臺灣高等法院92年度上易字第391號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 92年度上易字第391號

上訴人

南華投資股份有限公司

法定代理人

曾文豪

訴訟代理人

莊柏林律師

複代理人

陳隆吉

被上訴人

萬象大廈管理委員會

法定代理人

李源鴻

訴訟代理人

江雅萍律師

被上訴人

大眾電信股份有限公司

法定代理人

簡明仁

訴訟代理人

尤福來

訴訟代理人

黃英洲

被上訴人

和信電訊股份有限公司

法定代理人

徐旭東

訴訟代理人

翁文超

被上訴人

新世紀資通股份有限公司

法定代理人

徐旭東

訴訟代理人

吳春金

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國92年2月7日臺灣臺北地方法院91年度訴字第3463號第一審判決提起上訴，經本院於94年12月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、本件被上訴人萬象大廈管理委員會（下稱萬象大廈管委會）主任委員業於民國九十三年六月十五日改選為李源鴻，有萬象大廈管委會第十六屆第三次暨第十七屆第一次委員會會議紀錄影本在卷可查，依法李源鴻為萬象大廈管委會之法定代理人，其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

二、被上訴人和信電訊股份有限公司（下稱和信電訊公司）之法定代理人變更為徐旭東，業據提出公司變更登記表影本為證，其聲明承受訴訟，應予准許。

乙、實體方面：

一、本件上訴人起訴主張：上訴人之前身南華營造公司與被上訴人萬象大廈管委會之住戶間所簽訂之房屋買賣契約第六條第二款及第三款約定「本大樓屋頂平台、屋頂突出物、外牆」之使用收益權歸屬上訴人所有，被上訴人萬象大廈管委會即應受該分管契約之拘束，此並經原審九十年度簡上字第二一七號判決確定在案。詎被上訴人萬象大廈管委會自八十八年五月二十日起，擅自將萬象大樓屋頂平台出租予被上訴人和信電訊公司搭建行動電話基地台，每月收取租金新台幣（下同）二萬元，至九十年十二月三十一日止，合計收取三十一個月又十天之租金六十二萬六千六百六十七元，其中二十四萬元業經判決確定並經執行收取完畢，餘款三十八萬六千六百六十七元迄未交付；又萬象大廈管委會自九十年三月一日起至九十五年十二月三十一日止，將部分屋頂平台出租與被上訴人大眾電信股份有限公司（下稱大眾電信公司）搭建基地台，每月收取租金一萬二千元，自九十年三月一日起至同年十二月三十一日止，已收取十個月之租金共十二萬元。又擅自將屋頂出租與被上訴人新世紀資通股份有限公司（下稱新世紀資通公司），租期自八十九年十月一日起至九十五年八月三十一日止，每月租金六千元，並自八十九年十月一日起至九十一年四月三十日止，收取租金十一萬五千二百六十元。又將部分屋頂平台租予台灣大哥大電信股份有限公司（下稱台灣大哥大公司）搭建基地台，每月收取租金二萬元，自八十八年五月一日至九十一年四月三十一日共收取租金七十二萬元。按萬象大廈屋頂平台之使用收益權歸屬上訴人所有，所收取之租金當然屬於上訴人，被上訴人萬象大廈管委會未經上訴人同意，擅自與和信電訊公司、大眾公司、新世紀公司簽訂租賃契約，顯屬無權占有，並獲有上述租金之不當得利，致伊受有租金損害，爰依民法侵權行為及不當得利之規定，請求：(一)被上訴人萬象管委會與和信電訊公司應連帶給付上訴人三十八萬六千六百六十七元，及自民國九十一年一月一日起至和信電訊公司基地台拆除為止，每月連帶給付上訴人二萬元；(二)被上訴人萬象管委會、大眾電信公司應連帶給付上訴人十二萬元，及自九十一年一月一日起至大眾電信公司基地台拆除為止，每月連帶給付上訴人一萬二千元；(三)被上訴人萬象大廈管委會應給付上訴人七十二萬元，及自九十一年五月一日起至台灣大哥大電信公司基地台拆除為止，每月給付上訴人二萬元；(四)被上訴人萬象大廈管委會、新世紀資通公司應連帶給付上訴人十一萬五千二百六十元及自九十一年五月一日起至新世紀資通公司基地台拆除為止，每月連帶給付上訴人六千元等語。並陳明：願供擔保請宣告假執行。

二、被上訴人萬象大廈管委會、和信電訊公司、大眾電信公司及新世紀資通公司固不否認有前開租約存在，惟否認有何侵權行為或不當得利之情事。萬象大廈管委會辯稱：萬象大廈屋頂平台、屋頂突出物均屬公共設施，登記為萬象大樓全體住戶所有，當然享有收益權，且該大廈自七十年興建完成，一切公共設施損壞更新均由住戶繳付管理費支應，上訴人分文未付，萬象大廈管委會受住戶委託，以住戶之利益計，出租收取費用以支應公共開銷，並無侵權行為或不當得利可言。況萬象大廈落成迄今，幾經易手，現住戶中非向上訴人購屋者即佔三分之二以上，渠等為善意之第三人，依大法官會議釋字第三四九號解釋，亦不受原有分管契約之拘束，再者，該分管契約約定購屋者應將登記所有之共同使用部分收益權歸於上訴人，違反公寓大廈管理條例第七條第三款：「共有部分不得獨立使用供做專有部分」之強制規定，亦屬無效。被上訴人和信電訊公司、大眾電信公司及新世紀資通公司則以：上訴人與萬象大廈住戶間就系爭屋頂、平台為上訴人享有使用權之約定，為渠等內部間之約定，伊等無從知悉，伊等與上訴人萬象大廈管委會簽訂租賃契約搭建基地台，為善意之笫三人，並無故意或過失不法侵害上訴人屋頂平臺之使用收益權利。退而言之，縱認萬象大廈管委會為無權出租人，則無法律上原因，而受有利益者僅為萬象大廈管委會，伊等支付租金之對價而取得使用屋頂平台，亦無不當得利等語，資為抗辯。

三、原審判決駁回上訴人全部請求，上訴人僅就下列請求範圍內聲明不服，求為廢棄原判決，並判決：(一)被上訴人萬象大廈管委會、和信電訊公司應連帶給付上訴人三十八萬六千六百六十七元；(二)被上訴人萬象大廈管委會、大眾電信公司應連帶給付上訴人十二萬元，及自九十二年九月一日起至九十五年十二月三十一日止，每月給付上訴人一萬二千元；（三）被上訴人萬象大廈管委會、新世紀資通公司應連帶給付上訴人二十一萬元（八十九年十月一日至九十二年八月三十一日共三十五個月，每月租金六千元），及自九十二年九月一日起至九十五年八月三十一日止，每月給付上訴人六千元；(四)被上訴人萬象大廈管委會應給付上訴人十七萬五千元（九十一年四月一日至同年八月三十一日向台灣大哥大收取之五個月租金）。其餘被駁回部分，上訴人未聲明不服部分，已告確定。被上訴人則求為駁回上訴。

四、上訴人主張其前身南華營造公司與被上訴人萬象大廈管理委員會之住戶間房屋買賣契約第六條第二款及第三款約定，萬象大廈之屋頂平台、屋頂突出物及外牆等部分使用收益權歸屬上訴人所有等情，業據上訴人提出「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」為憑，並經原審九十年度簡上字第二一七號判決所確認，被上訴人對於上開買賣契約書之真正亦不爭執，上訴人此部分之主張堪以採信。又上訴人主張被上訴人萬象大廈管委會將萬象大樓屋頂平台出租予被上訴人和信電訊搭建行動電話基地台，每月收取租金二萬元，至九十年十二月三十一日止，合計收取三十一個月又十天之租金六十二萬六千六百六十七元，其中二十四萬元業經判決確定並經執行收取完畢，餘款三十八萬六千六百六十七元迄未交付；又自九十年三月一日起至九十五年十二月三十一日止，將部分屋頂平台出租與被上訴人大眾電信公司搭建基地台，每月收取租金一萬二千元，自九十年三月一日起至同年十二月三十一日止，已收取十個月之租金共十二萬元。又將屋頂出租興被上訴人新世紀資通公司，租期自八十九年十月一日起至九十五年八月三十一日止，每月租金六千元，自八十九年十月一日起至九十二年八月三十一日止，共收取三十五個月之租金計二十一萬元。又自九十一年四月一日起至同年八月三十一日止，將部分屋頂平台租予台灣大哥大公司搭建基地台，每月收取租金二萬元，共收取五個月之租金十七萬五千元等情，為被上訴人等所不爭執，且有被上訴人和信電訊公司提出之行動電話基地台不動產借用契約書、被上訴人大眾電信公司提出之ＰＨＳ低功率通信基地台使用契約以及被上訴人新世紀資通公司提出之電信機房借用合約書等件為憑，此部分之事實亦堪予確認。

五、本件爭點厥在被上訴人間訂立系爭租賃契約使用系爭屋頂平台，是否侵害上訴人依原始買賣契約取得之使用收益權？上訴人主張侵權行為及不當得利之法律關係，請求被上訴人連帶給付前開租金，是否有理由？茲論述如下：

(一)按依民法第七百九十九條規定「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之」。則大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質，尚不能分割而獨立為區分所有之客體，尤不能離區分所有之各層樓而存在，其共有權應隨同各層樓房各戶區分所有權之移轉而移轉，應屬萬象大廈各區分所有人之共有，而萬象大廈管委會為萬象大廈各區分所有人所組成，基於共有人使用收益共有物之權能，其為各區分所有人出租系爭屋頂平台予他人，收取租金以為萬象大廈公共基金來源之一，（公寓大廈管理條例第十八條第一項第四款），用以支出管理大廈之一切費用（見公寓大廈管理條例第十條第二項），本無不可。惟大樓各區分所有人向上訴人之前身南華營造公司購買房屋時，已同意該公司將該屋頂平台指定為某一區分所有人管理使用，則應認該大樓之區分所有人，已就共有之屋頂平台，成立由該特定區分所有人管理使用之分管契約（最高法院八十年度台上字第七一四號及九十二年度台上字第四一號判決參照）。查上訴人亦為萬象大廈區分所有人之一，有登記謄本足稽，且為兩造所不爭執，又如前述依原始買賣契約約定，系爭屋頂平台之使用收益權已歸上訴人所有，自屬成立分管契約。被上訴人萬象大廈管委會雖辯稱：該分管契約約定購屋者應將登記所有之共同使用部分收益權歸於上訴人，違反公寓大廈管理條例第七條第三款：「共有部分不得獨立使用供做專有部分」之強制規定，亦屬無效等語。惟查92年修正前同條例第四十三條規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」「前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」，已設有排除條款，而本件系爭買賣契約訂立於六十六年至七十年間，當無第七條之適用，是以萬象大廈管委會辯稱上開分管契約無效云云，尚無可採。

(二)次查公寓大廈管理委員會雖有一定名稱、目的、會址，且以主任委員為代表人（參見公寓大廈管理條例第二十七條第二項），對內執行公寓大廈管理事務，於其職務範圍內並得以自己名義代公寓大廈住戶為各項交易，公寓大廈管理條例第三十五條亦規定：「管理委員會有當事人能力；管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人」，但此係為便於管理委員會執行該條例賦予之職權，其本身仍為公寓大廈區分所有人團體之代表機關，尚無自然人與法人在實體法上所具備之權利能力，非屬權利義務之主體，即不能享有權利、負擔義務，上訴人依民事訴訟法第四十條第一項「有權利能力者，有當事人能力」之規定，反向推論「有當事人能力者，有權利能力」，顯屬解釋過當，難謂有據。準此，萬象大廈管委會並無權利能力，不能享有權利、負擔義務，從而亦不具有對侵權行為之損害，負損害賠償之責任之能力（即無侵權能力），是其縱有將上訴人分管取得使用收益權之系爭屋頂平台出租予被上訴人和信電訊公司、大眾電信公司、新世紀資通公司，上訴人尚不得對之主張侵權行為損害賠償，是以上訴人本於侵權行為之法律關係請求被上訴人賠償租金損害，尚非可採。

(三)管理委員會既非權利義務主體，其管理之公共基金（公寓大廈管理條例第十八條第三項），自非屬管理委員會之獨立財產，而應屬於全體區分所有人所共有。是萬象大廈管委會出租系爭屋頂平台部分予被上訴人和信電訊公司等，已收取之系爭租金，所有權自應歸萬象大廈全體區分所有人所共有；且縱令有如萬象大廈管委會所稱：萬象大廈除伊管委會外，另各設一商場與一市場管理處，伊管委會雖名為『萬象大廈管理委員會』卻無權管理該大廈地下一樓及地上一、二樓等樓層，萬象大廈之區分所有人並非全體均屬伊管委會之成員等情，尚無解於其出租應屬全體區分所有人共有之系爭屋頂平台，而取得應全體區分所有人共有之系爭租金之事實。按民法第一百七十九條明定：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又司法院大法官釋字第三四九號解釋意旨謂：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，應有部分之受讓人於受讓時若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，該受讓人即不受分管特約之拘束」，是以認定萬象大廈管委會代表大廈區分所有人向其他被上訴人收取系爭租金，是否構成不當得利，應以各該區分所有人受讓區分所有部分時，是否知悉系爭分管約定之存在，或有無可得知悉而定，易言之，與南華營造公司簽訂系爭買賣之原始住戶，應受系爭分管約定拘束，則萬象大廈管委會代表該原始住戶所收取之租金，即屬不當得利，上訴人請求返還，應屬正當，至於非原始住戶之區分所有人，除非上訴人舉證證明其知情外，渠等並非當然知悉或可得知悉系爭分管約定之存在，則萬象大廈管委會代表該住戶向中華電信收取之租金，即無不當得利可言。上訴人主張本件被上訴人萬象大廈管委會與其他被上訴人間之基地台租賃契約，均由萬象大廈管委會出名為出租人，因此關於分管契約之知悉或可得而知，自當以該管委會是否知悉為凖，而管委會是否知悉，則應以主任委員、副主任委員、委員是否知悉為準云云，自非確論，不足為採。經查本件除原始買賣契約上載有系爭分管約定外，系爭屋頂平台或其出入口並未設置任何表明該屋頂平台使用收益權歸屬上訴人之標示，此外，上訴人復未證明有該等情事存在，自應認非原始住戶之萬象大廈區分所有人，於受讓區分所有部分時，均不知悉系爭分管約定存在，也無可得知悉之情形。則與上訴人之前身南華營造公司等簽訂原始買賣契約之原始住戶，即應受系爭分管約定之拘束。至非原始住戶之萬象大廈區分所有人既非當然知悉或可得知悉系爭分管約定之存在，自不受分管契約之拘束。

(四)查上訴人因被上訴人萬象大廈管委會將部分屋頂平台出租與訴外人中華電信股份有限公司搭建行動電話基地台，另案對渠等提起損害賠償之訴訟（本院九十二年度上易字第七一三號），本院以原始住戶及非原始住戶各區分所有部分面積總和為比較之標準，對照兩造提出之建物登記謄本上記載各區分所有部分總面積，計算得：兩造不爭執部分屬原始住戶之各區分所有部分總面積之和為七千二百六十一點五一平方公尺，屬非原始住戶部分和為一萬一千三百八十九點八七平方公尺，另兩造有爭執部分，綜合全卷資料判斷得：屬原始住戶部分和為二千八百九十六點一一平方公尺，屬非原始住戶部分和為一千一百七十七點二二平方公尺，合計後，屬原始住戶部分共為一萬零一百五十七點六二平方公尺，屬非原始住戶部分共為一萬二千五百六十七點零九平方公尺。即原始住戶部分占二百二十七萬二千四百七十一分之一百零一萬五千七百六十二（四捨五入後約千分之四百四十七），應受分管契約之拘束，非原始住戶部分占二百二十七萬二千四百七十一分之一百二十五萬六千七百零九（四捨五入後約千分之五百五十三）不受分管契約之拘束，此有本院九十二年度上易字第七一三號判決在卷可稽（本院卷二第二七一頁至第二八六頁），而本件爭執之事項與該案之性質相同，自應受該判決之拘束，故本院認系爭租金分配，應依上開之比例計算，易言之，被上訴人萬象大廈收取之租金，其中千分之四百四十七屬於不當得利，應返還上訴人，其餘部分非屬不當利得。準此，被上訴人萬象大廈管委會向和信電信公司收取之八十八年五月二十日至九十年十二月三十一日之租金六十二萬六千六百六十七元，其中應歸原始住戶所有之金額為二十八萬零一百二十元，其餘應歸非原始住戶所有之金額為三十四萬六千五百四十七元，萬象大廈原始住戶應受系爭分管約定拘束，既如前述，則萬象管委會持有該應歸原始住戶所有之二十八萬零一百二十元，對上訴人即構成不當得利，再扣除已判決確定並執行完畢之二十四萬元，餘額四萬零一百二十元，上訴人請求返還，應屬有據。又被上訴人向大眾電信公司收取九十年三月一日至九十年十二月三十一日共十個月之租金十二萬元，並自九十二年九月一日起至九十五年十二月三十一日止，按月收取租金一萬二千元，為兩造所不爭，依同上比例，其中已收取之五萬三千六百四十元，及每月所收取之租金其中五千三百六十四元均屬不當得利，是以上訴人請求被上訴人萬象大廈管委會返還五萬三千六百四十元，並自九十二年九月一日起至九十五年十二月三十一日按月給付五千三百六十四元，均屬正當，應予准許。又上訴人請求萬象大廈管委會給付其向新世紀公司收取之三十五個月租金二十一萬元及自九十二年九月一日起至九十五年八月三十一日止，每月給付六千元部分，依同上比例分配，萬象大廈管委會應給付上訴人九萬三千八百七十元，及自九十二年九月一日起至九十五年八月三十一日止，每月給付二千六百八十二元，超過上開範圍之請求，非屬正當，則應予駁回。至於被上訴人萬象大廈管委會向台灣大哥大公司收取九十一年四月一日至九十一年八月三十一日共五個月租金十七萬五千元部分，固為萬象大廈管委會所不否認，惟因上訴人自認曾向台灣大哥大公司收取同一時期之租金（台灣大哥大公司重複給付），顯見上訴人並未受損害，核與民法不當得利之成立須以一方受有利益，致他方受有損害之要件不符，是以上訴人請求萬象大廈管委會返還其向台灣大哥大公司所收取之十七萬五千元，即非正當，應予駁回。

(五)末按系爭屋頂平台外觀上，並無足令人知悉或可得知悉系爭分管約定之存在，而屋頂平台應屬公寓大廈全體區分所有人共有，公寓大廈管理委員會基於共有人使用收益共有物之權能，可為全體區分所有人出租系爭屋頂平台予他人，亦經論述如前，則被上訴人和信電信公司、大眾電信公司、新世紀資通公司據此與萬象大廈管委會承租系爭屋頂平台之一部分，設置無線電基地台，尚難認有何故意過失侵害上訴人權利之侵權行為情事。又租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人；至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第九百五十二條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益（最高法院九十一年度台上字第一五三七號判決參照）。如上所述，和信電信等公司承租系爭屋頂平台並無何故意過失可言，上訴人復未就上開公司於承租之時知悉或可得知悉系爭分管約定存在，卻仍與萬象大廈管委會簽訂租賃契約，即就和信電信等公司占有使用系爭屋頂平台非屬善意之情事加以證明，依上說明，自不能認渠等無權使用系爭屋頂平台。是上訴人主張和信電信公司、大眾電訊公司、新世紀資通公司應負侵權行為損害賠償及返還不當得利之義務，並應與萬象大廈管委會負連帶給付之責，均非有據，應予駁回。

六、綜上所述，上訴人本於不當得利之法律關係，就和信電信公司承租部分，請求被上訴人萬象大廈管委會給付四萬零一百二十元，就大眾電訊公司承租部分，請求被上訴人萬象大廈管委會給付五萬三千六百四十元，並自九十二年九月一日起至九十五年十二月三十一日止，按月給付五千三百六十四元，就新世紀資通公司承租部分，請求萬象大廈管委會給付上訴人九萬三千八百七十元，及自九十二年九月一日起至九十五年八月三十一日止，每月給付二千六百八十二元，為有理由，應予准許。逾此金額，暨對被上訴人和信電訊公司、大眾電信公司、新世紀資通公司所為請求部分，均無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄，為有理由，爰由本院將此部分予以廢棄改判如主文第二、三、四項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，另上訴人聲請宣告假執行部分，因本件訴訟標的未滿一百五十萬元，不得上訴最高法院，經本院判決後即告確定，已無宣告假執行之必要，此部分之聲請，併予駁回。

七、本件事證已明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，於本件之勝負無涉，爰無庸逐一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依法判決如主文。

民事第十三庭審判長法 官 張宗權