民法 第 828 條（公同共有人之權利義務與公同共有物之處分）
- 1.公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
- 2.第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。
- 3.公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。
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重點摘要民法第828條規定，公同共有物之處分及其他權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體同意；管理行為則準用第820條得多數決。
Q · 繼承的房子有人不同意賣，可以強迫處分嗎？
依民法第828條第三項，公同共有物之處分及其他權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。繼承房屋在遺產分割前屬公同共有，任何一位繼承人不同意，就無法出售、設定抵押或贈與。但98年修法後第二項準用第820條，管理行為（出租、修繕）可改多數決。唯一徹底解套的方式是終結公同關係本身，例如訴請裁判分割遺產（民法第1164條）。
白話解讀
你爸過世了，留下一棟房子。你以為你是繼承人之一，可以決定要不要賣。結果你什麼都不能決定。因為從你爸過世到遺產分割完成之前，那棟房子是所有繼承人「公同共有」的。公同共有的意思是：每個人的權利及於整個財產，但沒有任何一個人可以單獨處分任何一部分。要賣？全體同意。要出租？全體同意。要設定抵押去借錢？全體同意。一個人不點頭，全部動彈不得。這跟你以為的「我佔三分之一所以我能處分三分之一」完全不同。更要命的是，這不只是繼承的問題。合夥財產、祭祀公業的財產、夫妻共同財產在特定情況下，都可能是公同共有。98年修法後新增了第二項準用規定，讓管理行為可以用多數決處理，不再事事都要全體同意。但「處分」這個最關鍵的動作，至今仍然需要全員蓋章。
法律定性
民法第828條規範公同共有人之權利義務及公同共有物之處分。公同共有指數人基於公同關係（如繼承、合夥）共有一物，各共有人權利及於全部但不能切割其應有部分；處分及權利行使原則上須全體同意，管理行為則準用第820條得多數決。
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Q1爸媽走了留下房子，兄弟姊妹有人不想賣怎麼辦？▾
依第828條第三項，處分需全體同意，一個人不同意就賣不了。但可向法院訴請裁判分割遺產（民法第1164條），法院可判決變價分割（拍賣後分錢）或原物分割。協議分割不成時可先試調解（免裁判費），調解成立效力等同確定判決，通常兩三個月就能排到。
Q2公同共有跟分別共有到底差在哪？▾
分別共有有明確應有部分（如三分之一），可自由處分自己的份額（民法第819條）；公同共有權利及於全部但不能切割，處分需全體同意（第828條第三項）。若只是想讓房子能出租收租金，98年修法後準用第820條，管理行為多數決即可，不必為此分割。
Q3有人拿公同共有的房子去借錢設定抵押，其他人不知情，有效嗎？▾
設定抵押是處分行為，依第828條第三項需全體同意，未經同意的設定屬無權處分，效力未定，其他共有人可拒絕承認。但若銀行為善意第三人且已完成登記，涉及土地法第43條登記公信力爭議。最安全的做法是趕快到地政事務所申請異議登記或預告登記，防止有人偷偷處分。
Q4公同共有是什麼？▾
數人基於公同關係（繼承、合夥）共有一物，權利及於全部但無可切割的應有部分，是民法828條的核心制度。
Q5公同共有跟分別共有差在哪？▾
分別共有有明確應有部分可單獨處分；公同共有不可切割、處分須全體同意。兩者解套方式完全不同。
Q6什麼叫公同關係？▾
依法律、法律行為或習慣成立、使數人結合為共同體的基礎關係，常見如遺產分割前的繼承關係、合夥、祭祀公業。
Q7公同共有跟共有的房子有什麼不同？▾
共有是上位概念，分為分別共有與公同共有；公同共有強調公同關係存續，個別共有人無法單獨處分任何部分。
Q8公同共有的房子怎麼賣？▾
取得全體共有人同意一起賣；不成則訴請裁判分割遺產（民法1164），分割確定後公同共有消滅即可自由處分。
Q9公同共有怎麼變成可以處分？▾
終結公同關係：繼承走協議或裁判分割、合夥走清算。分割後變單獨所有或分別共有就能處分。
Q10裁判分割遺產要多少錢、多久？▾
裁判費依遺產價額計算；先試法院調解免裁判費，通常兩三個月可排到，調解成立效力等同確定判決。
Q11怎麼防止其他共有人偷偷處分？▾
到地政事務所申請異議登記或預告登記，阻斷無權處分的登記，保全自己的權利。
Q12公同共有 vs 分別共有哪個容易處理？▾
分別共有可單獨處分應有部分較有彈性；公同共有受全體同意束縛，須先分割才能處分。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 公同共有（民法828） | 分別共有（民法817以下） |
|---|---|---|
| 權利型態 | 權利及於全部，無應有部分 | 各有明確應有部分（如三分之一） |
| 單獨處分自己份額 | 不可，無可切割份額 | 可，得自由處分應有部分（民法819） |
| 處分共有物 | 原則須全體同意（828III） | 須共有人全體同意（819II），土地另適用土地法34-1多數決 |
| 管理行為 | 準用820，多數決 | 依820多數決 |
| 常見成因 | 繼承、合夥、祭祀公業 | 共同出資購買、應有部分讓與 |
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