民法 第 759-1 條（不動產物權登記之變動效力）
- 1.不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
- 2.因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要民法第759條之1賦予不動產登記推定力與公信力，信賴登記的善意第三人完成過戶後，其所有權不因原登記不實而受影響。
Q · 買到的房子原本登記有瑕疵，我會不會被討回去？
依民法第759條之1第二項，因信賴不動產登記的善意第三人，已依法律行為完成物權變動登記者，其取得的效力不因原登記不實而受影響。三個要件要齊：你是善意（不知道、也沒有重大過失不知道登記有問題）、取得是透過買賣等法律行為、且已完成過戶登記。三者齊備，原本的登記縱有瑕疵也無法推翻你的所有權；真正的權利人只能轉向造假者請求損害賠償。
白話解讀
你買了一間房，完成過戶登記，住得好好的。三年後有人拿出一疊文件說「這房子本來是我的，當年是被騙去登記的，現在我要討回來」。你慌了嗎？在 98 年這條法律增訂之前，你可能真的要還。但這條現在保護你：只要你當初是「善意」的（不知道也沒理由知道登記有問題），而且已經完成過戶登記，就算原本的登記真的有瑕疵，你的所有權也不會被推翻。這叫「登記的公信力」。第一項更基本：只要登記寫你是權利人，法律就「推定」你有這個權利，不用你自己證明。要翻這個推定，對方得拿出更強的證據。這兩句看起來抽象，但它們是台灣不動產交易能夠順暢進行的根基。沒有這條，每一次買房都要把對方的祖宗八代查一遍。
法律定性
民法第759條之1為不動產登記效力的核心規範，分兩層：第一項「推定力」，登記名義人推定為適法權利人，欲推翻須由對造舉反證；第二項「公信力」，信賴登記而依法律行為完成物權變動登記的善意第三人，其取得不因原登記不實而受影響，構成不動產交易安全的制度基石。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1買了房子才發現原屋主是假的，我真的不用還嗎？▾
原則上保得住，但有三個條件要齊：第一你是善意（不知道也沒理由知道登記有問題）、第二你已經完成過戶登記、第三你的取得是透過法律行為。這就是第759條之1第二項的公信力保護。交屋前調最新謄本、保留價金匯款紀錄、透過正規仲介，是日後證明善意的鐵三角；價格若遠低於市價，善意可能被打折。
Q2房子登記在我名下，別人還能說這不是我的嗎？▾
可以。第一項只是推定，不是不能翻。借名登記、通謀虛偽意思表示、偽造文書取得登記都能被挑戰，但塗銷登記須透過法院判決。若你是借名的真正出資人，務必保全借名契約、出資與使用證據；一旦對方擅自處分給善意第三人，房子拿不回，只能轉為金錢求償。
Q3銀行拍賣來的房子有公信力保護嗎？▾
有，而且更強。法拍是法院主導的公開程序，買家善意地位幾乎無可質疑，即使原本執行基礎後被撤銷，依強制執行法第98條及本條第二項精神，法拍買家權利通常仍受保護。但公信力只保所有權，點交、瑕疵擔保、債務承受等問題要另外注意。
Q4民法759條之1是什麼？▾
98年增訂的不動產登記效力條文，第一項給登記推定力、第二項給善意第三人公信力保護，是房屋買賣交易安全的法源基礎。
Q5登記推定力和公信力差在哪？▾
推定力（第一項）可被反證推翻、保護登記名義人本人；公信力（第二項）完成登記後不可翻、保護信賴登記的善意第三人。
Q6什麼是善意第三人？▾
不知道、也沒有重大過失而不知登記有瑕疵，且透過買賣等法律行為取得權利的人。善意門檻包含無重大過失。
Q7什麼叫信賴不動產登記？▾
以登記謄本記載為真實而進行交易，不需另查登記背後的真實權利狀態，這份信賴正是公信力保護的核心。
Q8買到問題房子怎麼自保？▾
交屋前調最新第二類謄本 → 確認價格合理、屋主身分正常 → 保留金流紀錄 → 完成過戶登記，四步建立善意地位。
Q9真正權利人發現登記被篡改怎麼辦？▾
立刻聲請假處分凍結登記 → 對造假者提刑事告訴 → 提塗銷登記民事訴訟，但善意第三人若已過戶則只能轉求損害賠償。
Q10塗銷登記訴訟要花多少錢？▾
確認所有權之訴／塗銷登記之訴裁判費依不動產價額計算（約1.1%），律師費依標的金額另計，金額大時負擔不低。
Q11怎麼證明自己是善意的？▾
最新謄本（無異常記載）、合理成交價、正規仲介或地政士往來、價金匯款紀錄，是證明已盡合理查證義務的關鍵證據。
Q12民法759之1公信力 vs 土地法43條絕對效力差在哪？▾
土地法43條對依該法所為登記賦予絕對效力、範圍偏土地登記；759之1是民法層級的推定力＋公信力，兩者形成雙軌保護。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 面向 | 第一項（推定力） | 第二項（公信力） |
|---|---|---|
| 條項 | 推定登記權利人適法有此權利 | 善意第三人變動效力不受原登記不實影響 |
| 保護對象 | 登記名義人本人 | 信賴登記的善意第三人 |
| 效力強度 | 可被反證推翻（推定） | 完成登記後不被推翻（確定保護） |
| 翻轉方式 | 對造舉更強證據聲請塗銷登記 | 無法翻轉，原權利人僅能向造假者求償 |
其他國家怎麼規定 5 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照 · 5 國規定比較
把多條並列逐欄比較