臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第一二一一號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第一二一一號

原告

甲○○

訴訟代理人

林良財律師

被告

捷和建設股份有限公司 設台北市○○區○○路十八號十五樓

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

林雯澤律師

右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：聲明：

㈠被告應給付原告新台幣（下同）一百二十六萬元，暨其中六十三萬元自民國八十三年七月八日起算，餘六十三萬元自起訴狀繕本送達翌日起算，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡訴訟費用由被告負擔。

㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。陳述：

㈠原告前於民國八十三年七月八日與被告簽訂房屋土地預定買賣契約書，買受該公司所興建坐落台北縣汐止鎮○○段社后頂小段三九之五等十七筆土地上名為「和信水蓮山莊」社區Ａ區Ａ４棟第五戶二十五樓房屋一戶（面積約二十四點三九坪）、Ａ１區地下二層平面式編號四十四號停車位一位，及依前述房屋、車位應持分之土地（以下簡稱系爭房地），約定買賣總價為七百九十五萬元，付款條件則依買賣契約書第四條所定期限分期給付各期款項。買賣契約第八條第一項並約定被告至遲應於八十七年十二月三十日前依約建造完成房屋，並接通水電後通知交屋。

㈡契約成立後，原告業已於簽約當日給付第一期款即簽約金（含訂金）六十三萬元，被告並於契約簽立後隨即動工興建該社區房屋，惟於被告動工後不久，即遭主管機關勒令停工，致工地陷入全面停頓狀態，被告乃於停工期間買賣契約所定第二期款繳交期限即八十四年十二月十五日屆至時，並未發函向原告催繳該期款項；而原告亦認為系爭工地既遭停工處分，且報載停工事由與該工地難以通過環境影響評估及未能解決聯外道路等問題有關，將來被告公司恐有因遲延完工或無法取得使用執照等因素陷入財務危機，而有難為對待給付之虞，因而主張在被告為對待給付或提出擔保前，拒絕自己之給付。

㈢嗣果如原告所料，被告並未於契約所定日期完工交屋，甚且，「和信水蓮山莊」建案已然拖垮被告公司財務，相關事實，聯合報、中國時報、及八十八年十月一日出版之財訊月刊二二一期有詳細報導。依前揭報導所示，被告之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞，依民法第二百六十五條規定，原告本得拒絕自己之給付，詎料被告竟於八十五年九月四日函催原告繳交第二期款，並於原告拒絕繳納後，再於八十七年十二月十六日發函對原告為解除契約之意思表示並沒收原告已繳價金，嚴重影響原告權益。

㈣被告於八十四年九月遭主管機關勒令停工後，同年十二月十五日依約原應繳納之第二期款，被告自動發函予承購戶表示得展延收取，豈料，被告在未獲准全面復工之情形下，即斷然於八十五年六月十四日發函予承購戶催款，被告隱瞞未獲全面復工之事實，向原告進行催款及解約行為，其行使權利顯有違誠信原則。

㈤按原告依法既得主張不安抗辯權，則被告於為對待給付或提出擔保前，依法自不得向原告請求給付價金，是被告前以原告未繳第二期款為由，對原告所為解約之意思表示，自非合法。系爭契約既仍有效，被告自應於契約所訂交屋期限履行交屋義務，否則即屬給付遲延，依民法第二百五十四條規定及買賣契約第十六條第二項規定，原告得解除本契約。原告前已發函定期催告被告履約，被告並未履行，謹以本件起訴狀之送達，對被告為解約之意思表示，並依買賣契約第十六條第二項、民法第二百五十九條第一項規定，請求被告加倍退還原告所繳價金並加計法定遲延利息。證據：提出房屋土地預定買賣契約書、統一發票、財訊月刊二二一期節本、存證信函、台北縣政府八十六年一月十五日八六北工建字第Ｘ○○一七一號公文各一份、被告來函及剪報資料各二份，並聲請本院命被告提出八十四至八十八年每年度之公司營業報告書、資產負債表、損益表、現金流量表等會計表冊資料，及訊問證人郭宇倫、朱勝何。

乙、被告方面：聲明：如主文第一項所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。陳述：

㈠兩造於八十三年七月八日締結買賣契約後，原告未依約繳納第二期款，經被告於八十五年九月四日起多次催告原告繳款皆未獲置理，被告乃於八十七年十二月十六日依約再以汐止社后郵局第七三四號存證信函解除系爭買賣契約，兩造間之契約既已解除，原告自不得再主張其有權解除契約，並訴請被告返還價金。

㈡原告未依約繳款，被告依法催告、解約，並無權利濫用之情事。

㈢被告依約為合法催告時，原告並未提出不安抗辯，竟於被告合法解約後，始主張其有「合法懷疑」，可排除被告之合法催告及解約，自屬無據。證據：提出存證信函一份。

理由

原告起訴主張：其向被告買受系爭房地，已繳第一期價金六十三萬元，被告於動工興建系爭房屋不久旋遭主管機關勒令停工，導致該公司財產顯形減少，有難為對待給付之虞，原告遂對之主張不安抗辯權，惟被告竟於系爭房地尚未完工，不安情形尚未解除之前，即發函催繳第二期款，並於八十七年十二月十六日以原告未依約繳款為由發函解除契約，其所為解約之意思表示於法不合，自不生效力。而被告未於契約所訂期限完工交屋，已構成給付遲延，原告前已發函定期催告被告履約未獲置理，爰以本件起訴狀繕本之送達，對被告為解約之意思表示，系爭契約既經原告依法解除，被告自應依據契約第十六條第二項及民法第二百五十九條第一項規定，加倍返還原告前所繳交之價金並加計法定遲延利息，為此提起本件訴訟等語。被告則以原告於被告催繳價金時，並未提出不安抗辯；又其未依約繳款，系爭契約已於八十七年底由被告合法解除，原告自無權再為解約及請求被告返還價金之主張等語置辯。

原告於八十三年七月八日向被告買受系爭房地，僅繳交第一期分期款六十三萬元；被告於八十五年九月四日後多次發函催繳第二期款，並於八十七年十二月十六日發函解約並沒收價金之事實，為兩造所同認，並有房屋土地預定買賣契約書、統一發票、存證信函等件為證，均堪信為真實。本件之爭點厥在於被告是否已合法解除系爭買賣契約，從而得沒收原告已繳價金而不負返還之責。

經查：

㈠系爭買賣契約所定付款辦法為：「第一次款：甲方（即原告）應於簽約時繳付乙方（即被告）簽約金（含訂金）六十三萬元。第二次款：甲方應於民國八十四年十二月十五日一次繳付乙方九十六萬元。第三次款：為交屋尾款，甲方應於乙方通知辦理交屋時一次繳付六百三十六萬元整。」，有系爭契約書在卷可按。

㈡在第二期款繳款時間屆至前之八十四年八月三十一日，台北縣政府工務局即以八四北工建字第Ｘ五六二六號函對系爭「和信水蓮山莊」社區工地為勒令停工之行政處分，有該函文在卷足憑。乃被告於同年十二月十一日發函予包括原告在內之承購戶，表示第二期款展延至被告通知復工後再行繳交，亦有該函附卷可按，是以就被告方面而言，須待系爭工地復工後，方得向原告請求給付第二期款，至為明確。

㈢而系爭「和信水蓮山莊」工地，乃分別經主管機關於八十五年六月十二日第一階段同意復工、八十六年一月十五日第二階段同意復工、八十六年六月十七日第三階段同意復工，各有台北縣政府八十九年十一月十三日八九北府工施字第四三四五六九號函檢附之台北縣政府工務局八五北工建字第Ｂ四六四九號函、八六北工建字第Ｘ○○一七一號函、八六北建字第Ｍ○二五一六號函可稽，則至遲被告於八十六年六月十七日該工地全面復工後，得通知承購戶繳交第二期款項。

㈣原告對被告曾於八十五年九月四日、八十六年八月一日、八十六年十月三日、八十七年八月二十六日、八十七年十一月三十日數度發函，定期催告其繳交第二期款之事實並不爭執，惟主張於系爭「和信水蓮山莊」工地全部完工前，其均可對第二期款之繳付，主張不安抗辯權云云。按依據兩造之買賣契約，原告所負交付價金之義務，早於被告完工交屋之日期，是原告自應先向被告為給付。被告於開工後旋受到主管機關勒令停工之處分，而復工之日期尚不可知，顯有無法對原告為對待給付之虞，原告自得對之主張不安抗辯權；然該工地於八十五年九月四日起即分階段復工，至遲於八十六年六月十七日被告全面復工後，該不安之情形即不復存在，原告自不得再援引民法第二百六十五條之規定拒絕繳交第二期款。

㈤綜上，原告於系爭「和信水蓮山莊」工地全面復工，且受被告通知繳款時，即有繳交第二期款之義務，然其迄今未繳，依據系爭買賣契約第十六條第一項「甲方未依期限繳付各期價款時……經乙方催告後十五日以上仍遲延不繳付者即視為違約，雙方同意本約自動解除作廢，甲方已繳之款項均由乙方沒收，作為懲罰性違約金……」之規定，被告即有解除契約並沒收原告已繳價金之權。被告於八十七年十二月十六日發函解約，於法並無不合，該契約既已合法解除，原告自不得於事後再以被告違約為由主張解除契約。

準此，原告起訴主張被告違約，其依法解約，爰依契約第十六條第二項及民法第二百五十九條第一項規定，請求被告應加倍返還價金並加計法定遲延利息云云，並無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。

原告聲請訊問證人郭宇倫、朱勝何，並聲請命被告提出八十四至八十八年度之會計表冊，欲證明其曾向被告主張不安抗辯權，及被告財產因停工事件而顯形減少。然自系爭「和信水蓮山莊」工地全面復工後，原告即不得再主張不安抗辯權以拒絕給付第二期款，業如前述，縱原告曾向被告主張不安抗辯權，亦非適法；而被告既全面復工，即無難為對待給付之虞，是本院認為無訊問證人及再事調查被告財產是否因停工而顯形減少之必要。本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不再一一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第二庭法 官　陳婷玉

~B法院書記官