臺灣高等法院民事判決

上訴人

即被上訴人

張清志

訴訟代理人

林重宏律師

被上訴人

即上訴人

張義信

即上訴人

張暖暖

共同訴訟代理人

施竣中律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國108年9月19日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第1156號第一審判決提起上訴，本院於110年11月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、張清志主張：兩造及訴外人曹張理理、張成業、張美滿、張尚文等7人為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）共有人。詎張義信於民國107年5月4日將其應有部分出賣予訴外人，並於同年5月23日移轉登記完畢。張暖暖於同年6月21日將其應有部分出賣予訴外人，並於同年7月10日移轉登記完畢，竟未依土地法第34條之1第4項規定以書面通知伊，致伊不能行使土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，而受有所失利益之損害。爰依民法第184條、第226條第1項等規定，求為命張義信、張暖暖應分別給付伊新臺幣（下同）460萬7,104元、558萬2,496元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。

二、張義信、張暖暖（下稱張義信等2人）則以：張清志明知伊等欲出售應有部分，然其無購買意願，實際上並無剝奪其優先承購權，故伊無通知義務，張清志亦無所失利益存在。況伊等出賣之價格與當時市場價格相當，張清志亦未因此受有損害等語，資為抗辯。並聲明：㈠張清志之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審為張清志一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命張義信應給付張清志76萬7,851元，及自107年8月24日起至清償日止，加計法定遲延利息。張暖暖應給付張清志14萬8,867元元，及自107年8月24日起至清償日止，加計法定遲延利息。並諭知張清志分別以25萬6,000元、5萬元供擔保後，各得假執行。張義信、張暖暖各以76萬7,851元、14萬8,867元供擔保後得免假執行。另駁回張清志其餘之訴及假執行之聲請。張清志就其敗訴部分聲明不服，其上訴聲明：㈠原判決不利於張清志部分廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈張義信應再給付張清志383萬9,253元，及自107年8月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉張暖暖應再給付張清志543萬3,629元，及自107年8月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。張義信、張暖暖之答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。又張義信等2人就其敗訴部分，亦提起上訴，聲明：㈠原判決不利於張義信等2人之部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，張清志在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。張清志之答辯聲明：上訴駁回。

四、查，張清志主張：兩造及曹張理理、張成業、張美滿、張尚文等7人為系爭土地共有人，應有部分各1/7。張義信於107年5月4日將其應有部分之3/28出賣予訴外人誠家興建設股份有限公司（下稱誠家公司）、1/28出賣予訴外人偉鉅土地開發有限公司（下稱偉鉅公司），並於同年5月23日移轉登記完畢。張暖暖於同年6月21日將其應有部分之75/700、9/700分別出賣予誠家公司及偉鉅公司，另將4/700分別出賣予訴外人豪展投資有限公司（下稱豪展公司）、鴻展商務有限公司（下稱鴻展公司）、彭啟唐、方博宇（合計16/700），並於同年7月10日移轉登記完畢。張義信等2人未依土地法第34條之1第2項規定以書面通知張清志。張清志嗣以6,255萬7,140元之價格亦將其應有部分出賣等情，業據提出土地登記申請書、土地增值稅繳款書、土地所有權買賣移轉契約書、土地登記謄本在卷足稽（見原審調解卷第18-22頁、原審卷第96-97頁），且為張義信等2人所不爭執（見本院卷第544-546頁），堪信真實。

五、張清志主張：張義信等2人出賣其應有部分，違反土地法第34條之1之規定，致伊不能行使優先承購權，受有460萬7,104元、558萬2,496元之損害乙節，惟為張義信等2人所否認，並以前詞置辯，玆查：

㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第4項定有明文。而土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係，若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院72年台抗字第94號裁判先例意旨參照）。

㈡張義信將其應有部分出賣予誠家公司、偉鉅公司時，張清志為系爭土地之共有人，自得依土地法第34條之1第4項之規定主張優先承購。張暖暖嗣將其應有部分中之75/700、9/700分別出賣予誠家公司及偉鉅公司，另將4/700分別出賣予訴外人豪展投資有限公司（下稱豪展公司）、鴻展商務有限公司（下稱鴻展公司）、彭啟唐、方博宇（合計16/700）之時，張清志、誠家公司及偉鉅公司均為系爭土地之共有人。則張暖暖與誠家公司、偉鉅公司間核屬共有人間互為買賣應有部分時，張清志不得主張優先承購權。至張暖暖與豪展公司、鴻展公司、彭啟唐、方博宇間應有部分之買賣（16/700），仍得依土地法第34條之1第4項之規定主張優先承購，逾此範圍則不得主張。

㈢按共有人依土地法第34條之1第1項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。土地法第34條之1第2項亦定有明文。是以共有人出賣其應有部分時，自有通知他共有人是否願以同一價格優先承購之義務，否則他共有人無從行使該優先承購權。本件張義信出賣其應有部分（1/7）予誠家公司、偉鉅公司時；張暖暖出賣應有部分（16/700）予豪展公司、鴻展公司、彭啟唐、方博宇之時，均違反通知義務，且均已辦畢所有權移轉登記，致未受通知之張清志無從行使優先承購權，既如前述。則張清志主張依侵權行為之法則，請求張義信等2人負損害賠償責任，應屬有據。

㈣張義信等2人雖辯稱：張清志明知伊等欲出售應有部分，然其無購買意願，故伊等無通知之義務云云，並提出通訊軟體LINE對話紀錄、張成業證明書及存證信函為憑（見原審卷第64-68頁），惟共有人出賣應有部分時，他共有人即有優先承購權，自應事先以書面通知之，始為正辦；法律並無共有人事先知悉即不須書面通知之例外規定（最高法院81年度台上字第690號判決意旨參照）。張清志既為系爭土地共有人，張義信等2人出售其應有部分時，即應事先以書面通知張清志。張義信等2人上開辯詞，自嫌無據。

㈤因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，此觀民法第216條規定自明。查：張義信等2人辯稱：其等出售應有部分前之105年間即有人陸續向全體共有人表示有意購買系爭土地，甚至共有人7人中有6個同意出售其應有部分，然張清志不置可否，張成業乃發函給予張清志，然張清志未主張行使優先承購權，顯見張清志並無購買意願，故其等出售應有部分，實際上並無剝奪其優先承購權可言，張清志並無所失利益云云，並提出提出通訊軟體LINE對話紀錄、張成業證明書及存證信函為憑（見原審卷第64-68頁），然上開通訊軟體LINE對話紀錄無從證明張清志無購買其他共有人應有部分之意願。而上開存證信函，張成業於該信函中亦未記載出售價格或條件，亦無通知張清志應表示是否有意優先承購之記載，難憑認張清志放棄優先承購權或無購買意願。爰審酌張義信等2人自承其出賣應有部分時，張清志已拒絕將其應有部分出售（見本院卷第473頁），並於知悉張義信等2人出賣應有部分，辦畢所有權移轉登記後（105年7月10日）之105年8月17日即提起本件訴訟（見原審調卷第2頁），足徵其有行使優先承購權之意。且張清志嗣於109年8月11日和其他共有人共同出賣應有部分（合計5/7），並以高於張義信等2人出賣之價格出售予訴外人等情（見本院卷第253-287頁之土地買賣契約書、土地登記謄本），堪認張清志有購買張義信等2人應有部分，再一併將其應有部分高價售出之計畫。

㈥原審囑託尚上不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地應有部分於出售日之市場合理價格，經該所就系爭土地應有部分（1/7）進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況等因素，並參照系爭土地使用情況下，採用比較法、土地開發分析法兩種估價方法進行評估，認定系爭土地應有部分（1/7）於107年5月4日、同年6月21日之市場合理交易價格分別為5,699萬7,106元、5,797萬2,498元，此有報告書在卷足參（見原審卷第116頁）。張清志有購買張義信等2人應有部分再另予出售之計畫，業如前述，則張清志主張其因未能行使優先承購權，所失利益為上開市場合理交易價格與張義信等2人實際出售價格間之價差，核屬有據。準此，張清志就張義信所得請求之所失利益為460萬7,104元（計算式：56,997,106－52,390,002＝4,607,104）。另張清志僅就張暖暖與豪展公司、鴻展公司、彭啟唐、方博宇間應有部分之買賣（16/700）亦得主張優先承購權，既如前述，依此計算，張清志就張暖暖所得請求之所失利益為89萬3,199元（計算式：57,972,498－52,390,002＝5,582,496。5,582,496×16/100≒893,199，元以下四捨五入）。張義信等2人辯稱：一般土地所有人均冀望以高於市價出賣土地，張義信等2人當無為損害其他共有人權益而恣意壓低價格，反招自身亦同受損害之必要云云，洵屬無據。則張清志請求張義信、張暖暖賠償460萬7,104元、89萬3,199元所失利益，應予准許，逾此範圍，不能准許。

㈦張義信等2人雖辯稱：鑑定報告書以「勘估標的完整產權土地比較法」作為鑑定方法，和本件土地所有權為應有部分之交易型態明顯不同，該鑑定報告既未考慮持分產權對於買賣價格之影響，則該報告鑑定價格難謂公允。又鑑定報告比較法評估所選擇之比較標的㈠，同為三重區三重段271~300地號土地之交易價格，交易時間前者為107年2月，後者卻為104年6月，且前者之每坪單價約為每坪134萬元，後者之每坪單價高達每坪156萬元，然鑑定報告並未說明差異原因。可見此區域土地價格，漲跌差距幅度太大，不宜作為評估系爭土地價值之參考依據。又鑑定報告選擇比較標的㈣、㈤、㈥均與系爭土地明顯不同，難與系爭土地之情況比擬。另鑑定報告選擇比較標的中之㈦、㈧、㈨與㈩、、使用分區均係「住宅區」，與系爭土地使用分區為「商業區」之情況亦迥然有別。因此，鑑定報告以跨區（新莊、三重）；土地開發型態（住宅區、商業區、重劃區待開發區）交雜混亂，根本欠缺相同條件基礎，尚難以此做為比較之依據云云，惟查，鑑定單位係依不動產估價技術規則之規定以「比較標的與勘估標的間價格日期不同時之調整原則」及「比較標的與交易實例之選取原則」為本件鑑定，有該所補充鑑定報告在卷足考（見本院卷第313-319頁）。審酌本件鑑定報告採取二種以上估價方法鑑定系爭土地應有部分價值。其就系爭土地(屬可開發土地)採用比較法及土地開發分析法鑑定完整土地之市場價值。再以比較法及土地開發分析法推估系爭土地應有部分之價值。鑑定單位依其專業選擇相關不動產形成之價值，衡酌交易日期之價格變動，再就應有部分之市場價值，按適當比例調整，符合不動產估價技術規則第2條第2、7款、第6條及第23條等規定，鑑定單位推估系爭土地應有部分1/7之市場合理交易價值，尚屬妥適。張義信等2人就鑑定單位部分比較標的間與系爭土地間之差異，否認鑑定報告結果云云，顯乏所據。堪認系爭土地應有部分（1/7）於107年5月4日、同年6月21日之市場合理交易價值為5,699萬7,106元、5,797萬2,498元。張義信等2人泛稱：影響土地交易價值之原因所在多有，實際具體之土地交易個案，因買賣雙方主客觀及供需不同等因素，不可遽認非屬合理價格云云，尚難憑採。

㈧張義信等2人另辯稱：依土地法第34條之1執行要點第11項第9點明文：「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之」。是於行使優先承購權之他共有人為多數人之場合，請求賠償之他共有人不論係以共同或單獨何種方式請求，均指未受通知行使優先承購權之他共有人全體，而非指他共有人其中一人或數人，是以多數之他共有人得請求之價差損失，應按他共有人應有部分之比例定之云云，惟系爭土地共有人僅張清志一人向張義信等2人請求優先承購權被侵害之損害，為兩造所不爭執（見本院卷第544頁），則張義信等2人辯稱張清志之損害應按應有部分之比例定之，尚嫌無據。

六、綜上所述，張清志依民法第184條第1項前段之規定，請求張義信給付460萬7,104元，請求張暖暖給付89萬3,199元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即107年8月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。上開應准許之部分，原審就其中張義信應給付張清志383萬9,253元（計算式：4,607,104－767,851＝3,839,253）本息；就其中張暖暖應給付張清志74萬4,332元（計算式：893,199－148,867＝744,332）本息，為張清志敗訴之判決，尚有未合，張清志指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二、三項所示。至於上開其餘應准許之部分，原審為張清志勝訴之判決，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行；及不應准許部分，原審判決為張清志敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，張義信等2人之上訴、張清志之其餘上訴，均無理由，應予駁回。又本判決第二、三項所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件張清志之上訴為一部有理由、一部無理由，張義信等2人之上訴為無理由，判決如主文。

民事第五庭

臺灣高等法院民事裁定

主文

本件判決主文欄第五項「第一審關於命上訴人張清志負擔訴訟費用部分及第二審訴訟費用，由上訴人張義信負擔二十分之十七、其餘由上訴人張暖暖負擔。」之記載，應更正為「第一、二審訴訟費用，由上訴人張義信負擔五分之二，上訴人張暖暖負擔十分之一，餘由上訴人張清志負擔。」。

理由

按判決有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤，法院得以裁定更正之，此觀民事訴訟法第232條第1項規定自明。本件本院上開判決有上述顯然錯誤，自應予以更正，爰裁定如主文。

民事第五庭