臺灣高等法院105年度上易字第601號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度上易字第601號

上訴人

龍廷社區管理委員會

法定代理人

張萬教

訴訟代理人

鍾秉憲律師

複代理人

閻道至律師

被上訴人

劉阿美

被上訴人

簡明龍

共同訴訟代理人

郭蕙蘭律師

複代理人

王玲櫻律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國105 年3 月31日臺灣桃園地方法院104 年度訴字第748 號第一審判決提起上訴，本院於106 年3月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件上訴人龍廷社區管理委員會之法定代理人原為周志成，於民國105 年1 月20日變更為張萬教，有龍廷社區會議記錄在卷足按（見本院卷一第68頁），並據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第21頁），核無不合。

二、被上訴人劉阿美、簡明龍（下合稱被上訴人）主張：伊等於民國103 年10月1 日向原法院民事執行處拍定，並於同年月20日領得不動產權利移轉證書而取得如原判決附表所示之建物（下合稱系爭建物；分開則各稱0 、0 樓建物）所有權。詎上訴人竟無權占有0 、0 樓建物分別作為辦公室及龍廷社區之活動中心使用，妨礙伊等對系爭建物所有權之行使，自應返還，且上訴人因而受有利益，亦應返還所受相當於租金之利得等情。爰依民法第767 條第1 項、第179 條規定，求為判命：㈠上訴人應將系爭建物騰空返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人各新臺幣（下同）26,570元，及均自104年5 月15日起算之法定遲延利息。㈢上訴人應自104 年4 月1 日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人各4,951 元之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

三、上訴人則以：訴外人雅邦建設股份有限公司（下稱雅邦公司）前於80年間出售龍廷社區建案房屋時，已約定系爭建物為龍廷社區全體區分所有權人所共有，因系爭建物為工業用住宅，礙於法令限制無法將系爭建物登記為龍廷社區全體區分所有權人所共有，雅邦公司乃將系爭房屋登記於負責人黃恒俊名下，嗣再由黃恒俊出具85年7 月18日同意書（下稱系爭同意書），約定將系爭建物交由上訴人占有使用，並由上訴人負擔原應由黃恒俊繳納之房屋稅捐。而系爭建物由上訴人占有使用以來，0 樓均供作伊之辦公室；0 樓則作為龍廷社區之活動中心使用，每逢選舉提供作為投開票所等公益目的使用。又系爭建物遭拍賣之際，拍賣公告已載明上開使用現況，被上訴人明知或可得而知上情，仍予拍定取得系爭建物所有權，應受系爭同意書之拘束，伊本於系爭同意書有占用系爭建物之正當權源等語，資為抗辯。

四、查系爭建物原為黃恒俊所有，被上訴人於103 年10月1 日向原法院民事執行處拍定，於同年月20日領得不動產權利移轉證書而取得系爭建物所有權，系爭建物0 、0 樓分別作為上訴人辦公室及社區活動中心使用等情，為兩造所不爭執，並有不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀、土地及建物登記謄本及現場照片可參（見原審卷第14-19 、21-23 、120 頁），堪信為真實。

五、被上訴人主張上訴人無權占有系爭建物，依民法第767 條第1 項、第179 條規定請求上訴人騰空返還系爭建物，並給付相當於租金之不當得利，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。從而，本件首應審究者厥為上訴人是否有權占用系爭建物。經查：

㈠、上訴人辯稱：系爭建物原所有權人黃恒俊出具內載「查本人所擔任負責人之建設公司（即雅邦建設股份有限公司）於坐落桃園縣○○鄉○○段000 地號之土地建造龍廷社區（計277 戶），因該公司建造此社區出售時，有承諾提供活動中心供龍廷社區管理委員會無償使用（即此為買賣契約條件之一），因該活動中心（即門牌號碼○○鄉○○路00巷0 弄0 號0 樓及0 樓）所有權人登記於本人個人名下，故由本人出具此書面為證。此致龍廷社區管理委員會」等文字之同意書，同意伊使用系爭建物，業據提出系爭同意書附卷可憑（見原審卷第61頁）。被上訴人雖否認該同意書形式上之真正，然按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第27條第3 項定有明文。查被上訴人於原審自陳「黃恒俊固於民國85年7 月18日出具同意書，同意系爭89、90建號建物（按即系爭建物）交由被告管委會使用」等語，堪認已自認該同意書為黃恒俊所出具，至本院再翻異爭執該同意書非黃恒俊所出具，意欲撤銷自認，未經對造同意（見本院卷一第95頁），自應證明該同意書確非黃恒俊出具。被上訴人在此雖以該同意書出具於85年7月18日，其上記載之土地地號桃園縣○○鄉○○段000號，乃89年10月13日地籍圖重測後之地號，重測前應為○○○段000 號，可見該同意書為事後偽造之文書等情。但上訴人已陳明黃恒俊先於85年7 月18日以手寫方式出具同意書，嗣因日久而陳舊殘破，遂再以打字方式出具系爭同意書，並填具之前同意書之日期等語（見本院卷一第197 頁反面），核與證人黃恒俊到庭證稱：該同意書乃伊出具，伊原本以手寫方式簽立同意書，後因原同意書破損，遂由社區將原同意書內容打字完妥後由伊簽名。系爭建物於設計時，即計畫作為社區活動中心及管理中心使用，銷售龍廷社區建案時亦告知承購戶，因法令關係，系爭建物所有權無法過戶為社區住戶共有，伊乃出具同意書將系爭建物提供社區使用，龍廷社區無庸支付費用，亦無須將系爭建物返還，且因該建物由社區使用，故房屋稅及使用之相關維修費用均由龍廷社區負擔等情（見本院卷二第29-30 頁）一致，足認系爭同意書形式上之真正，確由黃恒俊所出具，被上訴人所為自認之撤銷，顯非合法。上訴人所辯系爭建物原所有權人黃恒俊出具系爭同意書同意伊使用系爭建物乙節，洵屬有據。

㈡、按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。又基於一定法律上之原因而享有占有之權利，亦稱本權；既因占有而具有事實支配標的物之外觀，自足以表彰本權。上訴人以：伊因黃恒俊出具同意書而占用系爭建物以來，0樓供作辦公室使用；0樓供作龍廷社區之活動中心，每逢選舉則作為投開票所等公益目的使用，系爭建物之拍賣公告已載明使用現況，被上訴人明知或可得而知上情，仍予拍定為由，抗辯被上訴人應受系爭同意書之拘束等語，為被上訴人所爭執，經查：

⒈黃恒俊前出具系爭同意書同意龍廷社區管理委員會無償使用系爭建物，已如前述，上訴人占用系爭建物後，向供作辦公室及龍廷社區之活動中心，為兩造所不爭執，並有照片4 幀在卷可憑（見原審卷第120 頁），復經原法院到場勘驗屬實，有勘驗測量筆錄可參（見原審卷第111-113 頁），足見黃恒俊將系爭建物交付上訴人占用，業已具備使第三人知悉該狀態之公示作用。

⒉按代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。民法第105 條本文規定甚明。查被上訴人拍定買受系爭建物時，係委任龍廷社區之住戶江采蓁為代理人，為被上訴人所不爭執（見本院卷一第95頁），該代理人對於系爭建物由上訴人占有使用之情，應係明知或可得而知；且觀系爭建物於103年3月21日進行拍賣之公告，於備註欄第6 點亦明載「本件標的物現為第三人龍廷社區使用，其中第89建號係作為社區管委會辦公室，第90建號係社區活動中心，．．依第三人陳報其係自該社區建築完成時（約82年11月間）無償佔用迄今，並提出債務人於85年7 月18日出具之同意第三人無償使用之同意書，拍定後不點交」等字（見原審卷第67頁），揭示上訴人本於同意書作為占有系爭建物之權源，尤認被上訴人明知或可得而知上情。被上訴人至本訴訟中始稱：伊等不知前手黃恒俊與上訴人間存有系爭同意書之法律關係，不應受該法律關係拘束，自無可採。

㈢、被上訴人雖主張：依系爭同意書內容，黃恒俊與上訴人間就系爭建物係未定期限之使用借貸關係，復未經公證，基於舉輕以明重之法律解釋，應認該使用借貸關係對於伊等不存在；又上訴人未經伊等同意，逕將0 樓建物出借與第三人中央選舉委員會（下稱中選會）作為選舉之投開票所，伊得依民法第472 條第2 款之規定終止該使用借貸契約等情。

⒈按對於契約之定性，即契約之性質在法律上應如何評價，法院應依辯論主義之審理原則，就當事人事實上之陳述，依調查證據之結果確定契約之內容後，應依職權判斷該契約在法律上之性質。又債之關係建立於給付義務之上，給付義務分為主給付義務與從給付義務，前者指債之關係上固有、必備，並用以決定債之關係類型之基本義務，例如在買賣契約，出賣人負有交付買賣標的物並移轉標的物所有權之義務；後者在確保債權人利益能夠獲得最大之滿足，功能在補助主給付義務，不在決定債之類型，可依法律明文規定、當事人約定、誠信原則解釋而來。亦即，債之關係以主給付義務為核心，決定債之關係（尤其是契約）之類型；與主給付義務最具密切關係，為從給付義務，債權人得訴請履行，其功能在於使債權人的主給付利益得獲滿足。

⒉查系爭建物於雅邦公司建築設計時，即設定供作龍廷社區之活動中心及管理中心使用，該公司銷售龍廷社區建案時，亦明確告知承購戶此節，但依該時法令規範，無法將該建物移轉為各承購戶共有，遂將系爭建物登記於雅邦公司負責人黃恒俊名下，再由黃恒俊出具同意書同意由社區永久使用，房屋稅及系爭建物之修繕費用則由社區住戶負擔等情，業據證人黃恒俊證述綦詳。參以雅邦公司銷售龍廷社區建案與買戶簽訂之房屋預定買賣契約書（見本院卷一第40-61 頁），系爭建物雖非屬各買戶之買賣標的物，然依契約書第2 條第1項約定：「本戶之施工標準悉依桃園縣政府工務局核定之設計圖說及本約所附建材設備概要辦理」，再依契約書所附之「龍廷建材設備」第17條「公共設施」，其中第4 項約明：社區設圖書室、撞球間、乒乓球、棋藝室；復佐以系爭社區一樓平面圖，繪明系爭建物坐落於龍廷社區中央（分見本院卷一第39-61 頁、卷二第17頁），雅邦公司交屋時亦將系爭建物一併點交與龍廷社區管理委員會，作為社區活動中心使用，其後由龍廷社區管理委員會支出系爭建物之房屋稅及修繕費用迄今，已歷二十餘載等情。足見雅邦公司銷售龍廷社區房屋時，已與承購戶約定將系爭建物作為社區活動中心，供社區住戶使用，易言之系爭建物雖非買賣標的物，雅邦公司不負有將系爭建物所有權移轉與社區住戶共有之主給付義務，然為確保社區住戶之共同生活品質及公共環境管理維護之利益能夠獲得滿足，以補助主給付義務，雅邦公司負有將系爭建物交付社區住戶全體作為活動中心使用之從給付義務，而該從給付義務由系爭建物所有權人即雅邦公司負責人黃恒俊代為履行，其債之關係應由主給付義務決之，應定性為買賣契約。而黃恒俊嗣後亦依該買賣契約履行，並將系爭建物交付上訴人占有使用，此由拍賣公告中載明法院就系爭建物不點交與被上訴人亦明。被上訴人將上開買賣契約之從給付義務割裂觀察，遽謂黃恒俊與上訴人間就系爭建物成立未定期限之使用借貸關係，自屬率斷，而不足採憑，其進而謂上訴人未經伊同意允許第三人以系爭建物為投開票所，伊得依民法第472條第2款規定終止該使用借貸契約云云，顯乏依據。

⒊被上訴人另指摘：系爭建物拍賣公告中記載系爭建物由上訴人「無償使用」，雖未明確記載「使用借貸」，然與使用借貸無異，伊等僅受該法律關係拘束云云。查系爭建物拍賣時之現狀為上訴人予以占有作為社區活動中心使用，被上訴人拍定買受系爭建物之代理人江采蓁為龍廷社區住戶，均如前㈡所述，拍賣公告記載系爭建物由上訴人「無償使用中」，該記載僅描述拍賣標的之現狀，至上訴人與系爭建物所有權人黃恒俊間就使用系爭建物之法律關係性質，乃被上訴人之前手黃恒俊為履行雅邦公司與買戶間買賣契約之從給付義務，業據認定如前，被上訴人於拍定時為明知或可得而知，仍應受此法律關係之拘束。至該法律關係與被上訴人自行臆測之使用借貸關係雖不同，惟此係被上訴人前往購買拍定系爭建物所應負之風險。被上訴人執此主張伊等應僅受使用借貸之法律關係拘束云云，亦無足採。

㈣、從而，上訴人抗辯其有占用系爭建物之正當權源，即屬有據。被上訴人依民法第767 條第1 項、第179 條規定請求上訴人騰空返還系爭建物，並給付相當於租金之不當得利，為無理由。

六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求：㈠上訴人應將系爭建物騰空返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人各26,570元，及均自104 年5 月15日起算之法定遲延利息。㈢上訴人應自104 年4 月1 日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人各4,951 元等節，洵屬無據，不應准許。原審就上開請求為被上訴人勝訴之判決，並諭知准、免假執行之擔保金額，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第二項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450 條、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。

民事第九庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。