臺灣高等法院100年度上字第77號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 100年度上字第77號

上訴人

陳天厚

訴訟代理人

王東山律師

複代理人

李美寬律師

複代理人

許富雄律師

被上訴人

褚盛芳

被上訴人

林靜瑩

被上訴人

褚哲宇

被上訴人

褚哲威

共同訴訟代理人

葉海萍律師

上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國99年12月10日臺灣臺北地方法院99年度訴字第714號第一審判決提起上訴， 本院於100年6月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：伊於民國 (下同) 98年10月15日向訴外人廖洋鋐買受坐落臺北市○○區○○段2小段323地號權利範圍8分之1之土地及其上門牌號碼臺北市○○街121巷13號房屋(下稱系爭房屋，與土地部分則合稱系爭房地），並於同年月27日辦妥所有權移轉登記。惟系爭房屋仍由被上訴人無權占有使用，屢經催討均不返還等情，爰依民法第767條第1項前段規定，求為命被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予伊之判決。

二、被上訴人則以：系爭房地係訴外人褚盛基、被上訴人褚盛芳之父即訴外人褚石麟生前以土地與人合建，而信託登記在訴外人褚盛基名下，訴外人褚石麟於93年7月21日死亡後， 系爭房地即成為遺產，歸其繼承人全體所繼承。又，伊等係於81年間經訴外人褚石麟同意使用系爭房屋迄今，伊等占有使用系爭房屋具有合法之權源，此為本院95年度上字第1022號確定判決所認定之事實，且上訴人與訴外人廖洋鋐間、訴外人廖洋鋐與訴外人褚盛基間就系爭房地之買賣行為均屬通謀虛偽意思表示而無效，上訴人無法有效取得系爭房地所有權，其訴請伊等遷讓返還系爭房屋，自為無理由。另被上訴人林靜瑩係被上訴人褚盛芳之配偶，被上訴人褚哲宇、褚哲威係被上訴人褚盛芳之子，為被上訴人褚盛芳之占有輔助人，上訴人起訴其等應無權利保謢之必要等語，資為抗辯。

三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓並返還予上訴人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴人之上訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願以現金或土地銀行景美分行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：

㈠上訴人現登記為系爭房地之所有權人。

㈡被上訴人褚盛芳、林靜瑩、褚哲宇及褚哲威現占有使用系爭房屋。

㈢系爭房地原設定有第1順位最高限額抵押權180萬元、第2順位最高限額抵押權144萬元，權利人均為安泰商業銀行股份有限公司 (下稱安泰銀行)，債務人均為褚盛基，嗣由安泰銀行於99年5月28出具抵押權塗銷同意書辦理塗銷。

五、訴外人廖洋鋐與褚盛基；上訴人與訴外人廖洋鋐間，有關系爭房地買賣屬通謀虛偽：

㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1 項前段定有明文。又，民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號判例可參）。

㈡訴外人廖洋鋐與褚盛基買賣部分：

①訴外人廖洋鋐係於96年5月9日與褚盛基就系爭房地訂立買賣契約 (下稱系爭96年5月9日買賣契約)，總價780萬元，約定訂約日給付200萬元，第2次款方於訂約時由廖洋鋐一併簽發發票日96年5月23日，金額200萬之支票1紙予褚盛基， 另褚盛基於安泰銀行貸款270萬元，由廖洋鋐承接，餘款110萬元於所有權移轉完竣，並辦妥貸款設定移轉後3 日內一次付清，嗣於96年7月7日訂立補充協議書，約定因所有權已登記完竣，原貸款銀行暫停放款業務，故尾款110 萬元由廖洋鋐一次給付，廖洋鋐並簽發發票日96年5月9日、 96年5月23日，金額各200萬元（褚盛基於96年5月9日簽收），發票日96年7月12日，金額110萬元之支票予褚盛基（褚盛基於96年7月7日簽收），廖洋鋐並約定以個人在安泰銀行景美分行綜合存款第000000-0-00 號帳戶存款轉帳代繳褚盛基名義貸款本息，有委託轉帳代繳借款本息約定書，有不動產買賣契約書、協議書支票3張、 收據、臺北市○○區○○段2小段1035 建號建物《異動索引》、委託轉帳代繳借款本息約定書在卷可按（見原審卷第105-113頁、第125頁、第27-31頁、第51-55頁）。

②依協議書第3 條約定「買方（指廖洋鋐）同意承接賣方（指褚盛基）原貸款（270萬元）， 惟因貸款人名義仍為賣方，為恐賣方權益受損，買方同意至遲應於本協議書簽訂後兩年內變更貸款人名義，且於兩年內若因買方之故，而造成賣方受損害時，買方應對賣方負一切損害賠償及法律責任」（見原審卷第110頁）。可知廖洋鋐於96年7月7日起2年內有變更系爭房地貸款債務人名義之義務，且褚盛基既已將不動產轉讓廖洋鋐，自無持續承擔該不動產之貸款債務之理，惟系爭房地貸款迄至99年5 月25日全部清償時止，抵押債務人名義仍為褚盛基，有台北市○○區○○段2小段1035建號建物《異動索引》在卷可按（見原審卷第27-31頁、第51-55頁），則褚盛基既未於上開協議書第3 條所訂期間內對廖洋鋐催辦承接貸款並辦理債務人名義變更手續，與協議書約定顯然不符。

③再，就價金支付、支付貸款之利息及抵押債務移轉之情形，依證人廖洋鋐證稱：「因為褚盛基跟我是朋友，需要資金週轉，所以要賣給我，後來我780 萬買的，當時支付部分現金。那時候有貸款，他的貸款移轉給我，是同一家銀行，貸款利息由我付，我要買這房子是為了要幫助朋友，褚盛基跟我說2、3年後房子要再買回去。因為他說2、3年後房子要買回去，所以我資金等於借他週轉，房子就擺在那裡，『沒有點交』，當時是說日後買回價格依照原價，我說這段期間的貸款本息先由我代墊，日後買回時要跟我結清，結清就是要把我代墊的貸款本息還我，支付利息的方式由安泰銀行開戶的專用存摺支付。後來房子沒有買回去，97年底金融風暴，98年初，我跟褚盛基說我股票虧損需要資金週轉，要他趕快買回去，他說他可能沒辦法，我說這樣影響我資金的調度，如果你不買回去，我就要賣掉了。我買房子時，褚盛基有跟我說房子是他弟弟住，我付的貸款利息，褚盛基要還我，金額還要統計。當時約定抵押權要移轉，由我做債務人（先證述抵押權已移轉登記，再證述因契約裡面有張銀行協議書『委託轉帳貸繳借款本息約定書』，因為2、3年後要買回去，所以沒有辦抵押權移轉登記）」等語（見原審卷第96-97頁）；及證人褚盛基證稱：「系爭房子賣給廖洋鋐時，有兩間銀行貸款，銀行部分由他處理。當時要轉他的名字，但是銀行股東轉換，業務停擺，所以就仍然用我的名字，為何過了二年四個月還不辦，我臨時想不起來，廖洋鋐付的利息，如果有錢我會補貼他」等語（見原審卷第99-100頁）。可知，廖洋鋐於買受前並未至現場瞭解屋況；於以780 萬元買受後，再以700萬元轉售上訴人後（詳下述）， 差額80萬元及支付貸款之利息均未向褚盛基索討；且既約定抵押債務要移轉，廖洋鋐竟先證述已移轉，復證述因為2、3年後要買回去，所以沒有辦移轉，均與常情有違，足認廖洋鋐與褚盛基間系爭房地買賣屬通謀虛偽之買賣。

㈢上訴人與訴外人廖洋鋐買賣部分：

①上訴人與訴外人廖洋鋐於98年10月15日就系爭房地訂立買賣契約 (下稱系爭98年10月15日買賣契約)，總價700萬元，約定上訴人於訂約日給付210萬元， 土地增值稅及契稅稅單取得3 日內給付240萬元，訴外人廖洋鋐就系爭房地所設定2順位之抵押權，經精算尚有餘額250萬元由上訴人承擔，以支付尾款，上訴人並簽發發票日98年10月15日，金額210萬元，98年10月23日，金額240萬元之支票2紙予訴外人廖洋鋐，有土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書、不動產買賣契約書、支票及收據各2張、臺北市○○區○○段2小段1035建號建物《異動索引》在卷可按（見原審卷第5-6頁、第23-31頁、第51-55頁）。

②買賣房地有抵押貸款時，買方為保障自身權益，避免日後承受銀行追償風險，均會主動向貸款銀行查詢實際貸款本息餘額，並約定以實際抵押債務金額於買賣價金中扣除，上訴人與廖洋鋐間之買賣，依上訴人陳述：「買賣契約第3 條之銀行貸款金額，當時沒有精算過，本金大約250 萬左右，這是大約的數字。抵押權不用移轉，因為我有錢就代償。買房子過完戶，承接債務就開始付本息，到99年5 月25日我就清償過完戶後。因為我有還款的計畫，換名字是新的貸款案，必須要做信用調查各方面手續，所以沒有轉回我的名字」等語（見原審卷第99-100頁）。而證人廖洋鋐則證稱：「賣給上訴人時，貸款還欠多少本金，上訴人還沒有跟我算，本金大概還有200 萬左右，當時沒有跟銀行確認過，上訴人說等銀行錢還完後，再一起清」等語 (見原審卷第97-98頁)。查98年10月15日買賣契約第3條第3項已約定：「賣方(廖洋鋐)就買賣標的物設定2順位之抵押權，經『精算』尚有餘額250萬元，上開餘額由買方(上訴人) 承擔之，以尾款250萬元抵付之」。但上開交易竟於買賣雙方未確定貸款債務餘額情況下，即約定以250萬元抵付貸款餘額， 與不動產交易常情有違，故上訴人主張：訂約時以電話向安泰銀行查詢98年10月15日借款餘額為2,466,783元，與前開約定之250萬元相差不遠，上訴人與訴外人廖洋鋐間之買賣非屬虛偽云云，自無足取。

③上開買賣契約係於98年10月15日簽訂，於98年10月27日辦妥所有權移轉登記，而褚盛基係於96年4 月27日提供系爭房地申辦理財型房貸，至98年10月15日積欠本金尚餘2,466,783元，該貸款於99年5月25日結清， 有安泰商業銀行99年6月2日(99)安消業字第0990001557號函及其附件 (貸款歷史明細查詢、存款當期交易明細表)、 安泰商業銀行授信餘額證明書在卷可按（見原審卷第85-94頁、本院卷第39頁）。 而系爭房地，迄99年5 月28日辦理塗銷抵押權登記時止，債務人均為褚盛基，查褚盛基業證稱其並不認識上訴人（見原審卷第100頁），則於廖洋鋐將系爭房地轉售上訴人時， 褚盛基就系爭房地貸款本息本無支付義務，更無仍擔任抵押債務人而有日後承受貸款銀行追償債務風險之必要，何以褚盛基未主動要求上訴人辦理抵押債務人名義變更，仍繼續承擔債務風險，顯違常情。況，褚盛基貸款帳號000000000000-000於98年11月26日、98年12月25日、99年1月25日、 99年3月4日、99年4 月26日之放款本息係由其配偶何碧華於安泰銀行南門分行00000000000000帳戶繳納」，有安泰商業銀行消金管理部99年10月14日（99）安消管發字第0990000956號函及安泰商業銀行南門分行99年10月6日(99)安南門發字第0990000151號函及其附件（何碧華00000000000000帳號於96年4月27日至98年11月20日交易明細、 99年1月25日轉帳相關資料影本、98年11月26日、98年12月25日、 99年4月26日交易相關資料影本；褚盛基000000000000-000帳號於98年11月26日、98年12月25日、99年1月25日、99年4月26日交易相關資料影本)在卷可按 (見原審卷第182頁、第188-194頁)；而證人即褚盛基之配偶何碧華亦證稱：「這幾筆金錢都是廖洋鋐叫我轉帳」等語（見原審卷第206頁反面）。 查，就貸款本息繳納情形，上訴人先陳稱：「有一次或兩次，因為我不在台灣，我有請廖洋鋐幫我付本息，沒有請其他人付，『也沒有請褚盛基夫婦付』，我不知道他為何幫我付。我支付利息都是以現金在安泰銀行和平分行存入，寫存款單，戶名是褚盛基，原來貸款債務人是褚盛基。因為我有還款的計畫，換名字是新的貸款案，必須要做信用調查各方面手續，所以沒有轉回我的名字，存款單筆跡是我的或是我助理蔡瓊珠小姐的」（見原審卷第99-100頁），嗣改稱「自98年11月起即以現金至安泰銀行繳納，每次均係直接至銀行櫃檯告知行員借款帳號後，即將現金交付行員存入，並無填寫存款單，以前陳述係口誤」等語（見原審卷第123頁）； 復改稱：「該函文所載繳款日期，或因上訴人當時不在台北，或因上訴人無暇前往繳款，遂商請廖洋鋐代為繳納，豈料廖洋鋐竟委請何碧華代為繳款，此乃上訴人始料未及，該數次繳款金額總計不過8、9萬元」等語 (見原審卷第209頁)。查上訴人就是否有填寫存款單之事實，前後陳述不一，且是否有請褚盛基夫婦償付等情，先後陳述又不相同，而上訴人於98年10月27日已為系爭房地所有權人，竟有高達5 次仍由褚盛基配偶何碧華代為繳納，更與常情違背，故上訴人主張貸款本息均由其繳納云云，亦非真正。

④上訴人雖於99年5月25日轉帳2,368,531元至褚盛基上開貸款帳號清償貸款，安泰銀行並同意塗銷抵押權，有臺灣銀行匯款申請書回條聯、安泰商業銀行抵押權塗銷同意書在卷可按（見原審卷第126-128頁）， 然上訴人之繳款行為，係於99年5月20日收受原審通知其於99年6月4日下午3時40分到庭，並載明「將訊問證人」 之後（見原審卷第76-77頁），足信該繳款係為應付99年6 月4日下午3時40分庭訊時之臨訟行為，所為之清償，仍不足以證明其買賣屬真意，故上訴人據此主張：上訴人如非真意購買，何以願意支付600 餘萬元之款項云云（見本院卷第59頁），仍無足取。

⑤上訴人與廖洋鋐簽訂系爭98年10月15日買賣契約前，未至系爭房地現場查看屋況及使用現狀；簽約後未依正常交易慣例將前手褚盛基抵押債務登記塗銷，轉由上訴人名義辦理貸款；貸款本息又有高達5 次仍由褚盛基配偶何碧華代為繳納之情形，所為均與正常交易實情不符，足認此部分買賣行為應屬雙方通謀虛偽意思表示。

㈣綜上，訴外人廖洋鋐與褚盛基買賣，及上訴人與訴外人廖洋鋐之買賣，彼此間相互明知為非真意之表示，且係就非真意之表示為非真意之合意，均屬雙方通謀虛偽意思表示。

六、上訴人不得依民法第767條規定請求被上訴人自系爭房屋騰空遷出返還：

㈠按「表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，為民法第87條前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使民法第767條之物上請求權」（最高法院94年度台上字第1640號判決參照）。

㈡訴外人廖洋鋐已自認當初買受系爭房地係為協助褚盛基資金週轉之用，買賣價金等於借給褚盛基週轉，房屋並未點交，

二、三年後房子由褚盛基依照原價格買回；嗣其因97年底金融風暴，股票虧損需要資金週轉，褚盛基無力買回，乃以較原來買受價格為低之700萬元將系爭房地轉賣予上訴人， 且未積極向褚盛基請求補償80萬元差額，於訴外人廖洋鋐與上訴人買賣過程中，上訴人復未到場查看系爭房地，足見訴外人褚盛基與廖洋鋐，及廖洋鋐與上訴人間之買賣，互相故意為非真意之表示，屬通謀虛偽之買賣，則上訴人因移轉登記為系爭房地所有人之物權行為，即屬通謀虛偽意思表示而無效，雖已完成所有權移轉登記，仍不能取得所有權，上訴人不得本於系爭房地所有人之地位，行使民法第767 條之物上請求權，請求被上訴人應自系爭房屋騰空遷出返還予上訴人。

七、綜上所述，上訴人與訴外人廖洋鋐間就系爭房地所為買賣行為因屬通謀虛偽意思表示而無效，無法有效取得系爭房地所有權，其本於民法第767 條法律關係，請求被上訴人應自系爭房屋騰空遷出返還予上訴人，為無理由，應予駁回，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚無不合，上訴人提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十五庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。