臺北簡易庭105年度北小字第27號

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　　 105年度北小字第27號

原告

大同綜合訊電股份有限公司

法定代理人

林蔚山

訴訟代理人

林啟名

被告

林志建

上列當事人間請求返還押金事件，於民國105 年8 月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：門牌號碼臺北市○○路0 段000 號1 、2 樓房屋（下稱系爭房屋）為訴外人即被告父親林文平（已歿）、林芥長、林金村所共有，應有部分均為三分之一。伊於民國（下同）96年間承租系爭房屋，並與林芥長、林金村及被告（為林文平之遺產管理人）簽立房屋租賃契約書（下稱系爭96年租約），另向訴外人黃文華承租同址217 號1 、2 樓房屋，共同作為3C商品展示中心。系爭96年租約約定租期自96年5 月1 日起至101 年4 月30日止，租金每月新臺幣（下同）12萬元，押金24萬元由伊開立臺灣銀行民權分行、票號AA0000000 、帳號5185-6之支票一紙交由被告收取。每期租金由伊先扣除所得稅10％及二代健保補助費2 ％後，按出租人持分比例（即各三分之一）匯款至各出租人之銀行帳戶。租金自99年2 月至100 年1 月間，經承租人同意調漲為每月12萬3,000 元，自100 年2 月至4 月調降至每月10萬7,667 元，於100 年5 月再度調降至每月10萬元，系爭96年租約到期後，林芥長、林金村仍以每月10萬元繼續收租，雙方另於101年12月29日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭102 年租約），租期自102 年1 月1 日起至102 年12月31日止，租金每月10萬元，至於租金之分配，因被繼承人林文平之其他繼承人林金碧、林良妃主張應繼分，被告所分配之租金持分比例於101 年7 月開始調降成9 分之1 。系爭102 年租約於102 年12月31日屆期終止，伊已於103 年1 月3 日依約遷空且原狀歸還系爭房屋，林芥長、林文平也返還押金共16萬元，尚餘被告8 萬元押金拒絕返還等語，爰起訴請求並聲明：被告應返還原告8 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

二、被告則以：伊不知原告與系爭房屋其他共有人林芥長、林金村合意於100 年2 月、100 年5 月調降租金，因未經伊同意應為無效，系爭房屋租金仍以每月12萬3,000 元計算，原告代扣除所得稅後，每月應給付伊租金為3 萬6,000 元【計算式：月租金12萬3,000 元×（1 －0.9 ％）÷3 ＝3 萬6,000 元】。系爭房屋管理費、維修費及稅費均由伊支付，系爭房屋亦為伊出租予原告，與林金碧、林良妃無關，原告自不得擅自將伊所應受租金依應繼分比例交付其他繼承人。原告自100 年2 月後即短付租金，至103 年1 月止尚餘57萬7,912 元未給付（詳見附表所示）。又原告遷出系爭房屋時未回復原狀，留下公司招牌及裝潢，伊為回復原狀支出4 萬5,000 元，原告未支付兩期1 萬787 元電費及326 元、469 元之水費，加計原告所積欠租金後，應返還伊64萬5,272 元（計算式：57萬7,912 元＋1 萬,787×2 ＋326 ＋460 元＋4 萬5,000 元＝64萬5,272 元），惟押租金經抵充前揭損失後，已無餘額，自不生返還之問題，原告之請求顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事實：

㈠系爭房屋為林金平、林金村、林芥長等3 人共有，其應有部分各為三分之一。被告、林金碧及林良妃為林金平之繼承人，其就繼承林金平遺產分割事件經本院102 年度重家訴字第44號民事判決，現由高等法院104 年重家上字41號案件審理中（參見司法院法學資料檢索系統）。

㈡原告與被告、林金村、林芥長於96年訂立系爭96年租約，約定租期自96年5 月1 日起至101 年4 月30日止，每月租金12萬元，租金分配依各出租人應有部分之比例，押租保證金24萬元由原告交付臺灣銀行民權分行、票號AA0000000 、帳號5185-6之支票一紙交由被告收取，有系爭96年租約在卷可憑（見本院卷第3至10頁）。

㈢原告與林金村、林芥長、林金碧、林良妃訂立系爭102 年租約，約定租期自102 年1 月1 日起至102 年12月31日止，租金10萬元，有系爭102 年租約在卷可憑（見本院卷第11至15頁）

四、原告主張系爭房屋租約已屆期，被告應返還押租金8 萬元，惟被告則以前詞置辯。是本件爭點為原告請求被告返還押租金，有無理由？茲說明如下：

㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號判例意旨參照）。查系爭102 年租約第19條約定：「本合約押金新臺幣貳拾肆萬元整（以臺灣銀行民權分行，支票號碼：AA0000000 開立），於合約終止後，甲方（即出租人）應無條件返還乙方」（見本院卷第14頁），另據原告提出103 年1月3 日房屋交還確認書記載：「…乙方（即出租人）請於點交確認日算起，七日內將原租金480,000 返還給本公司（即原告）」等語，並有乙方房東黃文華、林芥長、林金村簽名確認（見本院卷第16頁）。是原告主張系爭102 年租約屆期後，已將系爭房屋依原狀交還予出租人，堪信為真，且原告主張其餘房東林芥長、林文平已返還押金16萬元，未見到庭被告爭執，則原告依系爭租約及房屋交還確認書約定，請求被告應將押租金8萬元返還原告，應屬有據。

㈡次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年臺上字第1631號判決意旨參照）。爰就被告抗辯積欠租金、水電費及系爭房屋所受損害，分述如下：

⒈被告抗辯自100 年2 月開始至103 年1 月之租金，應以每月12萬3,000 元計算，原告應給付被告每月3 萬6,000 元，原告共短付租金57萬7,912 元部分：

⑴按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。前開規定於公同共有準用之。民法第820 條第1 項、第828 條第2 項分別定有明文。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，固為民法第1151條所明定，惟各繼承人對於遺產所屬之各個權利義務，在分割之前仍有潛在的物權的應有部分，繼承人相互間，其權利之享受與義務之分擔，應以應繼分之比例為計算之標準（最高法院91年度臺上字第2329號判決意旨參照）。查系爭房屋為林芥長、林金村及林金平所共有（其中林金平之權利範圍為三分之一），林文平於94年1 月11日過世，被告及林金碧、林良妃均為林金平之第一順序繼承人，就系爭房屋之分割遺產事件，經本院102 年度重家訴字第44號判決，每人持分均相同，各為三分之一，被告不服提出上訴，據證人林金碧到庭證述在卷（見本院卷第123 頁），是系爭房屋既尚未分割，故在遺產分割前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，故被告與林金碧、林良妃就系爭房屋權利範圍（即應有部分及潛在應有部分）均為九分之一，其餘林芥長、林金村各為三分之一 。

⑵原告主張系爭房屋租金經出租人即被告、林金村、林芥長同意，於99年5 月起調漲為每月12萬3,000 元、並於100 年5月調降租金為10萬7,667 元、100 年8 月再調降為10萬元等情，被告雖否認有調降租金，惟經林金村到庭證稱：「（問：原告是否曾經與房東林志建、林芥長、林金村、黃文華有協議調降租金的事情？）有，詳細的時間我已經忘記了，就是八德路三段215 及217 號1 、2 樓的房子，房租總額本來一個月24萬元，我的部分是6 分之一，後來因為生意不好，原告要求降租，房東有林志建、林芥長、林金村、黃文華、林金碧、林良妃，原告有先通知我們想要調降租金，我們也有同意降租給原告」等語明確在卷（見本院卷第121 頁反面），可知系爭房屋租金確經出租人同意後調降，原告此部分主張堪信為真實，被告抗辯應以每月12萬3,000 元計算，顯無理由。

⑶被告另抗辯未曾與原告接觸、未曾同意調降租金云云，惟林芥長、林金村與原告就系爭房屋租金協議時，林芥長、林金村之應有部分比例合計為三分之二，其共有人數、應有部分合計均已過半數，縱未經原告同意或授權，依前開說明，仍得調整月租金之金額，被告此部分抗辯無理由，故系爭租約自100 年5 月至7 月租金應以10萬7,667 元計算，100 年8月至101 年4 月應以每月10萬元計算。每月租金10萬7,667元於扣除10％所得稅（1 萬,766元）後，被告每月可分配之租金為3 萬2,300 元【計算式：（10萬7,667 元－1 萬766元）÷3 ＝3 萬2,300 元，元以下四捨五入】，故被告於100 年5 月至同年7 月期間應收租金為9 萬6,900 元（計算式：3 萬2,300 元×3 個月＝9 萬6,900 元）。又每月租金10萬元於扣除10％所得稅（1 萬元）後，被告每月可分配之租金為3 萬元【計算式：（10萬元－1 萬元）÷3 ＝3 萬】，故被告於100 年8 月至101 年4 月期間應收租金為27萬元（計算式：3 萬元×9 個月＝27萬），而原告於100 年5 月6日已支付9 萬6,900 元、100 年8 月8 日、100 年11月7 日、101 年2 月6 日各給付9 萬元，有被告帳戶存摺明細資料為證，且為被告所不爭執（見本院卷第95至97、210 頁），堪認原告此段期間已給付足額租金。

⑷又按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法450條第1 項、第451 條分別定有明文。查兩造於系爭96年租約所載之101 年4 月30日租期屆滿後，原告仍繼續占用系爭房屋，並按租期屆滿前之租金每月10萬元給付租金，被告亦未舉證其曾有反對之意思，堪認原告於系爭96年租約屆滿之日即101 年5 月之後至101 年6 月仍繼續使用系爭房屋，揆諸前揭說明，應視為不定期限之租賃契約。至被告雖抗辯其未同意原告繼續使用系爭房屋，原告應給付使用期間每月12萬3,000 元相當於租金之不當得利云云，惟系爭租賃契約依民法第451 條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年臺上字第1579號判例意旨可供參照）。又租金業於100 年8 月經業經林芥長、林金村同意調降為每月10萬元，已如前述，被告此部分抗辯顯屬無據。故每月租金10萬元，被告每月可分配之租金為3 萬元，被告於101 年5 月至101 年6 月期間應收租金為6 萬元（計算式：3 萬元×2 個月＝6 萬），而原告業於101 年5 月7 日已支付6 萬元，有被告帳戶存摺明細資料為證，且為被告所不爭執（見本院卷第98、210 頁），堪認原告此段期間已給付足額租金。

⑸被告復抗辯原告雖與林芥長、林金村、林金碧、林良妃合意，就系爭房屋於101 年7 月開始，按各共有人應有部分比例支付租金，租金維持每月10萬元，並於101 年12月29日訂立系爭102 年租約，約定租期自102 年1 月1 日起至102 年12月31日止，惟系爭房屋為被告出租予原告，與林金碧、林良妃無關，且被告未於系爭102 年租約簽名，原告應按原約定給付每月12萬3,000 元相當於租金之不當得利，並交付三分之一之租金予被告云云。惟查，被繼承人林金平持有系爭房屋之權利範圍為三分之一，而被告及林金碧、林良妃均為林金平之第一順序繼承人，故被告與林金碧、林良妃就系爭房屋權利範圍（即應有部分及潛在應有部分）均為九分之一，則更新後系爭102 年租約出租人即林芥長、林金村、林金碧、林良妃之應有部分與潛在應有部分比例合計為九分之八，其共有人數、應有部分與潛在應有部分合計均已過半數，是林芥長、林金村、林金碧、林良妃與原告就系爭房屋簽定系爭102 年租約時，縱未經被告同意或授權，依前開說明，亦得將系爭房屋合法出租予原告，被告抗辯系爭102 年租約未合法生效，顯屬無據。故系爭房屋租金自101 年7 月至102年12月31日止，應按每月10萬元計算。每月租金10萬元於扣除10％所得稅（1 萬元）及健保補充保費2 ％（2,000 元）後，被告每月可分配之租金為9,777 元【計算式：（10萬元－1 萬元－2 千元）÷9 ≒9,777 元】，故被告於101 年7月至102 年12月期間應收租金為17萬5,986 元（計算式：9,777 元×18個月＝17萬5,986 元），原告已支付17萬5,988元，有匯款明細帳及被告帳戶存摺明細資料在卷可按（見本院卷第72、105 頁），堪認原告此段期間已給付足額租金。

⒉積欠水電費及回復原狀必要費用共6萬7,360元部分：被告另抗辯：原告搬離系爭房屋後，未支付2 期電費共2 萬1,574 元（10,787×2 ）、水費786 元，亦未將房屋清空及回復原狀，致其支付清空、油漆及磁磚費用4 萬5,000 元，以上共計6 萬7,360 元（計算式：2 萬1,574 ＋786 元＋45,000元＝6 萬7,360 元），亦應於押金扣除云云。惟依被告提出104 年10月4 日拍攝系爭房屋照片（見本院卷第226 至229 頁），系爭房屋室內確有原告所留下之招牌及懸掛物，惟依原告提出前述房屋交還確認書上記載：「…經雙方口頭協議，直立招牌拆除，橫式招牌將大同名稱壓克力拆除，造作清理如現況（如照片），雜物及垃圾清除乾淨。甲方即（原告）並將燈具、配電線路無償贈與乙方（即出租人）、電費及水費帳單已結清至2013年12月底（如附件），以上敬請乙方點交確認。」等語（見同上），可知原告於103 年1 月3 日交還房屋與出租人黃文華、林芥長、林金村時，經林芥長、林金村確認系爭房屋之屋況，並同意以當時屋況交還，堪認原告已回復原狀。況依證人林金村證述，系爭房屋於103 年間臺灣九合一選舉時，曾出租予候選人洪健益作為辦公室使用（見本院卷第122 頁反面），系爭房屋既已再出租予他人，則被告所請求之油漆、磁磚費用究為原告或新承租人所應負擔，尚有疑義，被告亦未提出單據以資佐證，其主張受有4 萬5,000 元之損害，顯不足採。另觀諸被告提出電費通知及繳費收據，其計費期間為103 年1 月20日至103 年2月19日，水費通知單之計費期間為103 年3 月10日至103 年5 月7 日、103 年12月2 日至104 年1 月6 日（見本院卷第212 至215 頁），均為系爭租約屆期終止後發生之費用，原告既已遷出並交還系爭房屋予出租人，其費用自非由原告應負擔。被告主張押租金應扣除回復原狀及其代支出水電費之費用云云，顯屬無據。

㈢綜上，原告於租賃期間已給付足額租金，亦未有應負擔之回復原狀費用及水、電費等債務不履行之情事，被告應返還押金8萬元。

五、綜上所述，原告請求被告返還押租金8 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年10月1 日（見本院卷第22頁）起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告如被告預供擔保，得免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，依後附計算書確定訴訟費用額所示。

計算書：項 目 金 額（新臺幣） 備註第一審裁判費 1,000元證人旅費 1,060元（530×2）合 計 2,060元

附表：（見本院卷第210至211頁）┌─┬──────────┬──────┬──────┬──────┬──────┐│ │ 租賃期間 │匯款日期 │原告應匯金額│原告實匯金額│ 差 額 │├─┼──────────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│1 │100年5月至7月 │100年5月6日 │ 11萬700元 │ 9萬6,900元 │ 1萬3,800元 ││ │(共3個月） │ │ 36,000×3 │ │ │├─┼──────────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│2 │100年8月至10月 │100年8月8日 │ 11萬700元 │ 9萬元 │ 2萬,700元 ││ │（共3個月） │ │ │ │ │├─┼──────────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│3 │100年11月至101年1月 │100年11月7日│ 11萬700元 │ 9萬元 │ 2萬,700元 ││ │（共3個月） │ │ │ │ │├─┼──────────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│4 │101年2月至101年4月 │100年2月6日 │ 11萬700元 │ 9萬元 │ 2萬,700元 ││ │(共3個月） │ │ │ │ │├─┼──────────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│5 │101年5月至101年6月 │101年5月7日 │ 7萬3,800元 │ 6萬元 │ 1萬3,800元 ││ │(共2個月） │ │ 36,000×2 │ │ │├─┼──────────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│6 │101年7月至102年12月 │103年5月6日 │66萬4,200元 │ 17萬5,988元│ 48萬8,212元││ │(共18個月） │ │36,000×18 │ │ │├─┴──────────┴──────┴──────┴──────┴──────┤│ 原告短付租金總額： 57萬7,912元│└────────────────────────────────────────┘