臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

丙○○

訴訟代理人

甲○○

被告

乙○○

訴訟代理人

莊柏林律師

複代理人

陳英鳳律師

2號

上述當事人間確認優先承租權存在事件，本院於民國九十四年九

月二十二日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：（見起訴狀、九十四年九月八日筆錄）原告於民國（下同）八十九年五月九日與被告簽定租賃契約，向被告承租台北市○○○路○段一二五號一樓房屋（下稱：本件房屋），每月租金為新台幣（以下同）十三萬五千元，租期至九十四年五月十五日；雙方言明屆期由原告享有優先承租權。原告將本件房屋裝潢做店面營業，但是九十四年五月十五日租約到期後，原告要求續約竟未獲置理，被告調漲租金為每月二十七萬五千元。但是被告調漲租金應參酌物價波動與公告地價等資料，其調漲租金並不合理；原告當年也同意租賃期滿按物價指數調整租金。為此依優先承租權提起本訴，並聲明：確認原告對於被告就本件房屋之優先承租權存在。訴訟費用由被告負擔。

貳、被告答辯：（見九十四年八月十九日書狀）本件房屋租約係記載「合約租賃期滿時，乙方（指原告）如須續租，甲方（指被告）得優先承租予乙方，租金另議。本租賃契約，經雙方法院公證後生效。」，顯係附有停止條件之法律行為，故原告優先承租權要件有四：⑴被告有意續租。⑵被告對原告承租滿意。⑶租金經雙方合意。⑷新租約經公證。但是，被告早在九十四年三月十一日、同年五月十一日與十七日，分別致函原告表示屆期收回房屋，是原告優先承租權之條件已無法成就。嗣後，訴外人統一生活事業股份有限公司（下稱統一公司）有意以每月二十七萬五千元承租本件房屋；被告遂在九十四年六月二十七日通知原告，然無回應，被告既不同意續租，即無優先承租權可言。並聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。

叁、本院得心證理由：雙方同意、不爭執事項：

⑴原告前於八十九年五月九日與被告簽定租賃契約，向被告承租台北市○○○路○段一二五號一樓房屋（即本件房屋），租期至九十四年五月十五日。租約附註：「合約租賃期滿時，乙方（指原告）如須續租，甲方（指被告）得優先承租予乙方，租金另議。本租賃契約，經雙方法院公證後生效。」（見原證一）。原告租屋後開設店面營業。

⑵被告分別在九十四年三月十一日、同年五月十一日與十七日，分別致函原告表示租約屆期將收回房屋。（見被證二、三、四）

⑶九十四年六月二十七日，被告向原告表明統一公司願以每月二十七萬五千元承租本件房屋；請原告以同一價格承租，未獲原告回應（見被證五、六）原告主張其對本件房屋具有優先承租權，且不受被告所提議二十七萬五千元所拘束云云。被告辯稱早在租約期滿以前即通知原告不再續租，期滿後因統一公司願以每月二十七萬五千元承租，被告也通知原告以同金額承租但無下文；故原告已無優先承租權等語。經調查：

⑴在九十四年五月十五日租約屆滿前，被告分別於同年三月十一日、同年五月十一日通知原告不再續約，已如前述，則原告於租約期滿後即無優先承租權可言。

⑵再者，雙方於八十九年簽定租約既附註：「合約租賃期滿時，乙方（指原告）如須續租，甲方（指被告）得優先承租予乙方，租金另議。本租賃契約，經雙方法院公證後生效。」；即已表明續租時應另議租金，被告於九十四年六月二十七日通知原告以二十七萬五千元（即統一公司之承租數額）承租本件房屋，原告既拒絕以相同價格承租，亦違反優先承租權之約定。

⑶至於原告主張被告調漲租金幅度過高，並舉土地法第九十七條、物價指數等為證。然而，民法第一百五十三條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」，租約既言明期滿後租金另議，原告即無權片面決定租金，事後雙方又未能達成合意，優先承租權即無從發生。至於土地法第九十七條僅適用於一般供住宅之房屋，並不適用於營業用房屋（見最高法院九十四年度第二次民事庭會議決議）；是以原告主張被告調整租金應受房地申報總價百分之十與物價指數拘束，亦非可取。因此，原告優先承租權已因被告事先表明不續租等事情而消滅，其主張並不可取。應認被告所辯為真正。原告訴請確認對本件房屋有優先承租權存在，於法不合，應予駁回。綜上所論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登報費用，不含律師費等費用。）

台北簡易庭法官 吳燁山