臺北簡易庭102年度北簡字第15629號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　102年度北簡字第15629號

原告

洪于千

訴訟代理人

李如龍律師

訴訟代理人

林健群律師

被告

周哲宇

訴訟代理人

朱增祥律師

被告

柏美建設股份有限公司

法定代理人

周杉益

訴訟代理人

葉瑞祺

上列當事人間請求第三人異議之訴事件，於民國103年1月6日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

(一)被告周哲宇前以被告柏美建設股份有限公司（下稱柏美公司）為債務人，聲請鈞院102年度司執字第89711號給付票款強制執行事件，將屬原告所有門牌號碼臺北市○○區○○街 00巷00號2樓之未辦理保存登記建物（下稱系爭房屋）予以查封在案。

(二)惟系爭房屋並非被告柏美公司所原始出資興建，而係原告於民國（下同）66年間與被告柏美公司之代表即訴外人翁猜訂立不動產預定買賣契約書，出資委託被告柏美公司興建系爭房屋，並約定總價款為新臺幣（下同）85萬元，原告並依約給付款項予訴外人翁猜。嗣後訴外人翁猜及所有買受人委託李石生建築師承攬施作，並簽訂委託契約書，約定建造鋼筋混凝土造5層2棟共計55戶，並以所有不動產預定買賣契約書之買方為系爭建物之起造人，以利買方於後續取得使用執照並辦理保存登記而登記為所有權人。且原告自系爭房屋點交後即居住於系爭建物中，原告並按時繳納房屋稅，故系爭建物確為原告所有。

(三)被告周哲宇於上開執行程序中主張系爭房屋係被告柏美公司所有，並為錯誤指封，被告柏美公司復未異議而默認。原告為系爭房屋所有權人，爰依強制執行法第15條提起第三人異議之訴。

(四)證據：102年度司執字第89711號強制執行案件查封筆錄、不動產預定買賣契約書影本、委託契約書影本、系爭房屋稅繳款書、房屋稅繳納證明書。

(五)聲明：本院102年度司執字第89711號清償債務強制執行事件，對原告所有門牌號碼臺北市○○區○○街 00巷00號2樓之未辦理保存登記建物所為之強制執行程序應予撤銷。

二、被告周哲宇部分則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保免假執行：

(一)原告係向訴外人翁猜買受系爭建物，並非出資委託翁猜興建系爭建物，蓋系爭不動產預定買賣契約書之前言，明揭「本約標示買賣事項」，原告曲解買賣為委託興建。

(二)未保存登記建物之原始取得，屬出資興建之人，而非指定之起造人，故原告縱為起造人，並非出資興建之人，無從取得系爭建物之所有權（最高法院96年台上字第2851號判決參照）

(三)且依最高法院70年台上字第3760號判例之意旨，系爭房屋之房屋稅繳納義務人雖為原告，但不足以證明原告為系爭房屋之所有權人。

(四)綜上所述，系爭房屋為未辦理第一次保存登記之建物，並為被告柏美公司出資興建而取得所有權，原告提起異議之訴顯無理由，應予駁回。

三、被告柏美公司置辯如下，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保免假執行。：

(一)不動產預定買賣契約書之性質為買賣，非委建：原告係向訴外人翁猜買受系爭建物，並非出資委託翁猜興建系爭建物，蓋系爭不動產預定買賣契約書之前言，明揭「本約標示買賣事項」，且契約全文著重於買賣標的物坐落之位置、面積、價金總額暨繳付方法、產權移轉、逾期未繳價金違約之法律效果等重要事項之約定，其為買賣甚明。原告於鈞院99年度重訴字第1139號訴訟亦主張為買受。

(二)又預售屋之買賣，買賣標的物之房屋締約時尚未存在，但於將來為可得確定且為特定物之買賣，買受人於訂約時，未見買賣標的房屋之狀態，故就房屋之坐落、位置格局等，買賣雙方當事人僅能於契約內為合意約定，買賣之標的特定為出賣人依政府主管機關核准之設計圖施工之房屋，買賣價金則由買受人配合各工期而分期付款，此為預售屋買賣之特性。系爭房屋乃屬「中泰花園住宅群」之房屋，而「中泰花園住宅群」乃被告柏美公司與地主林建成合建，柏美公司則將興建之房屋以預售之方式賣出，而由翁猜為賣方代表人與原告訂立不動產預定買賣契約書將房屋出售予原告，系爭不動產預定買賣契約書為預售屋之買賣契約甚明。

(三)若依原告主張，不動產預定買賣契約書，被告柏美公司為系爭房屋承攬人，原告為定作人，法律效果為「系爭建物完工即取得系爭建物之所有權」。惟委託契約書中訴外人李石生為系爭房屋承攬人，原告為定作人，法律效果為「以所有不動產預定買賣契約書之買方為系爭建物之起造人，以利買方於後續取得使用執照並辦理保存登記而登記為所有權人」，兩者承攬人不同，且法律效果殊異，原告之主張自相矛盾，亦不足取。

(四)建築執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉，最高法院85年台上字第247號判決參照。原告縱為系爭房屋之起造人及房屋納稅義務人，然係向柏美公司買受系爭未保存登記建物，其仍非所有權人甚明，故原告之訴顯無理由。

四、得心證之理由：

（一）經查原告所提出之不動產預定買賣契約書，除明載買賣價金如何支付、所支付之總價款，包括房屋價款及土地保證金，保證金之金額等於訂約時之公告現值，總價款為系爭房屋連同基地持分（所有權應有部分）之買賣價款，並約定土地增值稅由乙方（賣方）負擔，其餘移轉登記等一切費用歸甲方（原告）負擔。甲方所預定之房屋，連同基地產權登記完成，並繳清各期款前，非經乙方同意不得擅自轉讓等約定，既稱買賣契約書、總價款、房屋價款、各期價款，顯為買賣之法律關係。遍查該契約，查無原告所指出資建築或任何與出資建築相關之約定，其契約之約定條款與現今社會多年來使用之預售屋買賣之條款幾乎相同。再依系爭契約第13條約定：本買賣不含地下室、停車場及屋頂之使用權及產權，其歸乙方所有。如原告為出資建造系爭房屋之原始起造人，本依法取得系爭房屋之所有權，豈有部分產權仍歸賣方翁猜所有之約定，足見原告是向翁猜購買系爭房屋，其所支付者為買賣價金，而非建造系爭房屋之費用。

（二）按強制執行法第15條所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對執行標的有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言，最高法院 44年台上字第721號著有判例。又不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，民法第 758條定有明文。依前所述，原告係向翁猜購買系爭預售屋，並非原始取得房屋所有權之原始起造人，系爭房屋既尚未辦理所有權第一次登記，翁猜無從移轉登記予原告。原告尚未取得系爭房屋所有權，其本不得依強制執行法第15條提起第三人異議之訴，，其訴於法無據，應予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。