臺灣臺北地方法院105年度重訴字第498號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第498號

原告

樺福建設開發股份有限公司

法定代理人

曾金池

訴訟代理人

杜孟真律師

訴訟代理人

劉煌基律師

上一人複代理人

王姿淨律師

被告

楊健一

被告

謝嘉珊

被告

郭美珠

被告

楊立傑

共同訴訟代理人

曾孝賢律師

複代理人

賴怡雯律師

上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國105年11月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

程序事項原告之法定代理人由張綱維變更為曾金池，經具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

查原告起訴依兩造間契約請求被告將後述土地應有部分移轉登記與原告（見本院卷第4至5、9頁），嗣原告以上開請求為先位聲明，追加備位聲明如後述聲明所載（見本院卷第170頁），經被告同意（見本院卷第181頁），依民事訴訟法第255條第1項第1款規定，自應准許。

實體事項原告主張：原告前於民國96年3月9日與被告楊健一、謝嘉珊、郭美珠（下稱楊健一等三人）及訴外人盧立華簽訂土地買賣契約書，以每坪新臺幣（下同）4萬4000元，總價2億5000萬元，購買其等所有新北市○○區○○○段○○○○0地號土地（下稱1地號土地）應有部分共1000分之855。原告復於同日與被告簽訂土地買賣契約書，以每坪11萬元，總價6234萬元，購買被告共有之3、251-2、251-16地號土地（下稱3地號等土地，與1地號土地合稱為系爭4筆土地），以上價金皆分三期支付（上開契約以下合述稱系爭二份契約；分述則稱1地號土地契約、3地號等土地契約）。於系爭二份契約簽訂時，系爭4筆土地均以86年4月8日收文編號1493號建築執照申請案（下稱系爭建照申請案）申請核發建照中。而依1地號土地契約第3條第2款約定，原告給付第二期款，楊健一等三人及盧立華即應將所有1地號土地應有部分移轉登記與原告；依3地號等土地契約第3條第3款約定，原告應於系爭建照申請案核准後一個月內將尾款3134萬元給付被告，被告即應將所有3地號等土地應有部分所有權移轉登記與原告。原告已將系爭二份契約所約定之第一、二期價款給付被告，楊健一等三人依上約定，即應將如附表第1欄所示1地號土地應有部分移轉登記與原告。至原告雖尚未將購買3地號等土地之尾款給付被告，惟因該尾款繫於系爭建照申請案獲准所取得之價值。而系爭建照申請案因可歸責於被告之事由，遭新北市政府工務局駁回申請，後續提起之行政救濟又遭臺北高等行政法院102年度訴字第525號判決敗訴、最高行政法院102年度裁字第1634號裁定駁回上訴而確定，則因確定無法取得建照，3地號等土地自無尾款之價值，被告自無請求原告給付3地號等土地尾款之權利，然3地號等土地契約仍可履行而有實益，依上約定，被告亦應將如附表第2至4欄所示之3地號等土地應有部分移轉原告。詎經原告履次催告，未獲被告置理，爰依民法第348條第1項及系爭二份契約之法律關係，先位請求被告將系爭4筆土地應有部分移轉登記與原告。縱認原告仍應將系爭二份契約所定尾款，即1地號土地尾款1億2500萬元及3地號等土地尾款3134萬元，共1億5634萬元給付被告，始得為上開移轉登記之請求，爰依同上法律關係，備位請求被告應於原告給付1億5634萬元之同時，各將系爭4筆土地所有之應有部分移轉登記與原告等語。並聲明：

㈠先位聲明：被告應將如附表所示土地應有部分移轉登記與原告。

㈡備位聲明：被告應於原告給付1億5634萬元之同時，將如附表所示土地應有部分移轉登記與原告。

被告則以：盧立華及楊健一於簽訂1地號土地契約後之97、98年間，已依約各移轉其所有1地號土地應有部分100000分之18727、1000分之285與原告指定之張綱維。楊健一等三人依系爭1地號土地契約尚未移轉之如附表第1欄所示1地號土地應有部分，楊健一等三人本已為移轉原告而申報核定土地增值稅，係因原告要一併購得1地號土地中財政部國有財產署所有應有部分，遂通知楊健一等三人撤回核定申報，楊健一等三人並無遲延給付。而系爭建照申請案未獲核准，實可歸責於原告。既然系爭二份契約之目的因而不達，原告自應解除契約，而非請求被告移轉系爭4筆土地應有部分。又系爭二份契約均約定由原告於系爭建照申請案核准後給付尾款，則因系爭4筆土地之建照確定無法取得，已存有契約成立當時不可預料之情事變更，如因此使原告無須給付尾款，又欠缺原告購買1地號土地中財政部國有財產署應有部分之單價，致無從依1地號土地契約第5條第7款約定調整買賣價金，對被告而言，契約效果將顯失公平。況系爭4筆土地於96年間契約成立後價值上漲，被告移轉應有部分所需負擔之土地增值稅亦增加，爰依民法第227條之2第1項約定，聲請變更系爭二份契約原定效果為原告應給付尾款後始得請求被告移轉系爭4筆土地應有部分，且須比照土地公告現值之調幅，將系爭1地號土地契約之尾款提高為2億5000萬元等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

查原告於96年3月9日與楊健一等三人及盧立華簽訂1地號土地契約，以每坪4萬4000元，總價2億5000萬元購買其等所有1地號土地應有部分。兩造復於同日簽訂3地號等土地契約，由原告以每坪11萬元，總價6234萬元購買被告就3地號等土地應有部分。原告已給付系爭二份契約之第一、二期款，尚餘1地號土地之尾款1億2500萬元；3地號等土地之尾款3134萬元未付。就系爭二份契約所約定之買賣標的物，除盧立華及楊健一前於97、98年間已依系爭1地號土地契約各移轉其所有1地號土地應有部分100000分之18727、1000分之285與原告指定之張綱維外，被告尚未將所餘各如附表所示系爭4筆土地應有部分移轉登記與原告等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、系爭二份契約、土地增值稅免稅證明書及繳款書在卷可證（見本院卷第12至16、27至36、112頁），堪信為真。

按當事人就既已存在之債務，約定於預期之不確定事實發生時履行，而非將債務之發生或消滅繫於該不確定事實之發生，係對債務之清償約定不確定期限，而非附以條件。而當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實發生時或其發生已不能時，為清償期屆至之時（最高法院28年上字第1740號判例要旨參照）。查系爭二份契約就買賣價金係按一定時程分期給付，其中第3條第3款均約定尾款於系爭4筆土地申請中之系爭建照申請案核准後一個月內由原告支付（見本院卷第27、32至33頁），而尾款價金債權於簽約時已發生，依上說明，自屬清償期限。次查，系爭建照申請案遭新北市政府工務局駁回申請，後續行政救濟經臺北高等行政法院102年度訴字第525號判決敗訴、最高行政法院102年度裁字第1634號裁定駁回上訴而確定在案，上開約定所指建照申請已確定無法獲准等情，為兩造所是認（見本院卷第85頁反面、第107頁），並有上開判決、裁定附卷可據（見本院卷第37至39、122至126頁），可認系爭二份契約所定尾款清償期，因所預定之系爭建照申請案獲准之發生已不能，依上說明，期限均已屆至，則原告依民法第367規定，已確定負有給付尾款之義務。至系爭建照申請案無法獲准之緣由，兩造雖各有主張，然於認定原告給付尾款之清償期屆至一節，不生影響。是以，原告就此聲請調取上開行政訴訟案卷，並無必要，併予敘明。

原告雖稱上開尾款繫於因系爭建照申請案獲准所取得之價值，然因系爭4筆土地確定無法取得建照，自無尾款之價值，原告無須支付尾款等語。查1地號土地契約第9條約定及3地號等土地契約第6條約定，均載明被告承諾該契約買賣標的之可建容積率達105％，如系爭建照申請案所核准之可建容積率未達前述百分比時，同意按未達之百分比扣減系爭4筆土地之價金，並於支付尾款同時一次會算找補（見本院卷第29至30、34頁），固可認系爭二份契約之尾款數額受有可建容積率之影響。然兩造於簽訂系爭二份契約時，系爭建照申請案正在進行中，此觀諸1地號土地契約第5條第1款及3地號等土地契約第7條第1款約定自明（見本院卷第28、34頁）。而本於原告購地建築之契約目的，雖系爭建照申請案確定無法獲准，然原告就系爭4筆土地申請建照興建時之容積率，一般而言，自當受有建管法令之限制，則解釋上系爭二份契約之尾款數額是否受可建容積率影響而可能扣減至零，至少可就系爭4筆土地之法定可建容積率與兩造約定之可建容積率105％相互對照而為判斷。次查，系爭4筆土地所在之三空泉段不在都市計畫範圍內，使用分區為山坡地保育區，使用地類別為丙種建築用地，有新北市政府地政局線上查詢頁面在卷可憑（見本院卷第136至139頁）。又按非都市土地中丙種建築空地之容積率不得超過120％。但直轄市或縣（市）主管機關得視實際需要酌予調整，非都市土地使用管制規則第9條第1項第3款定有明文。再查，位處山坡地之丙種建築用地，依改制前臺北縣政府86年10月17日北府工都市第392200號函，容積率調降為100％，有新北市地政局調降容積率說明在卷可憑（見本院卷第145頁），可認自86年10月17日迄今，就系爭4筆土地申領建照之法定容積率雖據新北市政府調降，如於申請時未附加容積移轉，仍至少達100％，，而原告日後非不得再就系爭4筆土地申請核發建照。原告上開主張，自欠依據。

查1地號土地契約第3條第2款約定，原告給付第二期款，楊健一等三人及盧立華即應將所有1地號土地應有部分所有權移轉登記與原告；依3地號等土地契約第3條第3款約定，系爭建照申請案核准後一個月內，原告將尾款3134萬元給付被告，被告即應將其等所有3地號等土地應有部分所有權移轉登記與原告（見本院卷第27、32至33頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第107、128頁）。次查，系爭二份契約簽訂時，被告因認掌控面積較小之3地號等土地即可控制系爭4筆土地之開發而不需擔心原告不付尾款，因而同意原告給付第1、2期款，楊健一等三人即先將1地號土地應有部分移轉登記原告，待建照核准後，原告支付尾款，被告再將3地號等土地應有部分移轉原告等情，據被告自承在卷（見本院卷第132頁反面），可認楊健一等三人就1地號土地應有部分之移轉有先給付義務。另查，財政部國有財產署就1地號土地有應有部分1000分之145（見本院卷第12頁反面），而1地號土地契約第5條7款及3地號等土地契約第7條第8款約定為符合土地法第34條之1辦理國有地承購因素，雙方同意以最後國有地承購單價為1地號土地買賣契約單價，其買賣總價差額，雙方同意轉為3地號等土地之買賣契約價金，並同意另行修正3地號等土地契約（見本院卷第28、35頁）。基上，可認楊健一等三人就1地號土地於取得原告給付之尾款前有先為移轉應有部分登記之義務，本即為被告簽署系爭二份契約時預定發生之效果，且契約總價金亦復設有上開事後調整機制，而原告日後申請核發建築執照同須申購上開財政部國有財產署應有部分，自仍有申購單價可茲參照，不因系爭建照申請案未獲准許即無從沿用1地號土地契約所設調整機制。因而楊健一等三人辯稱1地號土地就尾款數額及給付時點之契約預定效果，對其等顯失公平而聲請依民法第227條之2規定調整1地號土地尾款至2億5000萬元等語，即無足採。末查，原告依3地號等土地契約第3條第3款約定仍有給付尾款之義務，已如前述，因而被告依同上規定聲請調整該契約尾款給付時點，使原告仍應給付尾款後始得請求被告移轉3地號等土地應有部分等語，亦非可採。

至被告辯稱系爭建照申請案既確定無法實現，則系爭二份契約目的不達，原告應解除契約而請求回復原狀，而非請求被告移轉系爭4筆土地應有部分等語。惟按，債務人對於構成契約要素之對價關係之債務有不履行，並因此不能達契約之目的時，債權人始得解除契約。因而契約目的達成與否，係決定債權人得否行使契約解除權，然非謂債權人行使契約上請求權，即一律受限。則原告在被告就系爭二份契約之給付為可能之際，不主張解除契約而請求被告給付，自非不可。

查原告已給付系爭二份契約第1、2期款，則原告依民法第348條第1項規定及1地號土地契約，請求楊健一等三人將如附表第1欄所示1地號土地應有部分移轉原告，自屬有據。至原告請求被告移轉3地號等土地應有部分，依3地號等土地契約第3條第3款約定，乃與原告所負尾款給付義務，互為對價。被告辯稱原告仍應給付尾款後始得請求被告移轉3地號等土地應有部分等語，當應認有為同時履行抗辯之意。又依3地號等土地契約第6條約定，上開尾款在取得建照之可建容積率未達105％時，兩造同意扣減，而3地號等土地買賣總價依1地號土地契約第5條7款及3地號等土地契約第7條第8款約定，將以原告承購1地號土地之財政部國有財產署應有部分買賣價格修正。惟兩造迄今既未因之合意扣減或修正3地號等土地契約之尾款及買賣價金，上開尾款數額自無從變更。準此，應認被告上開同時履行之抗辯，於原告應給付3地號土地契約原定尾款3134萬元之範圍內，應屬有據。則原告自應將尾款3134萬元給付被告時，始有請求被告移轉如附表第2至4欄所示3地號等土地之應有部分之權利。

綜上所述，原告依民法第348條第1項及1地號土地契約，先位請求楊健一等三人將如附表第1欄所示1地號土地應有部分移轉登記與原告；備位請求於原告給付被告3134萬元之同時，被告應將如附表第2至4欄所示3地號等土地應有部分移轉登記與原告，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由而不應准許，爰併予駁回。

本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。