臺灣高等法院民事判決

上訴人

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法定代理人

王詩瑋

訴訟代理人

洪志文律師

被上訴人

龍熙澂

訴訟代理人

彭上華律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國109年12月24日臺灣新北地方法院109年度重訴字第158號第一審判決提起上訴，本院於110年10月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：伊於民國108年12月16日與被上訴人簽訂4份不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定以每筆房地新臺幣（下同）1,180萬元之價金，向被上訴人購買門牌桃園市○○區○○○街000巷00號2至5樓房屋及坐落基地（合計4筆房地，下稱系爭房地），並當場交付被上訴人現金30萬元之定金，嗣於翌日匯款472萬元至被上訴人陽信商業銀行新福分行帳號000000000000號帳戶為簽約款（每筆房地簽約款118萬元，4筆房地合計472萬元），亦於108年12月24日應被上訴人要求，匯款40萬元至其指定帳戶，以清償訴外人鑫沅建設有限公司積欠訴外人板信商業銀行股份有限公司之利息。詎被上訴人未依系爭契約第3條關於「備證款」之備註欄約定，於備證款履約時，備齊第二順位清償證明文件及塗銷系爭房地第二順位抵押權登記。伊先後於109年2月18日、109年3月6日，分別以桃園民生路郵局第38號、第60號存證信函催告被上訴人履行。被上訴人均置之不理，已屬給付遲延。伊依民法第254條規定、系爭契約第9條第2項約定解除系爭契約，並以起訴狀繕本送達被上訴人為通知，被上訴人自應返還已收款項542萬元及賠償違約金542萬元等情。爰依民法第259條第1款規定、系爭契約第9條第2項約定，求為命被上訴人給付1,084萬元及自109年3月15日起算法定遲延利息之判決。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人1,084萬元，及自109年3月15起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：系爭契約係由仲介即訴外人陳進南先代為磋商，再由伊與上訴人實際負責人即訴外人朱永煇共同協商成立，並於108年12月16日由上訴人法定代理人王詩瑋、2位上訴人委任代書、陳進南及伊在上訴人辦公室簽約。因兩造曾口頭約定於簽約後隔週給付備證款，並於109年2月底完成移轉登記程序，故伊於108年12月23日即已備妥塗銷第二順位抵押權所需文件，然遲未接獲上訴人之代書通知給付備證款及同時辦理第二順位抵押權塗銷事宜。伊多次經由陳進南以口頭方式向上訴人催告履約，惟上訴人以貸款不順為由，一再延期。伊嗣於109年2月25日以通訊軟體LINE簡訊連絡朱永煇，通知其盡快完成移轉登記程序，朱永煇仍未回應。伊不得已於109年3月23日以存證信函通知上訴人，請其於109年3月30日下午1時至桃園市桃園地政事務所依約給付備證款，伊將同時交付清償證明文件，惟上訴人仍相應不理。伊未拒絕給付，且為同時履行抗辯，並未給付遲延，上訴人無權解除契約，亦不得請求回復原狀及賠償違約金。又兩造簽約當日，上訴人並未給付伊30萬元定金，且上訴人匯款40萬元係其延遲履約所生貸款利息，亦與系爭房地之買賣價金無關等語，資為抗辯。

三、系爭房地係於108年2月22日以信託為原因登記為被上訴人所有，於同年月26日設定第二順位抵押權；上訴人向被上訴人購買系爭房地，約定每筆房地價金1,180萬元，並於108年12月16日簽訂系爭契約。被上訴人已於簽約時交付系爭房地所有權狀正本予上訴人之代書保管，上訴人則於翌日匯款472萬元予被上訴人為簽約款（每筆房地118萬元，4筆房地簽約款合計472萬元）等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第226至227頁），堪信屬實。上訴人請求被上訴人給付，為被上訴人以前詞所拒。茲就爭點論述如下：

㈠被上訴人並未給付遲延，上訴人解除系爭契約不合法：

⒈契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，此觀民法第254條、第229條第2項前段規定甚明。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項亦有明文。另債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判決意旨參照）。是債務人應為之給付無確定期限者，必待債權人催告而未為給付，始自受催告時起負給付遲延之責。然如債務人享有同時履行抗辯權，且已向債權人行使，則其遲延責任即歸於消滅，債權人自不得以給付遲延為由解除契約。

⒉上訴人雖主張：被上訴人經伊催告後，仍未依約備齊清償證明文件及塗銷第二順位抵押權，而屬給付遲延，伊依民法第254條規定、系爭契約第9條第2項約定解除系爭契約，並以起訴狀繕本送達被上訴人作為解約之意思表示云云。然查：

⑴觀之系爭契約第3條「付款約定」第2項關於「備證款」之約定內容如附表所示（見原審卷第14、22、30、38頁）。足見上訴人負有支付被上訴人備證款472萬元（每筆房地118萬元，4筆房地合計472萬元）之給付義務；被上訴人負有同時履行之給付義務，則為備齊所有權移轉登記應備文件及第二順位抵押權擔保債務之清償證明文件。又「應同時履行之事項」欄之履行日期未為填寫，證人即上訴人委任地政士黃美玲亦結證稱：老闆沒有要求填寫備證款履行日期，當場也沒有聽到口頭約定日期，老闆說自己會去聯繫等語（見本院卷第229頁）。可見兩造依系爭契約所負上開給付義務，並未約定應於何時履行，均屬無確定期限之債務。依上說明，無論上訴人給付備證款之債務或被上訴人備齊文件之債務，均應先由他方催告而未為給付，方於催告時起負遲延責任。

⑵上訴人於109年2月18日以桃園民生路郵局38號存證信函通知被上訴人於函到3日內塗銷系爭房地第二順位抵押權並交付清償證明，於翌日寄達被上訴人戶籍址苗栗縣○○鎮○○路000號4樓；復於109年3月6日以桃園民生路郵局60號存證信函通知被上訴人於函到3日內塗銷系爭房地第二順位抵押權並交付清償證明，於翌日寄達被上訴人上開戶籍址及現住址新北市○○區○○街000○0號6樓等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第226至227頁），並有存證信函、收件回執可佐（見原審卷第47至55頁），堪信屬實。被上訴人不爭執經催告後，迄今尚未交付清償證明文件，自屬給付遲延。至被上訴人固未塗銷系爭房地第二順位抵押權登記，然此並非系爭契約關於「備證款」之「應同時履行之事項」，而不屬被上訴人之給付義務，故縱認被上訴人未為塗銷，亦不構成給付遲延，併此敘明。

⑶然被上訴人於109年3月23日以新莊思源路郵局94號存證信函通知上訴人於同年月30日至地政事務所支付備證款，已於同年月25日寄達等事實，亦為兩造所不爭執（見本院卷第227頁），並有存證信函為證（見原審卷第145頁），堪信屬實。觀之該存證信函已載明被上訴人要求依約同時履行給付備證款（上訴人之給付義務）與交付清償證明文件（被上訴人之給付義務）之意旨，且被上訴人於原審提出民事答辯㈠狀，亦表明其係因兩造未同時履行而不生遲延責任（見原審卷第76頁），上訴人復自承已收受該書狀及該存證信函（見原審卷第176頁、本院卷第170頁）。故被上訴人已行使同時履行抗辯權，且該意思表示已達到上訴人而生效。依上說明，被上訴人雖未交付清償證明而給付遲延，然上訴人亦未給付備證款，且被上訴人行使同時履行抗辯，是被上訴人之遲延責任自已歸於消滅。

⒊準此，被上訴人為同時履行抗辯後，已無遲延責任。上訴人以被上訴人給付遲延為由，依民法第254條規定、系爭契約第9條第2項約定解除系爭契約，自屬無據。

㈡上訴人請求為無理由：契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。系爭契約第9條第2項亦約定：「賣方如有違反本約各項義務者，即為賣方違約。買方得訂相當期限催告履行，逾期未履行，買方得解除本契約，賣方除應將已收款項退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金」等詞（見原審卷第17、25、33、41頁）。上訴人雖依上開規（約）定，請求被上訴人返還已收之簽約款542萬元及賠償同額之違約金。然因被上訴人行使同時履行抗辯權，已無給付遲延而未違約，上訴人解除系爭契約自不合法，業如前述，核與上開規（約）定之要件不符。故上訴人請求被上訴人回復原狀返還已收款項542萬元及賠償同額違約金，均屬無據。

四、綜上所述，上訴人依民法第259條第1款規定、系爭契約第9條第2項約定，請求被上訴人給付1,084萬元，及自109年3月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十八庭