民法 第 759-1 條（不動產物權登記之變動效力）
- 1.不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
- 2.因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
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重點摘要民法第759條之1賦予不動產登記推定力與公信力，信賴登記的善意第三人完成過戶後，其所有權不因原登記不實而受影響。
Q · 買到的房子原本登記有瑕疵，我會不會被討回去？
依民法第759條之1第二項，因信賴不動產登記的善意第三人，已依法律行為完成物權變動登記者，其取得的效力不因原登記不實而受影響。三個要件要齊：你是善意（不知道、也沒有重大過失不知道登記有問題）、取得是透過買賣等法律行為、且已完成過戶登記。三者齊備，原本的登記縱有瑕疵也無法推翻你的所有權；真正的權利人只能轉向造假者請求損害賠償。
白話解讀
你買了一間房，完成過戶登記，住得好好的。三年後有人拿出一疊文件說「這房子本來是我的，當年是被騙去登記的，現在我要討回來」。你慌了嗎？在 98 年這條法律增訂之前，你可能真的要還。但這條現在保護你：只要你當初是「善意」的（不知道也沒理由知道登記有問題），而且已經完成過戶登記，就算原本的登記真的有瑕疵，你的所有權也不會被推翻。這叫「登記的公信力」。第一項更基本：只要登記寫你是權利人，法律就「推定」你有這個權利，不用你自己證明。要翻這個推定，對方得拿出更強的證據。這兩句看起來抽象，但它們是台灣不動產交易能夠順暢進行的根基。沒有這條，每一次買房都要把對方的祖宗八代查一遍。
法律定性
民法第759條之1為不動產登記效力的核心規範，分兩層：第一項「推定力」，登記名義人推定為適法權利人，欲推翻須由對造舉反證；第二項「公信力」，信賴登記而依法律行為完成物權變動登記的善意第三人，其取得不因原登記不實而受影響，構成不動產交易安全的制度基石。
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Q1民法759條之1是什麼？▾
98年增訂的不動產登記效力條文，第一項給登記「推定力」、第二項給善意第三人「公信力」保護，是房屋買賣交易安全的法源基礎。
Q2什麼是登記公信力？▾
信賴登記謄本記載而完成交易過戶的善意第三人，縱使原登記有瑕疵，其取得的物權仍受保護不被推翻，風險改由造假者與原權利人承擔。
Q3登記在我名下房子就絕對是我的嗎？▾
不是。第一項只是「推定」，真正權利人仍可用借名契約、金流、偽造文書等更強證據聲請塗銷登記翻轉。
Q4買到問題房一定要還嗎？▾
不一定。只要你善意、透過法律行為取得、且已完成過戶登記，依第二項你不用還，房子保得住。
Q5怎麼證明自己是善意第三人？▾
交屋前調最新第二類謄本、保留合理價金的匯款紀錄、透過正規仲介或地政士，這三件是日後證明善意的鐵三角。
Q6真正權利人發現登記被篡改該怎麼辦？▾
立刻向法院聲請假處分凍結登記，搶在善意第三人完成過戶前攔住，否則房子拿不回來，只能向造假者求償。
Q7法拍屋有公信力保護嗎？▾
有，而且更強。法拍是法院主導的公開程序，買家善意地位幾乎無可質疑，但公信力只保所有權，點交、瑕疵擔保要另外注意。
Q8借名登記的房子被擅自賣掉怎麼辦？▾
若買家是善意第三人，房子回不來，真正出資人只能向背信的登記名義人請求損害賠償，因此借名契約與金流證據要事先保全。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 面向 | 第一項（推定力） | 第二項（公信力） |
|---|---|---|
| 條項 | 推定登記權利人適法有此權利 | 善意第三人變動效力不受原登記不實影響 |
| 保護對象 | 登記名義人本人 | 信賴登記的善意第三人 |
| 效力強度 | 可被反證推翻（推定） | 完成登記後不被推翻（確定保護） |
| 翻轉方式 | 對造舉更強證據聲請塗銷登記 | 無法翻轉，原權利人僅能向造假者求償 |
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