臺灣臺北地方法院99年度重訴字第759號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第759號

原告

鄭碧蓮

原告

鄭碧珠

原告

鄭柱陽

共同訴訟代理人

林家慶律師

被告

楊淡襟

被告

江美梅

被告

柯高愛惠

被告

朱勇生

被告

何燕燕

被告

李佳穎

被告

柯土井

被告

古桂金

共同訴訟代理人

陳建勳律師

共同訴訟代理人

張弘明律師

複代理人

陳素麗

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國100年9月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段6小段301-8地號土地為原告鄭柱陽所有、同段301-10地號土地為原告鄭碧蓮所有、同段301-11地號土地為原告鄭碧珠所有（下合稱系爭土地）。被告均非系爭土地所有權人，亦無土地使用權源，竟分別以其所有建物無權占用系爭土地，其占用情形如下：①被告楊淡襟所有同段207建號、門牌號碼臺北市○○路○段189巷11號房屋占用系爭301-8地號土地如附圖A部分所示24平方公尺，占用系爭301-10地號土地如附圖B部分所示7平方公尺。

②被告江美梅所有同段208建號、門牌號碼臺北市○○○路○段119巷80弄7號2樓（現懸掛門牌號碼臺北市○○路○段189巷11號2樓）房屋占用系爭301-8地號土地如附圖E部分所示17平方公尺，占用系爭301-10地號土地如附圖F部分所示7平方公尺。③被告柯高愛惠所有同段209建號、門牌號碼臺北市○○○路○段119巷80弄7號3樓（現懸掛門牌號碼臺北市○○路○段189巷11號3樓）房屋所有權，該房屋占用系爭301-8地號土地如附圖I部分所示17平方公尺，占用系爭301-10地號土地如附圖J部分所示7平方公尺。④被告朱勇生所有同段210建號、門牌號碼臺北市○○路○段189巷11號4樓房屋占用系爭301-8地號土地如附圖M部分所示17平方公尺，占用系爭301-10地號土地如附圖N部分所示7平方公尺。⑤被告何燕燕所有同段203建號、門牌號碼臺北市○○○路○段119巷80弄5號（現懸掛門牌號碼臺北市○○路○段189巷13號1樓）房屋占用系爭301-10地號土地如附圖C部分所示14平方公尺，占用系爭301-11地號土地如附圖D部分所示29平方公尺。⑥被告李佳穎所有同段204建號、門牌號碼臺北市○○路○段189巷13號2樓房屋，該房屋占用系爭301-10地號土地如附圖G部分所示12平方公尺，占用系爭301-11地號土地如附圖H部分所示20平方公尺。⑦被告柯土井所有同段205建號、門牌號碼臺北市○○○路○段119巷80弄5號3樓（現懸掛門牌號碼臺北市○○路○段189巷13號3樓）房屋占用系爭301-10地號土地如附圖K部分所示12平方公尺，占用系爭301-11地號土地如附圖L部分所示20平方公尺。⑧被告古桂金所有同段206建號、門牌號碼臺北市○○路○段189巷13號4樓房屋所有權，該房屋占用系爭301-10地號土地如附圖O部分所示12平方公尺，占用系爭301-11地號土地如附圖P部分所示20平方公尺。⑨楊淡襟、江美梅、柯高愛惠、朱勇生、何燕燕、李佳穎、柯土井、古桂金上開所有之系爭建物之共用樓梯占用系爭301-10地號土地如附圖一N部分所示、面積9平方公尺（下合稱系爭建物）。爰依民法第767條規定，訴請被告將上開占用土地之系爭建物部分拆除，並將占用土地返還原告。並聲明：㈠如主文第1至17項所示之判決。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭土地分割前之臺北市○○區○○段727地號土地係於56年10月28日由鄭立等41名地主（含原告之被繼承人鄭能，並由含原告在內之全體繼承人共同具名）出售、點交予訴外人李素華，復由李素華轉售、點交予外人陳欣放、劉子華在其上建築系爭建物，再出售、點交房地予被告或被告之前手占有使用，此為學說上所稱之「占有連鎖」，當屬有權占有。且56年、57年出售系爭土地並由建商在其上興建系爭建物時，鄭潘承藩（即鄭能之配偶）住居於臺北市○○○路○段，與系爭土地相去不遠，原告與生母余招同居於中和地區，距系爭土地亦不過一橋之隔，實難諉為不知。另前開727地號土地嗣經重測分割為299、300、301、302、303地號等5筆土地，該5筆土地於74年6月12日經法院裁判分割，鄭能之法定繼承人鄭潘承藩、鄭阿蜂、鄭柱陽、鄭月英、鄭碧蓮、鄭碧珠所分得之301-6至301-11地號土地上均有前開陳欣放、劉子華等人興建之系爭建物，尤徵原告於因裁判分割取得系爭土地之單獨所有權前，確已與其他共有人合意共同出售分割前之727地號土地予李素華，並由李素華將之轉售予陳欣放、劉子華興建系爭建物。況原告於75年1月8日已辦理繼承、分割登記完竣，迄今已有20年之久，足證渠等當知系爭土地出售之事實。退步言，縱認原告未與其他共有人共同出售系爭土地與李素華，惟原告既將鄭能（當時已歿）名義之系爭土地所有權狀正本及本人印章交付鄭氏族人鄭立、鄭文章、鄭炳南，即應負表見代理之授權人責任。再退步言，縱認卷附買賣契約書上原告之簽名非屬真正，然本件既經鄭能以外之其他共有人（其共有人數、應有部分均逾2/3）共同具名同意出售包括系爭土地在內之共有土地，並出具土地使用證明書予買方，依土地法第34條之1法理，亦宜認為有效。而楊淡襟、何燕燕、古桂金係於系爭建物起造之初即以預訂買賣之方式，向建商即陳欣放、劉子華買受各該建物連同坐落基地，江美梅、柯高愛惠、朱勇生、李佳穎、柯土井等人則係輾轉買受各該建物及其坐落基地占有權，是被告等均係緣於買賣關係承受其前手對於系爭土地之占有使用權源。況系爭建物早於57年間即已起造興建，對於一般社會大眾及土地所有權人自有公示作用，且原告於75年1月8日辦畢分割、繼承登記，早已知悉系爭建物之存在，竟遲未為任何權利之行使或主張，已足引起被告之正當信任，應有權利失效原則之適用。再者，系爭土地出售後未能辦理所有權移轉登記予買方，乃因鄭能之繼承人遲遲無法辦理繼承登記所致，且依卷附買賣契約書第2條約定系爭土地買賣定有價金，第10條復約定賣方原告應於收受定金時出具土地使用權證明書，足見原告提供土地作為建築系爭房屋使用時，有收取對價，故被告對系爭土地之使用關係類似租賃，原告今日反以無權占有為由訴請拆屋還地及不當得利即無理由，且違誠信。另原告所有之系爭土地面積共89平方公尺，僅佔系爭建物基地之一小部分，如予拆除，則系爭建物即有倒塌之虞，對被告及整體社會經濟利益之損害，明顯鉅大。反之，系爭土地為長條形畸零地，對原告而言，並無開發、利用之餘地，原告執意訴請拆屋還地，亦屬權利濫用，不宜准許等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，請准提供擔保以免假執行。

三、兩造不爭執事實：

㈠坐落臺北市○○區○○段727地號土地於53年7月7日因實施都市土地平均地權逕為分割為臺北市○○區○○段727、727-1、727-2地號土地，嗣前開727-1、727-2地號土地於67年5月30日經臺北市政府地政處公告徵收，並已辦理所有權移轉登記完竣。至前開727地號土地於67年10月30日因重測逕分割為臺北市○○區○○段6小段299、300、301、302、303地號土地，其中301地號土地經法院判決分割為臺北市○○區○○段6小段301-1、301-2、301-3、301-4、301-5、301-6、301-7、301-8、301-9、301-10、301-11、301-12、301-13等13筆土地。其中坐落臺北市○○區○○段6小段301-8地號、301-10地號、301-11地號、面積分別為30平方公尺、30平方公尺、29平方公尺之土地，於73年1月20日經判決分割為鄭柱陽、鄭碧蓮及鄭碧珠所有，於75年1月8日登記，有土地登記謄本可稽（見外放證物原證8）。

㈡①楊淡襟自61年1月17日為建物所有權第一次登記，取得臺北市○○區○○段6小段207建號、門牌號碼臺北市○○路○段189巷11號房屋所有權。該房屋占用系爭301-8地號土地如附圖A部分所示24平方公尺，占用系爭301-10地號土地如附圖B部分所示7平方公尺。

②江美梅自72年1月8日以買賣為原因登記取得臺北市○○區○○段6小段208建號、門牌號碼臺北市○○○路○段119巷80弄7號2樓（現懸掛門牌號碼臺北市○○路○段189巷11號2樓）房屋所有權。該房屋占用系爭301-8地號土地如附圖E部分所示17平方公尺，占用系爭301-10地號土地如附圖F部分所示7平方公尺。

③柯高愛惠自69年7月18日以贈與為原因登記取得臺北市○○區○○段6小段209建號、門牌號碼臺北市○○○路○段119巷80弄7號3樓（現懸掛門牌號碼臺北市○○路○段189巷11號3樓）房屋所有權。該房屋占用系爭301-8地號土地如附圖I部分所示17平方公尺，占用系爭301-10地號土地如附圖J部分所示7平方公尺。

④朱勇生自93年4月28日以買賣為原因登記取得臺北市○○區○○段6小段210建號、門牌號碼臺北市○○路○段189巷11號4樓房屋所有權。該房屋占用系爭301-8地號土地如附圖M部分所示17平方公尺，占用系爭301-10地號土地如附圖N部分所示7平方公尺。

⑤何燕燕自61年1月17日為建物所有權第一次登記，取得臺北市○○區○○段6小段203建號、門牌號碼臺北市○○○路○段119巷80弄5號（現懸掛門牌號碼臺北市○○路○段189巷13號1樓）房屋所有權。該房屋占用系爭301-10地號土地如附圖C部分所示14平方公尺，占用系爭301-11地號土地如附圖D部分所示29平方公尺。

⑥李佳穎自89年11月17日以分割繼承為原因取得臺北市○○區○○段6小段204建號、門牌號碼臺北市○○路○段189巷13號2樓房屋所有權。該房屋占用系爭301-10地號土地如附圖G部分所示12平方公尺，占用系爭301-11地號土地如附圖H部分所示20平方公尺。

⑦柯土井自78年4月1日以買賣為原因取得臺北市○○區○○段6小段205建號、門牌號碼臺北市○○○路○段119巷80弄5號3樓（現懸掛門牌號碼臺北市○○路○段189巷13號3樓）房屋所有權。該房屋占用系爭301-10地號土地如附圖K部分所示12平方公尺，占用系爭301-11地號土地如附圖L部分所示20平方公尺。

⑧古桂金自58年9月5日為建物所有權第一次登記，取得臺北市○○區○○段6小段206建號、門牌號碼臺北市○○路○段189巷13號4房屋所有權。該房屋占用系爭301-10地號土地如附圖O部分所示12平方公尺，占用系爭301-11地號土地如附圖P部分所示20平方公尺。

⑨楊淡襟、江美梅、柯高愛惠、朱勇生、何燕燕、李佳穎、柯土井、古桂金上開所有之系爭建物之共用樓梯占用系爭301-10地號土地如附圖一N部分所示、面積9平方公尺。上情業經本院勘驗現場暨囑託臺北市大安地政事務所派員測量，並有建物登記謄本、勘驗測量筆錄、複丈成果圖可稽（見卷一第10-24、90-91、229-230頁）。

四、原告主張系爭301-8地號土地為鄭柱陽所有、系爭301-10地號土地為鄭碧蓮所有、系爭301-11地號土地為鄭碧珠所有，被告所有系爭建物無權占用系爭土地，應依民法第767條規定拆屋還地等情。被告就其所有系爭建物占用系爭土地乙情固無爭執，惟否認為無權占有，並以前揭情詞置辯。經查：

㈠上開臺北市○○區○○段727地號土地原共有人之一鄭能，原有配偶朱豆，朱豆歿後再娶配偶鄭潘承藩（民前3年3月15日生，78年6月7日死亡）、養子鄭錦江（養父鄭能，養母鄭潘承藩，17年7月18日生、81年1月1日死亡，遺有繼承人妻周春、長男鄭朝陽、次男鄭朝輝、長女鄭玉鳳、次女鄭玉蘭）、長女鄭阿蜂（13年3月20日生，父為鄭能、母為朱豆）、次女鄭月英（34年5月28日生，父為鄭能，母為鄭潘承藩），另有外室余招（非繼承人），生有即原告鄭柱陽（48年3月7日生）、原告鄭碧蓮（43年2月7日生）、原告鄭碧珠（45年5月24日生），故鄭能於50年1月3日死亡時，計有繼承人鄭潘承藩、鄭錦江、鄭柱陽、鄭碧蓮、鄭碧珠、鄭阿蜂及鄭月英，業經臺灣高等法院（下稱高院）於98年度重上字第362號拆屋還地事件認定在案，有該判決附卷足參（見卷二第210頁反面-第211頁）。

㈡被告辯稱系爭土地早於56年間經當時土地共有人全體出售予李素華，再經李素華轉售予建商陳欣放、劉子華，陳欣放、劉子華買受土地後興建房屋出售予上訴人等人云云，並提出買賣契約書二份為憑（見卷一第42至51頁）。惟按98年1月23日修正前民法第828條規定：「公同共有人之權利、義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」。觀諸李素華買受土地之不動產買賣契約書（見卷一第42至49頁，下稱系爭買賣契約書），賣主記載為鄭立等41名，因鄭能於50年1月3日即已死亡，依上開規定，其應有部分之出售應由其全體繼承人為之始符法律規定。然於系爭買賣契約書簽章者僅有鄭潘承藩、鄭桂陽、鄭碧蓮、鄭碧珠、鄭月英、鄭阿蜂（見卷一第47頁），並無鄭能養子鄭錦江，即難認合法。且原告否認系爭買賣契約書之簽名為真正，被告就此復未能提出其他佐證以資證明，是並無證據足認原告曾簽署系爭買賣契約書。參以李素華曾於66年間訴請被上訴人等鄭氏族人於收受264萬元同時，將前開出售土地之應有部分所有權移轉登記與伊，然因未就全體繼承人共同起訴，經本院認其當事人適格顯有欠缺，而以66年度訴更字第137號判決駁回李素華之訴確定在案（見卷一第368-370頁），其後亦未見李素華再有爭執。且李素華於該事件中仍未將鄭能養子鄭錦江列為當事人，並將鄭能次子鄭柱陽名字誤繕為鄭桂陽，足證李素華並不知曉鄭能之全體繼承人姓名，益見李素華確未與鄭能全體繼承人簽訂系爭買賣契約。李素華既未曾合法買受系爭土地，陳欣放、劉子華自無從由李素華處受讓系爭土地之所有權或使用權，並將之轉售予被告等人。

㈡被告雖辯稱其與劉子華、陳欣放簽訂之不動產買賣契約書係包含建物及坐落基地應有部分云云，並提出楊淡襟、何燕燕與劉子華、陳欣放之不動產買賣契約書為佐（見卷二第89-96頁）。然依前所述，劉子華、陳欣放係與李素華簽訂買賣契約而買受系爭土地，惟李素華並未向原告等人合法買受系爭土地，劉子華、陳欣放自無從繼受李素華取得系爭土地合法之所有權或使用權。況自系爭建物61年間辦理所有權第一次登記迄今，已達40餘年，被告僅取得系爭建物之所有權狀，而無系爭土地應有部分所有權狀，此據被告自承無訛；另參酌楊淡襟為辦理貸款所書簽呈記載：「發生承建人與土地業主間給付款事件糾紛…土地分割及土地產權移轉迄今歷經5年有餘，仍無法辦理」（見卷二第97頁），益見被告知悉渠等未合法取得系爭土地之所有權或使用權。

㈢被告雖又辯稱建商陳欣放、劉子華於申請建造執照時曾提出土地使用權證明書，顯見確有買受系爭土地，且已得全體地主同意使用系爭土地建築房屋云云，並提出土地使用權證明書乙份為證（見卷一第40-41頁）。然被告所提57年3月31日土地使用權證明書，係蓋用鄭能印文（見卷一第40頁），而無其全體繼承人之簽名或蓋章，惟鄭能早於50年1月3日即已死亡，原告復否認上開鄭能印文之真正，是尚無從以前開土地使用權證明書認陳欣放、劉子華已得到鄭能全體繼承人同意使用系爭土地。

㈣被告復提出陳欣放於高院97年上字第149號事件之證詞為佐，辯稱陳欣放確有得到土地全體共有人同意買受系爭土地及於興建房屋云云。查陳欣放於高院97年上字第149號事件中固證稱前開買賣契約書為真正，土地使用同意書亦經地主蓋章，且伊有拿到土地所有權狀等語，然其亦陳稱伊不知鄭能繼承人有幾人，土地使用權證明書有蓋章，但伊不知是否地主本人蓋章（見卷一第52-54頁）。足見陳欣放並不清楚李素華是否已與全體土地共有人簽訂買賣契約，而57年3月31日土地使用權證明書並無鄭能全體繼承人之簽名或蓋章，已如前述，是尚難僅憑陳欣放證述曾拿到土地所有權狀，即謂當時全體共有人已共同出售系爭土地或同意陳欣放、劉子華使用系爭土地。

㈤被告另辯稱原告均為鄭能之外室所生，有關系爭土地出售之決定，應係由家族長輩即鄭能之配偶鄭潘承藩決定，原告只有順從交付印章配合同意出售系爭土地之餘地云云，然為原告所否認，並指稱系爭買賣契約書上其之簽名與鄭潘承藩簽名印文均屬偽造等語。查被告並未能提出任何證據足資證明前開鄭潘承藩之簽名及印文為真正，亦未能提出鄭潘承藩以一家之長身分代理簽署系爭買賣契約之任何事證，此節所辯，已乏所憑。且觀諸系爭買賣契約書上並無鄭能、鄭潘承藩之養子鄭錦江之名字，苟鄭潘承藩係以一家之長身分代理鄭能全體繼承人簽署系爭買賣契約書，當無遺漏鄭錦江之理。再者，原告於系爭買賣契約書之簽名果由其母親余招所代簽，余招豈會將其子即鄭柱陽之姓名簽寫為「鄭桂陽」，加以原告尚另對被告提起返還不當得利訴訟，益徵並無被告所指原告同意鄭潘承藩以一家之長身分代理全體繼承人簽署系爭買賣契約書之事實。

㈥至被告抗辯原告將本人印章及鄭能名義之系爭土地所有權狀交付鄭立、鄭文章、鄭炳南等人，原告應負表見代理責任云云。查原告堅決否認系爭買賣契約書之簽名為真正，亦否認交付所有權狀，被告復未能舉證證明原告本人確有交付印章或所有權狀予鄭立等人之行為，被告之抗辯，亦無足取。

㈦被告再抗辯鄭碧蓮曾於68年間領取臺北市○○區○○段727-1、727-2地號土地之徵收補償款，可見其知悉系爭土地之占用情形云云。查鄭碧蓮固曾於68年4月30日前開徵收補償款（見卷二第99-100頁），惟此乃727-1、727-2地號土地之徵收補償款，與系爭土地並無關聯，殊難據此謂原告知悉或同意系爭土地之出售。

㈧被告又抗辯縱系爭買賣契約書之原告簽名非屬真正，然本件既經鄭能以外之其他共有人（其共有人數、應有部分均逾3分之2）共同具名同意出售包括系爭土地在內之共有土地，並出具土地使用證明書予買方，依土地法第34條之1法理，亦宜認為有效云云。惟查，土地法第34條之1係於64年7月24日始增訂，而系爭買賣契約書為56年間所簽訂，自無從援引土地法第34條之1規定或其法理。

㈨被告復抗辯李素華與鄭氏家族訂立系爭買賣有約定價金，且依系爭買賣契約書第10條復約定賣方應於收受定金時出具土地使用權證明書，足見賣方提供土地作為建築系爭房屋使用時，有收取對價，故被告對系爭土地之使用關係類似租賃，原告請求拆屋還地，有違誠信云云。惟如前所述，系爭買賣契約書因未經鄭能全體繼承人同意簽訂，難認有效，原告復否認曾收取任何價金，兩造顯無任何類似租賃之關係存在，原告請求拆屋還地，無違誠信可言。被告所辯，要無可取。

㈩被告另抗辯系爭建物早於57年即已興建，對於一般社會大眾及土地所有權人自有公示作用，且原告於75年1月8日辦畢分割、繼承登記後，迄今逾20年，均未對系爭建物公開、繼續、使用系爭土地之事實提出無權占有之主張，應有權利失效原則之適用云云。惟按權利失效，除權利人經過相當期間不為權利行使之事實外，並須有特別事實，足致義務人信賴該項權利不再主張始足當之。又單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定之意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院29年上字第762號判例著有明文；易言之，沈默係單純之不作為，並非間接之意思表示，除法律或契約規定，原則上不生法律效果。查原告雖自鄭能50年1月3日死亡後即為系爭土地之共有人，嗣並經法院判決分割而單獨取得系爭土地之所有權，惟原告自57年迄本件起訴時止，除單純沈默外，並未有其他事實足使上訴人信賴其不行使系爭土地之相關權利，依上說明，尚難據此即認原告有權利失效原則之適用。被告抗辯系爭建物為整棟雙併四層樓房，如予拆除即有倒塌之虞，於被告及整體社會經濟之損害鉅大，而系爭土地為長條形畸零地，對原告而言，並無開發、利用之餘地，原告執意訴請拆屋還地，屬權利濫用云云。惟查，系爭301-8、301-10、301-11地號土地依土地使用分區編定為「第三種住宅區」（見卷一第76頁），依臺北市土地使用分區管制規則第17條規定，建築基地之最小寬度為4.8公尺，最小深度為9.6公尺（見卷一第75頁），故最小建築面積為46.08平方公尺（計算式：4.8×9.6＝46.08），而系爭301-8、301-10、301-11地號土地面積合計已達89平方公尺，已逾最小建築面積之限制，核其性質，應非屬無法建築使用之畸零地。再者，系爭土地99年間公告現值每平方公尺為新臺幣（下同）19萬5000元，有土地登記謄本可參（見卷一第11、20、25頁），其以面積89平方公尺計算，公告現值即達1735萬5000元，且系爭土地尚可與其他相鄰土地共同開發，自具利用價值。原告為系爭土地之所有權人，被告所有系爭建物占用系爭土地，致原告無法行使對系爭土地使用收益之權能，原告訴請其拆屋還地，乃權利之正當行使，無權利濫用可言。綜上，被告就系爭土地並無合法之占有權源，原告主張被告無權占有系爭土地，依民法第767條規定，請求被告拆屋還地，即有理由。

五、綜上所述，被告就系爭301-8、301-10、301-11地號土地並無合法占有權源。從而，原告依民法第767條規定，請求被告分別自如附圖所示A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M、N、O、P、及附圖一所示N部分建物遷出及拆除建物，並將所占用之土地返還原告，洵屬有據，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。