臺灣臺北地方法院94年度重訴字第1207號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　94年度重訴字第1207號

原告

宏胤企業有限公司

法定代理人

乙○○○

訴訟代理人

張仁龍律師

被告

廣昌開發建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

易定芳律師

複代理人

張錦春

上列當事人間返還價金等事件，本院於民國95年5月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告公司負責人乙○○○於民國93年2月17日與被告簽訂協議書及房屋預定買賣意願書，給付新台幣（下同）2,000萬元之預約權利金與被告，專款專用於被告「仁愛116」建案（下稱系爭大樓工程），並於同年7月6日與被告簽訂增補協議書。嗣於同年8月13日，原告依上開增補協議書與被告簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約書），且將上開預約權利金轉為訂金、簽約金、開工款及第1 至6期預付款。惟被告已於94年2月25日經公告為拒絕往來戶，依兩造簽訂之系爭契約書第10條第1、2項及第17條第1項之約定，系爭大樓工程應於93年10月底前開工，自開工日起750個日曆天內完工，完工日期以主管相關核發建物使用執照之日為準，如逾期完工超過6個月以上，買方 (即原告)得解除契約，自93年10月31日起算750日曆天為95年11月19日，再加上6個月則為96年5月19日，是系爭大樓工程須於96年5月19日前取得使用執照，然系爭大樓工程目前施工進度僅施作基礎工程，尚未全部完成，工地並生糾紛，長期停工無法繼續施作，且被告公司財產已遭掏空，無力支付承造人工程款，復遭國泰世華銀行追索債權，被告亦無任何解決之方案。再被告就系爭大樓工程委託之管理人東亞建築經理股份有限公司（下稱東亞公司）迄今仍未出具續建完工承諾書予該案合建地主台北市農會。另被告公司竟又於95年3月7日召開股東臨時會決議將系爭大樓工程之基地以每坪300萬元出售，被告顯有拒絕給付之事實，依系爭契約書第10條規定被告必逾期完工超過6個月，為此爰依系爭契約書第17條第1項規定，請求被告返還原告已繳之價款2,000萬元及給付應賠償之違約金1,916萬元等語。並聲明：被告應返還原告價金2,000萬元及違約金1,916萬元暨自94年6月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告自承被告之完工期限為97年4月中，是至少迄97年10月中始生逾期完工超過6個月之情事，期限尚未屆至，原告即執被告已成拒絕往來戶或東亞公司未出具續建完工承諾書等事由，主觀上率爾斷稱被告必於未來之97年4月中不能完工，並必逾完工期限6個月，依系爭契約第17條第1項之約定解除系爭契約，訴請被告給付如其聲明所示，核與上開約定不符，自不生解除契約之效力，即兩造間系爭契約之關係仍屬存在等語，資為抗辯。並聲明：告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查：原告公司負責人乙○○○於93年2月17日與被告簽訂協議書及房屋預定買賣意願書，給付2,000萬元之預約權利金與被告，專款專用於系爭大樓工程，並於同年7月6日與被告簽訂增補協議書。嗣於同年8月13日，原告依上開增補協議書與被告簽訂系爭契約書，且將上開預約權利金轉為訂金、簽約金、開工款及第1至6期預付款等情，有協議書及買賣意願書、支票簽收證明、發票、增補協議書、系爭契約書等件為證，且為兩造所不爭執，堪信原告此部分之主張為真正。

四、本件爭點：

（一）被告是否有逾期完工超過6個月之情事？

（二）如認被告有逾期完工超過6個月之情事，則原告請求如其聲明所示之金額，是否有理？爰分別述之如下：

（一）被告是否有逾期完工超過6個月之情事？

１、原告主張：被告已於94年2月25日經公告列為拒絕往來戶，又系爭大樓目前施工進度僅施作基礎工程，尚未全部完成，工地並生糾紛長期停工無法繼續施作，且被告公司財產已遭掏空，無力支付承造人工程款，復遭國泰世華銀行追索債權，被告亦無任何解決之方案。另東亞公司迄今未出具續建完工承諾書，被告公司竟又於95年3月7日召開股東臨時會決議將系爭大樓工程之基地以每坪300萬元出售，被告顯有拒絕給付之事實，依系爭契約書第10條規定必逾期完工超過6個月等語。被告辯以：系爭大樓工程須迄97年10月中始生逾期完工超過6個月之情事，目前期限尚未屆至，原告即執被告已成拒絕往來戶或東亞公司未出具續建完工承諾書等事由，主觀上率爾斷稱被告必於未來之97年4月中不能完工，並必逾期完工期限6個月，依系爭契約第17條第1項約定解除系爭契約，訴請被告給付如其聲明所示，核與上開約定不符，不生解除系爭契約之效力等語。

２、按系爭契約第17條（違約解約之處理）第1項約定：「……。若賣方（即被告）有違約不賣或違反本約第10條第2項逾期完工超過6個月……時，為賣方違約，買方（即原告）得解除本契約，解約時，賣方除應將買方已繳之價款退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，並在第10條第（房屋開工完工期限）第1、2項約明：「（一）本大樓之工程應於93年10月底前開工，自開工日起柒佰伍拾個日曆天內完工，雙方同意以主管機關核發建物使用執照之日為完工日期。如乙方（即被告）提前完工時買方（即原告）絕無異議，並依本約第11條約定辦理。

（二）如有逾期開工、完工情事，每逾期壹日賣方應按買方依本約已繳付之房地價款萬分之五計算遲延違約罰款給買方。逾完工期限六個月以上仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依違約之罰則辦理。」有系爭契約書在卷（本院卷第24至45頁）可憑。

３、經查：

⑴依系爭契約書第10條第1項之約定，系爭大樓工程應於93年10月底前開工，自開工日起750個日曆天內完工，雙方同意以主管相關核發建物使用執照之日為完工日期，是自93年10月31日起算750日曆天內完工，完工日期為95年11月19日，再加上6個月，所謂逾期完工6個月則為96年5月19日。

⑵如上所述，系爭大樓工程逾期完工超過6個月之時間係96年5月19日，距本件言詞辯論終結時（即95年5月26日），固尚未屆至，惟系爭大樓工程目前僅施作基礎工程，處於停工狀態中，本院參酌被告已被列為拒絕往來戶、國泰世華商業銀行復向被告追索債權、原系爭大樓之工程進度表所訂之施工時程、東亞公司迄今仍未出具續建完工承諾書、被告申請變更起造人尚未經台北市政府工務局建築管理處核准，以及被告公司於95年3月7日召開股東臨時會決議將系爭大樓工程之基地以每坪300萬元出售，有第二類票據信用資料查覆表（本院卷第48頁）、國泰世華商業銀行南京東路分行94年9月6日（94）國世銀字第336號函（本院卷第97頁）、工程進度表（本院卷第51至54頁）、東亞公司94年8月17日94字第1132號函（本院卷第105頁）、台北市政府工務局建築管理處95年2月20日函、被告股東臨時會議事錄在卷可憑。另被告於本院審理時，經本院詢問被告有何如期完工之方案後，迄今仍未提出如何於上開期限內完工之具體方案供本院參酌（見本院卷95年4月10 日、5月26日言詞辯論筆錄）等情，堪認被告顯難於上述約定期限內完工，且有逾期完工超過6個月之情事。

（二）如認被告有逾期完工超過6個月之情事，則原告請求如其聲明所示之金額，是否有理？

１、原告依系爭契約書第17條第1項規定，以請求被告返還原告已繳之價款2,000萬元部分：如上所述，被告有逾期完工超過6個月之情事，是依系爭契約第17條第1項約定，原告自得解除系爭契約，原告已於94年6月2日以台北仁愛路（24支）郵局存證信函第390號為解除系爭契約之意思表示，並限被告於文到3日內返還上開價款及應賠償之違約金，該存證信函並已於94年6月3日送達被告，有該存證信函及收件回執可按（本院卷第55至59頁），故原告請求被告返還上開價金2,000萬元，及自94年6月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自有理由，應予准許。

２、原告依系爭契約書第17條第1項約定，請求被告賠償房地總價20%之違約金部分：

⑴按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252條定有明文；違約金契約亦為契約之一，依契約自由原則，當事人約定之金額，無論高低，皆有其自由，法院不得干涉，此在法國民法第1152條及日本民法420條均有明文，然而如固執此一原則，有時對債務人未免保護不周，因於訂約之際，債權人所要求之違約金，往往過高，而債務人又不得不忍受，否則當時若竟拒絕，則一似自始即存心不履行債務，故為表示履行之決心，縱金額過高，亦毅然接受，豈知此一色厲內荏之弱點，即為債權人所利用，將違約金之數額，從高約定，無異巧取利益，故我國民法乃仿德（民法343條第1項）、瑞（第163條第3項）立法例，允許法院為之酌減。可知，我國民法係採違約金過高者，得由法院減至相當數額，以保護債務人利益之立法例，而非完全由當事人依契約自由原則定之。再約定之違約金如有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判例意旨參照），是我國民法第252條之規定，除賦予債務人得請求法院予以酌減之權利外，並賦予法院介入之職權，以期求得當事人間真正公平之結果。

⑵原告主張因被告違約，依約應賠償系爭大樓房地總價20%之違約金1,916萬元，固有系爭契約書之第17條之約定可憑，惟系爭契約之總價為90,580,000元，而原告已繳交之金額，僅2,000萬元，尚非該總領之全部，本院爰審酌原告繳付該筆金錢無法即時運用之期間、客觀上之損失、目前之社會經濟狀況，以及尚無其他證據證明原告另有其他具體之損失等情，認為原告請求之違約金金額，應以其繳交之金額即2,000萬元，按20%計算，即400萬元（計算式：20,000,000元x20%=4, 000,000元，元以下四捨五入）為適當，逾此部分之請求，則無理由，不應准許。

五、綜上所述，原告本於系爭合約之法律關係，請求被告返還原告價金2,000萬元及違約金400萬元暨自94年6月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

八、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。