概均認為無效，未免過苛，有損當事人之權益，且以最高標者為有效，於債權人及債務人亦較有利。」（臺灣高等法院85年度抗字第2789號裁定參照）。

四、經查，本件拍定人林澤文之投標書內係記載「1建號：2125號，權利範圍全部。2建號：2126號，權利範圍全部。含共同使用部分2127」，均與本件拍賣標的所示之拍賣建物內容一致，有拍賣公告可稽。雖異議人未分別詳列2125、2126建號建物共有部分之個別持分，惟綜觀拍定人投標書內之各項記載，不論案號、編號、權利範圍、共同使用部份建號等均與本院執行處拍賣標的相同，客觀上均足以認定拍定人係對於本件拍賣標的所為之投標，故就投標書之整體記載與綜合考量，足認拍定人所標購者與拍賣物具「同一性」，並本「投標有效」之原則，自不因其記載方式，即認為廢標，而影響其參與投標之效力，致須另行招標，影響執行當事人之權益。又拍定人林澤文委任林芝嬅投標，林芝嬅並附委任狀到場參與投標，其投標已具備應買條件，係屬有效，並有林澤文投標書及本院104年11月8日公務電話記錄可稽，雖投標書上於法定代理人欄位有誤載之情事，惟一般投標人，或因欠缺法律知識，或因一時疏忽，致投標書常有漏寫、誤寫之情事。若一概均認為無效，未免過苛，有損當事人之權益，且以最高標者為有效，於債權人及債務人亦較有利，揆諸前揭說明，其投標即應認為有效。從而，本院司法事務官駁回異議人之聲明異議，並無不合。異議意旨求予廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。