最高法院111年度台上字第1136號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 111年度台上字第1136號

上訴人

張義信

上訴人

張暖暖

共同訴訟代理人

施竣中律師

共同訴訟代理人

陳鄭權律師

共同訴訟代理人

楊安騏律師

被上訴人

張清志

訴訟代理人

林重宏律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國110 年11月24日臺灣高等法院第二審判決（108年度重上字第889號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、本件被上訴人主張：兩造及訴外人張成業等7 人原為坐落新北市○○區○○段○○○○○段○000 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分各7分之1。詎上訴人張義信於民國107年5月4日出賣其應有部分各28分之3、28分之1 予訴外人誠家興建設股份有限公司（下稱誠家興公司）、偉鉅土地開發有限公司（下合稱誠家興公司等2人）（合計7分之1 ），並於同年5月23日移轉登記完畢；上訴人張暖暖於同年6月21日出賣其應有部分各700分之4予訴外人豪展投資有限公司（下稱豪展公司）、鴻展商務有限公司、彭啟唐、方博宇（下合稱豪展公司等4人）（合計700分之16，其餘700 分之84已經原審判決駁回被上訴人之訴確定），並於同年7 月10日移轉登記完畢；竟均未依土地法第34條之1第2項（原判決誤載為第4項）規定，以書面通知伊，致伊不能行使同條第4項所定之優先承購權，而受有所失利益之損害等情。爰依民法第184條、第226條第1 項規定，求為命張義信、張暖暖各給付新臺幣（下同）460 萬7104元、89萬3199元，及均自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

二、上訴人則以：被上訴人明知伊欲出售應有部分，然其無購買意願，實無剝奪其優先承購權，故伊無通知義務。況伊出賣之價格與當時市場價格相當，被上訴人並未因此受有所失利益之損害等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審所命張義信、張暖暖分別給付76萬7851元、14萬8867元各本息之判決，駁回其上訴。並將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判命張義信、張暖暖分別再給付383 萬9253元、74萬4332元各本息，無非以：兩造及張成業等7人原為系爭土地之共有人，應有部分各7分之1 。張義信於107年5月4日出賣其應有部分各28分之3、28分之1 予誠家興公司等2人（合計7分之1），並於同年5月23日移轉登記完畢；張暖暖於同年6月21日出賣其應有部分各700分之 4予豪展公司等4人（合計700分之16），並於同年7 月10日移轉登記完畢，上訴人均未將上情以書面通知被上訴人等情，為兩造所不爭，堪信真實。上訴人出賣其應有部分時，未以書面通知被上訴人行使優先承購權，均違反通知義務，且已辦畢所有權移轉登記，致未受通知之被上訴人無從行使優先承購權，被上訴人自得依侵權行為之法則，請求上訴人負損害賠償責任。依上訴人所提通訊軟體LINE對話紀錄，無從證明被上訴人無購買其他共有人應有部分之意願。且觀諸上訴人所提張成業因有6 共有人同意出賣其應有部分，被上訴人不置可否，而發予被上訴人之存證信函，並未記載出售價格或條件，亦未通知被上訴人應表示是否有意優先承購，難認被上訴人已放棄優先承購權或無購買意願。審酌上訴人自陳於伊出賣應有部分時，被上訴人已拒絕一併出賣其應有部分等語，且被上訴人於知悉上訴人出賣其應有部分，並辦畢所有權移轉登記後，隨即於107年（原判決誤載為105年）8 月17日提起本件訴訟，足徵其有行使優先承購權之意。被上訴人嗣於109年8月11日與其他共有人，以高於上訴人出賣之價格即以應有部分6255萬7140元，共同出賣其應有部分（合計7分之5）予訴外人，堪認被上訴人有購買上訴人應有部分，再一併將之高價售出之計畫。是被上訴人主張其因未能行使優先承購權，所失利益為上訴人實際出售價格與當時市場合理交易價格間之價差，核屬有據。又第一審囑託尚上不動產估價師聯合事務所鑑定於上訴人出售其應有部分當日之市場合理價格，經該所依不動產估價技術規則之規定以「比較標的與勘估標的間價格日期不同時之調整原則」及「比較標的與交易實例之選取原則」進行鑑定，並採用比較法及土地開發分析法兩種估價方法鑑定完整土地之市場價值，再以該兩種估價方法推估系爭土地應有部分之價值，認定上訴人各於107年5月4日、同年6月21日出售其應有部分當日，系爭土地應有部分7分之1之市場合理交易價格分別為5699萬7106元、5797萬2498元，有該所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）及補充鑑定報告足稽，符合不動產估價技術規則第2條第2、7款、第6條及第23條等規定，尚屬妥適。參以上訴人各以總價5239萬0002元出售其就系爭土地應有部分全部，則被上訴人得向張義信請求之所失利益為5699萬7106元減去5239萬0002元，為460 萬7104元。另張暖暖出賣其應有部分700分之16予豪展公司等4人，則被上訴人得向張暖暖請求之所失利益為89萬3199元（元以下四捨五入）。從而，被上訴人依民法第184條第1項前段規定，請求張義信、張暖暖各給付460 萬7104元、89萬3199元，及均自起訴狀繕本送達翌日（即107年8月24日）起加付法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

四、惟按民法第216條第1項所稱所失利益，固不以現實有此具體利益為限，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。查上訴人自陳於伊出賣應有部分時，被上訴人已拒絕一併出賣其應有部分等語。被上訴人似未否認，並自陳：伊並無已定計劃之客觀事證，但從上訴人先後於 107年5月23日、7月10日移轉其應有部分後，伊隨即於同年8 月起訴，可認伊內心有優先承購之計劃等語（見原審卷第 545頁）。原審亦認迄109年8月11日被上訴人始與其他共有人出賣其餘應有部分（7分之5）。則被上訴人是否有依通常情形或已定計劃等受有預期利益之損失，已非無疑。且張成業於所發存證信函表明欲購買其應有部分，應出示有4500萬元以上存款之證明等語，被上訴人不置可否（見第一審卷第67至68頁；原審卷第473頁；原判決第5頁），上訴人又係各以5239萬0002元出售其應有部分，為原審所認定。被上訴人是否有該財力得以於2 個月內購買其應有部分？猶待進一步調查，乃原審未遑詳予審究，徒以被上訴人於上訴人出售其應有部分後，隨即於107年8月起訴，逕認被上訴人有購買上訴人之應有部分，再一併將其應有部分高價出售之計劃，不免速斷。其次，系爭估價報告依不動產估價技術規則之規定以「比較標的與勘估標的間價格日期不同時之調整原則」及「比較標的與交易實例之選取原則」進行鑑定，並採用比較法及土地開發分析法兩種估價方法鑑定完整土地之市場價值，再以該兩種估價方法推估系爭土地應有部分之價值，認定上訴人各於107年5月4日、同年6月21日出售其應有部分當日，系爭土地應有部分7分之1之市場合理交易價格，亦為原審所是認。惟出售土地全部或應有部分，於市場上會有價差，乃一般人經驗，是估算土地應有部分之價值，自不宜先估算整筆土地之價值，再按應有部分比例計算。且交易時間前後、區位、整體開發程度，併市場供需、整體景氣狀況，均影響市場價格。尤以賣家均冀望以高於市價出賣土地，衡情無為損害他共有人權益而恣意壓低價格，反招自身亦同受損害之必要，是鑑價時所採為比較標的應注意與系爭土地相同狀況、區段等相關條件。上訴人已提出與系爭土地同段鄰近地區土地之實價登錄資料及土地登記謄本，一再辯稱：上開實價登錄資料顯示與系爭估價報告所推估伊出賣應有部分當日之單價各為每坪123萬元、125萬元，存有明顯差距。再系爭估價報告以勘估標的完整產權土地比較法作為鑑定方法，與本件為土地應有部分之交易型態明顯不同；且系爭估價報告採比較法評估所選擇比較標的一、三，同為三重段之271-300 地號土地，惟交易時間前者為107年2月，後者為104年6月，而前者單價約為每坪134萬元，後者單價卻高達每坪156萬元，然該報告並未說明差異原因。又比較標的四至六均係市區已開發土地，與系爭土地為重劃區待開發之狀況明顯不同；另比較標的七至十二之使用分區均係住宅區，與系爭土地之使用分區為商業區迥然有別。甚且比較標的十三至十五均位在新莊區，使用分區則為第二種住宅區，更偏離系爭土地之狀況；欠缺相同條件基礎，尚難據為推估系爭土地應有部分價格之參考依據等語（見第一審卷第61、72至77、225至227、230至232、246至249頁；原審卷第75至81、433至437、 445至457、475至491 頁），是否不可採，亦有究明之必要。原審未遑詳予推闡，認系爭估價報告符合法律規定，進而為上訴人不利之認定，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決關己不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第五庭