臺灣臺北地方法院九十二年度簡上字第一０二號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度簡上字第一０二號

上訴人

太平洋房屋仲介股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

甲○○

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十二年一月十三日本院台北簡易

庭九十一年度北簡字第一八九０二號第一審判決提起上訴，經本院於九十二年十月十

五日言詞辯論終結，判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

（一）原判決廢棄。

（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十八萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：

（一）被上訴人之丈夫雖有向上訴人之員工黃朝達提到終止契約，但被上訴人之丈夫並非契約當事人，黃朝達亦未同意終止契約，兩造間既未合意終止契約，且上訴人之銷售行為仍在進行，上訴人是在對客戶例行性查詢時，才發現被上訴人已將委託銷售之房地私自售予訴外人白麗華。

（二）依兩造所定專任委託契約第十二條後段約定，非經雙方書面合意，不得對契約之內容變更。故凡與契約內容變更有關之事項，諸如價格、委託契約期限等事項，如有變更，均須以書面為之。兩造既未簽立書面變更系爭委託契約之期限，被上訴人主張提前終止系爭契約，並不可取。

（三）被上訴人明知兩造所定專任委託契約並未提前終止，故其私自銷售行為已構成違約，而於民國（下同）九十一年六月十日前來上訴人營業處所提出請求和解說明書，惟因被上訴人所提和解金額過低，為上訴人所拒。

（四）上訴人於九十年十一月間，仍繼續對被上訴人委託銷售之標的物，發刊廣告稿，以彩色廣告強力促銷，有當時共同於該廣告資料發稿刊登之其他專任委託契約資料可以證明。

三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提出內政部委託契約書範本、和解說明書、銷售廣告、專案委託契約為證，並聲請訊問證人黃朝達。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：如主文第一項所示。

二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：

（一）被上訴人與上訴人之代理人黃朝達合意專任委託契約提前於九十年十月三十一日終止後，黃朝達就沒有再與被上訴人聯繫，上訴人並完全終止銷售行為，上訴人所提銷售廣告，其上所載坪數及照片，均非被上訴人委託銷售之房屋，上訴人從未履行契約。

（二）兩造所定專任委託契約期間，與被上訴人接洽者只有黃朝達，但他從未於簽約及合意提前終止契約時，表示無代理上訴人之權限，上訴人對於黃朝達自始以其代理人之身份與被上訴人簽定及終止契約等情事，既不否認，應認黃朝達有權代理上訴人與被上訴人合意終止契約，即使上訴人內部對黃朝達之權限有所限制，被上訴人亦不知悉，黃朝達應負表見代理之責。

（三）專任委託契約第十二條是有關通信住址變更之規定，與本件無關，況專任委託契約書是上訴人單方制定之定型化契約，簽約時雙方並未逐條議定，上訴人在契約內容有何標題外之隱藏內容，被上訴人事前並不知情，事後亦不認同。

（四）被上訴人提出請求和解說明書，是為避免訟累。

三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提出照片、所有權移轉契約書為證。

理由

一、上訴人主張：被上訴人於九十年九月一日委託上訴人，代為銷售被上訴人所有坐落台北縣板橋市○○路○段一六一巷七號之房地（下稱系爭房地），委託銷售價格為一千二百萬元，委託期限自九十年九月一日起至同年十二月一日止，雙方並簽定專任委託契約書（下稱系爭契約），詎被上訴人於九十年十一月十六日將系爭房地私自出售予訴外人白麗華，依系爭契約第十條第三款約定，被上訴人仍應給付上訴人依委託價格百分之四計算之服務報酬等情，爰依兩造間系爭契約關係，求為命被上訴人給付四十八萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計付利息之判決。被上訴人則以：兩造間系爭契約關係，已於九十年十月三十一日合意終止，上訴人亦未履行系爭契約，被上訴人於九十年十一月十六日將系爭房地出售予訴外人白麗華，並未違約，自毋庸給付上訴人服務報酬等語，資為抗辯。

二、查上訴人之員工黃朝達於九十年九月一日，代理上訴人，與被上訴人簽定專任委託契約書，約定由上訴人代為銷售被上訴人所有之系爭房地，委託銷售價格為一千二百萬元，委託期限自九十年九月一日起至同年十二月一日止，被上訴人於九十年十一月十六日將系爭房地出售予訴外人白麗華之事實，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之專任委託契約書、契約內容變更合意書、建物登記謄本為證（見支付命令卷第四至七頁），自堪信為真實。至上訴人主張被上訴人私自出售系爭房地，依系爭契約第十條第三款約定，仍應給付上訴人依委託價格百分之四計算之服務報酬等情，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：

（一）按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，又當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第五百二十八條、第五百四十九條第一項定有明文。查兩造所定專任委託契約書，係約定由被上訴人委託上訴人銷售系爭房地，應認該契約關係，具有委任契約之性質，契約當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，並不須他方之同意。次查證人黃朝達於原審到庭證稱：被上訴人的先生有向伊提到九十年十月三十一日終止契約的事等語（見原審台北簡易庭卷第二五頁）；於本院亦到庭證稱：被上訴人的先生有向伊表示要終止委託契約書，當時有表示不託上訴人賣的意思等語（見本院卷第四○頁）。足認被上訴人確有向有權代理上訴人之員工黃朝達表示系爭契約提前於九十年十月三十一日終止，依上述規定，應認系爭契約已於九十年十月三十一日發生終止效力。上訴人以被上訴人終止契約，未得上訴人之同意，不生終止效力云云，自不可取。

（二）上訴人雖辯稱：被上訴人之丈夫及上訴人之員工黃朝達，均非契約當事人，不生終止契約之效力云云。惟查，被上訴人對於其丈夫有權代理表示終止契約，並不爭執，且系爭契約，是由上訴人之員工黃朝達於九十年九月一日，代理上訴人，與被上訴人簽定，並一直由黃朝達負責與被上訴人接洽及處理銷售系爭房地事宜，上訴人對此亦不爭執，並經證人黃朝達於原審到庭證述屬實（見原審卷第二五頁），應認黃朝達有代上訴人接受被上訴人為終止契約意思表示之權限，上訴人以此否認系爭契約終止之效力，亦不可取。

（三）再按企業經營者，為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款，為定型化契約，契約之一般條款不論是否記載於定型化契約，如因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容，消費者保護法第二條第七款、消費者保護法施行細則第十二條定有明文。查兩造所定專任委託契約書，是上訴人預定用於同類契約之條款，屬於定型化契約。上訴人雖辯稱：依系爭契約第十二條後段約定，關於委託契約期限之變更，須以書面為之云云。惟查，上訴人主張被上訴人終止系爭契約，須以書面為之，係增加民法第五百四十九條第一項規定所無之限制。且系爭契約第十二條約定，「通信地址：雙方相互間之洽商、徵詢或通知辦理事項，如須以書面通知時，均按本契約所載之地址送達。如因故拒收或無法送達而遭退回者，均以發函日期視為已經通知。如任何一方遇有地址變更時，應即以書面通知他方。且非經雙方書面合意不得對契約之內容變更之」。是系爭契約第十二條，主要是就通信地址、送達不到之處理、地址變更方式等，加以約定，即便該條後段，有就契約內容之變更方式，加以約定，惟上訴人既以較粗大字體表示通信地址，其餘該條款內容，均以細小字體排列，且將與通信地址無關之契約內容變更方式，列於最末，致使一般通常人極易認為系爭契約第十二條全文，均係通信地址之約定，而難以注意到有與通信地址無關，且與民法第五百四十九條第一項規定有違之契約內容變更方式之約定存在。是依上述規定，被上訴人主張該契約內容變更方式之條款，不構成系爭契約之內容，應屬可取。至被上訴人為避免訟累，試圖與上訴人達成和解，而提出和解說明書，亦難遽此認為兩造間系爭契約並未發生提前終止之效力。上訴人以被上訴人未以書面終止契約，不生提前終止效力云云，並不可取。

三、綜上所述，兩造間系爭契約關係既於九十年十月三十一日發生終止效力，則被上訴人於九十年十一月十六日將系爭房地出售予訴外人白麗華，並不受系爭契約第十條第三款之拘束，則上訴人以被上訴人於委託期限內，自行出售，應依系爭契約第十條第三款約定，按委託價格百分之四，給付上訴人服務報酬四十八萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬無據，應予駁回。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。

四、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。又兩造間系爭契約關係既於九十年十月三十一日終止，上訴人之後所為銷售廣告行為，並不影響本判決結果，上訴人聲請訊問之後委託銷售之客戶，自無調查必要，亦一併敘明。

五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第三庭審判長法官 謝碧莉