臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

何宜娟

訴訟代理人

林芳美

訴訟代理人

游鎮揚

被告

鄭琇文

上列當事人間請求給付簽約金事件，本院於民國109 年2 月18日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告何宜娟主張：

㈠被告鄭琇文經由仲介公司，於民國108 年8 月11日就原告所有門牌號碼新北市○○區○○路00號13樓之A-07房屋（下稱系爭房屋）簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定被告應於同年月12日匯款簽約金新臺幣（下同）40萬元至履約帳戶00000000000000號（下稱系爭帳戶），惟經原告以基隆復興路郵局第000049號存證信函催被告於108 年8 月15日前履行上開義務，被告仍未依約履行。爰依契約之法律關係，起訴請求被告給付簽約金40萬元，並聲明：被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈡對被告答辯之陳述：兩造均為自然人無適用契約審閱之規定，故系爭契約有效。系爭房屋雖用途記載為商業用，但因無營業，可以申請自用，此非契約瑕疵。而被告多次來看房，明知附近有核二廠，此亦非系爭房屋之瑕疵。

二、被告則以：系爭契約約定簽約金為總價款20％，係一般簽約金之2 倍，然原告未給予被告3 日契約審閱期，依消費者保護法第17條第1 項規定，系爭契約無效。縱認系爭契約有效，惟被告一開始即告知原告與仲介其購買系爭房屋為居住使用，詎原告與仲介卻未告知系爭房屋為商業用途，亦未告知系爭房屋距核二廠僅4.8 公里等重要資訊，依建物測量成果圖所示系爭房屋用途為「旅館」，原告與仲介卻以住宅廣告銷售，不僅違反都市計畫法第79、80條、建築法第73、93條、公平交易法第21條第1 項及不動產經紀業管理條例第3 、4 、6 、26條，更係詐欺被告，被告業以系爭房屋無法作為自用住宅使用及距離核二廠太近之瑕疵為由，解除系爭契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告經仲介與其於108 年8 月11日就系爭房屋簽訂系爭契約，約定被告應於同年月12日匯款簽約金40萬元至系爭帳戶，惟被告迄未給付上開簽約金之事實，業據提出系爭契約、存證信函等件為證（見本院卷第11-18 、29-31 頁），且為被告所不爭執（見本院卷第250 頁），堪以認定，惟被告以前詞置辯，是本件應審酌者為：㈠系爭契約之簽訂是否因被告未有足夠之審閱期而無效或不成立？㈡被告依物之瑕疵擔保規定，主張解除系爭契約，是否有據？茲分述如下：

㈠系爭契約之簽訂是否因被告未有足夠之審閱期而無效或不成立？

1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153 條、第345 條分別定有明文。是買賣之雙方當事人，對於買賣之標的物及價金互相表示意思一致時，買賣契約即為成立。經查，本件被告與原告簽訂買賣契約，向原告購買系爭房屋，其於契約書中對於所購買之標的物及價金均為明確記載，即建物門牌為新北市○○區○○路00號之房屋及其基地，買賣價金200 萬元，兩造於簽約當日，雙方就買賣標的之價金、給付方式等均已達成合意之事實，亦均不爭執（見本院卷第216 頁），足證兩造對於買賣之標的物及價金互相意思表示已達一致，買賣契約業已成立甚明。

2.系爭契約之簽訂乃原告委由仲介公司與被告簽立，系爭契約為不動產仲介公司所使用之制式契約，其上並蓋有不動產仲介公司之印章等事實，業經原告自承在卷（見本院卷第 250頁），復有系爭契約在卷可稽，足認系爭契約乃原告所委任之不動產仲介企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，作為與被告簽訂契約之內容，自屬定型化契約無訛，是依消費者保護法第11條之1 規定，被告於簽訂系爭不動產定型化契約前，原告應給予合理之審閱期間。被告抗辯其簽訂系爭契約未經3 日之審閱期間乙節，為原告所不爭執（見本院卷第10頁），雖堪認定，然系爭契約縱因未有3 日之審閱期間，依消費者保護法第11條之1 第2 款之規定「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容」觀之，就系爭契約之效力而言，系爭契約仍已成立，且有效，僅被告取得任意刪除系爭契約中條款之權利而已，並非謂定型化契約若未有足夠之審閱期間，消費者即得主張系爭契約不成立。是兩造間對於買賣系爭房屋之意思表示合致，不動產買賣契約已經成立，縱使被告於簽訂系爭契約前未有足夠之審閱期間，亦不影響系爭契約之效力，是被告以原告未提供足夠之審閱期間而主張系爭契約不成立或生效云云，洵屬無據。

㈡被告依物之瑕疵擔保規定，主張解除系爭契約，是否有據？

1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

2.查系爭房屋之使用用途為何及得否作為自用住宅使用乙節，經本院依職權函詢主管機關，而經新北市政府工務局及新北市政府城鄉發展局分別函覆：「旨揭建築物，領有86使字第273 號使用執照，使用分區為『第二種旅館區』. . . . ，第二種旅館區得使用項目，住宅非為所列項目。. . . 」；「經查本案土地係屬萬里區都市計劃（濱海遊樂區）細部計畫之部分第二種旅館部分道路用地範圍. . . . 住宅使用非屬前開規定之使用項目」，有新北市政府工務局109 年1 月2 日新北工使字第1082429209號函及新北市政府城鄉發展局109 年1 月10日新北城開字第1090010095號函在卷足憑（見本院卷第317 、337 頁），足認系爭房地之土地使用分區為部分第二種旅館部分道路用地範圍、建物用途為第二種旅館區，依法不得作為自用住宅使用。而觀諸原告所提供予被告之系爭契約中之物件個案調查表中就用途部分勾選「住宅」、就「目前作住宅使用之建物是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區？」則勾選「無」（見本院卷第213 、203 頁），可見原告係以系爭房屋得作為自用住宅之方式出售，被告陳稱其係以作為住宅使用目的締結系爭契約乙節，亦為原告所不爭執（見本院卷第352 頁），顯見兩造均係以系爭房屋得作為自用住宅為目的簽立系爭契約，然系爭房屋依法卻不得作為自用住宅使用，已如前述，則被告抗辯系爭房屋具有物之瑕疵，依前開規定主張解除契約，即屬有據。從而，系爭契約既經被告合法解除，原告本於契約之法律關係，請求被告給付簽約金，即無理由。

六、綜上所述，原告依契約之法律關係，請求被告給付40萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額。

臺北簡易庭法 官 陳雯珊

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備註第一審裁判費 4,300元合 計 4,300元