臺灣高等法院民事判決

上訴人

劉文海

被上訴人

陳端順

訴訟代理人

陳端平

劉元龍

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年4月14日臺灣桃園地方法院111年度訴字第1895號第一審判決提起上訴，本院於113年5月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：伊為坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分1/12。被上訴人原為系爭土地共有人，應有部分4/12（下稱系爭應有部分），於民國110年12月間透過仲介口頭向伊表示願以每坪新臺幣（下同）5萬元之價格出售，伊即表示願意購買，詎被上訴人竟於110年12月25日以每坪3萬元、總價243萬5100元之價格，將系爭應有部分出售予訴外人徐本清，並於111年1月7日以買賣為原因辦妥所有權移轉登記，未依土地法第34條之1第2項規定以書面通知伊是否優先承買，故意侵害伊之優先承購權，違反土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點（下稱執行要點）第7條第1、2、5項，依民法第184條第1項前段、後段、第2項規定，請求被上訴人給付162萬3400元本息。原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人162萬3400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：伊委由房仲即訴訟代理人劉元龍處理出售系爭應有部分之事宜，後續交由該公司總經理李騏霖辦理，伊不知李騏霖有無以書面通知上訴人是否行使優先承買權，但劉元龍曾探詢上訴人購買意願，上訴人僅同意以經整合後每坪5萬元購買，惟系爭土地產權複雜、遭人無權占有及堆放廢棄物，房仲經歷1年餘仍無法整合，伊遂以較低價格將系爭應有部分出售徐本清，非故意侵害上訴人之優先購買權。況土地法第34條之1所定優先承購權性質為債權，非民法第184條第1項規定保護之客體等語，資為抗辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。

三、查上訴人為系爭土地之共有人，應有部分1/12。被上訴人於110年12月25日以每坪3萬元、總價243萬5100元將其應有部分4/12〈即系爭應有部分，換算面積約81.17坪（全部面積805平方公尺×4/12×0.3025=81.17平方公尺）〉出售予徐本清，111年1月7日以買賣為原因辦妥所有權移轉登記等情，為兩造不爭執（原審卷第119頁），並有土地登記謄本及異動索引、土地買賣契約書可稽（原審卷第21-25、89-103頁），應堪認定。

四、上訴人主張：伊已告知被上訴人委託之仲介劉元龍願以每坪5萬元購買系爭應有部分，被上訴人以每坪3萬元之價格售予徐本清並移轉所有權，卻未以書面通知伊，侵害伊之優先購買權，致伊受有不能以每坪3萬元取得系爭應有部分之價差損失，依民法第184條第1項前段、後段、第2項規定請求被上訴人負賠償責任等語，為被上訴人否認，並以上開情詞置辯。茲查：

㈠、按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第2項定有明文。次按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。故共有人出賣其應有部分，他共有人依前開規定得主張以同一價格優先承購，為保障他共有人此項先買特權，依同條第2項規定，出賣土地之共有人對他共有人負有事先以書面通知之義務，此為保護他人之法律，且法律並無共有人事先知悉即不須書面通知之例外規定。共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘該他共有人因此受有損害，即得依民法第184條第2項規定請求損害賠償。查被上訴人於110年12月25日將系爭應有部分出售予徐本清並簽訂契約，但未以書面通知上訴人行使優先購買權之情，為被上訴人不爭執（本院卷第34頁）。被上訴人嗣雖改稱係委由仲介李騏霖辦理，應該會通知云云，然其就此並未舉證以實，自難憑採。至其抗辯：伊委託之仲介劉元龍曾探詢上訴人購買意願，上訴人開價每坪5萬元，但要求須將土地整合完成，伊無法達到要求，始轉售他人云云，惟其既未以書面通知，即與前開規定不合，所辯均無可信。是被上訴人未盡通知上訴人行使優先承購權之義務，違反土地法第34條之1第2項、第4項保護他人之法律，侵害上訴人之優先承購權，如上訴人因此受有損害，即得請求被上訴人負民法第184條第2項之賠償責任。

㈡、次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第213條第1項、第215條定有明文。又損害賠償之目的，在於填補所生之損害，故民法第213條第1項所謂回復原狀，並非原來狀態，而係應有狀態，應將損害事故發生後之變動情況考慮在內；至於損害原因發生後可能之權益變動狀況，則應考量至損害賠償權利人向義務人請求賠償或起訴時為止；故請求金錢賠償，其有市價者，其價格應以加害人應為給付之時為準，即應以請求或起訴時之市價為準（最高法院76年度台上字第438號判決意旨參照）。查依本院囑託廣福不動產估價師事務所就系爭應有部分進行價格鑑定，該事務所運用不動產估價技術規則之「比較法」，以及「土地開發分析法」，評估系爭土地之權利範圍為全部所有權之情況下，於111年5月起訴時之單價為每坪10萬4000元，再依中華民國不動產估價師公會全國聯合會發布之「第二號估價作業通則（共有不動產處分其應有部分估價通則）」，評估系爭應有部分之正常價格為每坪7萬元，總價568萬2000元等情，有該所出具之不動產估價報告書存卷可憑（見估價報告第42頁，估價報告併卷外放），確較被上訴人以每坪3萬元、總價243萬5100元出售系爭應有部分之價格為高，被上訴人出賣系爭應有部分，未踐行通知上訴人行使優先承購權之義務，致上訴人無法以每坪3萬元之價格取得系爭應有部分所有權，而受有價差損害，上訴人以每坪2萬元之價差請求被上訴人賠償162萬3400元本息，自屬有據（2萬元/坪×81.17坪），應予准許，上訴人其餘請求權基礎即無再審酌之必要。

五、綜上所述，上訴人依民法第184條第2項規定，請求被上訴人給付162萬3400元，及自起訴狀繕本送達之翌日即111年12月10日（原審卷第61頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。又上訴人陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；被上訴人未聲請宣告免為假執行，併依職權宣告之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

民事第十三庭