重點摘要民法第826條之1規定，不動產共有人間關於使用、管理、分割之約定經登記後，對應有部分受讓人發生效力，且受讓人對前手就共有物所生負擔負連帶清償責任。
Q · 買到共有持分後，前共有人簽的約定我要受拘束嗎？
會。已登記的約定會跟著持分綁住新買家
依民法第826條之1第一項，不動產共有人間關於使用、管理、分割或禁止分割的約定，只要在交易前已登記，對受讓應有部分的新共有人就發生效力，不論你是否知情。此外第三項規定，受讓人對讓與人因共有物使用、管理所生的負擔負連帶清償責任，意即前手積欠的管理費、修繕分攤款，其他共有人可以直接向你請求。動產則不同，依第二項以受讓時知悉或可得而知者為限。
你買了一間房子的三分之一持分，價格便宜，地段不錯，你覺得撿到寶了。搬進去才發現：前手跟其他共有人早就簽了協議，規定你買的那部分只能當倉庫用，不能住人。你翻遍買賣契約，沒人跟你提過這件事。但只要這份協議有去地政事務所登記，你就被綁住了，不管你知不知情。這就是 826 條之 1 的核心邏輯：共有人之間關於怎麼用、怎麼管、能不能分割的約定，一旦登記，就不再只是他們之間的私人約定，而是長在這塊不動產上的「隱形規則」，跟著持分走，誰買到誰繼承。更狠的是第三項：前手欠的共有物管理費、修繕費、使用費，你跟前手連帶負責。意思是其他共有人可以直接跟你要錢，不用先去找前手。你以為買的是資產，搞不好買的是一筆債。
民法第826條之1為共有約定繼受效力之規範。其核心在於：不動產共有人間關於使用、管理、分割或禁止分割之約定，原屬僅拘束當事人之債權契約，一經登記即取得對抗應有部分受讓人之物權效力；動產則以受讓人知悉或可得而知為要件。第三項並課受讓人對讓與人就共有物所生負擔負連帶清償責任，以保障其他共有人不因一人脫產而受害。
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到管轄地政事務所申請土地或建物登記謄本，看「其他登記事項」欄。共有物的使用管理約定、分割禁止約定如果有登記，都會記載在這裡。費用一份大約二十到五十元，線上也可透過全國地政電子謄本系統申請。另建議申請異動索引，可看到歷史登記紀錄，有時約定在前幾手就登記了，只看最新謄本可能遺漏。
不能拒絕。第三項規定受讓人對讓與人因共有物使用管理所生的負擔連帶負清償責任，其他共有人可以選擇向你請求全額，不用先找前手。你先付清後，再依民法第281條向前手求償。實務上，買持分前先跟其他共有人確認有無未清償費用並自買價扣除，比事後追討省事得多。
對原本的約定當事人之間有效，但對之後買持分的新共有人沒有拘束力。本條第一項的邏輯是：不動產共有約定本質上是債權行為，只在當事人間有效，登記的功能是把它升級為物權效力讓它跟著不動產走。若有重要約定尤其禁止分割，務必去做登記，否則幾年後可能被新共有人一句「跟我無關」打回原形。
規範共有約定的繼受效力：不動產共有約定登記後拘束持分受讓人，前手所生負擔由受讓人連帶清償。
共有人間就共有物各自使用收益範圍與管理方式所達成的約定，例如約定一樓歸甲、二樓歸乙使用。
各共有人對共有物所享有的抽象成數權利，例如三分之一持分，不是指實體某一塊空間。
原本只拘束簽約共有人的約定，經登記後升級為物權效力，跟著不動產走，買到持分的新共有人也受拘束。
到地政事務所或全國地政電子謄本系統申請登記謄本，看其他登記事項欄，並加申請異動索引查歷史紀錄。
依土地登記規則第155條向地政事務所申請共有物使用管理約定登記，登記後始具對抗受讓人之物權效力。
土地或建物登記謄本一份約二十到五十元，異動索引另計，相較持分金額屬極低成本的盡職查核。
簽約前向其他共有人確認有無未清償管理費修繕費，要求賣方結清或自買價扣除，並寫入契約特約條款。
不動產以登記為要件、推定全體知悉；動產無登記制度，以受讓人知悉或可得而知為限保護善意受讓人。
| 比較面向 | real_property | movable_property |
|---|---|---|
| 公示方法 | 登記（其他登記事項欄） | 無登記制度 |
| 對受讓人生效要件 | 登記後即生效，推定全體知悉 | 受讓時知悉或可得而知 |
| 受讓人保護標準 | 查閱義務（客觀） | 善意保護（主觀） |
| 舉證重點 | 是否已登記 | 受讓人是否知情 |
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不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。 動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。 共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。
立法理由一、本條新增。 二、共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年台上字第一○六五號判例參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第八百二十條第一項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第三四九號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力（德國民法第七百四十六條、第一千零十條第一項，瑞士民法第六百四十九條之一參照）。又經由法院依第八百二十條第二項、第三項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院六十七年台上字第四○四六號判例參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延。 三、共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項。 四、共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（第八百二十二條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第三項。又所積欠之債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於受讓人清償後，自得依第二百八十條規定定其求償額。
一、本條新增。 二、共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年台上字第一○六五號判例參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第八百二十條第一項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第三四九號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力（德國民法第七百四十六條、第一千零十條第一項，瑞士民法第六百四十九條之一參照）。又經由法院依第八百二十條第二項、第三項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院六十七年台上字第四○四六號判例參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延。 三、共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項。 四、共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（第八百二十二條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第三項。又所積欠之債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於受讓人清償後，自得依第二百八十條規定定其求償額。
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