臺灣高等法院106年度上字第759號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　106年度上字第759號

上訴人

謝久美（即劉瑞芳承受訴訟人）

上訴人

劉勝祥（即劉瑞芳承受訴訟人）

上訴人

劉光奕（即劉瑞芳承受訴訟人）

上訴人

劉玲玲（即劉瑞芳承受訴訟人）

共同訴訟代理人

王珽顥律師

被上訴人

台灣農林股份有限公司

法定代理人

林金燕

訴訟代理人

蔣瑞芝

訴訟代理人

吳鳳翔

被上訴人

林新憲

訴訟代理人

吳麗美

　　　　　　潘永芳律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106 年2月17日臺灣新北地方法院104 年度訴字第2863號第一審判決提起上訴，本院於107 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：伊之被繼承人劉瑞芳（民國106 年2 月3 日死亡）前向被上訴人台灣農林股份有限公司（下稱農林公司），承租坐落新北市○○區○○段○○○○段000 地號土地其中面積0.2910公頃（下稱系爭土地），並在其上種植綠竹、檳榔樹等作物（以下合稱系爭作物），與農林公司間有不定期之耕地租賃關係。農林公司曾以南港昆陽郵局第97號存證信函（下稱97號存證信函）向劉瑞芳表示：因有買主以每坪新臺幣（下同）2,900 元購買系爭土地，若願以同一條件購買，應於函到15日內書面表示。劉瑞芳於101 年3 月23日收受該存證信函後，旋於同年月27日以板橋文化路郵局第2036號存證信函（下稱2036號存證信函）向農林公司表示，願以同一條件購買。劉瑞芳與農林公司就系爭土地已成立買賣契約，農林公司應將所有權移轉登記予劉瑞芳，卻將上開110地號土地全部出售予被上訴人林新憲，並於104 年3 月12日移轉所有權，係可歸責於農林公司之事由致給付不能，劉瑞芳因此受有價差損害；林新憲於買受110 地號土地後，擅自砍伐系爭作物，致劉瑞芳無從收取系爭作物，受有損害等情。爰分別依民法第226條第1項、第179條規定，求為命農林公司給付35萬2,110元及法定遲延利息；林新憲給付172萬7,797元及法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴）。於本院之上訴聲明為：（一）原判決廢棄。（二）農林公司應給付上訴人35萬2,110元，及自104年10月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）林新憲應給付上訴人172萬7,797元，及自105年4月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（四）願供擔保請准宣告假執行。

二、農林公司以：劉瑞芳向伊承租系爭土地，並簽立私有耕地租用合約（下稱系爭租約），該租約於85年12月31日因租期屆滿後，未再續約而消滅。況劉瑞芳持續在該土地耕作，卻自86年起即未繳地租已達2 年以上，依系爭租約第6 條第1 款約定，伊無須催告，得隨時終止。伊以97號存證信函向劉瑞芳表示終止租約，已生終止之效力。且劉瑞芳以2036號存證信函行使優先承買權，則伊嗣將系爭土地所有權移轉予林新憲，及林新憲將系爭土地所有權移轉予知悉上情之訴外人林建宇等物權行為，均不得對抗劉瑞芳。上訴人得訴請塗銷以回復登記予伊，再訴請伊辦理移轉登記，並無給付不能之情事；林新憲則以：系爭作物雖有部分遭砍伐，但非伊所為，伊未因此受有利益各等語，資為抗辯。

三、上開110 地號土地原為農林公司所有，地目旱、使用地類別為農牧用地；農林公司與劉瑞芳就系爭土地，訂有系爭租約，約定租賃期間至85年12月31日止；劉瑞芳曾於101 年3 月23日收受97號存證信函後，即於同年月27日以2036號存證信函覆農林公司願以同一條件購買系爭土地，惟未得農林公司回覆。劉瑞芳於104 年1 月19日以板橋文化路郵局305 號存證信函向農林公司要求辦理購買手續，並於同年7 月22日委請律師發函農林公司就賠償價差損害進行協商。農林公司於同年1 月21日上開110 地號土地全部（面積1.2003公頃），以每坪3,500 元價格售予林新憲，同年3 月12日移轉所有權；林新憲於同年4 月4 日將之出售予林建宇，同年5 月22日移轉所有權；劉瑞芳於106 年2 月3 日死亡，上訴人為劉瑞芳之繼承人等情，為兩造所不爭執，堪信為真正。

四、上訴人主張劉瑞芳就系爭土地與農林公司間有耕地租賃關係，劉瑞芳已於101 年3 月27日向農林公司行使優先承買權，與農林公司成立買賣契約，因農林公司嗣將系爭土地出售予林新憲而無法履行，依民法第226 條第1 項給付不能規定，請求農林公司賠償價差損害；另依同法第179 條請求林新憲返還砍除系爭作物所受之利益等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：

（一）耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例意旨參照）。承租人於租期屆滿後祗須仍為租賃耕地之耕作收益，依耕地三七五減租條例第1 條適用民法第451 條之規定，即應視為以不定期繼續耕地租賃契約（最高法院47年台上字第1568號判例意旨參照）。農林公司與劉瑞芳就系爭土地訂立系爭租約，依該租約約定，係將系爭土地（地目旱、使用地類別為農牧用地）交由劉瑞芳耕作，屬耕地之租佃，依耕地三七五減租條例第1 條規定，應適用該條例之規定。系爭租約約定之租期固於85年12月31日屆滿，雖農林公司拒絕續約，然劉瑞芳仍有繼續在該土地耕作之事實，為農林公司所不爭執（見本院卷第151 頁），則揆諸前開規定及說明，雙方間之耕地租賃關係，並不因租期屆滿而消滅。

（二）耕地出租人，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款以承租人積欠地租達2 年之總額為原因，終止租約，仍應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。系爭租約第6 條約定：「本合約租賃期間內，乙方（即劉瑞芳）如有積欠應繳納甲方（即農林公司）租額達2 年總額者，出租人得不經催告，隨時終止本合約」等內容，係違反上開應定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約之強制規定，依民法第71條規定，應屬無效。故農林公司未定期催告劉瑞芳繳納地租，逕以劉瑞芳於86年後未繳納地租已達2 年以上，以97號存證信函為終止系爭租約之意思表示，自不生終止租約之效力，至為明確。

（三）耕地出賣時承租人有優先承買之權，出賣人應將買賣條件以書面通知承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，此觀耕地三七五減租條例第15條第1項、第3項規定自明。劉瑞芳與農林公司之耕地租賃關係，並未因租期屆滿而消滅，亦不因97號存證信函之到達而終止，則劉瑞芳於農林公司出賣系爭土地時，即有上開規定之優先承買權。參以農林公司寄發劉瑞芳之97號存證信函載明：「‧‧本公司（即農林公司）已有買主購買系爭土地，價格為每坪2,900 元，除增值稅由買方負擔外，買方應無條件等待賣方完成塗銷，並於簽約當日一次以現金給付全額價款。如台端（即劉瑞芳）有意以上述同一條件購買，請於函到15日內以書面表示意願，期限屆至若未獲台端以書面表示願以同一條件買受，本公司將逕自處分，特此函告」等內容（見原審卷第13頁），可知農林公司係將出賣系爭土地及價額一併通知劉瑞芳，顯見農林公司係依耕地三七五減租條第15條第1 項規定為優先承買之書面通知。劉瑞芳於同年月23日接獲97號存證信函通知後，旋於同年月27日以2036號存證信函向農林公司表示，願以同一條件購買系爭土地，即已合法行使優先承買權，而與農林公司就系爭土地成立買賣關係。

（四）因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償，固為民法第226 條第1 項所明定。惟給付不能，乃債務人所負之債務不能實現之謂。而承租人依耕地三七五減租條例第15條第1 項規定行使優先承買權時，乃為使耕地之所有與耕地之利用關係合一，故承租人之優先承買權具有物權之效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。劉瑞芳既已向農林公司行使對系爭土地之優先承買權，而與農林公司成立買賣關係，農林公司即有使劉瑞芳取得該土地所有權之義務。雖農林公司嗣將系爭土地所有權移轉予林新憲，及林新憲輾轉移轉予林建宇等物權行為，然均不得對抗劉瑞芳，於劉瑞芳死亡後，其繼承人即上訴人，仍得請求塗銷該部分所有權移轉登記，及請求農林公司辦理所有權移轉登記，尚難謂農林公司已無從辦理系爭土地所有權移轉而構成給付不能。是故，上訴人依民法第226條第1項規定，請求農林公司賠償價差之損害，要屬無據。

（五）主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任。上訴人主張林新憲有砍伐系爭作物而受有利益云云，為林新憲所否認，上訴人復未舉證以實其說，則其空言依民法第179 條規定，請求林新憲返還砍除系爭作物所受之利益，亦屬無據。

五、綜上所述，上訴人依民法第226 條第1 項，請求農林公司給付上訴人35萬2,110 元，及自104 年10月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；另依民法第179 條請求林新憲給付上訴人172 萬7,797 元，及自105 年4 月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2項、第78條，判決如主文。

民事第十六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。