臺灣高等法院101年度上易字第349號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度上易字第349號

上訴人

許玉蘭

被上訴人

鄧曉君

上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國101 年3 月7日臺灣新竹地方法院100 年度訴字第578 號第一審判決提起上訴，本院於101 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人於民國94年8 月15日將其向原法院拍定取得，坐落新竹縣竹北市○○段1089、1090地號土地（權利範圍：10,000分之36），及其上1149建號建物（建物門牌：新竹縣竹北市○○路348 號11樓之9 ，權利範圍：全部）出售予被上訴人，約定價金新臺幣（下同）92萬元。上訴人雖將系爭房地交付被上訴人，並辦畢所有權移轉登記，然訴外人華聯建設股份有限公司（下稱華聯公司）之債權人即訴外人黃光宇主張系爭建物為華聯公司所有，其於系爭建物所有權第一次登記前，即以本票裁定為執行名義，聲請查封系爭建物，因地政機關作業疏失，使訴外人順德昌建設股份有限公司（下稱順德昌公司）得以辦理建物所有權第一次登記，並出售全部建物及基地，順德昌公司所為之處分行為不得對抗黃光宇，順德昌公司就此雖提起第三人異議之訴，然經最高法院94年度臺上字第719 號判決其敗訴確定，且黃光宇以系爭建物所有權第一次登記所有權人順德昌公司、系爭建物拍賣時之所有權人即訴外人徐乃文為被告，訴請塗銷所有權移轉登記，亦經最高法院95年度臺上字第1611號判決徐乃文應將系爭建物之所有權移轉登記予以塗銷、順德昌公司應將系爭建物之所有權第一次登記予以塗銷確定，被上訴人取得之系爭建物所有權登記因而失所附麗。系爭建物業經判決為華聯公司所有確定，順德昌公司之所有權第一次登記、徐乃文之所有權移轉登記亦經判決應予塗銷確定，由黃光宇聲請查封拍賣中，系爭建物自有權利瑕疵，且已陷於給付不能狀態。上訴人雖已將系爭土地所有權應有部分移轉登記予被上訴人，然該部分之履行，於被上訴人無利益，被上訴人自得拒絕該部分之給付。被上訴人業於撤回對黃光宇之第三人異議之訴時，對上訴人行使解除權，茲再依民法第349 條、第353 條、第226 條規定，以起訴狀繕本之送達，解除系爭買賣契約。系爭買賣契約既經解除，被上訴人自得依民法第259 條、第260 條規定，請求上訴人返還系爭買賣價金92萬元，及賠償債務不履行所生之損害即裝潢費用12萬元、安裝熱水器費用6,980 元、房屋契稅9,918 元、96-99 年度地價稅各296 元、96-100年度房屋稅各1,685 元、1,645 元、1,605 元、1,567 元、1,526 元，合計1,066,110 元等語。（原審判決上訴人應給付被上訴人939,130 元，及其中92萬元自起訴狀繕本送達翌日即100 年8 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服，該部分已告確定）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人抗辯：系爭建物現仍登記於被上訴人名下，並無權利瑕疵可言。且上訴人信賴系爭建物之公示登記，於92年間經由原法院強制執行拍賣程序標得系爭建物，領得權利移轉證書，取得系爭建物之所有權，依土地法第43條、民法第759條之1 第2 項、強制執行法第98條第1 項規定，上訴人已終局取得系爭房地所有權，上訴人於94年8 月15日將系爭建物出售予被上訴人，為有權處分，被上訴人亦已終局取得系爭建物所有權，不因地政機關依他案判決塗銷登記或繼續強制執行而受影響，自無所謂權利瑕疵之情形，被上訴人應提起第三人異議之訴救濟，而非向不負瑕疵擔保責任之上訴人為解除契約之意思表示或請求損害賠償。縱上訴人未能依法院強制執行拍賣程序終局取得系爭建物所有權，為無權處分，然被上訴人係因信賴登記買受系爭建物，依土地法第43條、民法第759 條之1 規定，被上訴人因信賴登記及善意受讓而終局取得系爭建物所有權，亦不生權利瑕疵解除系爭買賣契約之問題。又上訴人於94年8 月15日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，嗣於94年9 月2 日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，上開確定判決則於95年間始確定，系爭買賣契約成立時，並無權利瑕疵存在，上訴人自不負權利瑕疵擔保責任。再者，最高法院95年度臺上字第1611號、本院91年度上字第159 號判決，其既判力僅及於黃光宇、順德昌公司、徐乃文，不及於兩造，且上開事件之當事人與本件不同，亦不具備爭點效之要件，原審援用上開確定判決為不利上訴人之認定，顯有違誤。而查封僅為相對效力，並非絕對無效，債務人於建物查封後辦理所有權第一次登記，固不得對債權人主張有效，惟善意第三人則可依信賴登記善意取得查封標的物所有權，於此情形，債權人僅得向債務人或分得價金之人請求不當得利，上訴人、被上訴人確已先後善意取得系爭建物所有權。又系爭建物現仍登記於被上訴人名下，所有權狀亦由被上訴人持有，被上訴人並無任何損害發生，上訴人為善意第三人，縱系爭建物嗣遭塗銷所有權移轉登記，亦非可歸責於上訴人之事由所致，被上訴人自不得請求上訴人賠償損害。另上訴人於92年間曾就系爭建物更換鐵門、裝設鋁門窗，系爭建物出售予被上訴人時，亦裝有熱水器，並附贈冷氣、冰箱等，被上訴人請求此部分損害，並無理由。況兩造係於94年8 月15日簽訂系爭買賣契約，被上訴人遲至100 年7 月8 日始提起本件訴訟，已逾民法第365 條所定之5 年期間，其解除權或請求權當已消滅，自不得再向上訴人為主張等語。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠坐落新竹縣竹北市○○段1089、1090地號土地（權利範圍：10,000分之36），及其上1149建號建物（建物門牌：新竹縣竹北市○○路348 號11樓之9 ，權利範圍：全部）原登記於徐乃文名下，因其債權人臺灣土地銀行聲請強制執行，經原法院以92年度執字第283 號強制執行事件受理，上訴人經上開強制執行拍賣程序標得系爭房地，於92年7 月21日領得權利移轉證書，並於92年8 月13日辦畢所有權移轉登記。嗣於94年8 月15日，上訴人將系爭房地以92萬元之價格出售予被上訴人，並於94年9 月2 日，以買賣為原因，辦畢所有權移轉登記，將系爭房地交付被上訴人占有使用迄今（原審卷一第8-16頁、第38-45 頁）。

㈡順德昌公司以系爭建物為其所有，對黃光宇提起第三人異議之訴，經最高法院94年度臺上字第719 號判決順德昌公司敗訴確定（原審卷一第48-62 頁）。

㈢黃光宇就系爭建物對徐乃文、順德昌公司提起塗銷所有權移轉登記訴訟，經最高法院95年度臺上字第1611號判決徐乃文應將系爭建物之所有權移轉登記予以塗銷、順德昌公司應將系爭建物之所有權第一次登記予以塗銷確定（原審卷一第63-67 頁）。

四、兩造之爭點及本院之判斷：被上訴人主張系爭建物有權利瑕疵情事，且已陷於給付不能狀態，其自得解除系爭買賣契約，請求上訴人返還系爭買賣價金及賠償債務不履行所生損害，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠上訴人、被上訴人是否已先後取得系爭建物所有權？㈡被上訴人得否以系爭建物有權利瑕疵為由解除系爭買賣契約？㈢被上訴人請求上訴人返還系爭買賣價金及賠償債務不履行所生損害之數額若干？茲論述如下：

㈠上訴人、被上訴人是否已先後取得系爭建物所有權？

⒈按土地法第43條所謂依本法所為之登記有絕對之效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記而聲請所有權移轉登記，縱令嗣經法院查封而於查封後始辦妥移轉登記，執行債權人亦不得對之主張債務人無權處分，而認第三人尚未取得所有權，固為本院所持之見解，惟此係指所有權移轉登記之情形而言，不包括所有人之保存登記在內。蓋保存登記並非具有創設效力，須經地政機關為登記之公告，在公告期內無人提起異議者，始得視為確定，倘在公告期內已經法院查封，即失其效力（最高法院50年臺上字第929 號判例意旨參照）。次按不動產實施查封後，就查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第113 條、第51條第2 項定有明文。又「查封」係屬公法上之處分行為，其效力不待於登記即發生，任何人均應受其拘束（最高法院51年臺上字第1819號判例意旨參照）。若不動產經法院依法查封後，該不動產之所有人即執行債務人再將該不動產移轉登記於他人，他人復移轉登記於他他人，而執行債權人對該他人、他他人主張該移轉不生效力時，該他人、他他人不得依土地法第43條規定主張其受移轉應受保護（最高法院95年度臺上字第1611號、87年度臺上字第153 號、86年度臺上字第2858號判決意旨參照）。

⒉系爭建物所有權由華聯公司原始取得，於所有權第一次登記辦畢前，即由黃光宇以華聯公司為債務人聲請強制執行，並經原法院於85年8 月8 日以新院文執武字第4663號函實施查封在案，有查封筆錄、囑託查封函附於原法院87年度重訴字第114 號卷（下稱原法院114 號卷）可稽（原法院114 號卷一第208-211 頁）。順德昌公司於85年9 月19日辦理系爭建物所有權第一次登記，並於86年4 月15日辦理所有權移轉登記，將系爭建物所有權移轉登記予訴外人蔡文龍，蔡文龍於86年7 月22日辦理所有權移轉登記，將系爭建物所有權移轉登記予徐乃文，上訴人經原法院92年度執字第283 號強制執行事件拍賣程序標得系爭建物，並於92年7 月21日領得權利移轉證書，於92年8 月13日辦畢所有權移轉登記，嗣於94年8 月15日，上訴人將之出賣予被上訴人，並於94年9 月2 日辦畢所有權移轉登記，則有建物登記簿謄本附於上開案卷、異動索引附於原審卷為憑（原法院114 號卷一第60-62 頁、原審卷一第14-16 頁）。揆諸前揭說明，應認順德昌公司於查封後所為之所有權第一次登記，順德昌公司、蔡文龍、徐乃文、上訴人於查封後所為之所有權移轉登記，對黃光宇均不生效力，黃光宇得請求塗銷上開所有權第一次登記、所有權移轉登記，被上訴人、上訴人、徐乃文、蔡文龍、順德昌公司均不得主張有土地法第43條規定（按：民法第759 條之1 規定於98年1 月23日始增訂）之適用而予以抗衡，上訴人抗辯依土地法第43條、民法第759 條之1 規定，其及被上訴人因信賴登記已善意取得系爭建物所有權，並無權利瑕疵之情形，難謂可採。

⒊上訴人復抗辯：其經由法院強制執行拍賣程序標得系爭建物，領得權利移轉證書，依強制執行法第98條規定，其已終局取得系爭建物所有權，被上訴人自亦終局取得系爭建物所有權等語。惟查：強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效。所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還，法院判令返還時，原發管業證書當然失其效力，法院自得命其繳銷，業經司法院院字第578 號解釋在案。至強制執行法第98條規定拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言，若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者，即應依上開解釋辦理（最高法院30年上字第2203號判例意旨參照）。系爭建物由華聯公司原始取得，於辦理所有權第一次登記前，即由黃光宇以華聯公司為債務人聲請強制執行，並經原法院於85年8 月8 日實施查封在案，順德昌公司所為之所有權第一次登記，順德昌公司、蔡文龍、徐乃文、上訴人所為之所有權移轉登記，對黃光宇均不生效力，系爭建物仍屬華聯公司所有，業詳前述。黃光宇以徐乃文、順德昌公司為被告提起塗銷所有權移轉登記訴訟，經最高法院95年度臺上字第1611號判決徐乃文應將系爭建物之所有權移轉登記予以塗銷、順德昌公司應將系爭建物之所有權第一次登記予以塗銷確定，亦據本院調閱黃光宇與徐乃文、順德昌公司間塗銷所有權移轉登記事件卷宗查明屬實。原法院92年度執字第283 號強制執行事件拍賣之系爭建物既為第三人所有，其拍賣即為無效，經黃光宇提起塗銷所有權移轉登記訴訟，復經法院判令應予塗銷，依上所述，原法院核發之權利移轉證書當然失其效力，上訴人不因原法院發給權利移轉證書而終局取得系爭建物所有權，其執強制執行法第98條規定，抗辯其及被上訴人已終局取得系爭建物所有權，無權利瑕疵可言，核非可採。

㈡被上訴人得否以系爭建物有權利瑕疵為由解除系爭買賣契約？

⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。出賣人不履行民法第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。民法第349 條、第353 條定有明文。依此規定，買受人得依民法第226 條、第256 條規定，請求損害賠償，於其他部分之履行，對買受人無利益時，得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，並得解除買賣契約。系爭建物由華聯公司原始取得，於實施查封後始由順德昌公司辦理所有權第一次登記，並先後移轉登記予徐乃文、上訴人、被上訴人，華聯公司債權人黃光宇嗣以系爭建物為華聯公司所有，對徐乃文、順德昌公司提起塗銷所有權移轉登記訴訟，經最高法院95年度臺上字第1611號判決徐乃文應將系爭建物之所有權移轉登記予以塗銷、順德昌公司應將系爭建物之所有權第一次登記予以塗銷確定，被上訴人、上訴人、徐乃文、蔡文龍、順德昌公司均不得主張受土地法第43條規定之保護，已如前述，被上訴人取得之系爭建物所有權自有權利瑕疵之情形。又土地與房屋固為各別之不動產，得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，否則不但有害房屋或基地之利用，對社會經濟亦屬無益，徒增法律關係之複雜。被上訴人取得之系爭土地所有權雖無瑕疵，然系爭建物已因他人主張權利而有瑕疵，上訴人關於系爭土地之履行，對被上訴人已無利益，依民法第353 條、第226 條第2 項規定，被上訴人自得拒絕系爭土地之給付，其依民法第353 條、第226 條、第256 條規定，解除系爭買賣契約全部，並請求全部不履行之損害賠償，洵屬有據。至被上訴人主張其已於撤回對黃光宇之第三人異議之訴時，對上訴人行使解除權，未據其舉證證明之，經原審調閱原法院100 年度竹簡調字第50號第三人異議之訴案卷，復查無被上訴人對上訴人為解除契約意思表示之證據資料，被上訴人既已陳明以起訴狀繕本之送達解除系爭買賣契約，應認系爭買賣契約於起訴狀繕本送達時即100 年8 月19日經被上訴人合法解除。

⒉上訴人雖抗辯最高法院95年度臺上字第1611號判決之既判力不及於兩造，且其當事人與本件不同，亦不具備爭點效之要件，系爭建物現仍登記於被上訴人名下，並無權利瑕疵可言等語。惟查：確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，亦有效力，為民事訴訟法第401 條第1 項、強制執行法第4 條之2 第1 項第1 款所明定。此項當事人之繼受人，應包括特定繼受人在內。所謂特定繼受人，係指於訴訟繫屬後繼受為訴訟標的之法律關係之人而言，凡依法律行為或法律規定繼受該法律關係之人均屬之。黃光宇以系爭建物為華聯公司所有，對徐乃文、順德昌公司提起之塗銷所有權移轉登記訴訟，於87年6 月22日繫屬，業據本院調閱上開塗銷所有權移轉登記事件卷宗查核無誤，上訴人、被上訴人於訴訟繫屬後之92年8 月13日、94年9 月2 日，依法律行為繼受該為訴訟標的之法律關係，按之上開規定，上開確定判決對上訴人、被上訴人亦有效力，黃光宇得隨時持上開確定請求塗銷系爭建物之所有權第一次登記、所有權移轉登記。此外，系爭建物現由原法院85年度執字第4663號強制執行事件查封中，最高法院94年度臺上字第719 號判決亦認定系爭建物應由華聯公司原始取得，黃光宇已就系爭建物聲請續行拍賣程序，為兩造所不爭，堪認第三人已就系爭建物主張權利，被上訴人取得之系爭建物所有權非無欠缺，上訴人以系爭建物現仍登記於被上訴人名下，上開確定判決不及於兩造，抗辯系爭建物無權利瑕疵之情形，尚難憑採。

⒊上訴人復抗辯其無可歸責事由，且上開塗銷所有權移轉登記事件於95年間始確定，系爭買賣契約成立時，並無權利瑕疵存在，上訴人不負瑕疵擔保責任等語。惟查：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349 條規定甚明，是出賣人所負瑕疵擔保責任，不以有可歸責之事由為必要。又上訴人雖已將系爭建物移轉登記為被上訴人所有，然黃光宇於87年6 月22日，即主張系爭建物為華聯公司所有，對徐乃文、順德昌公司提起塗銷所有權移轉登記訴訟，並經法院判決所有權第一次登記、所有權移轉登記應予塗銷確定，業如前述，足見系爭建物所有權之瑕疵於系爭買賣契約成立時（94年8 月15日）即已存在，上訴人抗辯系爭買賣契約成立時，並無權利瑕疵存在，其不負瑕疵擔保責任，核不足採。

⒋上訴人另抗辯被上訴人之解除權或請求權已逾民法第365 條第1 項規定之5 年期間而消滅等語。惟查：民法第365 條第1 項關於解除權或請求權於6 個月不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅之規定，係針對出賣人物之瑕疵擔保責任而為，權利瑕疵則不在此限，觀諸民法第365 條第1 項規定即明。被上訴人係以系爭建物有權利瑕疵之情形解除系爭買賣契約，非主張系爭建物有物之瑕疵，既詳前述，本件即無適用民法第365 條第1 項規定之餘地，上訴人抗辯被上訴人之解除權或請求權已逾民法第365 條第1 項規定之5 年期間而消滅，尚屬無據。

㈢被上訴人請求上訴人返還系爭買賣價金及賠償債務不履行所生損害之數額若干？

⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 、2 款定有明文。承前所述，系爭買賣契約業經被上訴人於100 年8 月19日合法解除。而上訴人係以92萬元之價格，將系爭房地出售予被上訴人，復為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約在卷可憑（原審卷一第8-12頁）。按之上開規定，被上訴人請求上訴人返還其所受領之價金92萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年8 月20日起算之利息，洵屬正當。

⒉次按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，為民法第260條所明定。被上訴人主張其買受系爭房地後支出房屋契稅9,918 元、96-99 年度地價稅1,184 元（296 ＋296 ＋296 ＋296 ＝1,184 ）、96-100年度房屋稅8,028 元（1,685 ＋1,645 ＋1,605 ＋1,567 ＋1,526 ＝8,028 ），已據其提出契稅繳款書、地價稅繳款書、房屋稅繳款書等件為證（原審卷一第19-24 頁），上訴人就此亦未加以爭執，被上訴人依上開規定請求上訴人賠償上開損害19,130元（9,918 ＋1,184＋8,028 ＝19,130），核屬有據。至被上訴人主張其支出裝潢費用12萬元、安裝熱水器費用6,980 元部分，業經原審駁回確定，就該部分之請求，本院自無庸加以審究，併予敘明。

五、綜上所述，被上訴人主張系爭建物有權利瑕疵，其得解除系爭買賣契約，請求上訴人返還系爭買賣價金92萬元，及賠償其所受損害19,130元，合計939,130 元，為可採信，上訴人所辯，均非可採。從而，被上訴人依民法第259 條、第260條規定，請求上訴人給付被上訴人939,130 元，及其中92萬元自起訴狀繕本送達翌日即100 年8 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻繫防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十四庭