臺灣臺北地方法院96年度簡上字第125號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 96年度簡上字第125號

上訴人

南華投資股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

莊柏林律師

複代理人

甲○○

被上訴人

和信電訊股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

被上訴人

大眾電信股份有限公司

法定代理人

己○○

訴訟代理人

丁○○

上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國95年12月27日本院臺北簡易庭93年度北簡字第29341 號第一審判決提起上訴，本院於96年12月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：本件被上訴人大眾電信股份有限公司（下稱大眾公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體部分：

一、上訴人主張：

㈠上訴人係臺北市○○○路○段126巷1 號「萬象大廈」（下稱系爭大廈）之起造人，依買賣契約書，系爭大廈屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）之使用權益屬於上訴人享有，各區分所有人應受其分管約定之拘束。原告於民國91年1月1日分別與被上訴人簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約）將系爭屋頂平台分別出租予被上訴人，約定被上訴人和信電訊股份有限公司（下稱和信公司）每月租金新臺幣（下同）20,000元、被上訴人大眾公司每月租金12,000元，租期均為5年。詎被上訴人和信公司積欠自92年4月1 日起至93年10月31日止之租金380,000 元未付，被上訴人大眾公司積欠自92年5月1日起至93年10月31日止之租金204,000 元未付，且其等亦均未按月給付上訴人自93年11月1 日起之租金，為此提起本件訴訟請求被上訴人和信公司應給付上訴人380,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自93年11月1 日起至95年12月31日止按月給付上訴人20,000元。被上訴人大眾公司應給付上訴人204,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自93年11月1 日起至95年12月31日止按月給付上訴人12,000元。

㈡系爭大廈已有分管契約，且依臺灣高等法院88年上字第340 號民事判決理由，認定系爭大廈之原始住戶與非原始住戶，均知悉分管契約之存在，則依最高法院84年臺上字第2744號判決意旨，系爭大廈之所有住戶均須受分管契約之拘束，據此上訴人自有將系爭屋頂平台出租予被上訴人之權利。況且依上訴人與系爭大廈各住戶間之房屋買賣契約第6條第2款、第3 款約定，各住戶均已知悉系爭屋頂平台之使用收益權歸由上訴人所有，而依一般不動產買賣之習慣，買受戶恆親自至現場勘查，衡情本件現區分所有權人於買受系爭大廈之房屋時，當已就所購房地之主建物、共同使用部分之權利狀態，多所探詢瞭解，上至屋頂平台，下至空地，均為買受戶注意之範圍，當然可得而知分管契約之情形。原審認定非原始住戶之系爭大廈區分所有權人於受讓區分所有部分時，並不知悉系爭分管契約存在，顯有悖於經驗、論理法則。

㈢縱認上訴人就系爭屋頂平台僅有447/1,000 之使用收益權，惟被上訴人大眾公司於91年1月1日與上訴人訂立租賃契約時，早已知悉上訴人與訴外人萬象大廈管理委員會之間已有訴訟官司，猶與上訴人訂約，何能抗辯上訴人無使用收益權。再者，上訴人依據契約將系爭屋頂平台交予被上訴人使用，而事實上被上訴人的設備也一直在系爭屋頂平台，有使用之事實。從而，系爭租賃契約雖非由所有權人所簽訂，然租賃契約並不以出租人為所有權人或有權使用人為要件，是系爭租賃契約既有效存在，且被上訴人亦有使用系爭屋頂平台之事實，自有依約給付租金之義務，其等拒絕給付租金，顯屬無據，縱上訴人不得全額請求，亦可依據前開比例請求被上訴人給付租金。至於被上訴人辯稱未能使用電力設備云云，惟查上訴人在3 樓設有電表供被上訴人使用，上訴人已提供合於所約定使用、收益之屋頂平台，被上訴人不加以使用，遽認上訴人未提供租賃物，亦不足採。

二、被上訴人和信公司辯稱：

㈠依據法院判決，上訴人對於系爭屋頂平台並無完整之使用收益權能，兩造就上訴人是否能夠「全權」出租系爭屋頂平台之意思表示顯有不一致之情形，契約乃因此未能成立，上訴人自不得依未成立之租賃契約請求被上訴人和信公司給付租金。縱認本件租賃關係存在，惟系爭屋頂平台之使用收益權屬於萬象大廈管理委員會所有，此等因可歸責於上訴人之事由導致給付不能，被上訴人和信公司自可依據民法第256 條規定解除契約。又其給付縱屬可能，亦已遲延，被上訴人另可依民法第254 條規定解除契約。況且上訴人早已違反系爭租賃契約第6 條所約定之租賃物保持義務，被上訴人亦可依約終止租約。從而，被上訴人和信公司實無給付租金之義務。

㈡再以系爭屋頂平台實係由萬象大廈管理委員會管領控制中，且大門出入口之管制亦是由萬象大廈管理委員會所掌控，如未經萬象大廈管理委員會之同意，無法進入系爭大廈至頂層為基地台之保養維修，故被上訴人和信公司主張同時履行抗辯，於上訴人提供合於契約目的之租賃物前，被上訴人和信公司並無給付租金之義務。末以被上訴人和信公司基於與萬象大廈管理委員會之約定始得合法占用系爭屋頂平台，因上訴人違約未能提供合於使用之租賃物，導致被上訴人必須另行給付同額租金予萬象大廈管理委員會，此部分核屬之損失自得依債務不履行損害賠償之規定請求上訴人予以賠償，故縱使上訴人得請求被上訴人和信公司給付租金，被上訴人乃以上開損害賠償主張抵銷，經抵銷結果上訴人應已無從請求。

㈢至於上訴人就系爭屋頂平台雖有447/1,000 之權能，惟上訴人根本無法提供系爭屋頂平台供被上訴人使用，亦堪認兩造業已合議終止租約，且上訴人多年來均主張被上訴人無權占有系爭屋頂平台，嗣卻提起本件訴訟主張兩造間有租賃契約而請求被上訴人給付租金，其主張完全相反，有違誠信原則。況上訴人已可依臺灣高等法院92年度上易字第391 號確定判決，請求萬象大廈管理委員會給付依上開比例核算之不當得利，其權益已獲得滿足，自不得再於本件請求被上訴人給付租金等語。

三、被上訴人大眾公司未於最後言詞辯論期日到場，據其前所提書狀答辯略以：兩造雖確有簽訂系爭租賃契約，惟於租賃關係存續中，上訴人均無法依約提供合於所約定使用、收益之租賃標的物及免費提供電力予被上訴人大眾公司，所有電力均係由萬象大廈管理委員會提供，上訴人已違反系爭租賃契約第10條關於提供電力之約定，被上訴人自可主張同時履行抗辯。此外，截至95年12月31日為止，上訴人之違約行為已造成被上訴人大眾公司尚須另行與萬象大廈管理委員會訂立租約，而支出租金744,000 元，此為上訴人違約所應付之損害賠償責任，被上訴人主張將該損害賠償金額抵銷92年6 月份起至95年12月31日為止，被上訴人大眾公司未付之租金，經抵銷後上訴人已無可請求之金額。況且上訴人依據臺灣高等法院92年度上易字第391 號確定判決認定已享有系爭屋頂平台447/1,000 之使用收益權，其一方面向萬象大廈管理委員會請求賠償，一方面又請求被上訴人給付租金，其重複主張權利之行為實為不合理，不應准許等語。

四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄、㈡被上訴人和信公司應給付原告380,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自93年11月1 日起至95年12月31日止按月給付上訴人20,000元、㈢被上訴人大眾公司應給付上訴人204,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自93年11月1 日起至95年12月31日止按月給付上訴人12,000元。被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。

五、兩造不爭執之事項：上訴人自91年1月1日分別與被上訴人簽訂系爭租賃契約，將系爭屋頂平台出租予被上訴人，約定被上訴人和信公司每月租金20,000元、被上訴人大眾公司每月租金12,000元，惟被上訴人和信公司自92年4月1日起、被上訴人大眾公司自92年5月1日起，即未對上訴人支付租金。萬象大廈管理委員會自88年5月20日起至93年5月19日止、自93年5 月20日起至96年5 月19日止，將系爭屋頂平台出租予被上訴人和信公司搭建行動電話基地台，收取每年租金 240,000元、480,000 元；並自91年1月1日起至93年12月31日止、自94年1月1日起至95年12月31日止，將系爭屋頂平台出租予被上訴人大眾公司搭建行動電話基地台，每月收取租金12,000元、13,000元。上開事實為兩造所不爭執，且有行動電話基地台不動產租賃契約、PHS 超低電磁波設備使用空間租賃契約書各1 件、行動電話基地台不動產借用契約書、行動電話業務基地台用地租賃契約、PHS 系統使用契約書2 件附卷可考（見原審卷第1冊第9至11頁、第71至72頁、第155至159頁、第201至204頁、第2 冊第64至65頁、第104至107頁），堪信為真實。

六、本件上訴人依據系爭租賃契約請求被上訴人給付租金；被上訴人和信公司辯稱因上訴人並未享有系爭屋頂平台之全部使用權能，故系爭租賃契約不成立，縱認系爭租賃契約成立，上訴人未能提供合於所約定使用、收益之租賃物，其亦可依法主張給付不能、給付遲延而解除契約，更可依約終止系爭租賃契約，並提出同時履行抗辯拒絕給付租金，且其因上訴人給付不能受有損害另行支付租金予萬象大廈管理委員會，上訴人應予賠償，爰就此主張抵銷，又上訴人依另案確定判決已可向萬象大廈管理委員會請求依比例計算之不當得利返還，自不得再向其請求給付租金；被上訴人大眾公司亦以上訴人未提供合於所約定使用、收益之租賃物為由，為同時履行抗辯，且伊另行與萬象大廈管理委員會簽訂租約而支出租金，此為上訴人債務不履行所生之損害賠償，就此與伊應付之租金為抵銷抗辯，再者上訴人獲得勝訴判決後竟又請求伊給付租金，實有違誠信原則，不應准許等語，置為抗辯。從而，本件所應審究之重點，即在於系爭租賃契約是否成立、上訴人是否已提供合於所約定使用收益之租賃物、被上訴人是否已合法解除或終止系爭租賃契約、被上訴人向訴外人萬象大廈管理委員會所支出之租金是否得主張抵銷。茲分別說明如下：

㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。且租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。故出租人對其物有所有權或其他權利與否，全非租賃之成立要件。最高法院64年臺上字第424 號、50臺上字第284 號判例意旨可資參照。查兩造並不爭執上訴人並非系爭屋頂平台之所有權人，而上訴人就系爭屋頂平台之使用收益權能僅約447/1,000 ，此為臺灣高等法院92年度上易字第391 號確定判決所認定之事實，有判決書附卷可稽，而此重要爭點既經兩造於該確定判決審判程序中詳加辯論而獲程序上之保障，並經法院調查後予以認定，兩造就此重要爭點自應受前開確定判決認定結果所拘束。從而，上訴人並非系爭屋頂平台之所有權人，且僅享有447/1,000 之使用收益權能，並未享有全部之使用收益權，惟依上揭說明，此仍無礙於租賃契約之成立。至於上訴人與被上訴人和信公司所簽訂之系爭租賃契約第1條第2項雖約定：「甲方（上訴人）茲保證為租賃物之所有權人或有使用權人，且應取得之同意或許可等均已取得，得全權出租租賃物。…」、又上訴人與被上訴人大眾公司所簽訂之系爭租賃契約第11條第1 項亦約定：「甲方（上訴人）擔保其有與乙方（被上訴人）簽訂本租賃契約之權利，如因甲方與所有權人間之任何爭端致損及乙方之權益時，甲方應負相關法律及損害賠償責任。若因而終止租約時，甲方需賠償乙方全部之損失，包括已付之全部租金及基地台系統裝卸所生之一切費用及其它相關損失。」然此僅為上訴人對於租賃標的物權能所為之保證，而屬瑕疵擔保責任之範疇，並非租賃契約必要之點，核與系爭租賃契之成立要件無涉，是被上訴人和信公司辯稱系爭租賃契約並未成立云云，應屬無據，難以採信。

㈡又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。查上訴人與被上訴人和信公司所簽訂系爭租賃契約第4條第1項約定：「本租賃物僅供乙方為行動電話基地台之運作及相關設備之裝置使用」、第6 條約定：「甲方應負責維持租賃物隨時適於乙方使用之狀態…」；而上訴人與被上訴人大眾公司所簽訂系爭租賃契約前言約定：「茲為使用甲方所有（或管理中）之屋頂平台部分空間，做為乙方設置PHS 超低電磁波設備…」、第10條約定：「電力提供：甲方同意乙方所設置之PHS 系統設備得使用甲方之電力，不另外加收費用。甲方並允許乙方在電箱或插座內加裝分路無熔絲電源開關，以供應乙方所安裝之PHS 系統電源。」依此約定，上訴人自應提供被上訴人和信公司合於裝設行動電話基地台與相關設備使用之租賃物，並應提供被上訴人大眾公司合於裝設PHS 超低電磁波設備使用之租賃物，且應提供電力設備以供應被上訴人大眾公司所安裝之PHS 系統電源。然查萬象大廈管理委員會之主任委員李源鴻於原審稱，若未與萬象大廈管理委員會簽約及支付租金，管理員會制止被上訴人等電信公司人員搭乘電梯到頂樓維修基地台、而被上訴人大眾公司確實是使用管理委員會的電源等語（見原審卷第1冊第210頁）。且被上訴人大眾公司確係自行繳付電費，而非由上訴人依約提供免費之電力系統，亦有臺灣電力公司電費通知及收據6紙附卷可查（見原審卷第2冊第78 頁至第83頁）。是以，被上訴人辯稱上訴人未依約交付合於所約定使用收益之租賃物予被上訴人，而須由被上訴人另行與萬象大廈管理委員會簽訂租約繳納租金後，方得使用系爭屋頂平台等情，堪信為真實。

㈢承上所查，上訴人於訂立系爭租賃契約後，自始即未能依約交付合於所約定使用收益之租賃物，而此係因其未享有系爭屋頂平台之全部使用收益權能所致，該等情節自屬於民法第226 條所規定可歸責於債務人之事由致給付不能，於此情形，被上訴人當可依據民法第256 條規定解除系爭租賃契約。而被上訴人和信公司已於94年5 月25日將上開解除契約之意思表示送達上訴人，此有掛號郵件收件回執1紙在卷可證（見原審卷第1冊第270 頁），堪認被上訴人和信公司業已合法解除系爭租賃契約。從而，被上訴人和信公司既已合法解除系爭租賃契約，系爭租賃契約已不復存在，上訴人自難依據系爭租賃契約請求被上訴人和信公司給付租金，其所為此部分請求，顯屬無據，不應准許。末依上訴人與被上訴人大眾公司所簽訂之系爭租賃契約第11條第1 項約定：「甲方擔保其有與乙方簽訂本租賃契約之權利，如因甲方與所有權人間之任何爭端致損及乙方之權益時，甲方應負相關法律及損害賠償責任。若因而終止租約時，甲方需賠償乙方全部之損失，包括已付之全部租金及基地台系統裝卸所生之一切費用及其他相關損失。」而依前開認定，本件上訴人就系爭屋頂平台僅有447/1,000 之使用收益權，並不具備全部使用之權利，且上訴人復與萬象大廈管理委員會就系爭屋頂平台之使用權進行上開訴訟而有所爭端，是被上訴人大眾公司辯稱上訴人違反上開規定所負擔保責任而應付損害賠償責任，洵屬有據。而依兩造所不爭執由被上訴人大眾公司與萬象大廈管理委員會所簽訂之行動電話業務基地台用地租賃合約約定，被上訴人大眾公司為使用系爭屋頂平台搭設基地台而與萬象大廈管理委員會另行簽訂租賃契約，自91年1月1日起至93年12月31日止，每月租金12,000元，自94年1月1日起至95年12月31日止每月租金13,000元，總計支出租金744,000 元。而此金額既係因上訴人違反前揭契約所擔保之義務，致被上訴人大眾公司受有損害，被上訴人大眾公司自可依據前開約定請求上訴人予以賠償，且此債權並無不適於抵銷之事由，則經被上訴人大眾公司於本院向上訴人為抵銷之意思表示後，上訴人原依據系爭租賃契約所得請求之租金債權總計516,000元（204,000+26x12,000=516,000），經抵銷後已全數消滅，則其請求被上訴人大眾公司給付上開租金，亦屬無據，難以准許。

㈣況且臺灣高等法院92年上易字第391 號確定判決業已命萬象大廈管理委員會按上訴人使用收益權利之比例，給付上訴人53,640元，並自92年9月1日起至95年12月31日止按月給付上訴人5,364 元，是上訴人自可向萬象大廈管委會請求給付或強制執行屬其使用收益權利447/1,000 部分相當於租金之利益。為該案訴訟標的法律關係之不當得利返還請求權與本案之租金給付請求權雖有不同，惟其給付目的均在於滿足上訴人基於系爭屋頂平台使用收益權人所應享有之租金利益，則上訴人前開利益既已可透過該判決獲得滿足，自不許其於本案再請求被上訴人給付租金，所為請求，要屬無據。

七、綜上所述，上訴人依租賃契約請求被上訴人和信公司給付上訴人380,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自93年11月1日起至95年12月31日止按月給付原告2萬元，暨請求被上訴人大眾公司給付上訴人204,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自93年11月1 日起至95年12月31日止按月給付上訴人12,000元，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有未洽，惟結論要無二致，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第2項、第78條、第463條、第385條第1 項前段，判決如主文。