臺北簡易庭104年度北小字第1755號

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　 104年度北小字第1755號

原告

周葳樺

被告

松信住宅股份有限公司

法定代理人

陳禎宏

被告

王誌誼

上列當事人間請求返還房仲費等事件，於民國104 年9 月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。查，原告起訴時，訴之聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）7 萬5,000 元，及自請求日起按年息5%計算之利息（見本院卷第2 頁），嗣於民國（下同）104 年9 月18日言詞辯論期日時，變更利息部分請求改自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（見本院卷第45頁），係屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許，併予敘明。

貳、實體事項：

一、原告主張：原告於103 年8 月26日委託被告松信住宅股份有限公司（下稱松信住宅公司）仲介租屋，經被告松信住宅公司所屬仲介人員即被告王誌誼媒介，於103 年8 月28日與門牌號碼臺北市○○區○○街00號2 樓之1 建物（下稱系爭房屋）之房東焦浚國簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租金每月3 萬2,500 元，押金二個月，原告並給付松信住宅公司服務費1 萬5,000 元。惟被告王誌誼於簽約前未告知系爭房屋旁30公尺地下室設有大富豪酒店，致使原告搬入系爭房屋後，因酒店酒客屢次鬧事吵鬧到天亮、更曾亮槍闖入酒店尋仇、農安街40號2 樓研修班念經聲音過大吵雜，致原告心生害怕、神經衰弱，不得不於103 年12月5 日提早終止系爭租約，系爭房屋房東焦浚國表示僅願退還一個月押金。解約當日，被告王誌誼代表焦浚國點交系爭房屋，點交後雙方簽立租賃契約提早解約簽交單，簽交單上註明尚未退還押金1 個月3 萬元，事後焦浚國稱屋內電器有損壞而不願意退還押金，致使原告受有押金3 萬元之損害。被告王誌誼於簽約前未依不動產經紀業管理條例第23條規定應以不動說明書告知系爭房屋周遭環境，亦未依第24條告知關於不動產必要之資訊，致使原告承租吵雜、周遭環境紛亂之系爭房屋，甚於解約後點交時，未積極處理退還押金事宜，任由房東焦浚國自稱電視壞掉，不願返還押金，且焦浚國非系爭房屋之所有權人，被告亦稱無法聯絡焦浚國，致使原告索求無門。被告王誌誼於執行仲介業務過程，不論訂約前或解約時均未盡善良管理人注意義務，致使原告受有損害，依民法第571 條不得向原告請求報酬及償還費用，被告王誌誼應返還仲介費用1 萬5,000 元及賠償押金3 萬元損失。又依消費者保護第7 條，被告王誌誼未告知周遭環境狀況，其提供之服務未符合合理期待之安全性，依消費者保護法第57條應給付給付3萬元之懲罰性賠償金。被告王誌誼係松信住宅公司之經紀人員，松信住宅公司應就被告王誌誼之過失，依民法224 條負同一責任等語，爰依民法第571 條、消費者保護法第51條提起本件訴訟，並聲明：被告應連帶給付原告7 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告王誌誼則以：原告看屋不止一次，同一地點的房屋總共帶看三次後才簽約。原告亦未強調不能有酒店、特種行業在附近。大富豪酒店與系爭房屋隔了約30到50公尺。租賃當時不需要不動產說明書，酒店部分是不需要事先告知。且原告說他住在附近，也應該瞭解附近的狀況。關於被扣押金部分，房東不願意接電話，伊有告知房東汰換之舊電視應該留下來，但房東說已經處理掉了。原告認為仲介需協助消費者的問題，我均有告知並通知房東，惟最後決定權在房東等語以資抗辯。聲明：原告之訴駁回。

三、被告松信住宅公司則以：本件爭執是房東與房客間問題。被告王誌誼於原告損壞電視，押金被扣留部分亦有協助，並向房東反應，惟房東不理我們。租賃業未要求提供不動產說明書。酒店就在住家隔壁，門牌是36到40號之間，原告應可清楚看到招牌等語以資抗辯。聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：原告主張被告王誌誼、松信住宅公司未告知系爭房屋周遭環境狀況，致使原告承租系爭房屋後，因環境吵雜而提早解約，亦未於解約後協助退還押金3 萬元，爰依民法第571 條請求被告等連帶返還居間報酬1 萬5,000 元，並賠償押金損失3 萬元，復依消費者保護法第7 條、第51條請求被告等因未提供合理服務而應給付懲罰性違約金3 萬元等情，惟為被告等所否認，並以前揭情詞置辯，茲論述如下：

㈠原告請求被告等返還仲介費部分：

1.按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年臺上字第1646號判例參照）。次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條固有明文。惟違反本條規定之法律效果，為居間人不得向委託人請求報酬及償還費用，委託人就已支付之報酬，尚非得逕依本條規定為請求返還，且本條之適用，依其文義，須居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，始足當之；如居間人違反委託義務，並無利於委託人之相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬（臺灣高等法院101 年度上字第481 號民事判決內容參照）。

2.原告主張被告王誌誼違反報告義務，未告知系爭房屋周遭環境狀況，應依民法第571 條規定返還已收取之報酬云云。惟查，原告與房東焦浚國就系爭房屋簽訂租賃契約，且原告已就系爭租約支付報酬給被告王誌誼一節，為兩造所不爭執，並有系爭租約及松信住宅收付款憑單影本在卷可稽（見本院卷第8 至11頁），則其後不論原告解除系爭租約是否為有理由，被告王誌誼自得依兩造間之居間契約受領報酬，況依原告於本院104 年9 月18日言詞辯論期日當庭自承：系爭租約並無解除或無效之原因等語（見本院卷第46頁上方），按諸前開說明，原告依民法第571 條規定，請求被告王誌誼返還已支付之居間報酬1 萬5,000 元，已屬無據。再者，原告亦未就被告王誌誼有何違反原告委託義務，而為利於房東焦浚國之行為，或有何違反誠實及信用方法，由房東焦浚國收受利益，致委託之原告受損害之事由，舉證以實其說，原告主張被被告王誌誼違反民法第571 條規定，不得向其收取報酬而應返還云云，亦無足採，是原告請求被告王誌誼返還伊已交付之居間報酬3萬元，應屬無據。

㈡原告主張被告王誌誼代表房東焦浚國點交時未返還剩餘押金3 萬元，焦浚國嗣後以系爭房屋內電視損壞為由，拒絕退還押金，致原告受有3萬元之損害，是否有理由?

1.按民法第185 條第1 項前段所謂共同侵權行為，須共同侵權行為人皆已具備侵權行為之要件始能成立，若其中有人無故意過失，或無不法侵害行為，則不須與具備侵權行為要件之人負連帶損害賠償責任。而依民法第184 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院102年度臺上字第1893號民事判決意旨參照）。

2.查，系爭房屋出租人焦浚國因屋內電視損壞，未退還一個月押金3 萬元給原告等情，為兩造到庭不爭執，並有雙方租賃契約提早解約簽交單影本，及原告與被告王誌誼通訊記錄內容在卷可按（見本院卷第15、17至19頁），堪信為真。惟原告既對其致電視受損一節有疑義，就系爭租約所生押金返還請求權之爭執，係與系爭房屋租賃契約相對人即焦浚國間之權利義務關係，依債之相對性原則，應向焦浚國請求。被告王誌誼雖代焦浚國點交系爭房屋，於點交後簽立租賃契約提早解約簽交單，並於簽交單上註明尚未退還押金3 萬元，然被告王誌誼受房東焦浚國委託處理系爭契約終止後解約事宜，乃被告王誌誼及房東焦浚國因本件居間契約之外另行成立委任關係，約定受任人即被告王誌誼有為委任人即房東焦浚國為給付或受領給付押金之權，被告王誌誼係焦浚國之代理人，就點交事務所生之法律效果係直接對焦浚國發生效力（民法第224 條條文參照），與被告王誌誼無涉。復揆諸民法第574 條之立法理由：「謹按居間人任務，僅以報告訂約之機會或為其媒介為止。至於當事人間如因契約而有所給付，或有所受領時，均須由各當事人自己為之，居間人無為當事人代為給付或受領給付之權也。故設本條以明示其旨。」等語，可知居間人即被告松信住宅公司與其下之仲介即被告王誌誼居間任務，僅至媒介原告與房東焦浚國簽訂契約為止，原告主張兩造居間契約義務應包含協助系爭租約解約後之點交及返還押金事宜，尚無可取。原告請求被告等連帶賠償押金3 萬元損害，未對被告王誌誼等行為具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係舉證證明，原告此部分主張亦不可採。

㈢原告依據消費者保護法第7 條第1 項及第51條請求懲罰性違約金3 萬元，有無理由？

1.按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。違反此項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，依消費者保護法第7 條第1 、3 項，固應負賠償責任；惟必以其從事設計、生產、製造商品或提供服務，具有危害消費者生命、身體、健康之可能情事或欠缺安全性，致生損害於消費者或第三人時，始足當之。查，被告松信住宅公司係提供不動產仲介服務之企業經營者，原告則為接受仲介服務之消費者，松信住宅公司自應為消費者保護法中所規範之「服務提供之企業主」無訛，自有消費者保護法之適用，合先敘明。

2、次按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第23條訂有明文。依內政部公佈施行之不動產說明書應記載及不得記載事項（於104 年4 月13日修正公布，自104 年10月1 日施行，故此處所引用為修正前現尚有效之條文）第1 條第2 項規定：「成屋之應記載事項（一）建築改良物標示、權利範圍及用途：（二）權利種類：（三）所有權人及其住址。（四）目前管理與使用情況：（五）建築改良物權利登記狀態：

（六）建築改良物瑕疵情形：（七）重要交易條件：（八）停車位記載情形（如無，則免填）：（九）標的資訊」。可知不動產說明書解說目的，係於不動產交易前，就交易之不動產為「產權」調查，確認交易標的內容、現況使用及管理情形有無特殊限制等，以避免交易糾紛。查，本件係被告王誌誼為原告居間租賃系爭房屋，不涉及不動產交易行為，與前揭不動產說明書解說目的不合，況於104 年10月1 日實行前所適用之不動產說明書應記載及不得記載事項，尚未增列「其他重要事項」，自不包括週邊環境之說明，故原告主張被告王誌誼未交付不動產說明書，而有違反動產經紀業管理條例第23條規定，顯不足採。又依原告於104 年9 月17日言詞辯論期日到庭自承：其公司與住家都在於系爭房屋附近，其於附近看了5 間房屋後，才看到被告王誌誼於網路刊登系爭房屋出租之廣告，看屋後則決定租賃等語（見本院卷第45頁反面），原告日常生活作息之地點既於系爭房屋附近，可認原告應對系爭房屋所在之臺北市中山區農安街周遭狀況應知之甚詳，又原告所述之大富豪酒店（農安街34號地下室），與系爭房屋（農安街40-1號2 樓）僅相隔6 號門牌，果如原告主張兩者相距不到30公尺等情屬實（見本院卷第3 頁），則於原告看房時即可發現，原告主張被告未交付不動產說明書，而致伊不知系爭房屋周遭環境等語，顯不可採。再原告提出酒店鬧事資料，為104 年3 月9 日新聞簡報及104 年2 月25日TVBS新聞擷取畫面（見本院卷第12至14頁），已在原告於103 年12月5 日終止系爭租約之後，原告亦未舉證說明被告王誌誼對於系爭房屋周遭因酒店酒客鬧事吵鬧、亮槍闖入酒店尋仇、農安街40號2 樓研修班念經聲音過大吵雜，顯已知悉而刻意隱瞞，實難認被告王誌誼就此有未盡報告義務。

3.復按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以房東對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年臺上字第424 號判例意旨參照）。揆諸上揭判例意旨說明，系爭房屋出租人縱非系爭房屋之所有權人，原告與焦浚國間系爭租約仍有效成立，是系爭房屋所有權人雖非房東焦浚國，仍不影響系爭租約之效力，且原告事實上也取得系爭房屋之使用權，被告並無違背居間人媒和之義務，原告主張被告未告知系爭房屋之所有權人，其提供之服務有瑕疵等語，不足可採。

4.又依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。消費者保護法第51條固定有明文。惟依前揭說明，被告松信住宅公司之仲介人員即被告王誌誼所提供仲介服務，其安全性及服務品質以現今仲介專業水準而言，並無不合之處，業如前述。原告主張被告松信住宅公司所屬仲介人員即被告王誌誼未據實說明承租之系爭房屋所有權人非房東焦浚國，以及系爭房屋旁30公尺內有酒店，所提供之服務不符合專業水準合理期待之安全性，違反消費者保護法第7 條規定，並依消費者保護法第51條規定，請求被告松信住宅公司與被告王誌誼連帶給付懲罰性違約金3 萬元云云，洵無理由。

五、綜上所述，原告起訴請求被告等連帶返還仲介費1 萬5,000元、所受押金損害3 萬元，及懲罰性賠償金3 萬元，合計7萬5,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，依後附計算書確定如主文所示金額。

計 算 書：項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,000元合 計 1,000元